房地产金融的法律实务(杨映川)
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房地产抵押基础知识培训
房地产抵押基础知识培训余源鹏房地产大讲堂房地产基础知识培训网1.房地产抵押的相关基础概念知识房地产抵押基础知识培训（1）房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时,债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
房地产按揭是房地产抵押的一种形式。
依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权和以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权.（2）现房抵押，是指抵押人以自有房屋以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
（3)在建工程抵押，是指抵押人以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
房地产抵押基础知识培训（4）购房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后，由金融机构代其支付剩余的购房款，将所购商品房抵押给该金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。
(5）房地产抵押登记，是指房地产抵押关系设定后,当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。
房地产抵押登记分成三种情况，一是双方签订抵押合同后的权利设定登记；二是权利内容变更时的变更登记;三是权利消除时的注销登记。
根据《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定,房地产抵押应当办理抵押登记,抵押合同自登记之日起生效。
2.房地产抵押基础知识培训房地产抵押的相关基础知识解答（1）预购房地产如何进行抵押登记？预购房地产抵押时，应提交《房地产抵押登记申请书》、身份证明、主合同和抵押合同、房地产买卖合同书等文件.登记人员在房地产买卖合同书加盖抵押专用章。
（2）同一抵押物设若干抵押时，如何办理登记？根据《抵押贷款管理规定》的规定，以同一房地产设定若干抵押时，抵押人在设定抵押权前，须将设定的抵押权限告知各抵押权人，抵押权的顺序以核准登记的先后为序。
（3）共有房地产如何设定抵押？共有房地产,每个共有人都有权对该房地产设定抵押权，但须取得其他共有人的书面同意.按份共有的房地产设定抵押时,以抵押人本人所有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押时，全部房地产均为抵押财产，抵押物变卖时，其他共有人员负连带责任，在以变卖款偿还债务后,其他共有人有权向抵押人追偿。
房地产金融实务(第3版)课件：房地产金融基本知识
《房地产金融实务》（第3版）
三、房地产金融的分类
1. 政策性房地产金融和商业性房地产金融 从资金运用是否具有政策性划分，房地产金融包
括政策性房地产金融和商业性房地产金融。 2. 直接房地产金融和间接房地产金融 从融资方式上看，房地产金融可分为直接房地产
金融和间接房地产金融。 3. 房产金融与地产金融 从房地产的内涵出发，可将房地产金融分为房产
《房地产金融实务》（第3版）
二、我国房地产金融机构及其业务
（一）银行类 我国从事房地产金融业务的银行类金融机构由四大
国有控股商业银行、全国性股份制银行、区域性股 份制银行、外资银行等构成，其中四大国有控股商 业银行是我国房地产金融业务的主要承担者。
《房地产金融实务（第3版）
【资料1-1】 烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行
资金融通的方式一般分为两类，即直接融资和间接融 资。
金融业是指经营金融商品的特殊行业，一般包括银行 业和非银行业，非银行业又包括保险业、证券业、信 托业、租赁业和典当业。
《房地产金融实务》（第3版）
三、房地产业与金融业的关系
房地产业与金融业都属于第三产业。因为房地产 开发过程实质上是一种投资过程，是一种资金的 有效投入和增值回收的过程，所以无法离开各类 金融机构与金融市场为其提供资本金的筹集、融 通、结算等各种金融服务。
