2020年房地产私募股权基金行业分析报告
地产行业动态跟踪报告：疫情影响涉及多面，看好全年业绩表现
行业动态跟踪报告疫情影响涉及多面，看好全年业绩表现地产2020年09月03日强于大市（维持）行情走势图相关研究报告《行业点评*地产*销售延续靓丽，各梯队整体向好》 2020-09-01《行业周报*地产*成交延续向好，中报负债指标稳健》 2020-08-30 《行业周报*地产*房地产金融审慎管理，兼论物管行业收并购》 2020-08-24《行业月报*地产*楼市延续改善，地产配置价值凸显》 2020-08-18 《行业动态跟踪报告*地产*地产四季度上涨效应是否仍在？》 2020-08-18证券分析师杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 **********************************.CN研究助理郑茜文 一般从业资格编号 S1060118080013************************.C N投资要点⏹疫情影响结算节奏，盈利能力同比下降。
由于疫情影响竣工节奏，上半年A 股上市房企整体营收同比增1.8%，归母净利润同比降19.4%，利润增速低于营收主因毛利率下降所致。
期末合同负债同比增8.9%至3.3万亿元，业绩保障度（期末合同负债/过去一年营收）132.3%，全年业绩增长仍有保障。
上半年上市房企整体毛利率、净利率为28.4%、10.7%，同比降4.2个、2.5个百分点，短期来看，限价及地价抬升仍将制约毛利率表现；中长期随着长效机制逐步建立，楼市、地市以稳为主，房企盈利水平预计将趋于平稳。
⏹ 疫情致销售承压，去化周期仍处低位。
2020H1上市房企销售商品、提供劳务收到的现金为1.2万亿，同比下降11.7%，考虑7、8月楼市超预期修复，叠加后续供应放量对成交形成支撑，预计全年增速将较上半年有所回升。
期末板块整体存货达6.6万亿，同比增长13%，增速较2019年下降6.2个百分点。
用存货重估货值（存货/(1-毛利率)）减去合同负债后除以过去四个季度的销售回款来衡量去化周期，2020上半年末行业整体去化周期2.14年，较2019年末上升0.01年，仍处历史较低水平，其中行业龙头去化周期远低于其他三类房企。
中指院--房地产开发融资方式改革,房地产基金或将迎来新的发展机遇 -房地产-2024
房地产开发融资方式改革，房地产基金或将迎来新的发展机遇房地产基金监管政策：不动产私募基金投资范围放宽至存量商品住宅2016年-2022年，私募基金投向房地产领域受到严格限制。
2017年，为加强房地产市场调控，防范过热风险，中基协发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，限制16个热点城市普通住宅地产项目的债权投资，限制所有地产项目的债权融资用于缴纳土地款、补充流动资金或者支付首付贷。
自2018年资管新规发布以来，私募资管业务持续规范化整改，通道业务快速缩减。
2023年，不动产私募资金开始试点。
2022年11月，证监会支持房企股权融资的“第三支箭”，提出积极发挥私募股权投资基金作用，随后，证监会在2023年2月启动了不动产私募投资基金试点工作，中基协配套发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，私募投资基金通往房地产行业的道路被打通，且首次被正名。
此次政策目的为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需求，以促进房地产回归稳定发展。
同期，部分私募股权投资机构取得不动产私募投资基金管理人的试点资格，包括鼎晖投资、深创投不动产基金、高和资本、中联前源不动产基金、鼎信长城投资集团、建信(北京)投资基金管理有限责任公司。
总体来看，监管部门鼓励私募基金大力发展股权投资，对债权和收益权投资监管依据房地产市场环境略有收放，在一定程度上肯定了债权和收益权的积极作用，私募基金可以做着两类投资，但必须要有度，而且不能偏离私募基金本质。
表：房地产基金重要监管政策摘要发挥私募股权投资基金作用2023年2月证监会启动了不动产私募投资基金试点工作证监会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策2023年2月《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》中基协明确不动产投资范围、管理人试点要求、向适格投资者募集、适度放宽股债比及扩募限制、加强事中事后监测等数据来源：中指研究院整理2023年不动产私募投资基金的差异化监管主要体现在以下几点：（1）大幅提升准入门槛。
地产行业月报：楼市延续改善，地产配置价值凸显
地产行业月报楼市延续改善，地产配置价值凸显平安证券研究所地产团队2020年8月18日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）核心摘要⏹本月观点：7月楼市表现延续改善，50城新房月日均成交同比增7.8%，部分热点城市调控陆续加码；同时下半年债务到期高峰与融资端传闻或将收紧背景下，7月房企境内债发行环比增长126%。
