购物中心业态配比四大技巧
购物中心业态配比四大技巧
购物中心业态分布的比例主要根据项目定位来定，大卖场可以拉人气，百货可以提高项目品位，餐饮可以延长消费者停留时间，文化娱乐可以丰富消费者生活层次，品牌专卖店可以满足消费者差异化需求，其它服务配套可以弥补消费者一站式消费需求，但各业态比例要找到平衡点，才能实现项目的吸引力。以下为商业地产大型mall业态配比四大技巧，供朋友们参考。
利用商圈分级，优化业态组合
对购物中心来说，处于传统商圈，还是CBD商务区，或是城市郊区，主流顾客
群是不同的，业态组合自然也不应该相同。每个购物中心都应该对自己所在的商圈进行深度分析，不断尝试、探索、完善适合自己的业态组合。
西单大悦城位于北京最繁华的商圈，原本甚至可以按照6：2：2来布局的。但
是西单原来的中友、君太都是纯百货，餐饮比例很小，所以大悦城走了一条差异化路线，与其他企业形成互补，从而让整个商圈的购物环境得到了提升。商业很难有规范化的业态，即便在西单再建一座大悦城，其业态组合与今日的西单大悦城也肯定是不完全不同的，因为只有差异化错位经营才能共生共荣。
兼顾业态的共享和相容
业态组合是购物中心的核心内容，而购物中心成功的特征就是：在各种业态、各种品牌的客流之间产生横向联系。你的定位是什么，你的客群是谁，需要搭配什么样的业态组合，这是有规律可循的。服务于某一客户群的百货，需要搭配这个客群的餐饮与休闲方式，品类要相同才行。其实任何一个商业物业，都不可避免的处于一个大的生活圈子里，无论是购物还是餐饮、休闲、娱乐功能，都是一个大的生态群。只有业种、业态“相生”而不“相克”。整体功能分区和规划布局能够相互支持、配套、补充，才有可能使整个物业生态群良性发展。
1）国贸商城与永旺国际商城的成功启示
国贸商城之所以成为在北京运营比较成功的购物中心，就在于它的业态、品牌组合都是以CBD奢侈品消费为特征的，业态组合与定位高度匹配。
永旺国际商城定位于生活型区域中心，目的是满足周边3～5千米范围内居民的
特定需求，因此它所搭配的业态和品牌都是以频繁消费为特征的。比如超市占了相当大的面积，设有宠物店、儿童娱乐世界等，这些都是日常生活不可或缺的。2）金源新燕莎Mall的得失分析
有的购物中心它的客户群和业态组合之间就会产生矛盾。比如在金源新燕莎
Mall当中，燕莎商城、居然之家都是属于比较高端的，但是贵友、易初莲花又属于中档，而一些餐饮又属于低档，这样就很难弄清它究竟想要吸引谁？如果购物中心的一、二、三层是一类顾客，四、五层是另一类顾客，就很难真正发挥出购物中心“一站式”购齐的综合功能。
购物中心各种业态的客群应该是共享的，是可以互动的。考验一个购物中心是否成功，不能只看人气，还要看各种业态、品牌之间是否能产生连带消费。比如一位顾客有5种需求，那么一个成功的Mall不能只满足其一种需求，而是应该通过合理的业态组合，满足顾客尽可能多的需求，从而产生乘数效应。
一站式业态功能配备
吉隆坡最具规模的购物中心Mid-Valley Megamall，总面积达19万平方米，隶属于大型综合发展项目的一部分。在距商场30分钟车程范围内，居住人口达200万人，而商场配有约7600个车位，是吸引人流的主要设施。
此商场的市场定位以针对大众化中层收入消费者为主，共5层高，包括3间主
力店——一间约1.7万平方米的家乐福仓储式超市、一间2.7万平方米包括地库超市的吉之岛百货公司（日本）以及一间约2万平方米的百货公司（马来西亚）。半主力店还包括一间亚洲最大的多屏幕电影院、一间马来西亚最大的健身中心、一间保龄球馆及一间一站式购物服务的高科技计算机中心。此外，还设有500
间商铺及餐饮，主要由本地业者经营。
Mid-Valley Megamall的业态结构，已经明显表现出在新兴城市扩张的浪潮中不少商业物业的特点：即体量巨大，以庞大的停车位数量吸引家庭为单位的消费者；功能齐全，集购物、娱乐、餐饮、服务为一体；高度专业化与高度综合化并存。
广州的正佳广场、天河城广场等同样是一站式购物中心的典范。
一站式购物的核心，主要还是一站式业态功能的配备，这种配备的竞争优势表现在：
①不涉及统一收银、营业员管理培训等复杂环节，对管理深度及广度要求相对不高，因而易于被业主认可并推行；
②与百货公司等敞开式卖场相比，一站式能够为租户提供更大面积、更为独立的店铺空间，使入驻商家能够更好地营造其品牌个性氛围，促进形象价值提升；
③人们的消费需求逐渐朝着复合式、感生化方向发展，如购物、休闲、聚会等一体，一站式可满足人们多元化需求，创造愉悦的购物体验。
差异化、特色化业态配备
对于一个成熟的商业地产而言，今后的发展趋势将必然是在结合区域特色和商圈属性的基础上，完善其差异化、特色化业态配备。
1）东方新天地差异化与特色化业态配备策略
北京东方新天地为例，位于东长安街一号，是北京市的中心地带。借助于王府井长期以来形成的商业中心区地位，东方广场被定位为国际性经贸中心。其酒店物业每年要召开很多国际性会议，30万平方米的写字楼租户大部分为世界500强企业，而公寓里的住户多为外企员工。因此东方新天地的定位标准就是东方广场的配套服务商业，分为地下和地上两层，业态丰富，全部为国内外知名品牌。
如何打造餐饮业态的“黄金比例”
如何打造餐饮业态的“黄金比例” 购物中心体验式消费功能日益突出，餐饮娱乐的比例越来越大，知名的餐饮品牌已成为今后商业项目招商重点。 以往购物、餐饮、娱乐“52：18：30”的业态经营“黄金比例”正在被打破，取而代之的是购物、餐饮、休闲1：1：1联袂主演的消费模式。而餐饮业态细分以及业态组合趋势也在面临调整，主要归纳为“三减少，三增加”，即高端餐饮比重减少，主题休闲餐饮比重增加；高楼层餐饮比重减少，各楼层穿插的餐饮比重增加；大店面餐饮比重减少，小店面餐饮比重增加。 一、购物中心轻餐饮受热捧，高端餐饮遇冷 餐饮系列产品类型众多，赢商网对全国100个以“体验式消费”为业态组合定位模式的购物中心进行统计，有约20000个商铺，而餐饮商铺共计3600家，占购物中心商铺总数的18%。
随着消费习惯的升级，购物中心的餐饮业态也正在向主题化、娱乐化的体验型方面发展。除去饮品之外，最受欢迎的正餐前三强分别是中式快餐，日韩泰料理以及火锅焖锅。 而以往热门的高端餐饮的市场占比本年度落后于火锅焖锅，仅列第四位。近两年，购物中心对于高端餐饮的争抢热度降到最低点，一方面由于高端餐饮经营业绩差，对租金贡献值低（2014年上半年，高端餐饮企业营业收入平均下降幅度超过50%，甚至严重的出现被迫关店）。 另一方面，因为高端餐饮进入购物中心的物业要求高，经营面积大，并需要单独的交通组织。这对于购物中心的工程设计要求较高，而且增加了购物中心后期业态调整难度。这些因素叠加一起，都让购物中心“想说爱你不容易“。