《房地产金融实务》（第3版）
一、房地产金融市场的构成要素
1. 融资主体 房地产金融市场的融资主体是参与房地产金融市
场交易的当事人，既是资金的供给者，也是资金 的需求者，主要包括企业、居民个人、政府及政 府机构等。 2.融资中介 在资金融通过程中，中介在资金供给者与资金需 求者之间起媒介或桥梁作用。我国现有的房地产 融资中介机构，大体上可以划分为专营机构和兼 营机构两类。
三、房地产金融的分类
1. 政策性房地产金融和商业性房地产金融 从资金运用是否具有政策性划分，房地产金融包
括政策性房地产金融和商业性房地产金融。 2. 直接房地产金融和间接房地产金融 从融资方式上看，房地产金融可分为直接房地产
金融和间接房地产金融。 3. 房产金融与地产金融 从房地产的内涵出发，可将房地产金融分为房产
《房地产金融实务》（第3版）
二、我国房地产金融机构及其业务
（一）银行类 我国从事房地产金融业务的银行类金融机构由四大
国有控股商业银行、全国性股份制银行、区域性股 份制银行、外资银行等构成，其中四大国有控股商 业银行是我国房地产金融业务的主要承担者。
《房地产金融实务（第3版）
【资料1-1】 烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行
资金融通的方式一般分为两类，即直接融资和间接融 资。
金融业是指经营金融商品的特殊行业，一般包括银行 业和非银行业，非银行业又包括保险业、证券业、信 托业、租赁业和典当业。
《房地产金融实务》（第3版）
三、房地产业与金融业的关系
房地产业与金融业都属于第三产业。因为房地产 开发过程实质上是一种投资过程，是一种资金的 有效投入和增值回收的过程，所以无法离开各类 金融机构与金融市场为其提供资本金的筹集、融 通、结算等各种金融服务。
《房地产金融实务》（第3版）
一、房地产金融市场的构成要素
1. 融资主体 房地产金融市场的融资主体是参与房地产金融市
场交易的当事人，既是资金的供给者，也是资金 的需求者，主要包括企业、居民个人、政府及政 府机构等。 2.融资中介 在资金融通过程中，中介在资金供给者与资金需 求者之间起媒介或桥梁作用。我国现有的房地产 融资中介机构，大体上可以划分为专营机构和兼 营机构两类。
2024年度-房地产法律及实务介绍PPT课件
13
土地使用权转让条件与程序
土地使用权转让条件
按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得《国有土地使用证》。
按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
14
土地使用权转让条件与程序
土地使用权转让程序
交易双方提出转让、受让申请交易当 事人申请办理转让手续同时，还应提 供转让协议、土地使用证、宗地界址 点图、建筑物产权证明、法人资格证 明，委托书、身份证明等资料。
审查接到申请后，承办人应对资料及 宗地情况进行详细审查了解，凡未按 出让合同规定的期限和条件投资开发 、利用土地的，抵押、查封、出租而 未通知承祖人知道的，权属不清、四 邻有纠纷的等不予办理转让手续，并 在15日内通知转让当事人。如改变土 地用途须有规划部门意见。转让时需 分割建筑物的应有房产主管部门意见 。
划拨
县级以上人民政府依法批准，在土地 使用者缴纳补偿、安置等费用后将该 幅土地交付其使用，或者将土地使用 权无偿交付给土地使用者使用。
12
土地使用权获取途径及程序
申请
用地者向市、县土地行政主管部门提出土地供应申请，填写《国有土地使用权 出让呈报表》。
审批
市、县土地行政主管部门根据土地利用总体规划、城市规划和土地市场状况， 拟定出让方案并按规定报经市、县人民政府批准后，由市、县土地行政主管部 门组织实施。
01 02 03
调解处理 仲裁裁决 诉讼解决
36
06
CATALOGUE
房地产金融与投资法律实务
37
房地产开发融资途径及风险控制
银行贷款
通过与银行合作，获得项目 开发所需的资金支持，并需 注意贷款合同的法律条款和 还款风险。
土地使用权转让条件与程序
土地使用权转让条件
按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得《国有土地使用证》。
按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
