前期介入(万科物业管理)PPT课件
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(推荐)物业前期介入工作PPT
1.3、物业前期介入定期参加地产组织的项目现场 工作协调会,及时沟通相关问题和进度。
1.4、对介入中发现的重要问题 以书面报告的形式上报给地产 公司领导,并跟进问题整改落实 情况。
1.5、了解委托项目各类机电设施设备配置或容 量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走 向、隐蔽工程、房屋结构等,并指出设计中缺陷、 遗漏的工程项目,加强常见工程质量通病及隐蔽 工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度, 注意完善相关设计规划缺陷,包括各类开关、空 调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门 的开启方向等。
1.2《物业管理方案》策划: 一般在项目正式完成营销推 广方案前,需要确定《物业管 理方案》,应包含管理模式、 服务创新、内部管理机制、 管理服务标准、品质控制方 法、管理费测算等。
1.3《物业管理方案》经地产确
认后,据此在房屋销售前签订《物 业管理委托合同》,同时物业应协 助地产在销售商品房时,与购买者
签订《前期物业管理服务协议》。
3
4
PRESENT
1.4物业应主动了解地产在销售时对
外宣传和承诺的内容,根据地产需要 提供物业推介资料、书面确认、适时 安排物业相关人员参加相关培训,根 据地产委托要求,物业可在销售现场 协助地产进行销售推广,了解客户情 况,进行客户调查,并现场解答有关物 业管理承诺问题。
2）项目评估
（1）住宅区规划功能区分合理,居住私 密性和社区交流协调。
（3）生活便利,基本生活配 套齐全,出行便捷。 （4） 设备、设施保障充 分,水、电、燃气、网络、 电视、电梯、污水处理等 可靠完善。
（7） 智能化配置先进, 网络资源充分,便于数 字化小区建设。 （8） 便于物业组织 管理,节约管理成本。
07
竣工验收阶段 介入
1.4、对介入中发现的重要问题 以书面报告的形式上报给地产 公司领导,并跟进问题整改落实 情况。
1.5、了解委托项目各类机电设施设备配置或容 量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走 向、隐蔽工程、房屋结构等,并指出设计中缺陷、 遗漏的工程项目,加强常见工程质量通病及隐蔽 工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度, 注意完善相关设计规划缺陷,包括各类开关、空 调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门 的开启方向等。
1.2《物业管理方案》策划: 一般在项目正式完成营销推 广方案前,需要确定《物业管 理方案》,应包含管理模式、 服务创新、内部管理机制、 管理服务标准、品质控制方 法、管理费测算等。
1.3《物业管理方案》经地产确
认后,据此在房屋销售前签订《物 业管理委托合同》,同时物业应协 助地产在销售商品房时,与购买者
签订《前期物业管理服务协议》。
3
4
PRESENT
1.4物业应主动了解地产在销售时对
外宣传和承诺的内容,根据地产需要 提供物业推介资料、书面确认、适时 安排物业相关人员参加相关培训,根 据地产委托要求,物业可在销售现场 协助地产进行销售推广,了解客户情 况,进行客户调查,并现场解答有关物 业管理承诺问题。
2）项目评估
（1）住宅区规划功能区分合理,居住私 密性和社区交流协调。
（3）生活便利,基本生活配 套齐全,出行便捷。 （4） 设备、设施保障充 分,水、电、燃气、网络、 电视、电梯、污水处理等 可靠完善。
（7） 智能化配置先进, 网络资源充分,便于数 字化小区建设。 （8） 便于物业组织 管理,节约管理成本。
07
竣工验收阶段 介入
物业管理前期介入工作指引ppt课件
16
规划设计阶段介入—项目评估细则
分类评估
室内配置 1、室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。 2、室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。 3室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻、
4、套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。 5、空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。 6、室内空调洞位置合理，应靠近室内机位管中应距地2.2米左右向外倾斜10度左右。 7、当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。 8、如使用小型中央空调，层高应大于3.3m，并留有室外机位置。 9、室内各类插座、开关位置合理，应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出
采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层 以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。 4、配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家 规范。5、水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越， 电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。
精选ppt课件2021
6
前期介入的内容
前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工 建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。
1、规划设计阶段包括： 对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、 新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房 屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。
