高新区大源板块商业市场案例
城南大源版块新项目分析
城南大源版块新项目分析-清凤时代城一、项目简介清凤时代城，占据国际城南大源中央居住区核心位置，项目北侧仅一街之隔即是成都七中高新校区，享“四纵三横”双地铁的优越交通配套，项目紧靠地铁五号线三江站口，是真正意义上的地铁物业，更有“四大公园”、“五大商业体”环绕，漾亚体育公园、大源中央公园、国防乐园、锦城公园，伊藤高新店、城南“宽窄巷子”铁像寺水街、环球中心乐天百货、欧尚、奥特莱斯等一系列城南醇熟商业配套，项目自身更带约9万㎡主题商业配套。
二、基础信息项目特色国际化社区,地铁沿线,复合地产,酒店式物业类别住宅、都会华宅、复合地产公寓建筑类别板楼板塔结合多层高层装修状况毛坯,公共部分精装修环线位置三环以外所属商圈大源交通状况40路、67路、26路、124路、162路、184路、185路、801路、171a/b路、898路，七中高新校区站、南华路北站、南华路盛安街口站、剑南大道天府一街口站、剑南大道盛邦街口站、天府一街西站、天府一街剑南大道口站、天府二街西站三、周边配套商场：自身商业、伊藤、欧尚、环球中心、乐天百货、王府井、奥特莱斯、仁和春天、奥克斯广场、九方等教育：成都七中、石室中学、金苹果幼儿园、泡桐树小学、美视国际学校、锦江小学、益州小学、桂溪双源幼儿园、高新大源学校等医院：成都市第一人民医院、宋庆龄儿童医院、华西妇女儿童医院、德国巴伐利亚医院、华西空腔医院、成都高新海尔森医院银行：建设银行、工商银行、招商银行、农商银行、邮政银行等邮局：大源邮政支局其他：铁像寺水街、大源中央公园、锦城公园、极地海洋世界、南湖公园等。
四、项目特色国际城南，大源门户，清凤时代城以先进的开放式街区规划理念，汇集都会华宅、国际主题商街、家庭欢乐MALL、5A写字楼四大地标业态，构成区域生活中心和城南一道靓丽的城市风景。
五、规划设计中国城市发展速度的加快，导致城市功能需求的多元化。
大型建筑综合体作为一种新经济运行的产物而逐渐出现在今天的城市中。
成都商业地产IFS案例分析
成都商业地产IFS案例分析IFS成都国际金融中心作为成都市的标志性地产项目，由华润置地集团开发，是成都市区唯一一座集购物、餐饮、办公、酒店于一体的综合性商业地产项目。
IFS位于成都市锦江区春熙路中段，占地面积9.9万平方米，总建筑面积达22.5万平方米。
该项目于2024年正式开业，成为成都市区最受欢迎的购物和休闲场所之一首先，IFS的地理位置是其成功的重要因素之一、春熙路作为成都市区最繁华的商业街之一，吸引了大量的消费者。
IFS的位置恰好位于春熙路的中段，与周边各大商场相邻，形成了一个以IFS为核心的商业区域。
而且IFS紧邻地铁2号线春熙路站，交通便利，吸引了更多的消费者。
地理位置的优势使得IFS成为了成都市区购物和休闲的首选地点。
其次，IFS独特的建筑设计和豪华的室内装饰是吸引消费者的关键。
IFS由国际知名的建筑事务所Benoy设计，建筑外观极具现代感，独特的造型给人留下了深刻的印象。
而且IFS内部的室内装饰也非常奢华，采用了大面积的玻璃幕墙和高品质的大理石饰面，营造了高端、时尚的购物环境。
这些设计和装饰的元素吸引了消费者前来购物和消费的兴趣，提升了IFS的吸引力。
第三，IFS拥有丰富的商业资源和多元化的业态。
IFS引入了大量的国际一线品牌，如Prada、Gucci、Louis Vuitton等，满足了消费者对奢侈品的需求。
同时，IFS也引入了众多时尚潮牌和国内知名品牌，为年轻人提供了更多的购物选择。
除了购物之外，IFS还引入了许多特色餐饮和娱乐场所，如星巴克、必胜客、IMAX影院等，丰富了消费者的购物体验。
这一系列的商业资源和多元化的业态为IFS吸引了大量的消费者，提高了消费者在IFS的停留时间。
最后，IFS还提供了优质的服务和配套设施。
