信托项目尽职调查中交易结构及执行方案设计共78页文档
信托计划尽职调查报告三篇
信托计划尽职调查报告三篇篇一：信托计划尽职调查报告声明与保证我们在此声明与保证：此可行性研究报告是按照XX信托有限责任公司的有关规定，根据各方交易对手提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。
报告全面反映了各方交易对手及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。
本报告已经部门审核通过。
项目经理签字：部门经理签字：20XX年XX月07日一、前言（一）项目背景XX房地产开发有限公司（以下简称“XX”）于20XX年4月，通过招牌挂方式获得XX街项目土地(以下简称“本项目”或“XX世纪广场项目”)，于20XX年1月成立内蒙古XX房地产开发有限公司（以下简称“内蒙古XX”），承担XX街XX世纪广场的项目开发。
本项目总地价款为10,480.21万元，土地价款已经全部缴清。
本项目规划占地面积XX7,032.75平方米，用地性质：商业办公（写字楼）兼容居住，住宅兼容比例小于40%，建筑容积率3.0，总建筑面积为481,XX6平方米，项目为综合体，地上建筑面积楼面地价为275元/平方米。
20XX年，经过几年的发展，呼和浩特市房地产市场发生较大变化，XX街周边聚集了以居然之家、润宇家居等多个知名家居品牌的企业，形成了良好的家居市场氛围。
内蒙古XX顺应形势，启动XX世纪广场项目，项目主要建筑为家居商城，于20XX年9月与上海红星美凯龙企业管理有限公司（以下简称“红星美凯龙公司”）签订合作协议，由红星美凯龙公司负责家居商场的招商、运营工作。
本项目于20XX年10月取得一期项目的施工许可证，包括5层红星美凯龙一期家居商场、22层的写字楼及22层的公寓各一栋，总建筑面积为16.9万平方米；本项目于20XX年5月取得二期的施工许可证，包括5层红星美凯龙商场二期家居商场，2栋公寓楼，建筑面积约为9.7万平方米。
本项目一二期建筑主要是家居商场，家居商场为自主持有型物业，不能通过销售方式获得现金流，以支持后续工程的开发建设，资金沉淀量较大造成当前建设资金压力较大，具有一定的资金缺口，且在当前政策环境下，浦发银行的剩余贷款未能按照约定进行发放，拟通过信托融资方式解决资金缺口。
信托尽职调查报告
XXXX信托股份有限公司地址：XXXXXXXX 邮编：电话：传真：尽职调查报告项目名称：XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划报送部门：证券信托部二○一三年十一月XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划尽职调查报告一、信托项目简介1、项目名称：XXXX•XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划。
2、信托规模：总规模不超过30000万元人民币（信托资金达到3000万元信托可以成立，资金可分期到账）3、期限：固定2年期。
4、委托人及受益人：1、XXXX号集合资产管理计划；2、合格机构投资者；5、融资人：XXXX公司（以下简称“A”）。
6、信托财产到期交付：每年支付一次信托收益，信托到期时，归还信托本金和最后一期信托收益。
7、信托目的：通过设立集合资金信托，由委托人指定XXXX信托对A发放信托贷款，“A”将所得资金用于XX县XX安置房建设项目。
信托计划存续期内，由A 按照合同约定归还信托计划本息，实现受益人信托收益。
8、信托资金用途：按委托人指定向XXXX公司发放信托贷款，借款人用于“XX 安置房建设项目”建设项目开发。
9、还款来源：（1）项目自身收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障；（2）“A”主营业务收入；（3）“A”现有资产28.09亿元，其中：国有土地资产1829亩估价15.13亿元、房屋资产100715.87平方米估价4.72亿元、林权资产14158亩估价2.75亿元、流动资产及其它资产5.49亿元。
也完全能保证该项目建设的融资资金本息的正常还款。
（4）可持续发展收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障。
该项目建设为五一物流园建设提供了可靠保障，推动五一物流园可持续发展。
根据XX县“十二五”规划目标，五一物流园建成后，年产值突破100亿元。
每年可增加财政收入3亿元，这也为该项目建设的融资资金本息的正常还款提供了保障。
10、保管银行及保管费：待定11、信托报酬:1.2%/年。
信托项目尽调清单
序号
文件格式
(原件/复印件
加盖公章)
进度及时间安排
(已取3得/决策审议前取得/发行前取得)
融资人-法律尽职调查
1
经最新年检的企业法人营业执照
复印件加盖公章
2
组织机构代码证
复印件加盖公章
3
税务登记证
复印件加盖公章
4
法人身份证明
复印件加盖公章
5
验资报告
复印件加盖公章
6
公司章程及修正案,修改公司章程的股东会决议
复印件加盖公章
2
组织机构代码证
复印件加盖公章
3
税务登记证
复印件加盖公章
4
法人身份证明
复印件加盖公章
5
验资报告
复印件加盖公章
6
公司章程及修正案,修改公司章程的股东会决议
复印件加盖公章
7
同意提供担保的决议文件
原件