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土地使用权转让条件与程序
土地使用权转让程序
交易双方提出转让、受让申请交易当 事人申请办理转让手续同时，还应提 供转让协议、土地使用证、宗地界址 点图、建筑物产权证明、法人资格证 明，委托书、身份证明等资料。
审查接到申请后，承办人应对资料及 宗地情况进行详细审查了解，凡未按 出让合同规定的期限和条件投资开发 、利用土地的，抵押、查封、出租而 未通知承祖人知道的，权属不清、四 邻有纠纷的等不予办理转让手续，并 在15日内通知转让当事人。如改变土 地用途须有规划部门意见。转让时需 分割建筑物的应有房产主管部门意见 。
划拨
县级以上人民政府依法批准，在土地 使用者缴纳补偿、安置等费用后将该 幅土地交付其使用，或者将土地使用 权无偿交付给土地使用者使用。
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土地使用权获取途径及程序
申请
用地者向市、县土地行政主管部门提出土地供应申请，填写《国有土地使用权 出让呈报表》。
审批
市、县土地行政主管部门根据土地利用总体规划、城市规划和土地市场状况， 拟定出让方案并按规定报经市、县人民政府批准后，由市、县土地行政主管部 门组织实施。
01 02 03
调解处理 仲裁裁决 诉讼解决
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CATALOGUE
房地产金融与投资法律实务
37
房地产开发融资途径及风险控制
银行贷款
通过与银行合作，获得项目 开发所需的资金支持，并需 注意贷款合同的法律条款和 还款风险。
房地产金融实务(第3版)课件：房地产证券化
《房地产金融实务》（第3版）
证券市场是指买卖有价证券的场所与网络。它具 有以下三个显著特征：第一，证券市场是价值直 接交换的场所；第二，证券市场是财产权利直接 交换的场所；第三，证券市场是风险直接交换的 场所。证券市场是一国金融市场的重要组成部分， 对于促进国民经济发展起着十分重要的作用。证 券市场的主要功能包括：融通资金、资本定价、 资本配置、转换机制、分散风险和宏观调控等。
《房地产金融实务》（第3版）
2014年7月22日，中国邮政储蓄银行发行的“邮元 2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品 (RMBS)”在全国银行间债券市场招标成功，认购 倍数为1.25倍。邮储银行此次发行的个人住房贷 款证券化产品，其基础资产为23680笔个人住房抵 押贷款，产品发行规模共计68.14亿元。此单个人 房贷证券化业务，一方面支持了消费金融、住房 金融，另一方面缓解了商业银行资本占用、期限 错配压力，对于盘活个人住房抵押贷款存量，优 化住房金融方面的信贷资产增量具有重要意义。
定方式进行偿付。
《房地产金融实务》（第3版）
（四）信用增级 在进行信用评级之前，SPV要聘请信用评级机构对所
设计的证券进行考核，以确定为了达到发行人所希望 的目标而需要进行信用增级的程度。信用增级主要采 取内部信用增级和外部信用增级两种形式。内部信用 增级一般由住房抵押贷款证券化的发起人实施，增级 方式包括直接追索权、超额担保及设计优先/次级结构 等。直接追索权是指发起人承诺在贷款违约时支付债 券本息；超额担保是指证券发起人并未获得全部抵押 贷款出售的资金，剩余的资金将首先用来承担贷款损 失；所谓优先/次级结构，是指把证券按风险大小分为 优级和次级，次级证券利率高于优级证券利率，购买 次级证券的投资者没有任何评级要求，信用增级来自 于他花钱购买特别机构的次级证券，为保证优先证券 的偿付提供了补充手段。
证券市场是指买卖有价证券的场所与网络。它具 有以下三个显著特征：第一，证券市场是价值直 接交换的场所；第二，证券市场是财产权利直接 交换的场所；第三，证券市场是风险直接交换的 场所。证券市场是一国金融市场的重要组成部分， 对于促进国民经济发展起着十分重要的作用。证 券市场的主要功能包括：融通资金、资本定价、 资本配置、转换机制、分散风险和宏观调控等。
《房地产金融实务》（第3版）