不宜近距离直接面对其他住户的门窗。 5、厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器
位置合理，灶宜避开窗口设置。 6、卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧
物业管理的前期介入ppt课件
与开发商的沟通协调
1 2 3
明确物业管理模式和服务标准
与开发商充分沟通，明确物业管理模式、服务标 准、费用等相关事宜，确保双方对物业管理有共 同的理解和期望。
参与项目规划和设计
提前介入项目规划和设计阶段，对物业设施、绿 化景观、安防系统等提出专业意见和建议，确保 项目的合理性和实用性。
了解项目施工进度和计划
与开发商保持密切联系，及时了解项目施工进度 和计划，为后续的物业接管和运营做好准备。
与设计单位的沟通协调
参与设计方案讨论
01
与设计单位共同讨论设计方案，从物业管理的角度出发，提出
改进和优化建议，确保设计方案符合实际需求。
关注设计细节和人性化考虑
02
关注设计细节，如公共区域的布局、绿化植被的选择等，同时
后续的物业服务打下基础。
02
宣传物业管理理念和服务内容
向业主宣传物业管理理念和服务内容，让业主对物业管理有更深入的了
解和认识。
03
收集业主意见和建议
积极收集业主对物业管理的意见和建议，及时响应和处理业主的诉求和
问题，提高业主满意度。
04
前期介入中的风险管理
识别潜在风险
对物业项目进行全面 调研，了解项目特点 、业主需求及市场环 境。
参与项目的施工图纸会审，重点关注 与物业管理相关的设施设备的配置和 设计。
协助开发商选聘物业服务企业
制定选聘标准
协助开发商制定物业服务 企业的选聘标准，明确服 务内容、服务质量、服务 价格等方面的要求。
参与招标过程
参与物业服务企业的招标 过程，协助开发商对投标 企业进行评审和比较。
监督合同履行
监督物业服务企业履行合 同情况，确保服务质量和 标准符合合同约定。
物业前期介入介绍ppt完整版
CHAPTER 02
物业前期介入工作内容
2024/1/26
9
规划设计阶段参与
参与项目规划设计讨论会，了 解项目整体规划和设计理念。
2024/1/26
对规划设计方案提出意见和建 议，确保符合物业管理需求和 相关法规。
协助开发商优化设计方案，提 高项目品质和客户满意度。
10
施工建设阶段监管
参与施工图纸会审，确保施工图 纸符合规划设计方案和相关标准
24
CHAPTER 06
展望未来发展趋势及建议
2024/1/26
25
行业发展趋势预测
智能化、数字化发展
随着科技的进步，物业管理将更加注重智能化、数字化发展，如智 能安防、智能家居、数字化服务平台等。
绿色、环保理念
环保意识的提高将推动物业管理向绿色、低碳方向发展，如绿色建 筑、节能减排等。
社区化、综合化服务
23
持续改进方向和目标
推动服务创新
不断探索新的服务模式和 管理手段，提高服务效率 和质量，满足客户的培养和引进，打 造一支专业、高效的物业 管理团队，提升公司整体 竞争力。
实现可持续发展
积极履行社会责任，推动 绿色、智能、人文等多元 化发展，实现经济效益和 社会效益的双赢。
物业管理将更加注重社区化、综合化服务，提供多元化、个性化的服 务内容，满足业主不断增长的需求。
2024/1/26
26
创新发展思路探讨
拓展服务领域
物业管理公司可以拓展服务领域 ，如提供家政服务、社区团购、
共享空间等，增加收入来源。
强化品牌建设
通过提升服务质量、加强品牌宣 传等方式，提高物业管理公司的
19
对未来工作启示
物业前期介入培训课件
04
竣工验收阶段介入
参与竣工验收工作
参与竣工验收小组
加入由开发商组织的竣工验收小 组，共同参与项目的竣工验收工作。
熟悉验收标准
掌握并熟悉国家和地方相关法规、 规范及验收标准，确保验收工作的 准确性和规范性。
现场查验
对物业项目进行全面、细致的现场 查验，记录存在的问题和不足，为 后续的整改和交接工作提供依据。
04
前期介入原因：为确保 项目顺利交付，提升业 主满意度，物业公司提 前介入项目。
成功经验总结
提前介入，与开发商紧密合作
制定详细的前期介入计划
物业公司在项目规划阶段即开始介入，与 开发商共同商讨设计方案、施工细节等， 确保后期管理顺畅。
物业公司制定了详细的前期介入计划，包 括人员配置、工作计划、预算等，确保各 项工作有条不紊地进行。
协助设计团队完善设计图纸和 资料，确保项目的顺利进行。
03
施工建设阶段介入
监督施工质量与进度
定期检查施工现场，了解施工质量和 进度情况。
对关键施工节点进行重点监控，确保 施工质量和进度符合要求。
与施工单位建立定期沟通机制，及时 反馈问题并跟进整改情况。
协调各方资源及问题
主动与开发商、设计单位、施工单位等各方进行沟通，及时了解项目进展和存在的 问题。
检查设施设备完好情况
设备清单核对
对照设备清单，逐一核对设备型 号、数量、安装位置等信息，确 保设备齐全且符合合同要求。
设备功能测试
对重要设备进行功能测试，如电 梯、空调、消防设备等，确保其
正常运行且满足使用需求。
设施完好性检查
检查房屋结构、墙面、地面、门 窗等设施的完好性，记录损坏或 需要维修的部分，及时通知开发
第六章 早期介入与前期物业管理 《物业管理理论与实务》PPT课件
评标委员会完成评标后，推荐不超过3名有排 序的合格的中标候选人。招标人应当按照中标候 选人的排序确定中标人。
8.中标与合同签订
招标人应当在投标有效期截止时限30日前确 定中标人。
招标人应当自确定中标人之日起15日内，向 房地产行政主管部门备案。
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起 30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立 书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合 同实质性内容的其他协议。
2．项目条件 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,
应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业 服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的， 经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管 部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质 的物业服务企业。 3. 投标的主体条件 投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标 文件要求的其他条件。
