邻里中心商业——模式

邻里中心商业——模式----------------------------邻里商业中心——（商业）模式一、邻里商业中心的概述1.邻里中心的概念“邻里中心”这个最早引入新加坡的社区服务概念，指在3000-6000户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心。

能够妥善地解决城市居民生活质量和城市环境中的若干实际问题，对新加坡经济社会发展和人群素质的提高起到了根本的保障作用，引起许多发达国家的关注。

在美国、新加坡、我国苏州地区、南京、北京等都出现了不同类型的邻里型购物中心。

社区商业业态是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态。

邻里中心在苏州工业园区成功运作之后的2002年年底被注册为商标专利。

从此邻里中心便成了一种赢利的无形商品，进而被纳入到企业化、专业化的运作之中。

任何想使用“邻里中心”商标的开发企业或社区，都要付费。

相关资料：新加坡XXX将社区规划为三种类型。

第一类，每1000～1200套住户配套建设一个邻里商店第二类，每6000～8000套住户配套建设一个邻里中心；第三类，每～套住户配套建设一个新镇中心。

邻里商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品商店和餐厅。

XXX以经营中档商品为主，商店组合为：通俗日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中央。

XXX以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。

例如，新加坡的邻里中心(Home by Home)，根据社区物业的规模、类型和居住人口，配备相应的商业配套设施和社区生活服务功能，含社区文化娱乐、零售餐饮、图书馆、健身精选资料----------------------------体育、就业指导、老龄人举动中央、医疗保健等多种工程，不以盈利为主要目的，由开发商或物业方进行会合经营与管理。

就商业方面，设置35个商店、2个餐厅、1个超市、二个菜场、1～2台自动提款机。

必备功能有：诊疗所及牙医、面包店、文具店、XXX、托儿所、服装店、眼镜店、剃头店、家庭用品、书局、家庭娱乐中央。

新加坡的社区商业配置12个基本行业和业态业种，如菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、剃头店、快餐店、超市、XXX、修理铺、公共茅厕和社区举动中央。

举荐13个行业和业态业种，如服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。

2.邻里中心的特点1、范围适中——为社区或片区服务。

2、人性化——更有人情味，充分体现包容、宽容、谦和。

3、集中化——建立了企业化、网络化、规范化的新型社区商业模式。

4、休闲性——以餐饮娱乐休闲购物为主要服务功能。

5、有凝聚力——围合空间聚集人气、商气，使其不易分散和分流。

3.“邻里中心”的定位邻里中心均为与住宅分离的独立建筑，与小区开发总量的配套比例约为3%，区内其他地方不建路面店、宅下店。

这样不仅避免了重复建设，还实现了便民服务与区容区貌、城市交通、居住环境的高度统一。

XXX是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。

在新加坡，XXX的选址是均匀分布的，和通俗商业中央必须建在有人气的中央不同，邻里中央大多都是创建在商业气氛还不敷粘稠的新社区，依靠邻里中央的聚集效应，人气从无到有，商业空气愈来愈浓，其要点是要“统一规划、有序发展”。

定位上不克不及仅仅将配套服务会合在一起，更加重要的是，经由过程统一规划、管理，使各业态间形成互动，同时施展各自的品牌效应，比方，在社区生活的年轻人，周末可以选择到邻里中央吃到便捷的西式快餐，又能在中国挪动营业厅缴费，还有健身馆、美容院、鲜花店、便民药店等服务配套，即使没有特别的目的性消费，也会时常来邻里中央逛逛，从而带动人气。

4．“邻里中心”的业态配比精选资料----------------------------XXX的理念，在国内被引入的有苏州工业园区，北京易事达广场等，从本质上说，邻里中央如故是一个集成化的商业中央，但和大型ShoppingMall、超市和商业街又有所不同，其功能定位上，需要以服务业为主导(占80%)，个中又有40%~50%为餐饮部分，经由过程综合规划、统一管理向服务区域的社区居民提供高品质的社区商业服务功能。

同时，“邻里中央”又需要定位12项必备功能（银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、修理点、社区举动中央、菜市场、社区门诊）；并设置了举荐功能，如中介服务（法律、保险、旅游、家教、家政、房产）、礼品鲜花店、彩扩店、音像制品店、家居饰品店等等。

作为一种社区商业运作模式，它集合了诸多的生活服务设施于一体，是一个综合性的区域市场。

其主要特征（优势）是：集中化和集约化，建立了企业化、网络化、规范化的新型社区商业模式，改变了传统社区服务业“小而散”的形态、打破了沿街为市的传统底商模式，而将这些商铺集中到住宅区中心，既解决了沿街底商与小区居民的矛盾，又为小区内外的居民提供了更大的便利5．邻里中央商业形状上风与传统沿街底商比拟，XXX在社区商业形状上有着非常明显的上风。

租金优势：租金水平是衡量一个商业体是否成功的直接标准，以湖东邻里中心为例，它的一楼租金一般在100~120元/m2/月，而同地段的沿街底商只有80~90元/m2/月，邻里中央商铺的价值远远大于沿街底商。

