基准地价内涵 - 360文档中心

南昌市基准地价

南昌市基准地价商业、住宅和工业用地基准地价表基准地价内涵1.商业用地基准地价内涵：设定商业用地基准地价的评估基准期日为2001年1月1日，平均容积率为2.2，开发程度为"五通一平"（宗地外围通给水、排水、电力、道路、邮电和宗地内土地平整），出让年期为40年，地价以元/平方米表示。

2.住宅用地基准地价内涵：设定住宅用地基准地价的评估期日为2001年1月1日，平均容积率为2.2，开发程度为"五通一平"（宗地外围通给水、排水、电力、道路、邮电和宗地内土地平整），土地使用年限为70年，地价以元/ 平方米表示。

3.工业用地基准地价内涵：设定工业用地级别基准地价的评估基准期日为2001年1月1日，开发程度为"五通一平"（宗地外围通给水、排水、电力、道路、邮电，宗地内土地平整），土地使用年限为50年，地价以元/ 平方米表示。

南昌市城区土地分类定级级别范围——商业用地南昌市城区土地分类定级级别范围——住宅用地级别级别范围Ⅰ由福州路、八一大道、阳明路、赣江东岸线、团结路、南浦路、干家前巷、广场南路、金盘路、二七北路所围区域Ⅱ由南京西路以北500米线、五纬路、赣江东岸、朝阳洲中路、黄泥洲至桃苑大街连线、桃苑大街、站前路、站前西路、铁路线、南京西路、洪都北大道所围区域中Ⅰ级以外的地区Ⅲ由五湖大酒店--南昌西站江边货场连线、赣江东岸线、洪城路、大市场西路、建设西路、建设路、解放西路、洪都中大道、上海路、南京东路所围区域中Ⅰ、Ⅱ级以外的区域及青山湖东岸沿线部分地区Ⅳ由赣江大桥--五湖大酒店连线、赣江--抚河东岸线、南昌缝纫机厂--锻压机床厂--青山湖南大道南端间连线、青山湖南大道、高新一路所围区域中Ⅰ～Ⅲ级以外的区域及桃花路以北Ⅰ～Ⅲ级以外的朝阳地区和红谷滩中心区Ⅴ由艾溪湖西北角--青山湖东北角间连线和青山湖北岸线以南、赣江抚河东岸线以东、艾溪湖西岸线和艾溪湖西南角--八大山人纪念馆间连线以西的定级范围内土地中Ⅰ～Ⅳ级以外的区域，以及朝阳洲中路南4公里线以北Ⅰ～Ⅳ级以外的朝阳地区和红谷滩内除中心区以外高速公路东北、昌北货站铁路沿线及以南地区Ⅵ上述Ⅰ～Ⅴ级以外的定级范围内区域南昌市城区土地分类定级级别范围——工业用地级别级别范围Ⅰ由站前路、站前西路、沿江路、洪城路南300米线、解放西路、铁路线所围区域Ⅱ由南昌西站货运线、赣江--抚河东岸线、何坊西路、洪都南大道、洛阳东路、铁路线所围区域中Ⅰ级以外的地区Ⅲ由洪都北大道、赣江东岸线、洪城路、抚河东岸线、三店西路以南2公里线、井冈山大道、佛塔路、上海路、南京西路所围区域中Ⅰ、Ⅱ级以外的区域及红谷滩中心区Ⅳ由火炬一路、青山湖大道、赣江--抚河东岸线、定级范围南部边界线、城南路、青山湖南大道、京安路、艾溪湖西岸线所围区域中Ⅰ～Ⅲ级以外的地区和洪城路向南延伸约1.8公里的朝阳地区和红谷滩内除中心区以外高速公路东北、昌北货站铁路沿线及以南地区Ⅴ青山湖大道--城南路沿线以东约2公里范围；赣江大桥及铁路线以南的扬子洲和红谷滩内Ⅲ、Ⅳ级以外区域；朝阳地区Ⅳ级边界沿线以南约3.5公里范围的土地Ⅵ上述Ⅰ～Ⅴ级以外的定级范围内区域。

桂林基准地价

1、基准地价内涵(1)基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

(2)估价期日：2015年1。

月1日。

(3)土地使用年限：按各类用地的法定最高出让年限设定，即商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。

(4)容积率：设定商服用地标准容积率为2.0，住宅用地标准容积率为2.0，工业用地标准容积率为1.0。

(5)基准地价对应的土地开发程度：宗地红线外“五通”(即通路、通电、通水、通排水、通讯)，宗地红线内“场地平整”。

2、基准地价更新成果桂林市城区基准地价更新成果，基准地价体系包含下几个组成部分：(1)级别基准地价，包括商服、住宅、工业用地级别基准地价三种形式，地价结果见表1-2-1-1。

