城市土地开发融资2
城市土地开发项目融资及组织策划研究
城市土地开发项目融资及组织策划研究摘要：地方政府大规模利用城市土地融资是中国地方债风险管理的突出问题，也是区别于世界上其他国家地方债管理的主要特性。
本文就城市土地开发项目融资进行了探讨。
关键词：土地；融资；模式一融资概述项目融资，它是针对公司融资是所面临的困难的，从实践应用中逐步发展起来的新型融资方式。
而作为大型项目的城市土地成片开发，进行切实可行的项目融资，也是必不可少。
作为金融学范畴内的一个专业名词，虽然还没有一个准确说明的定义，但是从狭义上，可以这样理解：项目融资是指有限追索或者无追索的融资活动，融资活动以未来的收益为保证，项目的各个参与方共同分担项目风险的特定融资方式。
（一）融资的阶段与步骤项目融资需要经过的阶段与步骤有：1、投资决策分析阶段，进行项目在竞争性分析，对项目的资料进行初步的了解；2、融资决策分析阶段，对采用何种融资形式进行资金的筹集进行决定，融资方案的取舍；3、融资结构分析阶段，对项目的风险进行分析和评估，对其进行调整；4，融资谈判阶段，与银行进行谈判，有时需要对方案作出修改调整，以满足各方面的利益；5，项目融资的执行阶段。
（二）融资的主要模式1 、BOT模式BOT 即建设——经营——移交，这种融资方式是由政府的相关机构或部门授予企业特许权进行项目的建设，建设完工后，由企业经营以偿还企业的建设费用，特许期结束后交由政府。
BOT有三种具体形式：BOT、BOO、BOOT以及其他的一些变通形式。
一般而言，如果项目为大型城市基础设施建设的适宜采用此种模式。
在这种模式中，开发方的自有资金只占了一小部分，而70%~90%的资金则是通过银行贷款的方式解决。
此外，可以充分利用该模式的有限或无追索的特点及其风险管理措施，能够将风险分担给政府、银团、担保方等多个方面。
当然，在此类的项目中，项目公司能够获得政府的诸多保证、法律的特殊性和项目完工后的特许经营权。
政府也会颁布一些的条例以利于项目的进行。
土地开发贷款
适用范围：
前一年度GDP超1000亿元的地级及以上城市本级政府土地储备 机构；前一年度GDP超300亿元的县级市（县、市辖区）本级政 府土地储备机构。
国家级园区土地开发企业和部分省级园区土地开发企业。
周转贷款
优势：项目条件尚未成熟，但因同业竞争，在符合监管要求 下可以以周转贷款形势进入；期限要求2年以内。
浙江十个地级市本级土地储备中心和杭州下属 区级土地储备机构。除杭州以外区级土地储备 中心不符合准入要求。
客户准入条件-园区土地开发贷款
在国家发改委和国土资源部审核的国家级开发 区和省级开发区内，受开发区管委会委托，从 事土地开发的企业或机构。
符合条件的区域： 浙江省内有国家开发区12家，省级开发区103家。具 体名单详见《国家发展改革委、国土资源部、建设 部的公告<《中国开发区审核公告目录》（2006年版） >》（2007年第18号）
州衢江支行 丽水莲都支行、丽水处州支行 台州黄岩支行、台州路桥支行 舟山普陀支行
客户其他准入条件
信用等级AA级（含）以上。
自有资金：
政府土地储备机构：不低于30%； 园区土地开发企业（机构）：不低于30； 土地一级开发企业：不低于35%。
三、调查评估内容和要求
329974 86516 26100 72390 22500 8048 20610 17920 32000 38890 5000
128163 13000 14000 27000 0 40963 0 6000 8000 19200 0
168150 123000 0 15000 0
0 13600 11550 5000 0
片区开发投融资方式流程模式分析、土地开发全过程流程详解
⽚区开发投融资⽅式流程模式分析、⼟地开发全过程流程详解区域综合开发，实践中⼜称⽚区综合开发、城镇综合开发。
区域综合开发在我国现⾏的法规政策中尚⽆统⼀和明确的定义，⼀般是指在符关键内容通常包括战略定合国家及地⽅规划的前提下、对具有⼀定规模、相对成⽚的区域进⾏系统性改造、投资、建设、运营和维护。
关键内容通常包括战略定位、规划设计、⼟地⼀级开发、基建公服建设、产业和内容导⼊、运营管理等，常见形式包括旧城改造、⼯业园区、产业新城、特⾊⼩镇、旅游综合体等。