然而与大型高端餐饮现状不同的是韩式餐饮。都市白领作为购物中心的主要消费群体，其生活和生存压力一直不减，但内心深处却仍然有着强烈的关于信仰、精神的自我解放的需求，因此，很多装修精美、情调小资、服务细致周到而且价位合理的餐厅受到都市白领追捧，配合着清新亲和的韩剧，韩式餐饮无疑这方面走在了中国大多数高端餐饮餐厅前面。 二、购物中心更爱“缩小版”精品餐饮业态 随着购物中心对于租赁回报要求的不断提高，餐饮业态相对偏低的租金支付能力也促使其自身不断改良，不少进入商场的餐饮为提高收益率，更多地选择了150平米左右的精致小店。 根据餐饮业态细分来看，虽然正餐的吸客能力强，但面积和选址要求高，但简餐、中西快餐、休闲餐饮对楼层要求不高，面积在100-300平方米左右，更能满足青年主力消费群体休闲娱乐和约会之用。“简餐+快餐+休闲饮品+外卖”的多样化餐饮组合模式，在总面积上与大型正餐相当，但聚客能力会更强，对于购物中心而言，租金收益也会更高。 专业研究表明，餐饮业态的聚客能力的大小在一定程度上决定了商场培育期的长短。目前餐饮业的整体回报周期为2-3年，若是小面积的餐饮店，最快的回报周期是8-9个月。比如，韩式焖锅品牌客来滋，经营面积小，客流稳定，就属于典型精品小餐饮品牌的范例。客来滋首家店面120平方米，共设27个锅位。其周一到周五营业额约2万元，平均消费人数约500人次，而周末营业额高达2.6万，平均消费人数约650人消费。可以推算出每月营业收入将近65万，每月带动客流15000人次，比大部分大型餐饮的营业收入更多，租金回报率高，而且带动的客流也更多。 三、各楼层的“雨露均沾”，胜过顶层的“喷淋效应” 在今年各商场的业态调整中，各大购物中心都在绞尽脑汁增加餐饮业态的比
各商业业态物业条件及工程技术要求做商业的必备(终审稿)
各商业业态物业条件及工程技术要求做商业的 必备 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
各类商业业态物业条件及工程技术要求? 一、购物零售类? 1、精品超市 品牌举例：如华联BHG，华润OLE、等等。 位置要求：交通方便，所在位置位于城市中心区，最好地块处于交通主干道的十字路口。周边居民人口集中，商圈内有常驻人口不低于5万。建筑面积：面积要求在3000—5000平方米之间，长宽比例最佳为10:7或10:6。 卸货区：一般要200—400平米。 楼层净高：地上建筑净高≥5.5米，地下室净高≥4.8米。 楼板载荷：卖场区≥750kg/m2，生鲜加工区≥1000kg/m2，仓库区≥1200kg/m2，卸货区≥3000kg/m2，收货区≥1500kg/m2，办公区≥ 350kg/m2。冷库区降板500mm。 柱网间距：最低柱网间距不低于8.0m×8.0m。 供配电：提供电容量1000-1300KVA变电设备，双路供电方式，三相五线380V/220V、50Hz，安装店方独立高压计量电表。 给排水：提供管径为50mm的独立进水管1根及独立计量水表，每天至少80吨用水量指标。提供给店方100mm排水管2根。
排污设施：提供给店方100mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池，或有二级生化处理设施。 通讯设施：提供30对通局电缆到交换机房，并开通10门直线。提供2条数据专线， 燃气容量：配备80m3/h煤气，或50m3/h的天然气。 空调制冷：总冷负荷概算指标200w/m2，宜采用空气-水系统，水冷式离心冷冻机或水冷式螺杆机组，可变风量及水量空气调节末端。北方地区需根据气候设计暖气供应。排油排烟：生鲜加工区预留净空0.5m2排烟井道消防系统：店方独立使用消防喷淋系统和消火栓系统。 消防报警：在店内设中央监控中心，配备独立消防报警控制系统。停车位：一般预留50个机动车位。 2、便利店 类别释义：指面积较小的零售店铺，不具备餐饮功能。 品牌举例：如全家便利、7-11、联合快客等。 建筑面积：一般在建筑底层，面积在70—150平米之间,进深面宽比为1:2最佳。 楼层净高：大于3米。 楼板载荷：≥300kg/m2。 供配电：提供电容量大于30KVA变电设备，三相五线380V/220V、50Hz，安装店方独立计量电表。
商业研究报告：品牌集合店--购物中心业态组合新去向
品牌集合店--购物中心业态组合新去向 随着购物中心运营水平逐渐提升和招商能力的增强，购物中心和百货店分手的现象不断：百货品牌重复率高、承租能力差、聚集人流能力下降，而品牌丰富度高、聚集人流、租金能力承担强的品牌集合店就成为了购物中心青睐的对象。前言: 随着购物中心运营水平逐渐提升和招商能力的增强，购物中心和百货店分手的现象不断：百货品牌重复率高、承租能力差、聚集人流能力下降，而品牌丰富度高、聚集人流、租金能力承担强的品牌集合店（专题阅读）就成为了购物中心青睐的对象。包括万象城（专题阅读）（项目招商信息）在内等大型购物中心都将不少精力和资源引入品牌集合店。此外，原潮、热风、NOVA、MAP等一批品牌集合店迅速成长，继电影院和超市之后成为购物中心吸引客源的重要砝码。 、国内品牌集合店处于发展阶段 品牌集合店进驻购物中心，可以称得上是一种微缩版的百货形态，对于传统业态来说更是一种创新。就目前而言，国内品牌集合店正处于刚刚起步状况。 1.国内没有完全充分的市场竞争环境 即使本土百货和购物中心之间的竞争非常残酷，但仔细思考便会发现，他们 的竞争其实很简单，就是遇到竞争便调整策略”。也就是说没有哪一个企业遇到竞争时去深度剖析市场细分的需求，而集合店恰恰是在市场空间非常狭小的情况下采取的创新方式，所以集合店在中国最大的挑战就是本土市场环境还不能完全支撑它的良性发展。 2.购物中心对品牌集合店缺乏耐心 2010年，国内有一个集合40个韩国中小品牌的组合店，叫“GST31 &也算是集合店的雏形，这个店被燕莎奥莱和华威大厦引进，很可惜后来华威店关闭了。现在想来，主要由于购物中心对这个店的耐心不够，其实只要这个集合店有了雏形，老百姓认可这些品牌，销售额自然会高，所以购物中心应给集合店宽松的成长空间。 3.买手制的发展在国内相对滞后 在国外，都是基于买手制基础上的集合店，而在中国，买手制的环境很不成熟。如果是买手制的话，货源都由自己控制，这样做集合店容易得多。 品牌集合店处于发展的初级阶段，购物中心里的品牌集合店形成规模还有待时日，需要不断的创新和尝试，但其未来发展的潜力是巨大的，辽宁社会科学院WTO研究所姜岩表示，在零售商眼里品牌集合店的好处在于第一，降低运营成本，减少了租金、人员等压力；第二，节省时间，为消费者节省时间；第三，吸引顾客，因为种类繁多，延长顾客停留时间。