表1-2-1-1 桂林市城区土地级别基准地价表2、使用年期修正法定最高年期地价应该修正到有限年期使用权价格，商服用地法定最高出让年期为40年。

使用年期修正系数计算公式如下：V = V x [1 — 1/(1 + r)m ]/[1 — 1/(1 + r)n]式中：V m——有限年期出让地价V n——最高出让年期的土地使用权价格m ——宗地实际可使用年期n ——该用途土地最高出让年期r ——土地还原率（6.5%）表2-6-3-2 桂林市城区商服用地容积率修正系数表4、土地开发程度修正本次基准地价更新的基准地价内涵定义中界定了商服用地所对应的土地开发程度，当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，就需要进行土地开发程度修正，土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定，各项费用明细详见表2-6-3-3。

表2-6-3-3 土地开发程度修正表（二）住宅用地基准地价其他因素修正1、估价期日修正土地价格是经常变化的，其变动幅度往往大于总体物价变动的水平，估价期日修正可采用地价指数或地价监测指数修正。

乐清市基准地价

乐清市基准地价
一、基准地价内涵及条件
1.基准地价内涵
（1）基准地价更新期日：2017年7月1日。

（2）土地开发程度：区域市政基础设施配套条件外围五通（宗地红线外通上水、通下水、通路、通电、通讯），场地内部平整。

（3）地价内涵构成：各类地价内涵包括各类土地使用权收益的资本化、土地外部间接投资开发贡献的地租（纯收益）的资本化部分、土地内部直接投资开发贡献的地租（纯收益）的资本化部分。

具体地价构成包括土地所有权收益价值、土地取得及开发带来的价值，其中开发价值指外围基础设施配套贡献的分摊价值和场地内部平整开发贡献的价值，但不包括市政部门规定交纳的城市市政基础设施配套费；划拨土地使用权权益价格构成则仅包含土地取得费用、开发费以及划拨土地使用权的增值收益。

（4）土地使用年期：按国家规定的最高出让年限设定，即：商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年；公共管理与公共服务用地设定土地使用年限50年；地下空间的土地使用权统一设定为土地使用年限40年。

2.基准地价表达方式
本次乐清市基准地价类型主要分为住宅、商业、工业用地、公共管理与公共服务用地四大类，具体表达方式如下表。

3.基准地价“基准条件”界定
基准条件按工业级别价、商业级别价、住宅级别价、商业路线价四类界定，具体见表1-2、表1-3。

公共管理与公共服务用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地等基准地价的“基准条件”不作界定，主要以相关设施规划设计规范的一般条件为基准。

二、乐清市基准地价表
乐清市基准地价表如下，具体级别范围界线与路线段需对照基准地价图确定。

表2-4 乐清市商服用地路线段级别基准地价表
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12。

浅谈公共服务项目用地基准地价内涵——关于土地用途的界定

近年来，随着社会经济日益发展，土地市场、地价管理和地价评估技术等发生了新的变化。为适应扩大市场机制配置土地资源、完善土地价格体系，原国土资源部先后印发《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规（2016） 20号）和《关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发［2017）27号），要求在原有的商服、住宅、工业等用途的基础上，开展公共服务项目用地基准地价评估工作，并对用地类型进行了非穷举式的罗列。但在实际基准地价评估工作开展中，该类用地的界定却存在较大分歧。
针对观点一：原国土资源部文件所列举的公共服务项目，如按照《土地利用现
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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状分类》用途中的一级分类，涉及到住宅用地及公共管理与公共服务用地2个一级类，如按照《城市用地分类与规划建设用地标准》大类分类，涉及居住用地、公共管理与公共服务设施用地、公用设施用地3个大类用地， “保障性安居工程”用地从管理角度确实可以纳入“公共服务项目用地”，但从与《土地利用现状分类》《城市用地分类与规划建设用地标准》两个国标比对看，“保障性安居工程”用地就很难归类到“公共服务”类型上，再如考虑二级层次用地分类，“保障性安居工程”用地属于住宅用地（居住用地），若在“公共服务项目用地”基准地价中设立“保障性安居工程”用地基准地价，将与传统的住宅、商服、工业基准地价体系有冲突，因此笔者认为引用“公共服务项目用地”名称，并保留其中的“保障性安居工程”用地不妥，最好是剥离''保障性安居工程”用地并入住宅用地基准地价体系中，只是在后期项目建成后该类房屋的“处置权”等权益状况受到一定的限制，在其供地等环节中，如涉及到该类用地的基准地价，其对应的用途应该是住宅用地基准地价，并应进行权利状况的修正。

