第六章 房地产开发项目的工程建设.
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第六章 房地产开发项目的工程 建设管理
第一节 房地产开发项目的建设与管理 一、开发项目建设的概念和程序 （一）项目建设的基本概念 1.房地产开发项目必须具备的条件 （1）有明确的建设目的； （2）有确定的投资总额； （3）有一定的任务和工作量； （4）有明确的建设时间； （5）有完整的组成要素体系（各功能分区明
筑工程的质量和安全，建设部于1999年10月发布《建设工程施 工许可管理办法》，主要内容为： ① 凡在我国境内从事房屋建筑及其附属设施的建造、装修和与 其配套的线路、管道、设备安装，以及城镇市政基础设施工程 的施工，必须到当地建设行政主管部门办理施工许可证。 ② 工程总投资额在30万以下或建筑面积在300平方米以下者， 可以不办理施工许可证。 ③ 按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建设工程，不 再领取施工许可证。 ④ 必须申请领取施工许可证的建设工程项目，未领取施工许可 证不得开工。 ⑤ 申请施工许可证的条件 已经办理用地批准手续——取得建设工程规划许可证——现场 具备施工条件——已经确定施工企业——施工图纸和技术资料 具备——有保证工程质量和安全的措施——已委托监理——建 设资金已经落实——其他文件和资料。
（二）编制项目工程管理方案 1.制定项目工程组织管理方案 (1) 项目工程组织管理方案的含义 项目工程组织管理方案是统筹安排项目工程建设工作的重要技术经济
文件，是制定项目年度开发建设计划，与各施工、协作单位签订合同， 开展项目工程管理的主要依据。 (2) 制定项目工程组织管理方案的原则 ① 遵循基本建设的各项方针政策，坚持先地下后地上、先基础设施后 房屋建设，主体工程与配套工程同步建设交付使用； ② 统筹安排、配套建设，合理安排各单位工程、单项工程的施工； ③ 合理安排施工区域和布置施工临时用地； ④ 做好资金、材料、设备等的综合平衡，确保项目建设需要。 (3) 项目工程组织管理方案的内容 包括：工程概况、工程勘察、设计出图、拆迁安置、“七通一平”、 施工队伍落实、“三控”要求、材料、设备安排等。 2.制定年度基本建设计划 3.制定筹集资金计划 4.制定建材、设备供应计划
制度，为报建的项目不得办理招投标和发放施工许可证。 ② 报建程序为：项目批准列入年度计划后到当地建设行政主管
部门进行报建。 ③ 报建内容：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当
年投资额、工程规模、开竣工日期、发包方式、工程筹建情况 等九项。
ห้องสมุดไป่ตู้
(2) 办理施工许可证 为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建
段、设计阶段、招标阶段、施工阶段和项目竣 工验收阶段，把项目投资控制在计划限额以内， 并随时纠正偏差，保证目标的实现。 2.项目投资控制的目标 投资估算——设计概算——施工图预算——施 工预算——决算
是指对项目从项目开工准备到竣工验收的整个 过程所进行的管理。 2.项目工程管理的主要任务 房地产开发项目管理的主要任务是以合同管理 为手段，运用计划、组织、协调、检查和控制 等方法，从组织和管理的高度，对工程建设中 的技术经济活动进行监督和管理，最终目的是 实现项目的总目标——投资、进度、质量的最 优化。
（二）项目管理的主要内容 1.组建项目管理机构 (1) 选择项目经理 (2) 组建项目管理班子 2.办理项目报建和施工所需的各种证件批件手续 (1) 办理项目报建手续 1994年8月建设部发布了《工程建设项目报建管理办法》，主
要内容为： ① 凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目必须实行项目报建
配套单位及各项准备工作。 2.优选施工队伍 3.项目施工建设 4.项目竣工验收 （1）实行工程的分部、分项工程验收； （2）对隐蔽工程的验收； （3）对附属工程以及室外工程的验收。