购物中心业态规划分析
购物中心业态规划分析 在商业地产如火如荼发展的今天，购物中心作为近年来发展的新兴产物，其经营业态（各种商店的组合）有别于传统的百货店（经营的是业种即各种商品的组合）。一个科学合理的规划，不仅可以为整个项目的营销增加卖点，促进项目的推广销售，而且能保持项目长期繁荣，实现投资回报的良性循环。因此，有必要对其进行探讨和分析。 类型及特点 1、核心主力店 核心主力店通常由国内外知名品牌、商誉和口碑的连锁或单店的目的性商店构成，具有极强的消费号召力，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，保障持续经营成功的关键，直接关系到整个商业项目的后期运营。在购物中心业态规划中，量贩超市、大型百货店是购物中心商业规划首选业态。下面就对各物业特点作以下总结： （1）超市 属于开架售货，集中收款，满足消费者日常生活需要的零售业态。选址多分布在居民区、交通要道、商业区，以居民为主要消费对象，10分钟左右可到达。营业面积在1000平方米左右，有一定的停车场地，商品构成以购买率较高的商品为主。通常采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出入口处的收银机统一进行。营业时间每天不少于11小时。 （2）大型超市 实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，满足消费顾客一次性购买多种商品及服务的综合性零售业态。主要以经营食品、副食品、生活日用品、服装衣料、文具、家用电器等购买频率较高的商品为主；采取自选销售方式，明码标价，结算设在出口处统一进行。 （3）百货商场 根据不同的商品种类，开设不同的楼层或专门的销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。商品结构主要以经营服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐为主，种类齐全；以柜台销售为主，明码标价；注重店堂装修及橱窗展示。
商业综合体业态布局
商业综合体业态布局 任何建筑都一样，设计首先需要解决的是功能布局和交通组织。而对于商业综合体而言，业态布局和动线规划就更为重要，这是商业设计的核心，也是难点，是空间组织的提纲和线索。业态布局和动线规划是紧密联系在一起的，我们不能抛开业态谈动线，也不能不考虑动线来布置业态。 一、商业业态归类分析 规划设计的第一步，是梳理建筑的各种功能空间的关系，绘出功能关系图。商业项目之不同，在于各种业态之间并无直观的工艺流程关系，甚至项目设计之初，根本就没有确定业态设置，仅仅只是限定了规模，这就要求建筑师必须对各种业态做到心中有数，了解各种业态的功能、档次以及价值贡献，如此才能得心应手地进行布局。 1.按功能性质分类 商业业态包括百货、超市、精品区（服装、箱包、珠宝、饰品、食品、化妆品、文体用品等）、专业卖场（家居、家电、建材、配件等）、生活配套服务（美容、美发、美甲，药店、花店、杂货店、干洗店、宠物店等）、餐饮、娱乐、体育、教育、休闲、文化……我们常把这些缤纷多彩的业态大体分为零售、休闲娱乐和餐饮三大类，这三大类业态的面积比例在商业综合体中往往各占约三分之一，依据项目定位和经营情况略有调整。 2.按消费方式分类 我们一般把顾客的消费行为分为目的性消费和随机性消费。对应业态，可视零售百货、生活配套、小型餐饮等为随机性消费业态，其余业态如超市、酒楼、娱乐、健身、教育等为目的性消费业态。 3.按消费层次分类 可划分为从日常必须性消费到奢侈性消费的若干档次，商品可划分为民生商品、生活消费品、中档时尚消费、奢侈品等，对应百货的定位可以有大众百货、时尚百货，精品百货等，餐饮可以分为日常性快餐、地方风味小吃、追求文化情调高附加值的西餐以及高端商务宴请为主的大酒楼。 4.按对项目的价值贡献
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购物中心业态分布分析 招商既是商场建设的“果”，也是运营成败的“因”。这种复杂的“因果关系”，决定了招商在商业地产开发运营全流程中的重要作用。在商场的招商过程中，要遵循招商的一些基本原则。 商场招商应当具有计划性，具有宏观指导性，概而言之，就是招商应当遵循业态比例分配原则。 所谓业态比例分配原则就是指商场应当根据自身的经营规划确定每一种商业业态在商场中的分 布和分配比例情况。如美食、娱乐、服饰等经营业态，应当在各个楼层、各个商场的分区、以及整个商场中的分布状况和面积比例。每一栋商业建筑处于不同的市场环境之中，面对不同的竞争状况，具有不同的建筑格局和使用状况。正因为这种个体的差异性，使得每一栋商业建筑都具有不同的招商需求。在世界各地，购物中心根据经营类型区分有娱乐型购物中心、美食型购物中心等多种类型，这就决定了购物中心的业态分配比例必须经过充分考虑。 1、正佳广场的[52：30：18] 的业态分配比例 2004年开业的正佳广场在招商规划中曾经有[52：30：18]黄金分配比例的指导原则，这个指导原则是华南理工大学工商管理学院的专家们经过对国外、国内一些成功的购物中心进行统计分析之后，得出的一个具有指导意义的标准——[52：30：18]，即[商业：娱乐：餐饮=52：30：18]。 这个黄金分配比例原则就是：假定一个购物中心的商业建筑总面积为10000平方米，则用于商业经营的面积应当为5200平方米，娱乐配套面积应当为3000平方米，餐饮美食面积应当为1800平方米。这个数据是经过对众多成功的购物中心的各种业态所占面积进行统计分析后得出来的。他们认为[商业：娱乐：餐饮=52：30：18]的购物中心是最适宜经营的，经营业绩最好，开业和运营也最容易取得成功。这个结论曾经在国内的商业建筑领域内引起了较大的争论。 有关的商业专家指出[52：30：18]的分割比例并不科学，原因在于这一统计数据是从北美、欧洲、日本的城市及我国的台北和香港的购物中心统计出来的。在这些统计素材当中，美国的购物中心由于面积庞大，大多数位于郊区，土地成本低廉，娱乐配套普遍面积比较大。日本东京、中国香港和中国台北地区的购物中心大多数位于城市中心，土地成本高昂，娱乐配套面积比较有限。不同的国家、不同的城市、不同的购物中心之间存在着较大的差异，因此这样的指导原则并不具有普遍的应用指导性。 2、华南MALL[43：27：20：3：3：4]业态分配比例 广东东莞华南MALL总占地面积43万平方米，建筑面积89万平方米，其中商业面积60万平方米，总投资额超过25亿元人民币，是中国最大规模的商业建筑群之一。 2002年10月华南MALL正式破土动工，2004年年底开业，2006年年底以20亿元的价格整体出售给北大方正集团。 华南MALL曾有欧倍德家居建材超市、天线宝宝、IMAX巨幕电影院，铜锣湾百货、阿玛百货等主