Hale Waihona Puke 4.发放招标文件标前会议： 标前会议一般安排在投标物业现场，在投
标人进行现场踏勘后召开，标前会议的目的在于解答投标 人提出的各类问题。
公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至 投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
5. 接收投标文件
投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以
前期物业服务合同的当事人不仅涉及到建设单位与物 业服务企业，也涉及到业主。
第二节 前期物业管理
三 、前期物业服务合同基本特征以及与 （常规）物业服务合同的区别
前期物业服务合同有以下特征：
(1)前期物业服务合同具有过渡性。 (2)前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签
订。 (3)前期物业服务合同是要式合同。
六、物业管理招标的基本环节以及相关法律规定
8.中标与合同签订
招标人应当在投标有效期截止时限30日前确 定中标人。
招标人应当自确定中标人之日起15日内，向 房地产行政主管部门备案。
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起 30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立 书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合 同实质性内容的其他协议。
2．项目条件 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,
应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业 服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的， 经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管 部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质 的物业服务企业。 3. 投标的主体条件 投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标 文件要求的其他条件。
Hale Waihona Puke 4.发放招标文件标前会议： 标前会议一般安排在投标物业现场，在投
标人进行现场踏勘后召开，标前会议的目的在于解答投标 人提出的各类问题。
公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至 投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
5. 接收投标文件
投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以
前期物业服务合同的当事人不仅涉及到建设单位与物 业服务企业，也涉及到业主。
第二节 前期物业管理
三 、前期物业服务合同基本特征以及与 （常规）物业服务合同的区别
前期物业服务合同有以下特征：
(1)前期物业服务合同具有过渡性。 (2)前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签
订。 (3)前期物业服务合同是要式合同。
六、物业管理招标的基本环节以及相关法律规定
物业管理前期介入工作指引(ppt 113页)
12
规划设计阶段介入—项目评估细则
分类评估
设备配套 1、水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用
需要，并留有适当扩展余地。 2、配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。 沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。 3、公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜
等）。 12、有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗
措施。 13、阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆
件距小于0.10M，防止儿童攀爬。
16
规划设计阶段介入—项目评估细则
分类评估
室内配置 1、室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。 2、室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。 3室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻、
采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层 以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。 4、配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家 规范。5、水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越， 电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。
物业管理前期介入工作指 引
培训提纲
•物业管理前期介入的概念 • 前期介入如何做好技术节能改造措施 •前期介入的一般程序 •前期介入的内容 •规划设计阶段介入 •施工建设介入程序与内容 •物业公司对竣工验收阶段介入 •建筑给排水工程设计与施工
物业管理前期介入的概念