本⽂对区域综合开发在不同阶段下的形式和特点进⾏总结归纳，梳理区域性综合开发项⽬的现状、92号⽂的⾊⼩镇、旅游综合体等。
对综合开发项⽬带来的困境、区域性综合开发项⽬的主流模式、三种开发类型的区别与流程、⽚区开发的⼗种融资⽅式，对综合开发项⽬带来的困境、区域性综合开发项⽬的主流模式、三种开发类型的区别与流程、⽚区开发的⼗种融资⽅式，为参与⽚区开发的各类主体提供参考和借鉴。
现状⼀、区域性综合开发项⽬的现状⼀、区域性综合开发项⽬的（⼀）基本概念区域性综合开发项⽬（以下简称“综合开发项⽬”），实践中也称⽚区综合开发或园区综合开发项⽬，在我国⽬前的法规政策中对其尚⽆明确的定义，⼀般来讲，是指在符合国家及地⽅规划的前提下对成⽚区域进⾏系统性地改造、建设、运营和维护的⾏为，通常会包括⼟地⼀级开发、配套基础设施和公共服务设施的建设运营，以及相关的产业导⼊服务等内容。
从PPP项⽬⾓度看，财政部PPP综合信息平台将项⽬划分为19个⼀级⾏业，其中“城镇综合开发”类项⽬基本上可以理解为即以PPP模式实施的综合开发项⽬，其下包括园区开发、城镇化建设、⼟地储备、⼚房建设和其他5个⼆级分类。
（⼆）综合开发项⽬的常见实施模式此类项⽬的传统实施模式，主要包含以下⼏种：⼀是最早的政府直接投资建设开发的模式，即政府直接作为投资主体进⾏区域的建设开发，资⾦来源主要以财政性资⾦为主；第⼆种是在政企开发的改⾰趋势下，由平台公司作为投融资主体的模式，其资⾦来源主要是财政性资⾦+债务性融资，但债务性资⾦的还本付息仍然依靠政府补贴；第三种是完全市场化的操作模式，由企业享有⼟地溢价分成或通过⼀⼆级联动开发取得收益，政府投⼊较少，但随着政策的收紧，该模式已基本陷⼊瓶颈。
土地一、二、三级开发概述
九大集团在具体分工上有所不同，其一级开发的模式也有所不同 总结为三种方式：
自主土地储备开发方式 带项目土地储备开发方式 与国企改革联动土地储备方式
土地一、二、三级开发概述
目录
土地一级开发的模式 土地一级开发的程序 土地一级开发的成本构成及收益 土地一级开发的融资模式 土地一级开发的风险及控制
定义
土地一级开发是指政府在出让土地前，对土地进行整理、 投资和开发，将生地变为熟地的过程。
其目的是“生地做熟、毛地做净” ，使土地具备可建设的 条件，具备高投入的属性。
特点
3.土地需求受经济环境和政策影响大。 其一，土地储备及土地一级开发承担了调控 土地市场的职能，是政府调控房地产行业的 工具。 其二，从二级市场需求来讲，工业用地和商 业物业用地出让容易受到经济环境的影响， 住宅用地则更是受到国家对房地产行业调控 的影响。为支持产业发展，国内许多开发区 及工业园区的工业用地出让常常倒挂。
这种模式通过市场化的运作，能充分利用社会力量实施 土地开发。
开发企业自行组织融资，全部风险和责任都由其自行承担， 这就会大大增加开发企业的融资难度。
所有融资的责任全部由开发企业承担，一旦资金链出现断裂， 不仅使得开发企业无法按合同规定及时、顺利地完成土地一 级开发的任务，而且还会危及企业自身的生存。
企业主导
•开发企业负责融资、 规划、拆迁及市政建 设等手续并负责组织 实施
根据国家政策规定及目前土地开发情况，可以将土地开 发模式分为政府主导型和市场化运作型两种基本模式。
1.政府主导型
政府主导型开发模式是指由土地储备中心完全负责或由政 府指定特定的开发企业进行土地一级开发。
主要包括两种情形：
简述现代经济形势下如何管理城市土地开发
简述现代经济形势下如何管理城市土地开发【摘要】土地作为一种不可再生资源有其有限性，并且在供给上具有稀缺性，因此土地的重要性在资源上显而易见，应当在利用土地资源上进行着合理性以及有效性的客观讨论，并且就经济效益有着充分的规划和利用，并在最大程度上去创造可用效益。
在我国的城市土地的开发利用工作中，对于土地的资源效率以及效益的政策以及体制的改革和利用是必须有着合理的利用效率以及效率的关键。
文章中主要就是通过对目前经济形势下的城市中的土地开发工作中的管理模式以及发展中所遇到的问题，以及这些会对经济产生的影响。