各业态工程技术条件
各主力业态工程技术条件(2012-2014 一、娱乐 a KTV 的共性选址标准: 商圈地段 :核心商圈或者大型住宅区附近,一般选择客流量较高街道一侧,交通可达性佳; 考虑到相关娱乐项目的聚集作用,但是要避免恶性竞争; 地块位置 :大型商业区底商或高密度居住区附近, 周边公交线密集, 使得消费者易达,但要求与居民区保持一定距离; 面积需求 :建筑面积 1000-5000平米左右,通常两层,不排斥地下面积; 建筑层高 :建筑楼层高度不低于 4.6米或最大梁底至地面不低于 3.8米,承重350kg ; 楼层需求:优先考虑 3-5层; 广告需求:提供户外广告位; 通风条件:需配备消防排烟井道、排风井道、新风井道、厨房排油烟井道及风机设备,并能满足相应的设计排风、送风量需求; 消防报警:能满足消防自动报警及联动点位对接消控中心主机系统; 至少一条消防通道, 按当地消防法规提供足够数量的喷淋头、烟感及灭火器; 燃气需求:需满足厨房、工作间等燃气使用; 排污设施:另需独立设置厨房排油污管道及因为楼层高度设置一、二级隔油污处理; 排油排烟:提供合适的空间供店方单独使用以放置排油烟风井; 空调:正常使用的中央空调,配置冷热双制系统;
供配电:提供电容量 800kvA 变电设备,三相五线 380v/220v、 50hz 、安装店方独立计量电表; 给排水:有循环水设备,需提供临时接驳水管或固定给排水管进行设备安装及定期换水; 停车位:一般一个拥有 200个包房的 ktv 应需要 200个停车位; b 酒吧的共性选址标准: 商圈地段 :核心商圈或者大型住宅区附近,一般选择客流量较高街道一侧,交通可达性佳, 考虑到相关娱乐项目的聚集作用,但是要避免恶性竞争; 地块位置 :大型商业区底商或高密度居住区附近, 周边公交线密集, 使得消费者易达,但要求与居民区保持一定距离; 面积需求 :300-1000平米左右(视具体商业环境; 建筑层高 :层高不低于 3米; 广告需求 :提供户外广告位; 消防报警 :能满足消防自动报警及联动点位对接消控中心主机系统; 至少一条消防通道, 按当地消防法规提供足够数量的喷淋头、烟感及灭火器; 燃气需求 :需满足厨房、工作间等燃气使用; 排污设施 :另需独立设置厨房排油污管道及因为楼层高度设置一、二级隔油污处理; 排油排烟 :提供合适的空间供店方单独使用以放置排油烟风井; 空调 :正常使用的中央空调,配置冷热双制系统; 供配电 :提供电容量 800kvA 变电设备,三相五线 380v/220v、 50hz 、安装店方独立计量电表;
购物中心业态配比四大技巧
购物中心业态配比四大技巧 购物中心业态分布的比例主要根据项目定位来定，大卖场可以拉人气，百货可以提高项目品位，餐饮可以延长消费者停留时间，文化娱乐可以丰富消费者生活层次，品牌专卖店可以满足消费者差异化需求，其它服务配套可以弥补消费者一站式消费需求，但各业态比例要找到平衡点，才能实现项目的吸引力。以下为商业地产大型mall业态配比四大技巧，供朋友们参考。 利用商圈分级，优化业态组合 对购物中心来说，处于传统商圈，还是CBD商务区，或是城市郊区，主流顾客 群是不同的，业态组合自然也不应该相同。每个购物中心都应该对自己所在的商圈进行深度分析，不断尝试、探索、完善适合自己的业态组合。 西单大悦城位于北京最繁华的商圈，原本甚至可以按照6：2：2来布局的。但 是西单原来的中友、君太都是纯百货，餐饮比例很小，所以大悦城走了一条差异化路线，与其他企业形成互补，从而让整个商圈的购物环境得到了提升。商业很难有规范化的业态，即便在西单再建一座大悦城，其业态组合与今日的西单大悦城也肯定是不完全不同的，因为只有差异化错位经营才能共生共荣。 兼顾业态的共享和相容 业态组合是购物中心的核心内容，而购物中心成功的特征就是：在各种业态、各种品牌的客流之间产生横向联系。你的定位是什么，你的客群是谁，需要搭配什么样的业态组合，这是有规律可循的。服务于某一客户群的百货，需要搭配这个客群的餐饮与休闲方式，品类要相同才行。其实任何一个商业物业，都不可避免的处于一个大的生活圈子里，无论是购物还是餐饮、休闲、娱乐功能，都是一个大的生态群。只有业种、业态“相生”而不“相克”。整体功能分区和规划布局能够相互支持、配套、补充，才有可能使整个物业生态群良性发展。
最新整理购物中心业态规划及品牌落位
购物中心业态规划及品牌落位 业态规划定义： 购物中心业态规划，简单来讲，是指在符合项目定位的前提下，为满足目标消费者的消费需求，合理引进商业业态，对购物中心各功能分区和各楼层所进行的业态布局。购物中心业态规划应遵循三个原则。即：明确定位，功能完整性，业态相关。 业态规划要点： 1、明确项目定位 业态规划首先要明确的是所在项目的定位，一切业态规划乃至后期的品牌落位，无不是为了落实前期定位的合理性。项目定位重点包括目标消费群定位和业态定位。 目标消费群定位，需要前期通过科学系统的消费者问卷调研，对目标消费群的范围、年龄段、收入水平、消费特征等进行科学分析，挖掘目标消费群的主要特征。当然，项目的体量及功能决定其辐射半径和人群基数，问卷样本亦有差别。 业态定位包括业态占比、业态落位、业种品类及分布。 举例来说，上海曹路宝x城市广场定位于社区型购物中心，其目标消费群定位于上海浦东，曹路镇周边5公里为核心的消费者，其业态定位即以周边居民日常生活业态为主，涵盖超市大卖场，生活配套，各色餐饮类业态。除去家x福超市，餐饮成为其吸引更大范围内消费者的有力体验业态。 厦门宝x国际中心，定位于国际奢侈品购物中心，其目标消费群即定位于厦门乃至周边县市中高端消费人群，其业态定位，即瞄准高大上的国际高端奢侈品零售及特色体验业态。 2、业态组合 业态组合重点涉及两个方面，业态选择及业态配比。 业态选择：业态选择，根据项目所在城市的级次，同一城市的不同区域，项目的功能不同，均有较大差异。如城市核心商圈购物中心，承受高租金的零售服饰类业态必定占主导，郊区型购物中心当偏重生活配套类及目的性体验性强的业态。不同区域消费者其消费差异直接决定了业态选择的差异。
各种商业业态物业条件及工程技术要求