IFS拥有多层次的停车场和智能导航系统，方便消费者的停车和导航。
此外，IFS还设有VIP会员服务台、免税购物退税服务、充电桩等配套设施，为消费者提供了更好的服务。
商场改造 成功案例
商场改造成功案例
商场改造的成功案例有很多，以下是一些具有代表性的例子：
1. 成都IFS：成都IFS通过改造，成功地打造了一个集购物、休闲、娱乐于一体的商业综合体。
在改造过程中，商场注重空间的利用和品牌的选择，引入了众多国际知名品牌，提升了整个商场的品质。
同时，商场还注重营造氛围，通过各种活动和装饰，为顾客提供更好的购物体验。
2. 南京新街口百货商店：南京新街口百货商店在改造过程中，注重突出品牌的特色和优势，提升了品牌的影响力和美誉度。
同时，商场还加强了数字化建设，通过引入智能导购、自助结账等技术手段，提高了顾客的购物便利性和效率。
3. 北京三里屯太古里：北京三里屯太古里在改造过程中，注重保留原有的建筑风格和文化底蕴，同时融入了现代的设计元素和科技手段，打造了一个时尚、创意、智能的商业街区。
商场通过精细的品牌布局和活动策划，吸引了大量的年轻人和时尚达人前来购物和休闲。
这些商场改造的成功案例都具有以下几个特点：注重空间的利用和品牌的选择；突出品牌的特色和优势；营造良好的购物氛围；加强数字化建设；注重保留原有的建筑风格和文化底蕴等。
通过这些措施的实施，商场能够更好地满足顾客的需求和提高市场竞争力。
CBD商业商务核心区景观设计研究——以成都大源商业商务区景观项目为例
商业商务核心区景观设计研究———以成都大源商业商务区景观项目为例滕丽娜（北京城建设计发展集团股份有限公司，北京100044）摘要:CBD城市核心商业商务区城市开发形态是当今都市纹理的重要组成部分,商业商务核心区景观空间对城市功能与生态至关重要。
本文通过对CBD商业商务区景观的研究和分析,结合笔者参与的成都大源商业商务区景观设计项目,通过其与城市综合管廊结合的特殊性以及拥有超大规模的景观水体,和地处CBD商务办公核心区的公共空间服务性,提出此类型商业商务核心区城市景观的设计特色和思路,并研究和总结出设计要点,提出设计思路和处理方法,为同类设计提供参考和借鉴,丰富此类景观的研究成果和经验。
关键词:CBD;通达交汇;公共开放;生境重建;边界;渗透与对话中图分类号:TU985.12文献标识码:A文章编号:1005-7897(2022)08-0117-031研究背景和主要内容CBD中心商务区是城市基本实现现代化后的必然产物,是地区经济或国际经济向特大城市高度集中所凝聚的核心[1]。
中央商务区景观设计主要的内容是公共空间的景观设计，是建筑与建筑之间的开敞空间，包含城市街道、广场、绿地、水体、公共服务设施等。
如果说建筑是城市的实体空间，那景观属于城市的虚空间，建筑是具有产权和所有人的相对私密的空间属性，而中央商务区的公共景观是完全对所有人开放的公共场所，空间的界面、形态、色彩、尺度应充分思考与周边建筑的协调性和为民众服务的公共性和可参与性，以及整体景观的生态系统对高密度开发城市商务中心的重要性。
2中央商务区景观设计的设计原则和策略2.1中央商务区景观的标志性设计中央商务区景观应具有自己的标志性景观，出色的标志性景观会成为整个商务核心区甚至整个城市的象征，具有鲜明的特色和风格，兼具实用性、艺术性和功能性，成为商务区的形象代表和门户景观，增加了对全球投资的吸引力。
2.2中央商务区景观公共空间的系统性设计中央商务区公共空间设计的系统性主要体现在公共空间与周围建筑风格的整体统一性，商务区公共空间是建立在一个综合的、多功能的整体环境中的。
地下空间案例整理
建设真空垃圾收集、集中供冷、喷雾降温等环保能源系统，实现节能减排，提升环境品质。 3）地下空间为市民提供绿色公共开放空间
商业、办公、文化娱乐设施等公共服务设施结合主要交通设施建设，多分布在主干道和 轨道交通线两侧，强调公共空间与地下轨道站域的连通，打造高吸引力和竞争力的战略发展 基地。 3)综合管廊与地下市政智能化运营
