20150519乾元逸谷概念性规划设计——上海社...
研究报告
上海市宝山城市规划设计研究院
SHANGHAI BAOSHAN URBAN PLANNING & DESIGN INSTITUTE
从周边用地主要性质的整体结构看，形成了两个功能 带，东侧及北侧沿黄浦江依托于宝钢形成了一条工业功能 带；西侧和南侧则呈组团状分布了几组以居住功能为主的 城市功能组团，形成的居住功能带。 此次规划区位于两个功能带的穿插地带，故需要在产 业类型选择、环境质量维护等方面进行控制，以避免对周 边居住功能的城市功能区域造成干扰。
2背景概况
上海市宝山城市规划设计研究院
SHANGHAI BAOSHAN URBAN PLANNING & DESIGN INSTITUTE
2.3规划概况
2.3.2 规划参考 《宝山区月浦镇水利规划》 《杨行工业园区水系调整方案》
一级河道 马路河 二级河道 月杨河 万石港
三级河道 潘月河 浏功河 北钱浜 新朱河 万月河 六里塘
宝山区人民政府
THE BAOSHAN GOVERNMENT
2背景概况
2.3规划概况
2.3.1 法定规划 《宝山区土地利用总体规划》(2010-2020)
根据《宝山区土地利用总体规划》（2010-2020），此次规划项目月杨工业
上海市宝山城市规划设计研究院
SHANGHAI BAOSHAN URBAN PLANNING & DESIGN INSTITUTE
2.4建设概况
宝山区人民政府
THE BAOSHAN GOVERNMENT
1启动ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ究的动因
1.1落实上位规划的要求
宝山区——位于上海市北部，东北濒长江，东临黄浦江，南与杨浦、 虹口、闸北、普陀4区毗连，西与嘉定区交界，西北隅与江苏省太仓市为 邻，横贯中部的蕰藻浜将全区分成南北两部，吴淞大桥、蕰川路大桥、 江杨路大桥、沪太路大桥横跨其上。全境东西长17.5公里，南北宽约 23.08公里，区域面积293.71平方公里。
《社区级商业地产-总图定位业态布局及动线规划》
解读社区商业地产领先密码----社区级商业地产项目总图定位、业态布局及动线规划近些年随着商业地产在各地拔地而起，“大而全”的商业模式开始面临面积过剩、同质化严重、电商冲击等困局。
在此背景下，“小而专”的社区商业地产开发开始受到前所未有的重视。
社区商业开发相比于社区住宅开发差别大，更复杂，试错成本高，其实践创新和理论研究总结远远落后于住宅开发。
因此，业界迫切盼望既有实践经验又有理论高度的专家就社区商业开发的技术与要点、趋势、经验与教训进行总结研讨。
符合市场需求、符合消费者体验的社区商业有哪些共同点？如何在项目实施前期有效规避风险并实现效益最大化？如何有效改善已有项目的经营现状？如何正确把握市场机会步入良性发展？三大法宝:优秀的总图定位既关乎项目的成败，同时锁定项目的最优价值。
准确的业态布局既保证项目树立的品牌形象又保障项目的收益。
巧妙的动线规划与未来的招商运营、投入产出回报紧密相关。
二天时间，专家会与您详细解析，供您借鉴参考。
⏹了解最新社区商业发展的新理念、新趋势；⏹掌握各大知名地产商不同的经营模式⏹掌握项目早期确立最为适合的发展模式的方法；⏹掌握最佳商业模式和系统解决方案制定的方法。
⏹熟悉、了解社区商业设计的前沿方法、案例；⏹把握社区商业的发展趋势。
邀请对象地产企业及相关企业的董事长、总经理、项目总经理等公司决策层领导；地产企业及相关企业的投资定位中心,研发中心.策划中心,设计中心,招商中心等专业技术人员讲师简介Lecturer：宋老师（Mr.Song）商业地产资深人士高级建筑师国家一级注册建筑师浙江省重点项目评标专家同济大学上海交大房地产总裁班特邀讲师商业地产香港上市公司集团定位研发中心总经理25年工作经验，历经19年大型设计院和6年大型房地产公司工作。