尽管多地调控加码、融资端可能收紧，近期地产板块尤其优质房企表现依然抢眼，一方面反映当前估值已充分消化政策与融资端预期，另一方面在前期上涨较快板块出现调整、大盘波动加大、市场风格趋于均衡背景下，低估值、低持仓、销售持续超预期的地产配置价值持续凸显，看好年内优质地产股表现，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。
⏹政策：热点城市调控加码，“房住不炒”基调延续。
7月涉房类政策（含中央及地方）共59项，环比增长119%，其中偏紧类政策占比46%；深圳等热点城市调控密集出台，主要包括提高限购要求、延长限售期、支持无房家庭优先购房、整治楼市秩序、公积金贷款收紧等。
往后看，“房住不炒”基调下，个别热点城市不排除进一步收紧可能性，但整体调控节奏或趋平稳。
⏹资金：稳健偏宽松，关注融资端可能的边际收紧。
7月全国房贷利率延续下行趋势；房企境内债、境外债、信托发行552亿元、74亿美元、605亿元，环比升125.7%、升32.4%、降50.3%，融资成本环比升0.52pct、降0.30pct、升0.05pct。
考虑下半年债券到期规模较大，预计房企债券融资仍将积极，但行业或难现上半年宽松局面，同时关注融资端可能的边际收紧。
⏹楼市：销售延续改善，后续或逐步放缓。
7月50城新房月日均成交同比增7.8%，增速较6月下降3.9个百分点。
随着基数逐步抬升、热点城市调控收紧，预计后续全国单月销售增速将缓慢下降，全年销售面积同比降0%-5%。
房地产行业分析报告
房地产行业分析报告
一、基本概况
房地产行业主要从事住宅、商业地产和特殊用途地产的开发，其开发
的建筑物可分为建筑、装饰和装修三大类。
日前，中国房地产行业发展迅猛，在高经济增长的同时，加快了城市化和农村建设，全面推进了国内投
资环境的完善。
2024年，中国房地产市场再次迎来了活跃的投资热潮。
整体上，中
国房地产市场稳中有涨，发展前景广阔，有利于推动经济增长和社会进步。
该行业开发的住宅，商业地产和特殊用途地产，在改善人们居住条件，促
进社会经济发展方面，发挥了重要作用。
二、行业特征
1．投资风险大。
房地产市场受市场要素的影响较大，其存在较大的
投资风险，因此投资者必须谨慎小心地进行投资活动，才能在这一领域取
得更好的投资成果。
2．价格波动大。
由于房地产行业的价格存在多种复杂因素的影响，
所以价格变动较大，这会对投资者带来极大的不确定性。
3．需求和供给不平衡。
房地产行业中的供求不平衡是暗涌在背后的
一个重要特征，受到有关政策和影响因素的影响，在一些情况下可能会发
生供需失衡，引起价格波动。
4．投资效率低。
浅议中国房地产开发私募股权融资模式
浅议中国房地产开发私募股权融资模式摘要：房地产私募股权投资基金是一种产业投资基金，在我国房地产开发企业在公开发行证券融资受限的情况下，它为房地产开发融资提供了一种新模式。
本文结合国内房地产实践，提出房地产开发私募股权融资的必要性，具体分析研究中国房地产开发企业私募股权融资新模式，并对该模式提出一些建议。
关键词：房地产开发；私募股权；融资一、引言房地产开发是一个资金密集型、投资庞大型的系统工程，对于房地产产业而言，资金就是血液，是保证房地产开发项目正常运转的动力。
随着近年来我国房地产业波动和宏观调控力度的加大，银行系统的潜在金融风险也逐步加剧，从而不断收紧对房地产行业的贷款，将会对房地产业融资带来一定的冲击。
因此，房地产业的融资渠道多元化已成为直接关系到房地产业能否持续、稳定发展的关键因素。
房地产金融化是未来中国房地产行业发展的方向，自2008年第四季度，美林宣布成立价值26.5亿元的亚洲房地产基金；易居成立房地产投资集合信托计划等，房地产金融创新就在房地产产业中快速开展而来。
房地产私募股权基金应时而生，为房地产开发融资提供了一种新模式。
二、中国房地产私募股权融资的必然性分析（一）拓宽房地产业融资方式的必然要求受长期以来国内金融市场的结构影响，一直以来，房地产业融资以间接融资为主，企业融资结构具有一定的不合理性，尤其表现在对银行依赖度较高。
虽然银行开始或明或暗的对房产业市场收紧信贷，但是清科研究中心发布研究报告显示，2009年前三个季度，中国房地产市场的融资渠道中，银行贷款、定金及预付款、个人按揭贷款占据房地产行业融资总量的61%左右[1]。
具体比例如图1所示。
过度依赖单一的融资方式，一旦经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响金融安全。
因此，我国房地产行业的融资房地产业私募股权融资作为一种新兴的融资模式，为房地产产业融资提供了一个全新的融资方式。