二、开发项目管理意义和内容 （一）项目管理的基本概念及其意义 1.项目管理的目标 (1) 成果性目标：如投资回收率、销售利润率、投资利润率、项
3.项目招标投标工作 (1) 招标方式 (2) 招标的一般程序 4.项目实施的控制工作 5.项目合同管理工作 6.项目竣工验收工作 7.项目完成以后的评价工作 8.项目管理的其他工作
三、开发项目的工程管理 （一）项目工程管理的概念 1.项目工程管理的概念 项目的工程管理，即项目工程建设阶段的管理，
目功能性要求。 (2) 约束性目标：建设工期、投资限额、质量标准等。 2.项目管理的概念 开发项目管理是以高效率地实现项目目标为目的，以项目经理
负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，对贯穿于 项目开发经营的全过程进行有效的计划、组织、协调、监督和 控制的管理系统。 3.项目管理的意义 （1）能使项目开发有计划、有序地进行； （2）为开发项目提供有力的组织保证； （3）为开发项目提供协调和谐的公共环境； （4）有利于对项目控制和获取最大综合效益。
（三）项目工程技术管理 1.施工图纸等的管理、审查、设计交底 2.全面质量管理制度的建立健全 （四）项目现场管理 1.开工准备工作管理 2.现场工程管理 3.工程验收及决算管理
第二节 开发项目投资控制
一、开发项目投资控制原理 （一）项目投资控制 1.项目投资控制的含义 房地产开发项目投资控制，是指在投资决策阶
确、相辅相成，构成一个完整的开发项目）； （6）项目实施有一次性的特点。
2.项目建设的概念
项目建设是指开发项目的工程建设，即将 开发项目所涉及到的劳动力、资金、材料、 设备、基础设施以及专业技术人员的技术 和经验等多种资源聚集到某个特定的时空 点上来进行的一项复杂的施工生产活动。
（二）项目建设的基本程序 1.项目建设准备 （1）办理项目报建和施工所需要的各种证件批件手续 （2）完成施工图； （3）落实建设资金； （4）准备施工现场； （5）主管部门审批，协调变电、煤气、消防、电讯等
第一节 房地产开发项目的建设与管理 一、开发项目建设的概念和程序 （一）项目建设的基本概念 1.房地产开发项目必须具备的条件 （1）有明确的建设目的； （2）有确定的投资总额； （3）有一定的任务和工作量； （4）有明确的建设时间； （5）有完整的组成要素体系（各功能分区明
筑工程的质量和安全，建设部于1999年10月发布《建设工程施 工许可管理办法》，主要内容为： ① 凡在我国境内从事房屋建筑及其附属设施的建造、装修和与 其配套的线路、管道、设备安装，以及城镇市政基础设施工程 的施工，必须到当地建设行政主管部门办理施工许可证。 ② 工程总投资额在30万以下或建筑面积在300平方米以下者， 可以不办理施工许可证。 ③ 按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建设工程，不 再领取施工许可证。 ④ 必须申请领取施工许可证的建设工程项目，未领取施工许可 证不得开工。 ⑤ 申请施工许可证的条件 已经办理用地批准手续——取得建设工程规划许可证——现场 具备施工条件——已经确定施工企业——施工图纸和技术资料 具备——有保证工程质量和安全的措施——已委托监理——建 设资金已经落实——其他文件和资料。
（二）编制项目工程管理方案 1.制定项目工程组织管理方案 (1) 项目工程组织管理方案的含义 项目工程组织管理方案是统筹安排项目工程建设工作的重要技术经济
文件，是制定项目年度开发建设计划，与各施工、协作单位签订合同， 开展项目工程管理的主要依据。 (2) 制定项目工程组织管理方案的原则 ① 遵循基本建设的各项方针政策，坚持先地下后地上、先基础设施后 房屋建设，主体工程与配套工程同步建设交付使用； ② 统筹安排、配套建设，合理安排各单位工程、单项工程的施工； ③ 合理安排施工区域和布置施工临时用地； ④ 做好资金、材料、设备等的综合平衡，确保项目建设需要。 (3) 项目工程组织管理方案的内容 包括：工程概况、工程勘察、设计出图、拆迁安置、“七通一平”、 施工队伍落实、“三控”要求、材料、设备安排等。 2.制定年度基本建设计划 3.制定筹集资金计划 4.制定建材、设备供应计划