曾任大型一线甲级设计院所长总建筑师等，有主持万科，绿城，金地等上市公司大型项目的全过程设计工作经验，理解品牌房地产开发公司的业务流程，能从细节对建筑产品进行把控。
上海基本管理单元建设的现状、问题与建议
专题论坛 | 17上海基本管理单元建设的现状、问题与建议DOI:10.3969/j.issn.1674-7739.2018.01.005文 \ 熊 竞 \ Xiong Jing \ 上海交通大学中国城市治理研究院助理研究员、博士摘要：党的十九大报告提出，实施乡村振兴战略。
对于特大城市的郊区而言，推进乡村振兴战略的核心任务之一是加强郊区基层基础工作，健全自治、法治、德治、共治的郊区治理体系。
做实基本管理单元目的在于补好上海郊区基层治理体系的短板，进一步提高基层公共管理的有效性、基本公共服务的可及性和基层民众参与的便利性，它是上海在探索特大型城市特点和规律的社会治理新路中总结提升的重要制度创新。
及时跟踪并总结这一新探索，为新时代探索特大城市郊区空间治理的理论研究提供案例借鉴。
Present Situation, Problems and Suggestions of Basic Management Unit Construction关键词一、基本管理单元的提出及概念（一）基本管理单元的建设背景做实基本管理单元，是上海市委2014年一号课题“创新社会治理加强基层建设”和二号课题“推进城乡一体化”两项课题研究成果在应用转化和具体落实中所推出的政策抓手。
2015年上海市政府正式启动这一工作，在市民政局、市编办、市发改委、市财政局等部门的努力下，通过制定出台政策、调配专属资源、组织发动宣传等一系列工作推动，截至2016年底，全市首批67个基本管理单元的建设已进入全面验收阶段，第二批基本管理单元的申报工作也已基本完成。
基本管理单元的设置，其目的在于补好上海郊区基层治理空间组织体系的短板，进一步提高基层公共管理的有效性、基本公共服务的可及性和基层民众参与的便利性，它是上海在探索特大型城市特点和规律的社会治理新路中总结提升的重要制度创新。
它的理论意义则在于，构建规模适度、层级合理、条块协同的基层空间治理体系，是我国特大城市在应对特有的空间尺度大且分异强、要素容量高且流动快、市民需求多且要求高等治理挑战的必要制度。
上海市人民政府关于同意《中国（上海）自由贸易试验区控制性详细规划》的批复-沪府〔2015〕28号
上海市人民政府关于同意《中国（上海）自由贸易试验区控制性详细规划》的批复正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------市政府关于同意《中国（上海）自由贸易试验区控制性详细规划》的批复沪府〔2015〕28号市规划国土资源局、中国（上海）自由贸易试验区管委会：沪规土资详〔2015〕97号文收悉。
经研究，市政府原则同意《中国（上海）自由贸易试验区控制性详细规划》。
具体批复如下：一、本次控制性详细规划规划范围，主要包括上海市域范围内的外高桥（外高桥保税区、外高桥保税物流园区）、洋山（洋山保税港区陆域）、浦东机场（浦东机场综合保税区）三个片区。
规划范围以道路、河道中心线为界，未包括行政管辖上隶属于浙江省的洋山（岛屿），规划总面积约24平方公里。
二、要结合规划实施，充分发挥中国（上海）自由贸易试验区（以下简称“自贸试验区”）辐射带动作用，促进区域功能协同联动。
三、要加强规划实施评估，并结合市场需求，由市规划国土资源局、自贸试验区管委会对《土地用途和建筑功能兼容引导表》和规划执行范围进行深化，适时纳入批准的控制性详细规划。
四、要加强公共绿地、市政、交通、环境、卫生、安全等公共设施控制，未经同意，不得随意取消、调整。