主力店上风：邻里生鲜、邻里超市可以算的上是邻里中央里小型的主力店，固然其租金不高，但是起到很好的吸惹人流的作用，而沿街底商因为都是散铺，没有人群的聚集效果。

主力店的存在也是邻里中心作为集中商业存在的必要条件。

合理的业态结构：邻里中央零售、餐饮、休闲娱乐的比例大抵是5:3:2，吻合商业体业态的黄金比例，在功能结构上合理而且完善；而沿街底商在业态上一般没有同一的规划。

其经营的效果也会偏差。

统一经营管理的优势：统一经营管理一方面创造了品牌，带来了可复制化的模式，另一方面也降低了物业管理成本。

这是“社区的商业”所不能完成的任务，“服务于社区的商业”才干完成的任务。

6.“邻里中央”的开发及管理模式精选资料----------------------------XXX的开发中，同样要用到良多商业地产的开发模式，可以将部分的写字楼或酒店式公寓产品产权出售，另外针对商业部分，可选择全部持有出租或带租约出售等等，以包管前期现金流的稳定，另外，邻里中央要打造的更多是连锁及品牌效应，同时更加利于招商的进行，比方：招商合作伙伴以XXX、物美、XXX等，这些加盟商家本身具有很强的品牌意识，与邻里中央的品牌相叠加，将形成更强盛前行上风。

在管理上，邻里中生理念追求从一开始就进行市场化运作，统一管理，将自身作为投资性产品运作，强调将投资者与经营者分离，以前旧的观念以为投资者肯定是经营者，当投资者仅仅有钱却不会操作的时候，经营权应当交给邻里中央来运作，承诺投资者高于银行利率的报答，包管资产永远不会流失。

其关键身分如故是：品牌化上风和统一管理始终存在。

7.邻里中央与通俗社区、区域购物中央的区别在社区楼盘的开发中，其每个靠近邻里中央的楼盘均能实现房价的上升，而楼盘的热销又带动了邻里中央的人气。

而对于现状社区沿街商业的配套，邻里中央可以经由过程加盟等形式与商家同享品牌，形成区域商圈，另外与菜市场及大超市，在业态定位上是具有差异化的，大超市固然是生活一站式服务，但缺少洗衣、剃头、邮局、银行、餐饮娱乐等更多的配套服务功能。

对于社区居民，从消费结构上尽大概做到多层次的需求，邻里中央是可以真正做到满足社区居民一站式购物需求的微型mall。

我国社区商业还处于萌芽阶段，社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体，这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。

不过随着概念的明晰，也不断有人在各种场合提出重要性，更有苏州工业园区已经成型的邻里商业这都表明，随着商业地产的逐渐成熟，社区商业取得了巨大的进步。

固然国内也出现了一大批特色商业街等工程，但是从实际情况来看，他们多数如故是以服务社区为主要目的，特别是居住区的内部商业设施。

且国内的社区商业普遍还带有粘稠的室庐底商的特性，不是开发商持有物业，多半是“打碎了卖”的模式，属于各自为政、自负盈亏。

没有整体规划与指导，在一个社区能做成，另外一个社区或许就不成，形不成模式，并没有真实的借鉴意义。

与国外成熟社区商业模式比拟较，还有很大的差距。

8.社区商业发展概述从国外社区商业发展的成熟经验及目前城市发展进程的趋势来看，社区商业应该是一种以社区范围内居民为服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型精选资料----------------------------商业。

在国外社区商业占到60%-70%的比例，可以看出，社区商业是城市商业中一个重要组成部分。

社区商业所提供的服务主要是社区居民日常生活服务的需要，这些服务具有综合性和便利性的特性，是得当日常生活需求的。

因此，社区商业具有稳定的市场基础，并随着居民收入水平的进步，而得到一个更大的发展。

现阶段注意力更多会合在购物中央，这种商业形状特性关注得更多的是时髦，是品牌。

但作为社区商业消费者更多地关怀的是它的便利性。

这就出现了误区，良多社区，尤其是高档社区在招商时就会出现的误区，即社区商业定位与社区定位画等号。

有的工程的体量与得当的定位明明是社区邻里商业，但是相关开发商觉得土，不让提“社区商业”这几个字，非要说高档与奢华等。

社区2-3万平米的持有商业是很好的社区商业用地，可是在招商中却出现误区：本土品牌不让进，国外好品牌还不愿进；招餐饮成效进来一家比萨店，平时外卖就要一百元左右的一块比萨，不吻合人们日常频仍的消费，即使是高档社区，人们也不愿意把钱花在这样的店中。

而与日常生活息息相关的一些品牌早餐店与快餐店却被招商人员以“太土，和社区格调不搭配”为由拒绝。

在社区商业中，既有竞争也有机会。

社区商业发展到真正成熟还有待时日，不外随着城市化的推进，社区商业就像一块行将烘焙好的蛋糕，诱人但又烫人。

能否吃到吃好还要看把握的机遇。

二、中国社区商业案例1.苏州工业园区的便民“邻里中心”1997年，以新加坡“邻里中央”为范本的“邻里中央”，在苏州工业园区被“克隆”，注册资金2亿9000万元人民币(5742万新元)。

自1998年园内第一座大厦开业至今，邻里中央摈弃了沿街为市的粗放型商业形状的坏处，也不同于传统意义上的小区内的零散商铺，而是立足于“大社区、大组团”的先辈理念进行功能定位和开发建设。

邻里中央作为集商业、文化、体育、卫生、教诲等于一体的“居住区商业中央”，环绕12项居住配套功能，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“一站式”的服务。

每个服务中央除了具备超市、银行、通讯、餐饮、洗衣店、美容美发、药店、文化用品、修理店、文体中央、邻里生鲜、卫生服务中央12项基础功能外，还增加了XXX、关照中央和大众沐浴中央等8项辅助功能，使居民最多只需步行10分钟就可以将生活打理得层序分明。