【关键词】土地开发；管理；经济；影响1、城市的土地开发模式1.1 政府统包正通报其实并非是说土地开始腐蚀有政府进行的，这种开发的模式是指，开发土地的一级土地开发商主要是政府型企业。
这样的模式具有三个明显的优点：首先，在规划意图以及调控目的上政府型的企业可以真正受到政府的控制而对意图以及控制和规划进行彻底的贯彻实施，由于政府是行政管理机关，因此在一些领域中政府不能够去完成相应的业务，而政府企业就在此时排上用场，去有效的完成政府的规划，有效的达到政府的调控目的，有效地体现政府的意图。
第二，在财政的利用以及保障工作上对政府有力。
作为开发商，在土地开发工作中，政府企业必然会有经济收入，而在对土地开发的过程中，土地会产生相应的增值收益，这部分就会被收留入政府中，这种留存其实也是对土地的一种合理的价值回收，当然，这种回收是在对土地利用的集约保证之上的。
这样政府就可以在开发中去支持新的开发，将留存的资金再次去投入新的建设规划项目，从而使得城市发展中的土地开发活动进入到一个很好的良性循环体系中去。
第三，政府企业可以在土地的开发品质上进行有利的保障。
这也是由于政府企业由于其在资金以及技术和实力上较之于一般的民营企业而言要更为的雄厚一些，一般的民营企业由于在技术以及资金上都是依赖于自身的活动增加减少因此在实力上要弱一些，并且不能像政府企业一样可以很好的在价值观上同政府同步，所以在对开发土地的整体品质的确保上要稍逊色于政府企业。
土地储备贷款
土地储备贷款概述土地储备贷款是一种由金融机构提供的专门用于土地开发和储备的贷款服务。
在城市化和经济发展的进程中，土地的需求量逐渐增加，尤其是商业用地和住宅用地的需求。
然而，土地的购买和储备需要大量的资金投入，这对于许多开发商和投资者来说是一个难以跨越的障碍。
土地储备贷款的出现，为开发商和投资者提供了一种能够满足其土地需求的融资选择。
土地储备贷款的特点1.长期性：土地开发和储备通常是一个长期的过程，需要较长的时间来实现投资回报。
土地储备贷款通常具有较长的贷款期限，以满足开发商和投资者的资金需求。
2.高金额：土地的购买和储备需要大量的资金投入，土地储备贷款通常可以提供较高金额的贷款额度，以满足开发商和投资者的资金需求。
3.弹性还款方式：土地储备贷款通常具有较为灵活的还款方式，可以根据开发项目的进展情况，调整还款计划，使开发商和投资者能够更好地进行资金管理。
4.利率较低：由于土地储备贷款所带来的风险较高，金融机构通常会要求开发商和投资者提供较高的抵押物或担保，以保证贷款的安全性。
因此，土地储备贷款的利率相对较低。
土地储备贷款的申请流程1.准备资料：开发商和投资者需要提供相关的资料，包括但不限于土地规划和项目预算等。
2.选择金融机构：开发商和投资者可以根据自身需求和条件，选择适合自己的金融机构。
3.提交申请：开发商和投资者需要将准备好的资料提交给选择的金融机构。
4.评估与审批：金融机构将对申请资料进行评估和审批，以确定是否批准贷款申请。
5.签订合同：如果贷款申请被批准，开发商和投资者需要与金融机构签订贷款合同，并确保双方的权益和责任得到充分保护。
6.贷款发放：一旦贷款合同签订完毕，金融机构将根据合同的约定，将贷款资金划拨给开发商或投资者。
土地储备贷款的风险与注意事项1.市场风险：土地市场受到多种因素的影响，包括经济形势、政策变化、竞争状况等。
开发商和投资者在进行土地储备贷款之前，需要充分研究市场，评估风险，确保项目的可行性。
土地一二级联动开发模式详解
土地一二级联动开发，通常用在城市片区开发中，就是通过提前介入土地一级开发，掌握甚至参与区域整体规划，分期分批做熟土地。
除了享受一级开发带来的收益之外，提前或者后期锁定二级拿地模式，是土地一二级联动模式的核心以及最终利益述求。
本文结合经略中国产业研习社资深合伙人在过去从事土地一级开发、收储、二级挂牌、参与拍卖、投标，底价获取土地的经验总结，分享给大家一些合法、依规且实用的低价获取招拍挂土地的经验。
一、如何获取一二级联动开发项目一二级联动项目，都是直接与地方政府洽谈的。
想要获取项目，就是要打动政府。
必须从3方面拥有充分的实力：勾地能力、资金实力以及团队。