外高桥片区已出让用地的二次开发，要着重加强落实公益设施和绿地、开放空间。
洋山片区公共空间和标志性建筑要加强城市设计引导，提升区域环境品质。
浦东机场片区的建筑高度要满足机场控高要求，建设项目管理过程中要征询相关部门意见。
五、自贸试验区管委会要依据获批的控制性详细规划，开展土地出让和建设项目管理。
出让土地纳入全生命周期管理。
请严格依法行政，指导区域建设发展。
居者乐其屋 上海世博会浦江镇定向安置基地规划设计
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设计师 首先关注 的是安置基地 内居民 的对外出行 周到 ： 学龄前儿 童有漂亮 的幼儿园 ，中小学生有 宽敞
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城 郊顿虑重 重．而世博 会场馆建设 却追在 眉睫 项 目
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浦星路 人口设 置大卖场 ， 浦锦路设 置农贾市 场和生 沿
将 自己的视 角定位于 一个普通 的 安置居 民 所有 的 被 鲜超市 ， 沿浦驰 路开设特 色商业 条 街，引＾ 原卢湾
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项 目 始之初 ，设计师面对 的是一系 列矛盾 ： 开 久 ２ 套诬蟪宪善
居城市中心 的居 民对自己的住 房即将被折 迁安置到
多个高校校园规划设计总平面布置图
【景观设计】上海联创国际设计谷景观概念设计文本方案
【景观设计】上海联创国际设计谷景观概念设计文本方案一、设计背景上海联创国际设计谷位于我国经济发达、创新氛围浓厚的上海市，周边环境优美，配套设施完善。
本项目旨在打造一个集创新、生态、人文于一体的国际一流设计谷，为设计师们提供一个激发创意、交流学习的理想空间。
二、设计理念1. 创意引领：以创新为核心，将设计谷打造成一个充满创意与活力的磁场，吸引国内外优秀设计师入驻。
2. 生态优先：尊重自然，注重生态平衡，将绿色理念贯穿于整个景观设计之中。
3. 人文关怀：关注人的需求，营造舒适、宜人的空间氛围，提升设计师的工作与生活品质。
三、设计目标1. 构建具有地域特色的景观风貌，展现上海设计谷的独特魅力。
2. 打造生态、环保、可持续的绿色空间，提升园区整体环境品质。
3. 营造充满活力、富有创意的交流氛围，促进设计师之间的互动与合作。
四、总体布局设计谷景观分为四大功能区：入口景观区、中心广场区、生态休闲区和创意交流区。
1. 入口景观区：以简洁、大气的线条勾勒出设计谷的形象，同时设置导视系统，引导游客和设计师顺利进入园区。
2. 中心广场区：作为园区内的核心区域，承担着举办各类活动、展示设计成果等功能。
广场中心设置主题雕塑，彰显设计谷的创新精神。
3. 生态休闲区：以绿色生态为基调，设置休闲座椅、景观亭、健身设施等，为设计师提供一个放松身心、亲近自然的场所。
4. 创意交流区：围绕园区内的湖泊布局，设置创意工作室、露天咖啡馆等，为设计师提供一个激发灵感、交流合作的平台。
五、景观元素设计1. 植物配置在植物配置上，我们遵循多样性与统一性相结合的原则，选择适合上海地区气候特点的乔灌木及地被植物。
春季，樱花、桃花争奇斗艳；夏季，绿树成荫，紫薇、荷花竞相绽放；秋季，银杏、红枫组成一幅美丽的画卷；冬季，常绿植物与腊梅共同装点园区，四季景色各异，生机勃勃。
2. 水景设计水景是设计谷的灵魂，我们巧妙利用园区内的自然水体，打造了动态与静态相结合的水景。
上海别墅研究报告