2014年7月22日，中国邮政储蓄银行发行的“邮元 2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品 (RMBS)”在全国银行间债券市场招标成功，认购 倍数为1.25倍。邮储银行此次发行的个人住房贷 款证券化产品，其基础资产为23680笔个人住房抵 押贷款，产品发行规模共计68.14亿元。此单个人 房贷证券化业务，一方面支持了消费金融、住房 金融，另一方面缓解了商业银行资本占用、期限 错配压力，对于盘活个人住房抵押贷款存量，优 化住房金融方面的信贷资产增量具有重要意义。
定方式进行偿付。
《房地产金融实务》（第3版）
（四）信用增级 在进行信用评级之前，SPV要聘请信用评级机构对所
设计的证券进行考核，以确定为了达到发行人所希望 的目标而需要进行信用增级的程度。信用增级主要采 取内部信用增级和外部信用增级两种形式。内部信用 增级一般由住房抵押贷款证券化的发起人实施，增级 方式包括直接追索权、超额担保及设计优先/次级结构 等。直接追索权是指发起人承诺在贷款违约时支付债 券本息；超额担保是指证券发起人并未获得全部抵押 贷款出售的资金，剩余的资金将首先用来承担贷款损 失；所谓优先/次级结构，是指把证券按风险大小分为 优级和次级，次级证券利率高于优级证券利率，购买 次级证券的投资者没有任何评级要求，信用增级来自 于他花钱购买特别机构的次级证券，为保证优先证券 的偿付提供了补充手段。
房地产金融实务》(第3版
《房地产金融实务》（第3版）
五、收益的资本化
任何有收益的事物，不管它是否是一笔资本，都可以 通过收益与利率的对比而倒算出它相当于多大一笔资 本金额，这就是收益的“资本化”。用公式可表示如 下：
P=R/I
（2.7）
其中，P为资本化后的价格，R为收益，I为利率。例 如，我们知道一笔贷款1年的利息收益为100元，而市 场年平均利率为5%，那么运用公式（2.7）可以得到， 100元0.05=2000元，说明这笔贷款的本金为2000元。
《房地产金融实务》（第3版）
3．长期利率和短期利率 根据信用行为期限长短，可将利率划分
为长期利率和短期利率。借贷时间在1年 以内的利率称为短期利率；借贷时间在1 年以上的利率称为长期利率。利率高低 与期限长短和风险大小有直接关系，一 般地，期限越长，投资风险越大，其利 率越高；期限越短，投资风险越小，其 利率越低。
称为复利终值系数，可以通过查复利终值系数表得到，
这样复利终值的计算变得简单，即用复利现值与查得
的复利终值系数相乘即可。
（2）复利现值的计算：
V0 = Vn 1/(1i)n
（2.6）
上式中，字母含义同上。其中1/(1i)n为复利现值系
数，可通过复利现值系数表查得，从而用查得的数值
与复利终值相乘就可得到复利现值。
《房地产金融实务》（第3版）
6．一般利率和优惠利率 根据利率是否具有优惠性质为标准，可将利率分
为一般利率和优惠利率。一般利率是指正常条件 下对借款方没有任何优惠待遇的利率，优惠利率 是指略低于一般贷款利率的利率。银行优惠利率 往往提供给信誉好、经营业绩佳且有良好发展前 景的借款人。政策性优惠利率同国家产业政策和 消费政策相联系。比如住房公积金贷款实行优惠 利率，是为了减轻住房购买者的负担，并以此促 进住房消费。
房地产金融实务(275页)
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
第四章 房地产抵押贷款
• • • • • • • 第一节 房地产抵押贷款概述 一、房地产抵押贷款的含义 二、房地产抵押贷款的发展 三、房地产抵押贷款的分类 四、房地产抵押贷款的特点 五、房地产抵押贷款的作用 六、房地产抵押贷款市场结构
继上页
• • • • • • • • • 第二节 房地产抵押贷款的程序 一、提出抵押贷款申请 二、贷前审查 三、对抵押房地产的估价 四、房地产抵押贷款合同的签订和登记 五、抵押房地产的保险 六、贷款比例、期限、利率 七、贷款种类和还款方式 八、抵押物的占管和处分
第三章 房地产信贷资金的筹集
• • • • • • • • • • 第一节 房地产信贷资金概述 一 房地产信贷资金概念及特征 二 房地产信贷资金的风险 第二节 房地产信贷资金的筹集 一 房地产信贷资金筹集的意义与原则 二 政策性房地产信贷资金的筹集 三 商业银行房地产信贷资金的筹集 第三节 房地产信贷业务管理 一 商业性房地产信贷管理 二 政策性房地产信贷管理
继上页
• 第三节 房地产开发贷款的项目评估与分 析 • 一、房地产开发项目贷款评估的含义 • 二、金融机构对房地产开发项目评估的 目的 • 三、房地产开发项目的财务评价及分析 的主要指标与方法 • 四、项目的不确定性分析