各类商业业态物业条件及工程技术要求 一、购物零售类 1、精品超市 品牌举例：如华联BHG，华润OLE、等等。 位置要求：交通方便，所在位置位于城市中心区，最好地块处于交通主干道的十字路口。周边居民人口集中，商圈内有常驻人口不低于5万。 建筑面积：面积要求在3000—5000平方米之间，长宽比例最佳为10:7或10:6。 卸货区：一般要200—400平米。 楼层净高：地上建筑净高≥5.5米，地下室净高≥4.8米。 楼板载荷：卖场区≥750kg/m2，生鲜加工区≥1000kg/m2，仓库区≥1200kg/m2，卸货区≥3000kg/m2，收货区≥1500kg/m2，办公区≥350kg/m2。冷库区降板500mm。柱网间距：最低柱网间距不低于8.0m×8.0m。 供配电：提供电容量1000-1300KVA变电设备，双路供电方式，三相五线380V/220V、50Hz，安装店方独立高压计量电表。 给排水：提供管径为50mm的独立进水管1根及独立计量水表，每天至少80吨用水量指标。提供给店方100mm排水管2根。 排污设施：提供给店方100mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池，或有二级生化处理设施。 通讯设施：提供30对通局电缆到交换机房，并开通10门直线。提供2条数据专线， 燃气容量：配备80m3/h煤气，或50m3/h的天然气。 空调制冷：总冷负荷概算指标200w/m2，宜采用空气-水系统，水冷式离心冷冻机或水冷式螺杆机组，可变风量及水量空气调节末端。北方地区需根据气候设计暖气供应。排油排烟：生鲜加工区预留净空0.5m2排烟井道消防系统：店方独立使用消防喷淋系统和消火栓系统。消防报警：在店内设中央监控中心，配备独立消防报警控制系统。停车位：一般预留50个机动车位。 2、便利店 类别释义：指面积较小的零售店铺，不具备餐饮功能。 品牌举例：如全家便利、7-11、联合快客等。 建筑面积：一般在建筑底层，面积在70—150平米之间,进深面宽比为1:2最佳。 楼层净高：大于3米。 楼板载荷：≥300kg/m2。 供配电：提供电容量大于30KVA变电设备，三相五线380V/220V、50Hz，安装店方独立计量电表。 给排水：提供管径为25mm的独立进水管及水表，每天8吨用水量平价指标。提供给店方50mm排水管一根。 通讯网络：直拨电话2部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。另配通讯专用POS机数据终端线路一条。 空调制冷：提供物业屋顶上约20m2场地给店方放置室外机组(包括空调机、制冷机组、排烟设备等)，并提供室外机正常运转所需的散热、回风空间。 消防喷淋：消防喷淋改造，按店方施工图设计施工。
万达广场购物中心业态组合分析与建议
商业业态及业态规划的定义 商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类的主要依据包括经营主体目标市场,经营理念,服务功能,选址要求,立店规模,商品结构标准等诸方面.城 市综合体内主要的商业业态包括:购物中心,酒店,写字楼,公寓,住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店,零售型专业店,专卖店,特色超市,大型综合超市,电影城, 娱乐中心(KTV,电玩等),健身中心,大型中式酒楼,特色餐饮美食广场,美容院及发廊,银行,便利店,折扣店,专业市场等. 商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程. 业态组合涉及三个层面的问题: 1,业态的选择:一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能,涵盖哪些业态; 2,配比的问题:各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3,落位与分布的问题:各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系. 对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到广场定
位的实现,客流的共享,更关系到经营收益的最大化. 业态规划的基本原则 1,定位优先的原则 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求.购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求. 综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能.位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别, 如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD 万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体. 2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构,消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心)内商业业态种类的选择及各业态的配比. 3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积,大小及横竖向空间结构. 2,功能性选择是业态组合规划的基础综 合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其
购物中心业种业态规划