地下市政基础设施比较齐全, 除雨水管道外其余9种管线的干管都被纳入综合管廊,上下水、 供电通信和垃圾收集系统等连接到每座建筑。高投入换来了基础设施的高效能和安全可靠性。 综合管廊运作全部采用信息化管理，每一个出入口及管廊内都装设了大量感应器和探测器， 管线的运行情况一目了然。
东京国际展示场（连接东京临海新交通线） 丰田大型综合展销中心（含地下）
案例借鉴 上海虹桥枢纽核心区地下空间规划
项目规模：总用地面积约1.4km² 地上建筑总量158万m² 地下公共服务设施开发量约为18.4万m² 地下停车设施规模为57.6万m²
项目简介：位于上海都市圈重心，上海市区与长三角 地区交通衔接门户。 上海经济发展的新引擎，联动 长三角。 交通特点：大规模停车集中在高峰时段到发， 要求 停车系统具有较高的集散能力。 设计理念： 1)支援城市活动、引导经济发展、体现功能人性化、 实现环境生态化 ； 2)打造国际一流的现代化地下城，支援枢纽交通功能 的高效发挥 及区域经济与环境的和谐发展。 3)地下一层，地下步行网络；地下二层，停车环路系 统；地下三、四层，轨道交通系统。
成都大源核心商务区D6块B区地方案设计规划说明
成都大源核心商务区
D6地块B区方案设计规划说明
大源核心商务区D6地块B区方案设计由北京中联环，四川时代及国外设计院共同研发设计完成。
项目规划方案本着前瞻、高端、经济和实用的规划思想，吸收国内外城市综合体设计的先进理念，结合成都地方传统文化内涵精神，打造成都大源核心商务区内一个具有特别气质的、精细高品味，同时具有巨大升值潜力的商务办公，休闲精品商业的城市综合体。
本项目位于成都大源核心商务区南端商务区主入口右侧，地块位置优越。
距离成都地铁一号线会展中心站200多米，并且其地下室一层由成都市政府出资打通地下环道与地铁直接相联。
具有距地铁地面站口距离适中优越良好交通连接，兼具地下交通CBD功能强势配套。
本方案现已通过了成都市高新区规建局专家评审，正在进行进一步功能和专业的深化。
功能和专业深化后的方案是在尽可能尊重原方案的设计理念，满足规划设计条件并征询专家和成都市主力客户意见后作实施实最后调整。
施方案的预计在今年11月完成。
成都龙湖时代天街案例分析
案例：成都龙湖时代天街概况区位：成都高新西区占地面积:458亩总建筑面积：180万㎡物业形态：情景街区商铺、精装SOHO公寓、创意LOFT、精装住宅商业体量：50万㎡购物中心、20万情景体验式商业街LOFT户型面积：30-40㎡层高：4.9m住宅总套数：9904套车位：11170个开盘时间：一期2011年8月交房时间：2014年12月项目点评：180万平米商体量，包括各种形态住宅和商业，为亚洲第一。
目前周边集中了英特尔、富士康等大型产业园，另外，区域内还有电子科大近5万人的校区，前景看好。
情景体验式商业街区，可达性与可视性完美组合，6米层高买一层送一层，赠送露台、私家庭院，30个下层式广场，负一楼尽享繁华，30组商业天桥，人流无缝对接。
近100组扶梯，8组跨层扶梯，30组景观电梯，构成立体交通网络。
精装SOHO 公寓商业性质、可自由分割组合、出租、自住、经营酒店等。
该产品目前市场去化速度机效果较好。
精装SOHO 公寓商业性质、可自由分割组合、出租、自住、经营酒店等LOFT空中创意空间商业性质、4.9米层高、空间灵动异变、可作为住宅、写字楼、工作室、商铺使用。