继上页
• 第三节 房地产开发贷款的风险管理 • 一、房地产开发贷款的主要风险 • 二、房地产开发贷款风险管理保障机制 的建立 • 三、房地产开发项目贷款的风险管理
第六章 住房公积金制度与贷款
• 第一节 住房公积金制度概述 • 一、住房公积金制度的概念、产生和发展 状况 • 二、住房公积金的性质和特点 • 三、住房公积金管理的基本原则 • 四、住房公积金管理机构及主要职责 • 第二节 住房公积金归集和提取 • 一、住房公积金归集 • 二、住房公积金提取
第四章 房地产抵押贷款
• • • • • • • 第一节 房地产抵押贷款概述 一、房地产抵押贷款的含义 二、房地产抵押贷款的发展 三、房地产抵押贷款的分类 四、房地产抵押贷款的特点 五、房地产抵押贷款的作用 六、房地产抵押贷款市场结构
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• • • • • • • • • 第二节 房地产抵押贷款的程序 一、提出抵押贷款申请 二、贷前审查 三、对抵押房地产的估价 四、房地产抵押贷款合同的签订和登记 五、抵押房地产的保险 六、贷款比例、期限、利率 七、贷款种类和还款方式 八、抵押物的占管和处分
第三章 房地产信贷资金的筹集
• • • • • • • • • • 第一节 房地产信贷资金概述 一 房地产信贷资金概念及特征 二 房地产信贷资金的风险 第二节 房地产信贷资金的筹集 一 房地产信贷资金筹集的意义与原则 二 政策性房地产信贷资金的筹集 三 商业银行房地产信贷资金的筹集 第三节 房地产信贷业务管理 一 商业性房地产信贷管理 二 政策性房地产信贷管理
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• 第三节 房地产开发贷款的项目评估与分 析 • 一、房地产开发项目贷款评估的含义 • 二、金融机构对房地产开发项目评估的 目的 • 三、房地产开发项目的财务评价及分析 的主要指标与方法 • 四、项目的不确定性分析
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• 第三节 房地产开发贷款的风险管理 • 一、房地产开发贷款的主要风险 • 二、房地产开发贷款风险管理保障机制 的建立 • 三、房地产开发项目贷款的风险管理
第六章 住房公积金制度与贷款
• 第一节 住房公积金制度概述 • 一、住房公积金制度的概念、产生和发展 状况 • 二、住房公积金的性质和特点 • 三、住房公积金管理的基本原则 • 四、住房公积金管理机构及主要职责 • 第二节 住房公积金归集和提取 • 一、住房公积金归集 • 二、住房公积金提取
房地产金融实务10国家房地产金融调控
《房地产金融实务》（第2版）
二、信贷控制对房地产价格的影响 机制分析
如果中央银行采取扩张性货币政策，如买入有价证券、 增加再贷款、降低再贴现率和法定存款准备金率等货 币政策来增加货币供应量，商业银行的准备金和存款 增加，其发放贷款的能力提高，银行会放松贷款条件， 增加房地产信贷额度，住房贷款随之增加，从而扩大 了房地产的有效需求，导致房地产价格上升。房价的 上升同时提升了银行信贷的质量，促使银行减少储备， 进一步增加信贷数量，从而出现货币供应量增加 →银 行贷款增加 →住房贷款增加 →房地产需求增加 →房 地产价格上升 →银行信贷增加，这样一种螺旋式上升 结果。
《房地产金融实务》（第2版）
反之，如果中央银行采取紧缩性货币政策，如卖出有 价证券、减少再贷款、提高再贴现率和存款准备率， 以减少货币供应量，从而减少了银行可以发放的贷款， 住房贷款被削减直接减少了房地产的有效需求，导致 房价下跌。当房地产行业步入下降通道时，用于发放 房地产信贷的抵押品价格大幅下降，而信贷的需求者 会由于经济条件的改变而产生违约的可能，致使银行 资产质量下降。为了应对不利局面，监管者可能执行 更为严格的监管措施以缩减房地产信贷的投放，致使 房价进一步下降，即出现货币供应量减少 →银行贷款 减少 →住房贷款减少 →房地产需求减少 →房地产价 格下跌 →银行信贷减少 →房地产价格下跌。
《房地产金融实务》（第2版）
第二节 我国房地产金融调控的实践