购物中心业种业态规划 宋新宇谈零售行业的业态选择 中国的零售市场很早就已是国外零售企业垂涎的对象。但由于政策的限制，国外企业没有大规模地进人中国市场。随着中国加入WT0，零售市场越来越不能靠政策保护而生存了。中国零售企业规模弱小、管理不善以及业态定位不当等，都越来越成为发展的瓶颈。在这些问题中，我认为作企业战略选择的业态定位是对企业发展至关重要的事情。 一个可以观察到的现象是，许多人看到大卖场诱人的市场潜力，纷纷投资、开发和经营大卖场业态。我担心的是，他们忘记了中国百货业的教训。在有潜力的市场面前，一窝蜂盲目地抢市场，而不是进行理智的分析，最后的结果将是市场饱和、恶性竞争和企业效益持续下滑。 零售行业的业态有许多种，从国际的视野来看，包括百货、超市、大卖场、便利店、品类杀手以及目前尚未进入国内市场的折扣店等。每个业态都是一个特定的细分市场，它们分别针对着不同的目标消费群体。其中，超市以满足日常消费为主，便利店满足的是消费者紧急购买的需要，大卖场以一站式购物的方式满足现代消费者对经济和快捷的追求，低价格的商品。由于各个业态针对的消费者需求不同，因而企业在进入零售市场之前，首先要回答的问题是进入哪一个业态。 超市、大卖场和便利店在中国都处于高速发展的市场成长阶段，大卖场更表现出巨大的市场空间。然而，在进行业态战略选择时，我们不仅需要考察业态的市场发展空间和眼前的竞争环境，还需要综合考虑未来的市场竞争环境及自身的竞争优势。 以某些大城市为例，如果仅从目前的市场空间及市场竞争来看，大卖场业态非常具有吸引力。但是如果将眼光放远到未来的3—5年，可以发现，未来在大卖场业态的市场竞争无论从量还是质上，都将比目前激烈得多。一方面，大量的潜在进入者将在今后几年进入，另一方面，大卖场业态的市场参与者中，世界顶级零售商占50％以上；同时，从经营模式的角度，尽管大卖场能够较快达到保本点，但它投资大，对单店的管理要求很高，信息系统和采购系统复杂，存在较大的投资风险；另外，从竞争优势的角度来看，内资企业在人才资源、物流和采购技术以及信息系统方面，都与外资企业有较大的差距。在这样一种情况下，如果内资企业仅从诱人的市场空间一个角度出发选择大卖场业态，中国大卖场业态的发展将可能重蹈百货业的覆辙。
各种商业业态物业条件及工程技术要求
各种商业业态物业条件 及工程技术要求 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998
各类商业业态物业条件及工程技术要求 一、购物零售类 1、精品超市 品牌举例：如华联BHG，华润OLE、等等。 位置要求：交通方便，所在位置位于城市中心区，最好地块处于交通主干道的十字路口。周边居民人口集中，商圈内有常驻人口不低于5万。 建筑面积：面积要求在3000—5000平方米之间，长宽比例最佳为10:7或 10:6。 卸货区：一般要200—400平米。 楼层净高：地上建筑净高≥米，地下室净高≥米。 楼板载荷：卖场区≥750kg/m2，生鲜加工区≥1000kg/m2，仓库区≥ 1200kg/m2，卸货区≥3000kg/m2，收货区≥1500kg/m2，办公区≥350kg/m2。冷库区降板500mm。柱网间距：最低柱网间距不低于×。 供配电：提供电容量1000-1300KVA变电设备，双路供电方式，三相五线380V/220V、50Hz，安装店方独立高压计量电表。 给排水：提供管径为50mm的独立进水管1根及独立计量水表，每天至少80吨用水量指标。提供给店方100mm排水管2根。 排污设施：提供给店方100mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池，或有二级生化处理设施。 通讯设施：提供30对通局电缆到交换机房，并开通10门直线。提供2条数据专线， 燃气容量：配备80m3/h煤气，或50m3/h的天然气。
空调制冷：总冷负荷概算指标200w/m2，宜采用空气-水系统，水冷式离心冷冻机或水冷式螺杆机组，可变风量及水量空气调节末端。北方地区需根据气候设计暖气供应。排油排烟：生鲜加工区预留净空排烟井道消防系统：店方独立使用消防喷淋系统和消火栓系统。 消防报警：在店内设中央监控中心，配备独立消防报警控制系统。停车位：一般预留50个机动车位。 2、便利店 类别释义：指面积较小的零售店铺，不具备餐饮功能。 品牌举例：如全家便利、7-11、联合快客等。 建筑面积：一般在建筑底层，面积在70—150平米之间,进深面宽比为1:2最佳。 楼层净高：大于3米。 楼板载荷：≥300kg/m2。 供配电：提供电容量大于30KVA变电设备，三相五线380V/220V、50Hz，安装店方独立计量电表。 给排水：提供管径为25mm的独立进水管及水表，每天8吨用水量平价指标。提供给店方50mm排水管一根。 通讯网络：直拨电话2部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。另配通讯专用POS机数据终端线路一条。 空调制冷：提供物业屋顶上约20m2场地给店方放置室外机组(包括空调机、制冷机组、排烟设备等)，并提供室外机正常运转所需的散热、回风空间。 消防喷淋：消防喷淋改造，按店方施工图设计施工。
社区型购物中心业态组合与配比技巧
社区型购物中心业态组合与配比技巧 中国购物中心已走过黄金十年的发展路，中心区商业逐渐饱和，区域型商业布局已基本定型。目前，有实力的开发商如万科、绿地、世茂等纷纷加大 对社区商业的投入，以抓住人们"最后一公里"的需求打造社区服务体系概念，社区型购物中心在便利性、商品定位和配套服务上具备明显优势，成为 未来购物中心的发展重点。本专题为第十届中国商业地产节系列专题，紧跟购物中心发展趋势，以北京华润五彩城、深圳喜荟城、上海证大大拇指广 场等10大知名项目为例，全面分析社区型购中心业态组合与配比技巧，有助于为相关人员提供实战指导。 一、社区型购物中心业态定位与规划策略 1、社区型购物中心业态定位规律 主力店以超市为主 在社区购物中心里，超市是业态中重要组成部分，起主力店作用，带动整体商业经营。考虑商业整体的收益平衡性，业态配比时会根据所引进超市的经营面积做相应调整。假如规划引进的是大型综合超市，则其它次主力店（餐饮、休闲、娱乐）的规划数量会相应减少，增加承租能力高、经营面积小的业种；假如规划引进的是小型社区超市，此时的超市只承担着次主力店的角色，则应规划更多的次主力店（餐饮、休闲、娱乐），
以多个次主力店带动整体商业经营。 服务配套是社区购物中心业态组合的根本 服务配套包含了干洗店、面包店、烟酒专门店、花店、药店、水果店、美发店、邮局、银行、照片冲印等，是社区商业基本功能的展现，方便本社区及周边社区居民日常生活所需。 餐饮和休闲娱乐业态在社区购物中心的比重越来越大 餐饮是社区商业发展到一定时期才融入的，而且所占比重越来越大。休闲娱乐也是社区商业后期发展起来的业态，多以美容SPA、推拿按摩和儿童游乐为主。当下，电影院也开始选择社区购物中心开店，且作为影院拓展的新领域。 【案例】深圳喜荟城 业态配比 引入圣丰城酒家、洲立影院、西湖春天、完美美容、GSD塑身纤体美容、永旺超市6大主力店，涵盖餐饮、影院、生活超市、美容配套4大业态。 作为典型的社区型购物中心，喜荟城零售业态比较多，三楼云集了儿童游乐、童装、儿童玩具、文具、母婴用品等各类儿童零售品牌。总体来看，服装、精品、儿童用品等零售业态共124 家，占比高达72.5%。总体定位 喜荟城辐射罗湖东部成熟高档社区，主要面向家庭消费客群，致力于满足中产家庭吃、喝、玩、乐、购、休闲需求，提供一站式购物体验。