LOFT空中创意空间商业性质、4.9米层高、空间灵动异变、可作为住宅、写字楼、工作室、商铺使用地理位臵：成都高新技术开发区；周边教育配套：多所高校及中学聚集； 目标客群：（公寓）投资教育物业的投资客、首次臵业的刚需客群、工业区普通员工；（商业）商业综合体，项目周边、工业区企业高管、成都市区和全国投资客群、；产品特性：4.9米LOFT公寓低总价、高实得；SOHO精装公寓，产品业态随意组合，区域最大现代化情景互动商业综合体； 公寓产品配比：LOFT公寓：SOHO公寓=1:1.5，公寓总体量约20万㎡，公寓产品及商业市场去化较理想；开发企业的品牌及资金实力强大，龙湖所至，中心所至；物业发展战略模式：突出商业产品价值，来带动其他产品价值的提升；。
高新区大源商务商业核心区E6地块项目可行性实施报告
高新区大源商务商业核心区E6地块项目第一章项目基本情况1.1项目概况1.1.1项目名称高新区大源商务商业核心区E6地块项目1.1.2项目建设地点项目地块位于成都市高新区天府新城大源商务商业核心区，基地呈矩形，基地面积约31.4078亩。
具体四至范围是：南侧为纬四路，北侧为纬五路，西侧为经四路，东北侧为经三路。
图：天府新城项目分布图（图中红色色块位置即高新区大源商务商业核心区E6地块项目地块）1.1.3 项目建设内容高新区大源商务商业核心区E6地块项目将集合写字楼物业、酒店物业、公寓物业及临街商铺等多种商业业态，是一个开发体量约为15万平米的中型复合型商业项目。
1.1.4项目组织运营过程高新区大源商务商业核心区E6地块项目是由四川川商置业有限公司承担其开发建设工作。
其是由四川川商投资控股有限公司通过公开招拍挂方式取得的土地，后该土地使用权由川商投资作价增资进入川商置业有限公司。
截止目前，项目已办理国土证（国土证号：成高国用（2014）第792号）。
1.1.5项目融资高新区大源商务商业核心区E6地块项目全部投资由四川川商置业有限公司自筹解决。
1.1.6项目建设周期高新区大源商务商业核心区E6地块项目工程建设周期为24个月，从2014年6月开始至2016年6月。
其中， 2014年2月至2014年12月为基础施工期，2015年1月至2015年7月为结构施工期，2015年8月至2016年6月为装修和室外工程施工期。
1.2项目建设单位简介1.2.1建设单位情况四川川商置业有限公司具体承担高新区大源商务商业核心区E6地块项目的开发建设工作。
单位名称：四川川商置业有限公司注册地址：成都市高新区府城大道西段399号7栋2单元11层1103号注册资金：13645.23万元成立日期：2013年1月8日1.2.2公司股东基本情况四川川商置业有限公司是四川川商投资控股有限公司名下全资控股的有限公司，而四川川商投资控股有限公司是一家由四川省省委统战部、四川省工商联（商会）牵头组织，川内20家大型民营企业共同出资设立的专业投资公司。
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PART1：市场分析
板块竞品分析——保利百合
商铺中的刚需产品。月均去化面积约170㎡ ，当前库存面积约6000㎡
地址
保利百合花园基础数据 大源荣华北路与盛邦街交汇处
2#
3#
1
#
6 #
售罄
待售
商业体量
商业形态
4
面积段
#
成交均价
优惠
公摊
层高
去化率
销售方式
在售 开盘时间
1万方 底商 1F：30-60m² 2F：180m² 1F：4.2万 2F:2万 一次性4%，分期2% 7% 6m 30% 散卖 2012.12
商业定位、推广诉求
✓ 定位：社区商业 ✓ 解读：楼上loft，楼下补给站
住家，办公，身后有我 ✓ 策略：依托项目自身loft积累的商业人
气，带动销售，商铺月均去化2套左右。
PART1：市场分析 板块竞品分析——银泰城
城南40万平米生活休闲中心
14万方商业 中心（自持）
售罄
待售
在售
地址 商业体量 商业形态 面积段 售价 优惠 销售方式 公摊 层高 去化率 开盘时间 物管费
