豪宅标准-李龙宽

别墅类型
北京：东方普罗旺斯

别墅的十大标准
投资别墅的十大标准
1、位 置 6、纯别墅
2、规
模
7、交
通
3、明星开发商
8、 容积率
4、物业管理
5、住户品质
9、买新不买旧
10、银行评估高
1.位置
•位置：开车在城中心1小时内， 15－20分钟以外。即离尘不 离城。
顺序
海边、江边、湖边、河边、山边、水库边、公园边 （高尔夫边）、人造湖、果园、小溪
出则繁华，入则宁静
海边、江边、湖边、山边、市中心；
2.物业管理
如果没有好的物业管理，再优质的产品，高端 的设计理念，核心的地段，都不能使楼盘成为 豪宅。 • 第一太平戴维斯、 高力、仕邦、戴德 梁行、启德、万科 、莱福士……
高力、仕邦、戴德梁行、第一太平戴维斯、启德、万科、来福士。
国际一线、贴心严密的王牌物业管理
别墅类型
• 空中别墅 • 【定义】原指位于城市中心地带，高层顶端的豪 宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式 住宅。以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地 段”为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的 建筑类型。它要求产品符合别墅的基本要求，即 全景观，目前这类产品主要存在于成立的高档公 寓顶层，在别墅区中还比较少。 • 【特征】：1.空中别墅的建筑形式弥补了高层建 筑的诸多弊端，与普通别墅相比，具有地理位置 好、视野开阔、通透等优势，给人高高在上、饱 览都市风景的感觉，显示了强大的市场竞争力。2. 挑高层高：空中别墅的标准是3米多，比普通房挑 高几十厘米，意味着通风更顺畅，采光度很好。
注意：要买不能改变外形的，要有围墙
4.国际级物业管理
专业的酒店管家、私人贴身管家、 物业公共管家、私人助理等
高力、仕邦、戴德梁行、第一太平戴维斯、 启德、万科、来福士
5.住户品质
影视明星，名人，IT、金融、上 市公司的高管，爆发户，CEO， 领事。
6.纯别墅
• 别墅里的豪宅和公寓，对豪宅和公 寓是加分的，对别墅是减分的。
9.买新不买旧
最好是买图纸，自己规划，不要 买装修，不要买尾期（尾盘）
注意：不要超过5年（入住算起）
10.银行评估
要高于购买价格； 整个区域是别墅群
别墅与股指正相关。 净资产超过1亿可买别墅，别墅 很欺负人；越有钱的人购买的越 贵的别墅长得越高。
买点+10个顺序+标准＝5倍
• 从明天起， 做 一个幸福的人 • 喂马， 劈柴， 周游世界 • 从明天起， 关 心粮食和蔬菜 • 我有一所房子， 面朝大海， 春 暖花开
10、城市综合体
“如果一个所谓的豪宅物业周边 都是很差的房子，还会被认为 是豪宅吗？”
投资豪宅10个标准
1、位 置 6、买期房不买现房
2、物业管理 3、开发实力 4、住户品质
5、长期稳定增值
7、首付低
8、买大不买小
9、买豪装不买毛坯
10、买城市综合体中的豪宅
投资房地产的十大顺序
1、商 铺 2、小型公寓
财富海景 花园
中信红树湾 3/6层五室两厅 水榭花都三 期 205平米， 27/28层
广州
广州
汇景新城棕 18/26层五室两 榈园 厅 星汇云锦 24/42层，三室
245平米
240平米
25000
26000
一厅
好处对比 1.杠杆 2.现金流（租抵按揭） 3.增值 4.加贷额 5.信用额提升 6.透支额（无抵押） 7.融资融券 8.增加信用评分 9.套现率
3、豪 宅
1 3 4
4、普通住房
1 7 9
5、写字楼
4 2 10
6、别 墅
1 5 4
7、工 厂（规范）
1 3 4
8、土 地 10、旅游胜地
2 3 4
9、渡假村
投资房地产的十大标准
1、位置、位置、位置(AA/AB/AC) 4、物业管理好
2、明星、实力开发商 5、首期越少越好、期限越长越好 8、投资就近原则
•注意：不要高层和别墅混杂
7.交 通
地铁，高铁或高速可到，但不要 在旁边。室内车位。
距注意：会所10－15分钟路程，中心 入口不超过5分钟
8. 容积率
• 别墅价格：如果是4面都独立的 比2面独立的多3倍甚至4倍价 格，三面独立的是两面独立的1 倍。因为稀缺性，因为土地占 用面积比较大。
注意：不超过2层，除非有电梯
• 叠拼别墅 • 【定义】由多层的复式住宅上下叠加 在一起组合而成，下层有花园，上层 有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑， 这种开间与联排别墅相比，独立面造 型可丰富一些，同时一定程度上克服 了联排别墅窄进深的缺点。 • 【特征】：1.购买人群是社会上的中 产阶级，而非真正意义上的富人。2. 定位也多是第一居所。3.叠拼户型比 联排别墅的优势在于布局更为合理， 不存在联排进深长的普遍缺陷；而且， 叠下有可爱的半地下室，叠上有痛快 的露台，虽然没有联排的见天见地， 但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。
5.长期稳定增值
豪宅的投资是一个长线投资，短时间内升值的空间 并不是很大，需要经过几年或更长的时间，才能够 获得可观的收益。
6、买期房不买现房