如何做好购物中心业态规划、组合、配比
如何做好购物中心业态规划、组合、配比 业态定位：深度挖掘和调研分析业态竞争机会和主力消费群以确定商业业态。 1、竞争业态机会挖掘 通过详细的市场调研，了解区域商业环境情况（人均商业面积、商业发展阶段等）、了解商业建筑形态分布比例（独体、街铺）、商业业态业种比例、各商户经营状况等。 2、主力消费群体挖掘 通过详细的市场调研和问卷调查，明晰项目的主力消费群体，把握项目的主要服务对象。以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。 核心消费群：商圈半径2公里范围内。香港经验借鉴：20分钟商圈之内的客源要做80％的生意，这一原则被称为香港购物中心二八原则。 辐射消费群：商圈半径5-10公里范围。 3、项目自身分析 竞争业态机会挖掘和主力消费群体挖掘基本可以确定出项目的商业业态。此时，结合项目的自身条件，分析项目所处位置、地形条件、规模等，可对可选业态进行调整，定位出最适合本项目的商业业态。 业态规划：从2大规律6大微观因素出发 1、业态规划一般规律 业态规划可依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况，针对各业态的经营面积作出预估。 业态比重分配规律：目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心大型的商业成功的规划经验中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。 业态楼层分布规律：纵观我国的许多商业项目，它们的商业布局都惊人地相似，如负一层是超市、第一层化妆品、珠宝；二层女装，休闲装；三层男装；四层娱乐电玩；五层美食等 2、业态规划需考虑的六个微观因素： （1）业态规划需考虑的微观因素之一：租金水平
不同业种商户的租金承受力各有差异。购物中心在进行业态规划时，应考虑不同业种商户的租金承受能力，从而进行合理的业态规划，以达到租金收益的最大化。例如在购物中心规划中，餐饮业态规划大多往高层进行设置。将较多的小餐饮商家往高层放置，除了考虑到可以将人流往上带动牵引外，还有一个重要的因素就是租金价格因素。一般而言，中式餐饮相对于服饰品牌旗舰等其他业态，整体可以承受的租金价格水平较低。而在一个商业项目里，首层的租金水平往往较高。租金测算的结果往往显示出普通的小餐饮是无法承受较低楼层的租金价格的。所以它们在业态规划时不宜放置在较低的楼层。 （2）业态规划需考虑的微观因素之二：面积要求 面积要求是业态规划的一个重要内部考虑因素。不同商家需要的面积不同，在进行业态规划时就应充分考虑不同商家的经营面积要求的差异。如果规划的面积太大，不适合引进商家的特定经营，则是一种资源的浪费；如果规划的面积太小，则不适合相应商家的要求，也会对招商造成阻碍。 例如麦当劳和肯德基，其经营所需要的面积一般不需要超过500㎡。再如沃尔玛超市，其面积约20000-30000平方米(不含停车场)，每一单层租赁面积至少8000平方米，至多租赁3个楼层。了解不同商家的面积要求，有利于解决主力商家所需要的面积太大或太小的问题，又可以增加项目整体的可售面积，增加商业项目的整体利润。比如在业态规划时可以将超过主力店面积要求的部分进行分割，使之形成一些独立的店面，而且由此分割出来的店面紧邻主力店，可以分享其巨大人流量，店面的价值自然非同寻常。 （3）业态规划需考虑的微观因素之三：工程技术条件 在业态规划时，还要考虑所要引进商家其经营的业态有何特殊的工程技术要求，是否适合在本项目建筑楼层内经营。层高、柱距、结构负荷、电气、给水、排水、排烟、消防等方面都是业态规划时应考虑到的工程技术条件。 业态规划时综合考虑各业种的工程技术条件，对于工程建设有着实际的指导意义。比如沃尔玛超市，其层高要求就是保证商场内无吊顶区域灯具底标高不低于3.7m，甲方所有管线(含支架、风口)的底标高不应低于4.0m；结构负荷方面，鲜食楼层：1000kg/㎡，非食品楼层：700kg/㎡。 再比如规划影院业态的时候，一般电影院的层高都要求在8-9米之间。而普通电影院的层高也要求有8米。如果项目本身在建筑上不具备这样的层高条件，那么在业态规划中是不合适设置电影院这一业态的。 在其他业态的规划设计中，餐饮类的业态商家在规划引进时还要考虑其供水、供气、供电瓦数等是否合适；建筑类的商家规划引进，要考虑到其本身的承重要求是否与项目本身建筑相适应等等。 （4）业态规划需考虑的微观因素之四：业种聚客能力
【VIP专享】购物中心体验业态TOP10
购物中心体验业态TOP10 所谓“体验式商业”，是区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式，更注重消费者的参与、体验和感受，对空间和环境的要求也更高。 传统百货与购物中心的本质区别是零售类业态的占比从70%-80%降至45%-55%，体验类业态占到占比可达到10%-15%甚至更高。哪些业态属于“体验式”业态呢? 1、电影院 从电影院出现开始到现在，它已然成为购物中心的“标配”之选，电影院的聚客能力和电影院掀起的“圈地时代”不容小觑。 主要功能： 电影院是购物中心中最聚人气、提高留客时间、最有效拉动关联消费及同向人群的业态。 电影院可以提升购物中心形象，并保持购物中心永久的时尚性。 电影院在购物中心有着很强的人流导向性，体现了“喷淋式客流设计”的理念。 电影院有着较强的节奏控制作用，有利于购物中心的人流动线的优化调整和顾客身体与消费心理的调节。 电影院具有极好的心情调节作用，增加了顾客的合理消费行为和愉快的心理体验。 2、真冰场 真冰场自身如果有强大的运营能力和吸客力，必然会给购物中心带来客流量和消费量的提升，故华润集团万象城、龙湖集团天街购物中心、兴隆集团兴隆天地旗下多家购物中心均设置了冰场。 但冰场的承租能力低，物业层高和柱距要求高(溜冰区域内不得出现立柱)，设备需要由开发商或运营商承担，故除非面积非常大的大型购物中心或者突出年轻潮流主题的中型购物中心才会引入真冰溜冰场。 冰场和电影院是两个经常对比的业态。一个电影院生意的好坏，跟电影院本身的经营能力一定是有关系的，但是并不是占很大的比重。电影院生意的好坏很大部分跟电影市场是否繁荣关系很密切。而冰场是自己生产产品、推广产品、销售产品，推广费用很高。冰场的好坏和本身的经营能力关系更大!