上海xx别墅项目策划一、宏观经济与上海房地产市场1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件；上海市统计局年度统计显示：2001年，上海市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“十五”计划的良好开局。
2001年，上海完成国内生产总值4950.84亿元，比上年增长10.2%，高于全国2.9个百分点，并连续第10年实现两位数增长。
上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；人均GDP达到4500美元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。
全年房地产业增加值308.58亿元，增长17.8%，增幅比上年提高2.4个百分点，其对经济增长的贡献率达到9.7%，比上年提高2.9个百分点。
2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为上海房地产不断带来新的增长点；根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见，2001年3月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济发展计划》，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了“四个中心”的要求。
随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整，上海市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。
2001年完成全社会固定资产投资1984.31亿元，比上年增长6.1%，增幅比上年提高5.4个百分点，投资总量超过历史最高水平。
投资结构继续改善。
全年完成基本建设投资712.49亿元，比上年增长1.3%；完成更新改造投资436.83亿元，增长10.2%；完成房地产开发投资620.31亿元，增长9.6%。
城市基础设施建设步伐加快，全年完成城市基础设施投资510.78亿元，比上年增长13.5%。
市区2200万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动，为上海房地产业的发展提供坚实后盾3、政策积极引导、管理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟，规范；正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。
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乾元逸谷概念性规划设计（汇报稿）大哉乾元，万物资始……乾元——乾是天，元是始,“乾元”既是天道之始。
源源不竭的乾元之气，是万物所赖以创始化生的动力之源。
如此灵气的风水宝地，究竟该如何发展？1234望闻问切56谋划7乾8元大势研判知己知彼项目思考发展方向项目定位空间规划专项规划运营策略方案框架望大势研判BACKGROUND1.1 背景大势1.1.1 中国：乡村旅游转型升级1.1.2 长三角：近程休闲大行其道1.1.3 宜兴：陶醉乡村风生水起1.1.4 太华：养生天堂蓄势待发【中国】乡村旅游转型升级中国乡村旅游正在经历着从“农家乐-乡村休闲-乡村度假-乡村生活”的转型升级。
“多需求、更自由；重个性、乐旅行；慢生活、深体验”是当下旅游消费升级的显著特征。
旅游即生活。
乡村旅游转型和升级的核心是立足创造和提供一种具有乡村本色和特征的生活；一种能够满足大众旅游多样化需求的生活空间；一种区别于都市、回归于自然的乡村生活方式。