制度，为报建的项目不得办理招投标和发放施工许可证。 ② 报建程序为：项目批准列入年度计划后到当地建设行政主管
部门进行报建。 ③ 报建内容：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当
年投资额、工程规模、开竣工日期、发包方式、工程筹建情况 等九项。
ห้องสมุดไป่ตู้
(2) 办理施工许可证 为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建
段、设计阶段、招标阶段、施工阶段和项目竣 工验收阶段，把项目投资控制在计划限额以内， 并随时纠正偏差，保证目标的实现。 2.项目投资控制的目标 投资估算——设计概算——施工图预算——施 工预算——决算
是指对项目从项目开工准备到竣工验收的整个 过程所进行的管理。 2.项目工程管理的主要任务 房地产开发项目管理的主要任务是以合同管理 为手段，运用计划、组织、协调、检查和控制 等方法，从组织和管理的高度，对工程建设中 的技术经济活动进行监督和管理，最终目的是 实现项目的总目标——投资、进度、质量的最 优化。
（二）项目管理的主要内容 1.组建项目管理机构 (1) 选择项目经理 (2) 组建项目管理班子 2.办理项目报建和施工所需的各种证件批件手续 (1) 办理项目报建手续 1994年8月建设部发布了《工程建设项目报建管理办法》，主
要内容为： ① 凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目必须实行项目报建
配套单位及各项准备工作。 2.优选施工队伍 3.项目施工建设 4.项目竣工验收 （1）实行工程的分部、分项工程验收； （2）对隐蔽工程的验收； （3）对附属工程以及室外工程的验收。
二、开发项目管理意义和内容 （一）项目管理的基本概念及其意义 1.项目管理的目标 (1) 成果性目标：如投资回收率、销售利润率、投资利润率、项
3.项目招标投标工作 (1) 招标方式 (2) 招标的一般程序 4.项目实施的控制工作 5.项目合同管理工作 6.项目竣工验收工作 7.项目完成以后的评价工作 8.项目管理的其他工作
三、开发项目的工程管理 （一）项目工程管理的概念 1.项目工程管理的概念 项目的工程管理，即项目工程建设阶段的管理，
目功能性要求。 (2) 约束性目标：建设工期、投资限额、质量标准等。 2.项目管理的概念 开发项目管理是以高效率地实现项目目标为目的，以项目经理
负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，对贯穿于 项目开发经营的全过程进行有效的计划、组织、协调、监督和 控制的管理系统。 3.项目管理的意义 （1）能使项目开发有计划、有序地进行； （2）为开发项目提供有力的组织保证； （3）为开发项目提供协调和谐的公共环境； （4）有利于对项目控制和获取最大综合效益。
（三）项目工程技术管理 1.施工图纸等的管理、审查、设计交底 2.全面质量管理制度的建立健全 （四）项目现场管理 1.开工准备工作管理 2.现场工程管理 3.工程验收及决算管理
第二节 开发项目投资控制
一、开发项目投资控制原理 （一）项目投资控制 1.项目投资控制的含义 房地产开发项目投资控制，是指在投资决策阶
确、相辅相成，构成一个完整的开发项目）； （6）项目实施有一次性的特点。
2.项目建设的概念
项目建设是指开发项目的工程建设，即将 开发项目所涉及到的劳动力、资金、材料、 设备、基础设施以及专业技术人员的技术 和经验等多种资源聚集到某个特定的时空 点上来进行的一项复杂的施工生产活动。
（二）项目建设的基本程序 1.项目建设准备 （1）办理项目报建和施工所需要的各种证件批件手续 （2）完成施工图； （3）落实建设资金； （4）准备施工现场； （5）主管部门审批，协调变电、煤气、消防、电讯等