基准地价资料

一什么是基准地价既土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

基准地价不是具体的收费标准。

土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。

二基准地价的定义基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格。

基准地价是分用途的土地使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。

三基准地价的内涵是指决定其水平高低的具体条件指标,一般至少包括土地使用年期、开发程度和容积率三个方面。

1土地使用年期根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》12条规定，我国城镇国有土地使用权出让最高年限按用途分别为：(1)商业用地：40年(2)工业用地：50年(3)住宅用地：70年2 开发程度(1)商业用地：区域“六通” (通上水，通下水，通电，通讯，通气，通路)宗地内“场平”(2)住宅用地：区域“六通” (通上水，通下水，通电，通讯，通气，通路)宗地内“场平”(3)工业用地：区域“三通”(通水，通电，通路)宗地内“场平”；另加供热、供水为“七通”3容积率“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量：容积率=总建筑面积÷总用地面积(1)商业用地：2.5(2)住宅用地：1.2(3)工业用地：0.64 土地权利状况有偿使用(出让，转让，出租，抵押，作价入股)，无他项权利限制下一定年期的土地使用权价格。

四基准地价内涵的核心土地使用权价格，与一定的土地开发程度、一定的土地使用年限、一定的容积率共同构成基准地价内涵。

第10章_基准地价评估

（1）根据土地租赁资料计算样点地价。土地租赁是指一定时间内将自己所拥有的土地使用权出租给他人的行为。就城市土地利用而言，这种纯粹的土地使用权租赁并不多，主要指露天堆场或临时用地出租等。(其具体测算方法见第五章收益还原法)
（2）根据房屋租赁资料计算样点地价。城市中的房屋租赁现象很多，可以通过分析城市中现有房屋出租的收益，从中分离出地租进而评估地产价格。房租是用户为得到一定时期内的房屋占有权和使用权而支付给房屋所有者或房屋经营者的经济补偿，而其中包含地租。
（9）根据土地使用权出让、转让资料计算地价。
P = Pt S
式中：P—单位面积土地使用权出让价格； Pt—出让宗地总地价； S—出让宗地总面积。
用土地转让方取得的资金或实物折价作为土地转让总地价计算地价，其计算公式为：
P = Pt S
式中：P—转让宗地单位面积地价； Pt—土地转让方获取的资金或实物作价净收入； S—转让宗地总面积。
三、整理资料
（一）市场交易资料整理
利用收集到的房地产市场交易、出租和土地利用收益等资料，首先采用收益法、成本法和剩余法等测算样点基准地价，然后对样点地价进行使用年期、交易期日、交易情况和容积率等内容的修正，最后再对样点分类统计，编制样点地价分布图，建立样点信息数据库。
1．样点地价测算
二、基准地价的基本特征
（1）全域性。城市内的任何一个区域的土地，应有至少一种用途类型的基准地价。（2）权威性。基准地价由政府组织有关专家组成专门估价机构进行估算，并由政府审定、认可和定期公布，因而具有权威性。（3）分用途。在同一区域内，不同土地利用类型的土地，有不同的基准地价标准。
（4）平均性。基准地价对应地价区、地价片，是某地区土地级别、特定用途、一定时间内的平均价格，可以采取平均数或众数表示一个区域中的基准地价标准。（5）有限期。基准地价是有限年期的土地使用权价格，不同用途土地使用权的出让最高期限是不一致的，则不同用途基准地价的年期也不同。（6）时效性。基准地价只反映特定时段的土地市场价格水平，只有及时更新才能保证其有效性。

标定地价、基准地价、生地价-熟地价概念

标定地价、基准地价、生地价、熟地价、土地出让价概念标定是政府根据管理需要评估的具体宗地，在正常土地市场和正常经营管理作用：是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据;是清产核资中核定单位占用的土地资产和股份制试点企业土地作价入股的标准;是否行使土地优先购买权的衡量标准;是核定土地增值税和管理地产市场的具体标准;是使用权转让、出租、抵押时，确定补交出让金的标准。

由此可以看出，标定地价实际上就是由评估机构评估、政府确认的宗地地价。

但这又与我国《房地产管理法》的有关规定有相符合。

按照该法，标定地价应该是各城镇标准(或标定)地块的价格。

这种价格可以是评估的，也可以是实际形成的。

只有这个意义上的标定地价才能用于定期公布。

基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。

基准地价因是平均价格，它的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。

基准地价的主要作用为：反映土地市场中地价总体水平和变化趋势;为国家征收土地税收提供依据。

制订基准地价的技术有两条：一是在城镇土地定级的基础上，根据级差收益来测算;二是在未完成定级情况下，直接划定均质地域，根据市场交易资料来测算。

用得最多的还是第二条。

现在各地已初步进入定期修正、调整基准地价阶段。

基准地价是各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整(以下简称“七通一平”)，或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整(以下简称“五通一平”)，在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。

基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。

楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。