一、建国以来我国房地产金融调控政策简要回顾 我国房地产业的发展只有三十多年的历程。建国 以来，中国的城市住房一直以公有制为主，在 1980年以前，私有或公有住房交易几乎不存在。 公有住房建设资金基本上由国家财政拨款，将这 些款项分配给地方政府和企业，用于建造城市出 租住房单元，然后由企业和政府机构以低租金 （每平方米月租金0.1元左右）分配给职工居住。 这一阶段没有房地产市场，更谈不上房地产金融 的存在，政府也无法利用金融手段调控房地产市 场。
二、信贷控制对房地产价格的影响 机制分析
如果中央银行采取扩张性货币政策，如买入有价证券、 增加再贷款、降低再贴现率和法定存款准备金率等货 币政策来增加货币供应量，商业银行的准备金和存款 增加，其发放贷款的能力提高，银行会放松贷款条件， 增加房地产信贷额度，住房贷款随之增加，从而扩大 了房地产的有效需求，导致房地产价格上升。房价的 上升同时提升了银行信贷的质量，促使银行减少储备， 进一步增加信贷数量，从而出现货币供应量增加 →银 行贷款增加 →住房贷款增加 →房地产需求增加 →房 地产价格上升 →银行信贷增加，这样一种螺旋式上升 结果。
《房地产金融实务》（第2版）
反之，如果中央银行采取紧缩性货币政策，如卖出有 价证券、减少再贷款、提高再贴现率和存款准备率， 以减少货币供应量，从而减少了银行可以发放的贷款， 住房贷款被削减直接减少了房地产的有效需求，导致 房价下跌。当房地产行业步入下降通道时，用于发放 房地产信贷的抵押品价格大幅下降，而信贷的需求者 会由于经济条件的改变而产生违约的可能，致使银行 资产质量下降。为了应对不利局面，监管者可能执行 更为严格的监管措施以缩减房地产信贷的投放，致使 房价进一步下降，即出现货币供应量减少 →银行贷款 减少 →住房贷款减少 →房地产需求减少 →房地产价 格下跌 →银行信贷减少 →房地产价格下跌。
《房地产金融实务》（第2版）
第二节 我国房地产金融调控的实践
一、建国以来我国房地产金融调控政策简要回顾 我国房地产业的发展只有三十多年的历程。建国 以来，中国的城市住房一直以公有制为主，在 1980年以前，私有或公有住房交易几乎不存在。 公有住房建设资金基本上由国家财政拨款，将这 些款项分配给地方政府和企业，用于建造城市出 租住房单元，然后由企业和政府机构以低租金 （每平方米月租金0.1元左右）分配给职工居住。 这一阶段没有房地产市场，更谈不上房地产金融 的存在，政府也无法利用金融手段调控房地产市 场。
法律实务非诉案例分析题(3篇)
第1篇一、案例背景甲公司是一家从事房地产开发的有限责任公司，成立于2005年，注册资本为1000万元。
甲公司主要从事房地产开发、销售及物业管理业务。
近年来，随着我国房地产市场的蓬勃发展，甲公司业务规模不断扩大，资产总额达到5亿元。
为了进一步拓宽融资渠道，甲公司于2010年决定发行企业债券。
二、案情简介1. 甲公司向中国证监会提交了企业债券发行申请，并于2010年3月获得批准。
2. 甲公司委托乙证券公司作为主承销商，负责企业债券的发行工作。
3. 2010年4月，甲公司发行了总额为10亿元的企业债券，票面利率为5%，期限为5年。
4. 2010年6月，甲公司发现乙证券公司在发行过程中存在违规行为，包括未按规定披露发行文件、未按规定进行投资者保护等。
5. 甲公司认为乙证券公司的违规行为严重损害了其合法权益，遂向法院提起诉讼，要求乙证券公司承担相应的法律责任。
三、法律问题1. 乙证券公司在企业债券发行过程中是否存在违规行为？2. 若乙证券公司存在违规行为，甲公司应如何维护自己的合法权益？3. 法院在审理本案时应如何适用法律？四、案例分析1. 乙证券公司在企业债券发行过程中存在违规行为。
根据《证券法》第36条规定，发行人应当向投资者披露发行文件，包括但不限于发行说明书、募集说明书等。
乙证券公司在发行过程中未按规定披露发行文件，违反了法律规定。
根据《证券法》第40条规定，证券公司应当遵守投资者保护原则，保障投资者的合法权益。
乙证券公司在发行过程中未按规定进行投资者保护，违反了法律规定。
2. 甲公司应如何维护自己的合法权益？甲公司可以采取以下措施维护自己的合法权益：（1）要求乙证券公司承担违约责任，赔偿因违规行为给甲公司造成的损失。
（2）向中国证监会投诉，要求对乙证券公司进行处罚。
（3）向法院提起诉讼，要求乙证券公司承担相应的法律责任。
3. 法院在审理本案时应如何适用法律？（1）法院应依据《证券法》第36条、第40条等规定，认定乙证券公司在企业债券发行过程中存在违规行为。
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2.