农家乐乡村休闲乡村度假乡村生活【长三角】近郊休闲大行其道长三角作为中国经济最发达、人口最密集、生活水平最高的地区。
污染的环境、高压力的工作、快节奏的生活，使人们渴望回归自然，放松身心，产生逆城市化的现象，乡村旅游大受欢迎。
据统计，在节假日和周末出游选择中，乡村旅游占70%以上。
其它旅游乡村旅游乾元长三角城市居民节假日出游偏好【宜兴】陶醉乡村风生水起宜兴围绕“中国陶都，陶醉中国”的城市总体形象，以品质乡村度假、特色文化研修、康体休闲养生、乡村景观观光为龙头品牌，建设“乡村陶醉”系列特色乡村旅游精品项目，正在打造：中国特色陶式生活乡村养心休闲度假旅游目的地长三角甚至全国的第一梯队的乡村旅游度假区国际化的中国特色乡村旅游度假地【太华】养生天堂蓄势待发太华镇旅游总体规划借花传情，重点培育养生医疗、高端度假、山体运动、科普教育、银发旅游五大市场，致力于打造：安养度假小镇江苏幸福指数最高的养生度假胜地国内一流、长三角著名的休闲度假旅游目的地【现状】乾元谷山庄、蓝山湖农庄升级为无锡市五星级农家乐，乾元谷山庄成功创建为江苏省四星旅游示范点，乾元村成为市乡村旅游新热点。
2014年全镇累计接待游客20万人次，实现营业收入3500万元。
1.2 市场趋势1.2.1 休闲放松首当其冲1.2.2 自驾旅游蔚然成风1.2.3 家庭出游成为主流1.2.4 特色民宿倍受青睐1.1.5 品质乡村大受追捧长三角代表了中国乡村旅游的最高水平立足长三角就是抢占全中国作为长三角地区权威的旅游研究咨询单位，我中心近年对长三角乡村旅游市场研究结论如下【旅游目的】休闲放松首当其冲——资料来源：上海社科院旅游研究中心强加亲情躲避烦恼获取知识康体养生回归自然休闲放松01020304050607080高强度高压力快节奏休闲放松【交通方式】自驾旅游蔚然成风0102030405060自驾游公交车旅游专线其它交通——资料来源：上海社科院旅游研究中心【出游特征】家庭出游成为主流102030405060其它方式团队出游结伴出游家庭出游大手牵小手，全家总动员——资料来源：上海社科院旅游研究中心【旅游住宿】特色民宿倍受青睐5101520253035404550特色民宿乡村酒店星级酒店其它——资料来源：上海社科院旅游研究中心【选择偏好】品质乡村大受追捧51015202530354017岁以下18-35岁36-55岁56岁以上——资料来源：上海社科院旅游研究中心【市场结论】旅游环境轻松化旅游体验生活化旅游设施品质化闻知己知彼SITE ANALYSIS2.1 知彼：竞品分析2.1.1 同类竞品2.1.2 区域竞合2012年第一批1浙江湖州中南百草园2浙江湖州三九坞洋家乐景区3浙江宁波滕头生态旅游景区4浙江嘉兴金龙门生态农业园5浙江临海江南大峡谷景区6江苏扬州凤凰岛生态旅游区7江苏兴化市千岛菜花风景区8江苏无锡天蓝地绿生态旅游农庄9江苏南通世外桃园休闲农庄10上海崇明前卫生态村旅游景区2014年第二批1上海金山区廊下生态园2江苏南京万成生态园3江苏常州久红农业生态观光园4江苏句容市九龙山庄5江苏无锡阳山桃花源景区6浙江丽水诗画利山农家乐综合体7浙江衢州水晶雨休闲农庄8浙江义乌赤岸西海乡村旅游景区9浙江环莫干山洋家乐旅游景区10浙江长兴水口乡村旅游景区【同类竞品】长三角十佳乡村旅游景区12467891012345910乾元宁沪杭其它乡村先声夺人，乾元必须突围【同类竞品】长三角“富硒”旅游开发“富硒大战”白热化，乾元必须转变长兴富硒谷石台富硒养生度假区溧阳富硒白茶慈溪富硒杨梅六合富硒大米嘉善富硒大米安吉富硒农业风情园宁波富硒源养生度假区宁波奉化富硒谷石台富硒茶石台如皋如皋富硒五谷杂粮如皋富硒长寿秘谷乾元【富硒地区】石台：全国第4(距乾元200km)如皋：全国第6(距乾元100km)【富硒旅游/养生】如皋富硒长寿秘谷长兴富硒谷石台富硒养生度假区宁波富硒源养生度假区宁波奉化富硒谷……【区域竞合】乾元周边A级景区分布A级景区四周环绕，乾元必须借力乾元2.2 知己：基地分析2.2.1 区位：三省交界苏南门户2.2.2 风水：藏风纳气风水宝地2.2.3 资源：物华天宝江南典藏2.2.4 现状：高端领地驴友天堂【地理区位】三省交界，苏南门户乾元【风水结构】藏风纳气，风水宝地依山就势，溪水潺潺；玄武后有林海，前有茶园；村落自由，生态绝佳。