担保人-财务尽职调查
1
银行基本账户开户资料
复印件加盖公章
2
贷款卡及密码，贷款卡查询记录
复印件加盖公章
复印件加盖公章
4
项目可行性研究报告
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5
房地产开发资质证书（房地产项目）
复印件加盖公章
6
四证（房地产项目）
复印件加盖公章
7
工程施工合同
复印件加盖公章
8
施工款付款凭证
复印件加盖公章
9
抵押物评估报告（参考）
复印件加盖公章
10
5
贷款明细（正在执行的借款、担保以及其他融资）
复印件加盖公章
6
大额其他应付款、其他应收款明细
(唐琪)信托项目尽职调查关键要点-基本框架及交易结构
12
尽职调查的工作方式
一、书面资料审查 1、财务资料 2、企业基本资料 3、其他
二、 实地调查 1、项目 2、抵质押物
三、背景调查 1、与交易对手合作的金融机构 2、交易对手的
施等
15
尽职调查要点细化分析
一、资金状况 项目公司债务明细 资金使用计划及总体安排：欠款明细。后续用款明细。融资安排。预计回款
明细等 项目的总体资金安排（既往欠款、后续用款、预计销售及经营回款、融资安
排等）
还款安排
二、交易对手实力及信用状况 1、控股股东的信用信息报告 2、实际控制人的信用信息报告 3、实际控制人背景情况
第一还款来源：经营现金流。（银行） 次优还款来源：融资现金流、其他现金流（资
金调度）（信托）
案例：
Hale Waihona Puke 商业地产的还款来源：经营性物业抵押贷款。
房地产开发贷款的还款来源：个人住房按揭贷
款。
8
尽职调查要点与融资模式
一、主体性融资： 1、交易对手的信用现状 2、后续持续性融资能力：前瞻性分析。多渠道融
资能力。
4、重视项目调查，但不能忽视对交易对手的尽职调查
交易对手至关重要
二、尽职调查的现实定位： 1、尽职调查与商务谈判相结合：融资成本、期限、风险控制措施等 2、尽职调查的核心：在做出风险判断的基础上，对项目进行风险评价，
并协商制定项目风险控制方案及项目操作方案
尽职调查的基本要求：真实
2
信托尽职调查对象：目标客户
二、项目性融资：
1、项目价值：资产价值
2、项目的未来盈利与现金流未来预测
信托产品尽调范例
中江国际·金马422号山东成武应收账款投资集合资金信托计划之尽职调查报告中江国际信托股份有限公司二○一六年四月第一部分信托项目综述一、本报告的目的中江国际信托股份有限公司拟设立“中江国际·金马422号山东成武应收账款投资集合资金信托计划”（下称：本信托或本信托计划），为本信托的信托资金运用、管理安排，作出本报告。
二、本信托计划要素1、信托计划名称：中江国际·金马422号山东成武应收账款投资集合资金信托计划2、信托业务类型：应收账款投资集合资金信托计划3、委托人（受益人）：合格投资者4、受托人：中江国际信托股份有限公司（以下简称“中江国际”）5、融资人（应收账款转让方）：成武城材基础设施建设投资有限公司（“城材建设”）6、应收账款债务人：成武县人民政府财政7、保证人：成武县启明国有资产运营有限责任公司（简称“启明国资”）8、投资标的：成武城材基础设施建设投资有限公司账面所对应的债务人——成武县人民政府财政不低于信托规模本金及收益的应收账款以及该笔债权的孳息及其所有从权利。
9、信托规模：不超过人民币3亿元10、信托期限：不超过2年11、委托人预期收益率：待定12、信托目的：委托人为有效运用资金，基于对受托人的信任，通过资金信托合同设定双方的资金信托关系。
委托人自愿将其合法资金委托给受托人，由受托人设立中江国际·金马422号山东成武应收账款投资集合资金信托计划，用于受让成武城材基础设施建设投资有限公司对成武县人民政府财政的应收账款，信托期内由主债务人成武县人民政府财政偿付该笔应收款项，成武城材基础设施建设投资有限公司承担连带清偿责任予以补足，受益人从中实现信托收益。
房地产信托项目尽职调查清单
房地产信托项目尽职调查清单1. 资产情况•项目位置：描述地理位置•项目现状：当下开发进度，施工状态等•土地出让文件：分别检查建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等；特别关注土地性质、土地面积、土地用途、转让方、成交价款、付款方式等信息。
•交通、教育、商业设施：检查项目周边交通、教育、商业设施的完备程度，对项目周边未来发展做出合理判断。
2. 业务情况•业务模式：借款人与融资人之间的合作方式，上游开发商是否为融资人，是否存在互保、互惠等合作方式。
•项目估值：根据市场价格和不动产评估结果得出该项目的估值，判断其与项目策略的匹配度。
•项目可行性研究报告：检查项目可行性研究报告的真实性、合理性和完整性，以评估项目的用途、效益和市场前景。
•项目融资需求：了解项目的融资渠道、融资方式、融资比例等信息，以判断项目是否存在融资难度或存在不良风险。
3. 竞争情况•项目相似情况：寻找市场上其他相似的已上市、开发中的项目。
•市场竞争情况：分析市场竞争对手数量、品牌影响力、投资方口碑等。
•楼盘竞争情况：了解周边开发建设大体进展情况，分析楼盘的产品优势、价格情况等。
4. 风险情况•政策风险：在政策大潮的形势下，了解市政的支持、面临变化的政策等。
•市场风险：了解市场风险的情况，如市场波动、市场空间等。
•技术风险：了解技术风险，如技术上市化、技术标准化等。
•社会风险：了解社会风险，如社会责任、人权保护等。