项目融资业务
信托融资 有限合伙融资
股权融资业务
发行股票上市 私募的资产证券化——信托计划 公募的资产证券化——REITs
资产证券化
关于当前房地产金融业务面临的经济和法律 政策背景：
土地成本占项目开发成本比重上升的情况下，现行 房地产融资政策与现实需求脱节。 项目融资的目的在于绕开僵化的监管政策，寻求合 理的投资杠杆。 公司内部资金统一调配是项目融资的最重要和最经 济的手段，信托融资是项目融资的重要补充手段。 项目税前收益率高于贷款利率是融资的基本条件， 利用融资杠杆获取低成本贷款是提供资产收益率的 必要工具。
◆ 禁止信托资金发放土地储备贷款
银监办发[2010]54号文规定信托公司不得以信托资金发放土地储 备贷款（银行资金和信托公司固有资金不受此限制，但2007年底 《土地储备管理办法》出台后，土地储备贷款只能发放给政府土 储机构，和开发商无直接关系） 。
“四证”要求
◆ 不论银行贷款还是信托贷款，均需取得“四证”
房地产金融的法律实务
君泽君律师事务所 杨映川
一、概述 二、贷款、项目融资业务相关法规介绍 三、贷款 四、信托“夹层融资” 五、通过有限合伙提供的融资
关于房地产和金融
随着房地产演变为资金密集型行业，金融业务构成房地产开 发活动的重要组成部分。
房地产金融是房地产业务中的资金业务。
关于金融和法律
3.
银行贷款
《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家 税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的 若干意见》（建住房[2002]217号），对未取得土地使用权证书、 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目， 不得发放任何形式的贷款。 《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银 发[2003]121号）重申，四证要求，提出项目资本金30%的要求。 国发[2004]13号文提高房地产开发项目资本金比例到35%及以上 商业银行房地产贷款风险管理指引（银监发[2004]57号）规定了四 证、项目资本金35%的要求。 国发[2009]27号文调整了项目资本金要求。
银监办发 [2010]54号 四证（取消对 2C 级 以 上 信 托 公司的豁免）
开发贷款 基本条件
开发商二级资 开发商或其控 质 股股东二级资 质 （ 2C 级 以 上 信托公司可豁 免此项要求）
开发商或其控 股股东二级资 质 （ 取 消 对 2C 级以上信托公 司的豁免）
资本金35%（经 资本金35%（经 对 项 目 资 本 金 国 家 规 定 的 最 济适用房除外） 济适用房除外） 和 最 低 资 本 要 低资本金要求 求的具体限制 性规定
其他要求
禁止流动资金 贷款
（一）贷款分类 （二）房地产开发贷款政策
根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》 （银监发[2004]57号）规定进行了分类
房地产开发贷款 其他房地产贷款 禁止的贷款
房地产开发贷款
◆ 是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的
房地产项目的贷款。
信托公司贷款（包括自有和信托）
2005年8月银监办发[2005]212号文件提出 2006年7月银监发[2006]54号文件予以重申 2008年10月银监办发[2008]265号文件再次重申 2009年3月银监发[2009]25号文件予以补充、调整 2010年2月银监办发[2010]54号文件予以再次调整
通常采取的方式包括以下两类 ： 1、结构化信托 2、“回购权”模式 3、两种方式的差异比较
1、结构化信托
信托公司 受托人
分配信托收益
开发商 投资顾问
优先级投资者 认购人：一般投资人 收益分配：优先于次级 收益类型：一般为固定 收益
次级投资者 认购人：房地产开发商 收益分配：劣后于优先 级分配信托计划剩余收 益。
其他房地产贷款
◆ 土地储备贷款
是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。 土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。
◆ 个人住房贷款
是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。
◆ 商业用房贷款
是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各 类型房产的贷款。
开发贷款“四二三”条件的规定来源：
1.
2.