物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产 开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施 工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业 主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材 料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施 工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确 保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创 造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修 工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
规划设计阶段介入—项目评估细则
分类评估
设备配套 1、水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用
需要，并留有适当扩展余地。 2、配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。 沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。 3、公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜
等）。 12、有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗
措施。 13、阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆
件距小于0.10M，防止儿童攀爬。
16
规划设计阶段介入—项目评估细则
分类评估
室内配置 1、室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。 2、室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。 3室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻、
采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层 以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。 4、配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家 规范。5、水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越， 电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。
物业管理前期介入工作指 引
培训提纲
•物业管理前期介入的概念 • 前期介入如何做好技术节能改造措施 •前期介入的一般程序 •前期介入的内容 •规划设计阶段介入 •施工建设介入程序与内容 •物业公司对竣工验收阶段介入 •建筑给排水工程设计与施工
物业管理前期介入的概念
物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产 开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施 工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业 主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材 料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施 工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确 保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创 造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修 工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
九章物业管理前期介入课件
纳一定数额的装修保证金。
禁止擅自改动房屋结构
03
业主或租户在装修过程中，不得擅自拆改房屋承重结构，不得
私自改变房屋用途。
物业项目装修管理的流程
装修申请与审批流程
业主或租户向物业公司提出装修申请，并提交相关资料，物业公 司进行审批，通过后发放《装修许可证》。
装修监管流程
物业公司对业主或租户的装修过程进行全程监管，确保装修行为 符合相关规定和要求。
九章物业管理前期介 入课件
目录
• 前期物业管理概述 • 物业项目的接管与验收 • 物业项目的装修管理 • 物业项目的客户服务 • 物业项目的安全管理
目录
• 物业项目的环境维护 • 物业项目的设施设备管理 • 物业项目的财务管理 • 案例分析与实践经验分享
01
前期物业管理概述
前期物业管理的定义
。
前期物业管理经验的总结与分享
经验一
建立有效的沟通机制，加强与业主的沟通交 流；
经验二
注重物业设施设备的维护保养，确保设备正 常运行；
经验三
加强物业安全管理，建立完善的安全防范体 系；
经验四
注重物业服务质量的提升，满足业主的合理 需求。
THANKS
感谢观看
01
前期物业管理是指物业从施工阶 段到物业交付使用之前，由物业 服务企业提供的对物业进行维护 、保养、管理的过程。
02
前期物业管理是物业管理的一个 重要阶段，也是物业服务企业与 业主建立良好关系的契机。
前期物业管理的重要性
有助于及时发现和纠 正施工中的问题，提 高物业质量。
有助于树立物业服务 企业的良好形象，为 后续的物业管理打下 基础。
安全与消防验收
对物业项目的安全与消防设施 进行验收，包括安全出口、消 防通道、消防器材等，确保符
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安 ——围墙：
防
介 ——防爬刺（网）：围墙、采光井、燃气
入 侧
管箱等
重 ——出入口
点 ——组团封闭
• 技防设施——分布合理，非多多益善 关键镜头的确定
27.05.2020 11
采光井等重要部位安装防爬设施来自27.05.2020 12