乾元村是一个藏风聚气的风水白虎宝地。
青龙朱雀案山【旅游资源】物华天宝，江南典藏朝阳寺乾元村南山竹海山水石泉村竹茶文硒禅【市场基础】高端领地，驴友天堂朝阳寺南山竹海乾元山庄乾元茶场一线天乾元村背包客、徒步者、户外族…… 现在的乾元村在户外圈小有名气中产家庭和团队茶叶消费客群【发展条件总结】发展机遇良好市场前景广阔区位条件绝佳资源禀赋优良文化特色突出山水意境神秘然而，【现实发展困境】有资源少产品有名气少效益有观光少旅居乾元将如何崛起？问项目思考REFLECTION如何突破常规，1开创乡村旅游的“宜兴模式”？类型模式内涵功能侧重优点缺点德清模式洋家乐休闲度假品质高、上档次农味不足农民参与不足长兴模式农家乐餐饮体验农家味足富民作用强档次低、客群主要是老年人宜兴模式?？吸纳两者优点，规避缺点宜兴乡村旅游还没有探寻出适合自身的发展模式，竞争力不强。
乾元村规划设计应当承担这一使命，高瞻远瞩，为宜兴模式做出有效的探索！这种模式必须借鉴德清模式和长兴模式的优点和不足，既彰显品质品位，又带动群众致富。
如何立足现状，2实现乾元发展的“步步为营”？旅游发展的核心是市场。
我们必须尊重市场现状。
其一，乾元村在户外圈小有名气，背包客、徒步者络绎不绝。
其二，乾元茶场拥有较多的高端消费客群。
其三，乾元山庄现有的中产家庭和团队客户具有一定规模。
乾元村旅游发展前期应重点吸引这部分人群停留、消费和过夜，打造相应的产品，而不是凭空创造产品。
继而通过设施完善、提档升级、口碑和圈子效应吸引更多游客。
比较市场导向产品导向出发点尊重市场基础忽视市场现状理念游客需要什么，我们打造什么我们打造什么，就向游客卖什么成本成本低成本高优劣易操作风险高√×如何旅游惠民，3共筑安居乐业的“幸福乾元”？乾元村旅游接待设施的重点在于现有民居设施的改造利用，积极利用民间资金，带动农民致富，而不在于依托外来资本开发旅游地产或养老地产（中国真正盈利的养老地产寥寥无几），谨防“旅游飞地”现象。
乡村民宿养老/旅游地产VS如何后来居上，4缔造旅游新星的“乾元神话”？乾元所在的苏浙皖三角地区景区众多，西有溧阳南山竹海，东有省庄竹海，南有太极洞，北有云湖。
乾元未来发展应重点考虑怎样借力打力，与周边景区互动发展，形成周边景区的接待住宿和配套基地，唯有如此，才能迅速融入区域旅游大格局。
切发展方向DIRECTION特色创新1有效落地2快速发展3旅游富民4资源非优1同类竞争3特色不强2规划诉求现实问题乾元何以突围？【主题筛选】山不具竞争性水不具竞争性石不具竞争性泉不具唯一性村不具唯一性竹不具竞争性茶不具唯一性文不具竞争性硒不具唯一性禅不具竞争性旅游资源种类繁多，但单个资源竞争力不强××××××××××乡村旅游的最高境界是营造一种乡村式生活从资源单体来看，每个资源单体不具竞争力，但组合优势明显，各类资源汇聚在一起形成了一种神秘、雅致、逍遥、飘逸的生活方式。
这种生活方式，就是乾元式生活！【主题筛选】观山的隽秀望水的灵动看石的神奇泡泉的氤氲宿村的古朴赏竹的风骨品茶的清香思文的久远享硒的健康悟禅的玄机万山深处辟山门甘露枝头晓日嗽胜景只多留豹迹大哉始资是乾元明·佚名︽乾元精舍︾绝壁藏深坞仙台俯碧空疏篁一萧瑟我欲御长风明·吴正志︽乾元岕︾谋项目定位FIXED POSITION。