5. 财务情况•项目财务报告：对项目的收入、支出、总资产和总负债进行审核和评估，并对资产负债表、利润表和现金流量表的真实性和合理性进行评估。
•现金流分析：对项目的现金流进行评估。
•行业平均水平：了解房地产信托财务报告中行业平均水平的相关指标。
•持续稳定性分析：分析项目现状、历史财务指标等信息，做出项目稳定性的评估。
6. 其他•商誉：检查上市公司对项目的商誉及影响等。
•审核标准：清晰分析业务的审核标准，以便在审核过程中能够准确无误地把握重点和难点。
建设贷款集合资金信托计划尽职调查报告
XX信托？ XX建设贷款集合资金信托计划尽职调查报告目录一、信托方案概要 (3)（一） .............................................................. 交易结构 3 （二） ............................................................ 规模及期限 4 （三） .............................................................. 信用增级 4 （四） .......................................................... 主要费率结构 4 （五） .......................................................... 信托资金来源 5 （六） .......................................................... 还款资金安排 5二、XX建设集团股份有限公司介绍 (6)三、资金用途 ........................................................... 17....四、还款来源 ........................................................... 18....五、抵押物情况 .......................................................... 19....六、项目风险分析 ......................................................... 22...七、项目风险对策 ......................................................... 23...八、项目合规性分析 ...................................................... 24...十、尽职调查总结.......................................................... 24...交易架构图: * 五洋建设集团 股份有限公司发放贷款 认购资金合格投资者 沈阳五洲房产 抵押、信托方案概要（一）交易结构我公司作为受托人，拟设立“XX 信托 ？XX 建设贷款集合资金信托计划” 信托计划规模50000万元，暂定分两次募集，期限18个月，首次募集20GG0 万元信托计划即可成立，后续募集资金总额不超过 30000万元，信托总规模为50000万元。
某信托公司项目调查报告
紫金信托有限责任公司项目调查报告交易对手：正地众森置业项目名称：正地集团-正嘉商业广场贷款项目集合资金信托计划目录第一部分信托计划概况 (2)一、摘要表 (2)二、信托概况 (4)第二部分项目调查过程记录 (5)一、合作经历 (5)二、拓展背景 (5)三、关联情况 (5)四、调查过程............................................. 错误!未定义书签。
第三部分交易对手基本情况 . (6)一、基本信息 (6)二、交易对手的经营状况和行业分析 (9)三、交易对手财务分析 (11)四、交易对手融资及对外担保情况分析 (14)第四部分投资方案 (15)一、交易结构 (14)二、项目分析 (16)三、增信措施分析 (31)四、项目后续管理方案 (39)第五部分风险分析及风险防措施 (42)第六部分项目合规性分析 (43)一、合规性分析 (43)二、项目所涉合同清单 (43)第七部分项目调查结论 (44)第八部分项目备查资料清单 (45)第一部分信托计划概况正地众森置业（简称“正地”）注册资本10800万元，其中正地投资集团（简称“正地”）出资6480万元，占公司全部出资比例的60%；众森实业（集团）（简称“众森”）出资4320万元，占公司全部出资比例的40%。
公司于2010年6月5日正式成立，开发建设东城豪庭项目。
现我部拟发起设立“紫金信托-正地集团正嘉商业广场贷款项目集合资金信托计划”，信托期限2年，满1年可提前结束，募集信托资金2亿元，第一期1.5亿，用于东城豪庭二期（B区）项目的开发建设。
正地以东城豪庭B 区土地及在建工程进行抵押，该抵押物规划建设用地47,424.17平方米（70.46亩），建筑总面积约177,463平方米，评估价值：4.016亿元。
大股东正地提供连带责任保证担保。
正地及正地实际控制人任金荣提供连带责任保证担保。
一、摘要表二、信托概况1、交易结构图：2、项目概况:东城豪庭座落于市鸠江区，海晏路以东，政通路以北，赤铸山中路以南，安澜路以西。