外围墙三刺
半地下室围墙单刺
27.05.2020 13
局部防爬钉 管道防爬刺
– 6.2.5.1管理用房的标准，当地法规有规定的，从 其规定；当地法规没有规定的，地产公司应按照 项目总建筑面积千分之二比例（不足50平方米的 按50平方米计）向物业公司提供管理用房，不足 部分由物业公司自行解决，由此产生成本应在物 业管理费测算时统筹考虑。
– 装修标准;不低于500元每平方米，地产支付
施工阶段已经完成少量变更
物业补硬化，效果总差一点
27.05.2020 30
垃圾桶：大、盖、留缝排臭、 有烟灰缸，底部要硬化
左边为施工阶段作好，右边为物 业后期硬化。
需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨 早作功夫
焦点七、单车、摩托车停放点、公共洗 手间
焦点八、其他个案，如水景、山体、商 业布局与业态控制，商业排污管直径、 排烟、化粪池、灯箱设置，商业导向 及识别系统
27.05.2020 28
绿化带无排水沟，黄泥水外流
交付时已作好排水沟
27.05.2020 29
27.05.2020 18
大树构成了新的攀爬危险源
27.05.2020 19
大堂\单元玻璃门地弹簧 前期是90度限位, 经常造成门敞开,门禁系统形成虚 设,顾客很不满意,也存有较大安全隐患;后期改为无 限位地弹簧;
27.05.2020 20
防尾随装置，须另留置自行车和重物通行道道
27.05.2020 21
——WGWG08-22《地产公司委托物业相关业务 操作规范》
27.05.2020 26
焦点六
物业管理用房
• 管理用房装修时间：预留至少3个月，重视解决水电问题
——确保入住后工作正常开展；
• 管理用房布局：“前店后厂”，“一站式服务”，‘集中式分 布‘
• 员工宿舍——难！痛苦! 影响大！ 】解决办法：
智能化技术在物业安全管理中的运用
27.05.2020 22
第 一 阶 段 ： 规 划 设 计 阶 段
需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨 早 作功夫
焦点二、交通布局——业主关注人车分流，特 别是规划有学校的路段 ；开放与封闭的协调； 防范车辆乱停放的设施
– 大门的设置考虑成本 – 停车场的集中分布 – 标识问题 – 高峰期车辆流量 – 开放式小区车辆的控制
计
阶 段
焦点五、消防中心、控制中心的设置以及“二合一”要求
焦点六、管理用房、员工宿舍、社区配套用房（关注国 家和地方政策法规）
27.05.2020
25
焦点六
物业管理用房
• 地产不重视，通过持续的沟通解决问题
– 以法规为依据：公式，形成地产规划要点报政府 部门批准，完全产权
– 物业管理用房面积公式＝？
至内
新段项目总阶体流程图交
段
付
27.05.2020 7
第一阶段：规划设计阶段
员工宿舍 管理用房 垃圾站
社区配套用房
交通布局 安防、消防 整体布局
27.05.2020 8
第 一 阶 段 ： 规 划 设 计 阶 段
规划设计阶段
• 需要关注的焦点问题——春眠不觉晓 处处闻啼 鸟
武器： 形成项目的 物业管理设计要点 依据： 政策法规、项目特点、业主关注焦点 注意： 跟进方法、时机、手段、介入质量
27.05.2020 1
物业管理之前期介入
27.05.2020 2
前期物业管理
新的成功 新的开始
27.05.2020 3
前期物业管理包含哪些阶段？
27.05.2020 4
第一阶段
第五阶段
规划
设计 营 阶段 销
施 工
服交
务 中
付
心
建
成
新策划项目总设体流程图立至交
阶 阶段
付
半 年
内
段
27.05.2020
门禁系统 对讲系统 广播系统 巡更系统 车辆道闸系统 居家安防系统
• 主出入口及车场出入口的闭路监控 系统
• 断电后电控门禁系统的开启
– 考虑资源的合理利用（探头与围合红外， 滚动开发项目的技防设施前置利用）
– 组团封闭，防爬刺、防爬网、围墙高度
物防设施
27.05.2020 10
• 物防设施－优先关注，稳定、可靠、后 期成本低
27.05.2020 23
焦点二 道路交通系统
可移动止车石：控制主要车道乱停车，
27.05.2020 24
需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨 早作功夫
第
焦点三、照明交流设计——要考虑节能和控制的方便，多
一
路控制
阶 段
一键控制
商铺单独控制
：
规 划
焦点四、垃圾站及垃圾捅平面布置
设
垃圾捅的实用性
5
什么叫前期介入
前期介入
规划设计阶段
营销策划阶段
施工建设阶段
前期介入—— 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产 开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施 工建设、竣工验收等，就参与介入 。
27.05.2020 6
第一阶段
规划
营
服交
设计 销 施
务付
阶段
工
中
策
心半
划建
成年
设
立
阶
焦点一、安防系统——围墙高度，闭路监控探头，夜间红外 补偿功能、红外周界防越系统、组团封闭、门禁对讲系统、 出入口门的形式（电动门、磁力门的利弊）、物防设施
27.05.2020 9
焦点一：安防系统
安防系统
– 与物业管理方案中的安防体系相适应
周界红处线报警系 统
闭路监控系统
– 坚持必须的内容：
• 周边围墙及朝向区外一楼业主围栏 的红外报警系统
——通过管理用房富余解决； ——会所与管理用房对调解决（武汉花城）； ——架空层解决，通风问题、产权纠纷及业主感受（深圳花城） ——地产提供商业用房解决（深圳万科城） ——直接建一栋综合楼，最佳方案但实现很难 ——地产出资造社区周边购买员工宿舍（沈阳金色，深圳地产针 对一线员工关怀有此明确意见）
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防爬刺设置
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阳台或花园围墙的栅栏式红外
靠山区域栅栏式红外
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东莞高尔夫采光井的隐形防盗网，联接至中心
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监控镜头分布合理； 关键镜头的确定； 固定摄像机、三可变摄像机和一体化摄像机的选择适当； 红外报警的位置：关注工地围板，同步设置联动照明； 控制中心的选址