以房产证为区分重点，期房未出证，次新房指刚出 房产证，现房以投资价值的角度指交楼出证5年内 的物业。
7、首付低
30%
以下
8、买大不买小
9、买豪装不买毛坯
4.住（租）户品质
你可以在拥有一套居住舒适豪宅的同时，也 享有进入上流社交圈层的资格。所以，豪宅 之所以称之为豪宅，并不是因为其建筑而是 因为其居者。
• • • • 找到国际级物业租凭公司 高级白领，世界500强的高级主管 跨国公司驻华高管 驻华领事
当一个豪宅物业成为众多高端居住 者渴望入住的对象。这个豪宅物业 就已成为一种身份象征。其在高端 物业市场上的供需状态，也会推动 其价值快速上升
5年过后，500万已经 买不到别墅，连高层豪宅 都买不到了！
上海媒体大肆报道：单价10万以上/平的楼盘飙升至13个。
豪宅的租金
区域 楼盘名称
户型
面积
租金
（元/月）
上海 汤臣一品 上海
深圳 深圳
4室3厅5卫 5/39层三室 两厅
597平米 337平米
376平米 205平米
20万 52000
48000 26000
豪宅 别墅 酒店公寓 公寓 写字楼 70% 60% 50% 80% 60% 中 高 高 高 中 中 高 中 低 高 高 高 中 中 高 低 高 高 中 中 高 中 中 高 高 低 低 低 低 低 低 高 高 中 中 中 高 高 中 中
• 蒙代尔集团(The Mundell Group)的数据显示，2009年中 国富裕家庭的数量(净资产超过 100万美元)已经达到200万户， 中国的千万富翁超过100万人， 而亿万富豪超过5万人。
房产市场占比
50%
• 普通住宅 30% • 公寓 15% • 豪宅 5% • 别墅
区别于普通住宅生活必需品的色彩，豪宅更 偏重于生活非必需品的色彩。因此，价格成 为能否拥有豪宅所必须要逾越的门槛！
想买豪宅的请举手； 那如何选呢？
1.位置
首要条件
地点的不可取代性和稀缺性是豪宅必备要素： 有两种情况: 二、在目前市区住宅 用地越来越少的情况 一、不能复制 下，那种虽处于市中 的稀缺性资源， 心但又自成天地的区 如市中心的海 域。例如市中心大型 景资源、江景 豪宅社区。 或山景资源
优美景色
声望 增值的潜力 便利
买豪宅并不仅仅是买一套房子，而是 对一种生活方式、生活模式的选择
1、税收：契税、营业税、个税 、物业税？ 2、面积：≥144㎡ 3、单位层高≥3m 4、价格 5、容积率≤1.0 根据不同城市的特点有所差别
豪宅的价格
要知道！2004年深圳500万套价的楼盘
不过才有4个。
注意：不要陵园墓地边
2.规模
500套以上的别墅群。少于 500套的，无交易量，流通量， 有价无市。
注意：不要少于300套
3.明星开发商
发展商的品牌很重要。会 吸引品质住户，与生俱来 的基因
（1）明星、实力开发商 （2）上市公司 （3）开发经验优良记录10年以上。 （万科、中海、华润、九龙仓、新世界、雅居乐、合生、 绿城、佳里、碧桂园、奥园、合记）
10、物业长期增值
3、商业租(住)户品质
6、买新房不买旧房 9、出租率高
7、 套现率快
别 墅
• 国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至 三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。 • 别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式， 带室内车库。
• 目前在市场上我们按照别墅的建筑形式将别墅产品分为 五大类：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、 空中别墅。
别墅类型
别墅类型 • 联排别墅 • 【定义】是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联 排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共 用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积 一般是每户250平方米左右。 • 【特征】1、比较注重项目选址，交通比较方便。2、 价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定 造。3、户型设计丰富而前卫，有特色。
• 让居住者感到尊贵，是真豪宅的又 一特征。这种尊贵并不简单来自外 界认可，物业服务的高端化、专属 性也非常重要。与普通住宅相比， 豪宅物业服务内容更丰富，个性化 服务内容、定制式服务内容无一不 全。
3.开发商
与生俱来的豪宅基因
开发商的品牌很重要。开发豪宅 的地方，基本都是开发商选定的。
（1）明星、实力开发商 （2）上市公司 （3）开发经验优良记录10年以上。
谢谢！
别墅类型
• 独栋别墅 • 【定义】独栋别墅即独门独院，上有独立空间， 下有私家花园领地，表现为上下左右前后都属于 独立空间，一般房屋周围都有绿地、院落。这一 类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的 终极形式。 • 【特征】私密性强，市场价格较高，定位多为高 端品质。