大型购物中心业态组合
大型的购物中心业态组合分析 前言 购物中心的面积大小及其型态并没一定的规律可循。小型购物中心, 它的功能性纯粹是提供邻近居民在购物上的方便性; 也有超大型的购物中心, 营业面积动辄数十万平方米, 所覆盖的客源广泛, 甚至已成为观光客必游的购物景点。 所谓的「购物中心」, 我们或可将其简单的定义为–“ 由多个商用建物组合而成的大型营业卖场, 并配有停车设施, 以合理、均衡的业态组合, 引进相应的零售商户入驻, 并由开发商集中拥有、统一规划、管理与运营”。一般来说, 购物中心的开店地点、规模大小、以及业态组合, 跟店本身的商圈型态息息相关, 因此, 商圈型态的研究扮演着十分关键的角色。典型的购物中心, 通常都最少具有一家或多家的主力店, 再辅以多样化的品牌店所构成。主力店可能是超市, 也可能是百货公司, 它是购物中心吸引客流的经营主体。 一座购物中心的开发, 首先必做的就是“ 可行性研究”, 包括市场可行性、规划可行性及财务可行性。 市场可行性–涵盖了一系列的研究调查, 如商圈发展趋势、商圈结构、业态结构、人口结构、人流与车流、客源结构、竞争结构、消费行为与态度。同时, 根据这些研调的分析结果, 进行项目的定位、业态组合的规划与招商策略的设定。 规划可行性–购物中心的建筑规划, 不是由建筑师根据开发商老板的片面概念去做天马行空、毫无论证基础的设计, 而是必须以市场可行性研究结果及定位为核心, 去规划一个合理的、符合实际需求的商场结构。 财务可行性–重头戏在于投资报酬率的评估, 如建筑成本、经营成本、以及未来的营收估算。很显然地, 购物中心未来的营收, 主要来自于入驻商户所占的面积和租金收入。 对开发商和入驻商户来说, 他们所关切的重中之重, 除了客流量, 还是客流量, 换言之, 客流量愈大,来客的消费收入也就愈多, 物业的增值相对地也就愈高, 因此, 不管是购物中心本身也好, 入驻商户及其顾客也好, 这是一种‘三赢' 的良性循环。我们可将「业态组合」解读为“不同的入驻商户租用购物中心的商场空间对外进行销售商品或服务的组合, 并由此产生购物中心的财务收入”。简言之, 一个好的业态组合是由多样化的商户（店）所构成, 形成购物中心与入驻商户之间彼此互相加分的效果, 达到提高客流量和创造销售的目的。进行业态组合的设定, 所要考虑的基本元素包括入驻商户的规模大小、位置及商品型态与品种。大多数的购物中心开发商, 他们所关注的重点, 无非就是投资回收, 因而很容易就陷入了‘提高租金'的误区, 反倒忽略了一个正确的业态组合所带来的互动性的整体利益。
购物中心的业态比例分析报告资料
购物中心的业态比例分析 在商业领域内，如果说超市经营的是商品，百货经营的是品牌，那么购物中心经营的就是业态。作者认为，购物中心的业态分布和比例应从所处商圈整体进行考虑，购物中心的差异化定位是确定各种业态组合的起点。作为一种集合了多种功能的商业综合体，购物中心对各种业态的组合、搭配，无疑是决定其能否成功经营的关键。 一般来说，购物中心分为休闲娱乐型、主题购物型、生活邻里型三种定位。从北京西单大悦城来看，人气旺中心商圈的购物中心零售、餐饮、娱乐三大业态分布的比例，一般为5：3：2。不过北京的购物中心普遍存在高档化、雷同化，娱乐性相对不足的问题，所以，新建购物中心的定位，更应该突出主题性，通过独特的风格、独特的文化，形成自己独特的魅力。
从不同业态的功用来说，中心商圈大卖场可以拉人气，百货零售可以提高项目品位，餐 饮可以延长消费者停留时间，文化娱乐可以丰富消费者生活层次，品牌专卖店可以满足消费者差异化需求，其它服务配套可以弥补消费者一站式消费需求。但各业态比例要找到平衡点。如主力店与次主力店、品牌店要相得益彰。主力店是龙头，主要可以拉动人气，合作期较长，但租金较低，对项目的贡献主要表现在对消费者的号召力；次主力店和品牌店是补充，品牌专卖店租金较高，但合作期较短，其主要贡献体现在租金方面；餐饮对项目的贡献主要体现在延长消费者在购物中心的停留时间，拉动非购物消费者，但租金较低，合作期长于品牌专卖店；文化娱乐商户对项目的主要贡献在于增加购物中心的文化氛围和互动气氛，但要有特 色。 传统的购物中心把大部分精力和场地用来堆积主力店、次主力店和百货业态，餐饮娱乐等配套业态的占比一般都在15%--20%之间。但在商业竞争激烈、同质化越来越突出的今天，如何让消费者更长时间的留在卖场里成了首要问题。以大悦城为例，配套业态的占比已经达到35%，恰巧弥补了周边卖场的空白为西单商圈的消费者提供了休闲、餐饮的服务，同时配以品牌次主力店来满足不同需求的消费者。而百货卖场时不可能拿出更多的面积给餐饮配套业态。