建发颐和鹭州现阶段处于未动工阶段，土地成交日期为2013年9月18日，楼面地价8410元/㎡。 该项目初步规划方案为独立的住宅组团加纯商业街组成。在楼面地价高企的情况之下，商业将是该项目利润 的主要来源。 根据当前初步规划，预计全部销售，是未来本案面临的主要竞争对手。
PART1：市场分析
板块竞品分析——锐利项目 （待售）
项目
建发鹭洲汇（中央鹭洲）
地址
天府二街南侧
开发商
成都华翊龙房地产开发有限公司
项目体量 商业体量
60054 12000
滨河休闲街 2F独栋
商业形态 产品面积段
独栋加底商 27-410㎡
2F住宅底商
家居生活街
开盘时间
2F住宅底商
预计2014.6
2F独栋
两大产品：
2F独栋铺王
✓滨河休闲街：独栋、靠近河及公园，餐饮休闲业态。 ✓钻石铺王：约1500㎡独栋，拐角处，高端餐饮业态。 ✓时尚精品街：底商内街及临街独栋，品质零售业态； ✓家居生活街：住宅底商，临本案一侧的规划路。以生 活配套业态。
世豪广场基础数据 高新区剑南大道与天府二街交汇处 约21万㎡（出售面积1万m²） 购物中心、社区底商 底商：散卖；购物中心：自持 45-1056㎡ 1F:4.5-5万 2F:2-3万 3F:1.8万 一次性3%，按揭2% 10% 1F:6m 2F：4.2m 90%，剩余11套 2011年
简析：世豪广场是集大型购物中心、伊藤旗舰店、甲级写字楼、高尚住宅为一体的大型城市综合体。 总体量为5万㎡伊藤洋华堂、15万㎡大型购物中心是未来区域核心商业，是本项目的最大竞争者与互补者。 出售住宅底商，购物中心自持，可售社区底商11套，约2500m²。
PART1：市场分析
市场环境总结
城南市场独立商业以自持为主
城南自持商业项目调查
状态
项目名称
亮相时 间
产品形态
商业体 量
容 积 率
面积 物管 区间 费
雅颂居（独立商 业自持）
2011年 3月11
日
高层、商业
——
—— ——
3.5
世豪广场（独立 商业自持）
2011
住宅、写字楼、 商铺
20万方
— —
— —
市场环境总结
板块市场出货以社区底商为主，竞品整体体量较小，
板块商业项目调查 约1-5万方，单铺面积以20-60㎡为绝对主力
状态
项目名称 世豪广场底
商
银泰城
地址 商业体量 商业形态 面积段
售价
优惠 销售方式 层高 去化率 物管费
凯旋南城基础数据 高新区盛邦街366号 5万方 独栋商业（自持）+社区底商 170-370
1F:4.3万 2F:2万
一口价房源 散卖 5.1m 98%（剩余5套） 5
✓锦城南府商业部分以社区底商+独栋商业组成。 ✓ 商业总体量5万方，独栋商业自持，仅出售社区底商。整体去化率98%，不足以与本案形成竞争。
成都商铺销售热度图（2013年上半年）
成都商铺存量热度图（截止2013年下半年）
热点区域
热点区域
PART1：市场分析
商业市场简析
【大源】——红海中的红海
在售项目 近期面市项目
本案
万
建发颐和
科 金 域 名
鹭洲（预 计6万㎡商 业）
邸
建发项目 （预计1.5 万㎡商业）
锐力项目(预计 3.6万㎡商业)
合能项目 (预计2万 ㎡商业)
2#
商业体量
4.8万方
酒店
商业形态
3 面积段 #
售价
底商，商业内街（自持） 1F:70-132 2F：252-318 1F:4.5万 2F:2.5万
写字楼
优惠
4 销售方式 # 公摊
一次性6% 按揭5% 散卖 8%
层高
1F:6 2F:4.3
1#
去化率
10%
自持商业
在售底商
未售底商 开盘时间
2013.12
优惠 销售方式 公摊 层高 开盘时间 物管费
峰度天下基础数据 剑南大道599号 2.5万方 底商，独栋 11-2000m²
----------------1F:6m 2F：4.8m 预计年底开盘 -----
✓风度天下以社区底商+独栋商业组成。 ✓ 商业总体量2.5万方，以铁象寺水街补位者形象出现，开盘时间未知，后期将与本案形成强烈竞争。
商业定位、推广诉求