“四二三”条件
四证齐全 项目公司或其控股股东二级开发资质（银行贷款不要 求，信托贷款的特别要求） 项目资本金比例（最初为20%，除经适房项目外其他 项目于2003年人行121号文提高至30%、2004年调整 为35%，2009年调整为：普通商品房、保障性住房项 目为20%，其余为30%）
2、细化了投资附回购承诺
投资附回购承诺方式视同为贷款，需满足贷款“四二三”条件（银监发 [2009]25号）。 投资附回购承诺方式不能填充最低资本金。 投资附回购承诺方式包括：原公司回购，关联方受让以及投资同时约定的 第三方受让协议均可视为投资附回购承诺。
3、不属于投资附回购的例外
投资附加回购选择权，回购是权利不是义务。 严格按照《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》开展的私人股权投 资信托所投资项目中的回购承诺。
名称 发证部门 规划部门 国土部门 规划部门 建委 法律依据 《城乡规划法》第37条 《土地登记办法》第27条 《城乡规划法》第40条 《建筑法》第7条
建设用地规划许可证 国有土地使用权证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证
开发资质要求
◆ 银行贷款无开发商资质要求。 ◆ 信托贷款要求开发商具备二级资质，考虑到即使大型 开发商也往往通过项目公司进行开发，银监发 [2009]25号文的调整为拥有二级资质的范围扩大至房 地产开发企业的控股股东。
禁止性规定：
◆ 严禁以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间 接发放房地产贷款 、严禁以购买房地产企业资产附回 购承诺等方式变相发放流动资金贷款。（银监办发 （2008）265号文）
◆ 投资附回购承诺方式视同为贷款，需满足贷款“四二 三”条件。（银监发[2009]25号文） ◆ 信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。（银监 办发[2010]54号文）
交付信 托资金
结构化集合资 金信托计划
投资
房地产 开发项 目
分配信托收益 持有开发项目
1、结构化信托
禁止的贷款
◆ 禁止向房地产开发企业发放流动资金贷款
严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款，严禁以购买房地产开 发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款 。 （银监办发（2008）265号文）
◆ 禁止发放用于缴纳土地出让金的贷款
2008年7月和10月的银发[2008]214号和银监办发（2008）265号文 件中规定了禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价 款的贷款。
金融资产是为了进行实物资产的分享和交易而创造出来的虚 拟资产，虚拟资产只有在法律的保护下才能存在。
金融工具的本质，不过是法律上权利和义务的重新组合；金 融业务的过程，也就是法律的运行过程；每一金融工具和金 融活动，无不是在法律的规范和指引下开展，无不依赖于专 业的法律意见。
关于房地产金融业务的分类
日期
名称
颁布部门
1
2
2004.09.02 商业银行房地产贷款风险管理指引（银监发[2004]57号）
2005.08.28 关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知 （2007年7 （银监办发[2005]212号） 月废止） 2006.07.22 关于进一步加强房地产信贷管理的通知（银监发[2006]54号） 2007.09.27 关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发[2007]359号） 2007.12.05 关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知 （银发[2007]452号） 2008.01.03 关于促进节约集约用地的通知 2008.06.18 关于做好外商投资房地产业备案工作的通知
负债业务
1.
开发企业发行企业债、公司债、短券、中票（项目 公司不能发，房地产开发企业总部是否能发，涉及 产业政策问题，因为这类证券的发行类似于获得流 动资金贷款，短券、中票由银行间市场交易商协会 批准，目前没有批过一例，企业债、公司债由发改 委、证监会批准，其审查难到和发行股票类似，都 需要按照《国务院关于促进节约集约用地的通知》 进行专项核查） 开发贷款
（一）概述 （二）融资模式
（三）若干特殊问题 （四）案例交流
概念：
◆ 夹层融资的目的，是在法律允许的框架内获得项目获 得“四证”之前的前期开发资金。
◆ 从风险而言，该资金优先于开发商投入的资金、劣后 于银行开发贷；从正常情况下的收益而言，优于银行 开发贷款、劣于开发商自有资金。故属于“夹层”。 ◆ 监管的实践反映，监管部门的目的在于通过增加难度 限制融资规模，还不是完全叫停。因此，该类融资主 要是在法律形式上不违反相关限制所作的各种变形。
文件简称
银监办发 [2008]265号
银监发 [2009]25号
银监发 [2009]84号
银监办发 [2010]54号 拉直银行理财 产品参与房地 产信托的合格 投资者门槛 结构化杠杆比 率不得超过3:1
严禁投资附加 严禁商品房预 回购间接贷款 售 回 购 变 相 贷 款
严禁商品房预 售回购变相贷 款
银监会
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