1、勾地能力是基础（1）想地方政府所想勾地首先就是要做到想地方所想、急地方所急。
首先就是了解城市，从政治、经济、人口、教育、产业各方面全方位解读，找出城市发展的优势和痛点；然后要了解领导班子，是关注政绩、产业、税收、扶贫等等哪些重点方向。
换位思考向来是谈判成功的基础准则，一定要了解地方政府所想，然后再表达出急之所及并有应对措施。
（2）自我优势分析至于如何急地方之所急，就需要充分熟悉自己公司了。
找出自我的资金实力、世界排名或中国排名、房地产行业的特殊能力（一级经验、拆迁队伍、二级产品力、招商能力等等）、集团的产业布局、战略合作单位清单等等能用上的优势。
主要是寻找一切可以符合政府所想的内容，并且能将对应的优势放大或者做大的综合能力分析。
（3）战略合作背书主要是产业合作单位和金融合作单位，作为勾地的背书。
一二级联动需要源源不断的资金支持方，以及做熟区域后的产业引入能力。
所以勾地阶段、一张真实合作且较为庞大的战略合作背书表具备一定的说服力（或者就某一项目片区对照专项规划具备针对性的战略合作伙伴）。
2.资金实力是关键（1）启动资金要做一二级联动，没有自有资金是没法玩的。
政府主导土地一级开发，引入社会资本合作的初衷就是缺启动资金或后续融资能力（政府要求降负债）。
浅谈城市开发建设中的融资战略——以杭州萧山钱江世纪城开发工作为例
浅谈城 市开发建设 中的融资战略
以 杭 ｋ 萧 山 钱 江 世 纪 城 开 发 工 作 为 例 ｌ ｑ
杭 州 市 萧 山钱 江世 纪 城 管 理 委 员会 高慧 娟
［ 要】 市及 大型 项 目建 设 的 融 资 问题 是保 证 建设 顺 利 开 展 的 关键 。 随 着 经 济 对 外 开 放 以 及 资 本 市场 的 发 展 ， 资 渠 道 摘 城 融
【 关键词】 城市开发 融资 钱 江世 纪城
城 市综 合 建 设 与 大 型项 目建 设 离 不 开 融 资 ， 政 府 主 导 的大 型 建 由 设 更 离 不 开对 融 资 问题 的科 学 规 划 ． 着 我 国 经 济 开 发 程 度 的提 高 以 随 及 资 本 市 场 的 成 熟 ． 市 建 设 融 资 渠 道 日益 多 元 化 ． 进 了融 资 效 率 城 促 的 提 高 ． 在 上海 浦 东 开 发 融 资 以 及 北 京 奥运 融 资 中充 分 体 现 。 杭 州 这 萧 山 钱 江 世 纪 城 开发 建 设 由 政 府 主 导 ，区 域 面 积 ２ ． ２２ ７平 方 公 里 ， 位 于 杭 州 新 城 核 心 区 ． 基 础 设 施 薄 弱 ， 套 建 设 任 务 巨 大 ， 迁 任 务 但 配 拆 重 ， 资任 务 艰 巨 。目前 ， 目资 金 主 要 通 过 政 府 组 建 的钱 江世 纪 城 建 融 项 设 开 发 公 司进 行 融 资 ， 测 总 投 资 ３ ０个 亿 ， 预 ０ 目前 已 投 入 ７ ０个 亿 ， 银 行 贷款 余 额 ３ 亿 。 文 以此 为 例 ． 谈 城 市 大型 项 目的 融 资 战 略 问 ０个 本 浅
题
一
１ 要 做 好 融 资 的 规 划 与 管 理 工 作 、 方 面 ． 为 钱 江 世 纪 城 的 融 资 平 台 — — 开 发 建 设 公 司 ． 对 融 作 要 资 工 作 有 一 个 科 学 合 理 的 长 期 与 近 期 规 划 。 加 强 政 府 融 资 这 个 平 台 要 建 设 。 得 融 资 工 作 规 范 化 、 学 化 、 统 化 让 融 资 平 台 融 人 城 市 资 使 科 系 产 的 运 作 过 程 。 仅 具 备 输 血 与 引 血 功 能 ， 且 具 备 造 血 功 能 与 循 环 不 而 功能。 一方面 ， 另 要对 政 府 现 有 的 能 够 动 用 的 各 种 资 源 进 行 整 合 分 析 ， 对 每一 项 经 济 资 源 的 盘 活 方 式 进 行 分 析 研 究 ． 找 对 应 的融 资方 式 与 寻 搭 配 方 式 ， 其 要 做 好 土 地 资 源 的 运 作 ， 高 土 地 开 发 管 理 与 融 资 工 尤 提 作 的 结 合 ， 求 融 资 效 益 的 提 高 寻