✓ 锦城南府商业定位为城南格调商业品位集，力求 打造城南独一的格调商业消费坐标
✓ 目标客群为年消费10w级别的中高端精英人士， 以城南“桐梓林”为目标
PART1：市场分析 板块竞品分析——凯旋南城
独栋 商业
社区底商
独栋商业
170-370㎡社区商业为主，目前仅剩5套可售， 不足1500m²
报告目录
市场分析 本体认识 商业战略 营销策略
壹 市场分析
➢商业市场简析 ➢板块竞品分析 ➢市场环境总结
PART1：市场分析
商业市场简析
【城南】成都商业地产市场的红海
不管是商铺供应量还是销售量，城南均是成都最为集中的区域。区域热度高。 同时，城南亦是商铺存量最高的区域。市场机会与风险并存。竞争激烈。
PART1：市场分析
板块竞品分析——世豪广场
写 字
公寓
楼
世豪广场15万㎡购 物中心（自持）
住宅底商
伊藤洋华堂5万㎡商 业（自持）
区域中心、旗舰商业，未来经营互补与 竞争共存,近3年时间销售4383㎡，底商 价格约4.5万
地址 商业体量 商业形态 销售模式 面积段 售价 优惠 公摊 层高 去化 开盘时间
PART1：市场分析
板块竞品分析
银泰城
与阿里巴巴集团联合运营，以运营带动商铺销售
商业定位、推广诉求
✓ 商业目标客群为200万城南商住人 口，加之银泰以及阿里巴巴的合力 运营，商铺销量较好。
✓ 产品定位为城南40万平米生活休闲 中心，其中购物中心档次介于王府 井和新中兴之间的中高阶层。
PART1：市场分析
世豪广场（伊藤5 万㎡，世豪15万 ㎡商业）
时 代 晶 座
大源板块作为未来的城南中央居住 板块，一直是成都住宅市场的热点。 随着居住氛围的成型，以世豪广场 为中心的大源商业已开始发力，未 来竞争激烈。 在售项目：世豪广场、保利百合 花园、银泰城、、时代晶座、锦城 南府。。。。 未来两年入市项目：建发颐和鹭 洲、锐力项目、合能项目、万科金 域名邸等项目及本案，商铺体量超 过27万方。
银泰城基础数据 高新区益州大道1999号 19万方（其中14万方自持） 商业中心（自持），商业街（出售） 30-120m² 1F:4.5万2F：2.5万3F：1.7万 一次性3%，按揭1% 整层销售 10% 1F:6m 2F:5.4m 65% 2013.11 8.5
简析：银泰城是集大型购物中心、风情商业街、阿里巴巴办公地为一体的大型纯商业综合体。 以阿里巴巴总部、购物中心为依托，意图打造城南中高端旗舰商业中心，风情街整体去化60%，销量较好。 项目不大量蓄客，采取封闭式小规模定量出售，现场氛围浓烈，客户购买欲强。
PART1：市场分析
板块竞品分析
凯旋南城
主打现铺，尾盘阶段，当前低价甩货
商业定位、推广诉求
• 凯旋南城商业定位为铁象寺水街旁的商铺，力 求依托水街促进销售
PART1：市场分析
板块竞品分析——峰度天下 （待售）
借势铁像寺水街，预计定位以铁像寺 水街补位者形象出现
地址 商业体量 商业形态 面积段
售价
板块竞品分析——利通时代晶座 8-1200㎡可组合拆分式商铺，社区底商形
式为主，月均去化面积约340㎡，当前库存 面积约500㎡。
社区底商
地址 商业体量 商业形态 面积段
售价
优惠 销售方式 层高 去化率 开盘时间 独栋商业（售罄） 物管费
利通时代晶座基础数据 高新剑南大道与天府四街交汇处 3.5万方 独栋商业+社区底商 8-1200m² 独栋商业3层整抬，均价2.8万 底商1F：4.5万 2F:2万 一次性2%，按揭1% 社区底商散卖，独栋商业三层整卖 1F：4.35m 2F：4.2m 当期95%（剩余不足500方） 2011年底 5.8
PART1：市场分析
板块竞品分析
峰度天下
强调与铁像寺水街的无缝衔接
商业定位、推广诉求
✓ 背靠铁像寺水街，以独特的风情和建筑风格 打造独特的商业街
✓ 风情街，黄金铺，以此为商业诉求，突出背 靠水街的独特地理位置