（二）有利于房地产企业实现成功上市私募股权投资基金是通过私募形式对具有融资意向的非上市企业进行的权益性投资，它以实现投资增值为主要目的，在投资后保留强有力的影响来保护自己的权益价值，最终通过上市、并购或管理层回购等各种方式，出售持股获利。
私募行业数据分析报告(3篇)
第1篇一、报告概述随着我国金融市场的不断发展，私募股权投资行业近年来呈现出蓬勃发展的态势。
本报告通过对私募行业的数据分析，旨在揭示行业发展趋势、投资热点、区域分布、业绩表现等方面的情况，为投资者、从业者及相关机构提供决策参考。
二、行业规模与增长1. 行业规模根据中国证券投资基金业协会发布的数据，截至2023年，我国私募基金管理规模已突破13万亿元，其中私募股权基金规模占比最大，达到8.6万亿元。
私募基金管理人数量也持续增长，已超过1.8万家。
2. 增长率近年来，我国私募股权基金规模呈现稳步增长态势。
2018年至2023年，私募股权基金规模年均增长率约为15%。
预计未来几年，随着政策支持和市场需求的增加，私募股权基金规模将继续保持较快增长。
三、投资热点1. 行业分布从行业分布来看，私募股权基金投资主要集中在以下领域：- 高端制造：包括智能制造、新材料、新能源等；- 医疗健康：涵盖生物科技、医疗服务、医药研发等；- 消费升级：涉及教育、文化、娱乐、体育等；- TMT：包括互联网、大数据、人工智能等。
2. 地区分布从地区分布来看，私募股权基金投资主要集中在以下地区：- 一线城市：北京、上海、广州、深圳等；- 新一线城市：成都、杭州、武汉、重庆等；- 二线城市：南京、天津、苏州、长沙等。
四、业绩表现1. 整体业绩近年来，我国私募股权基金整体业绩表现良好。
据相关数据显示，2023年私募股权基金平均收益率约为15%，远高于同期股市和债市的收益率。
2. 细分领域表现在细分领域方面，医疗健康、TMT等领域的私募股权基金业绩表现较为突出。
其中，医疗健康领域的私募股权基金平均收益率达到20%以上。
五、区域分布1. 东部地区东部地区私募股权基金规模最大，主要集中在上海、北京、广东等地。
这些地区拥有较为完善的金融体系和丰富的投资资源。
2. 中西部地区近年来，中西部地区私募股权基金发展迅速，逐渐成为投资热点。
随着政策支持和市场需求的增加，中西部地区私募股权基金规模有望持续增长。
地产行业周报：贝壳成功在美上市，绩优地产配置正当时
2020年08月16日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报贝壳成功在美上市，绩优地产配置正当时核心摘要⏹本周观点：本周贝壳在纽交所上市，最新市值2585亿，约为万科市值的80%，作为国内居住服务平台第一股，贝壳借助其ACN（经纪人合作网络），重新定义服务者之间的关系，大幅提升了行业效率及线下互动质量。
2020H1实现营收273亿元，同比增长39%；业务交易总额（GTV）1.3万亿元，同比增长49.4%。
针对本周房地产税传闻，我们梳理重庆及上海个人住房征收房产税试点情况，由于免征范围较大、税率较低等原因，试点对地方财政收入、房地产市场整体影响有限；针对房地产税立法问题，由于当前仍处拟定草案阶段，后续还面临提请审议、征求意见等环节，预计短期内仍难以出台。
在融资端可能收紧传闻下，本周地产板块依旧上涨2.87%，位居行业首位，我们认为这反映当前板块估值已充分消化政策及融资端可能收紧的预期，而在大盘波动加剧、房企销售持续超预期背景下，低估值、低持仓的地产配置价值持续凸显，看好年内优质地产股表现，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。
⏹政策环境监测：1）大湾区城际铁路规划获批，站点沿线土地开发价值显现；2）7月金融及社融数据：居民中长贷增量维持高位，企业债融资同比少增。
⏹市场运行监测：1）成交环比回升，短期有望维持高位。
本周（8.9-8.15）新房成交6万套、二手房成交2.2万套，环比升2.2%、3.8%；8月新房月日均成交同比升20.7%，较7月升12.9pct。
考虑后续供应较大且市场热度延续，成交短期有望维持较高水平。
2）改善型需求占比略降。
7月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比降0.1pct至81%。
地产行业周报：中央重申房住不炒，基金持仓创新低
2020年11月8日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报中央重申房住不炒，基金持仓创新低核心摘要⏹本周观点：近日公募基金公布三季度持仓情况，2020Q3末房地产行业持仓占比2.39%，较Q2末降0.4个百分点，处2013年以来最低水平，低配0.85个百分点。
考虑行业重仓股中增持居多，机构持仓下降或主要因地产板块涨幅靠后。
具体持股方面，Q3末十大重仓股新增碧桂园服务、新城控股，龙头房企普遍获得增持，其中二线弹性标的（阳光城、金科股份等）、物管龙头（绿城服务等）尤获青睐。
本周中共中央在关于制定十四五规划的建议中重申房住不炒，预计后续楼市整体以稳为主、周期属性淡化。
目前地产板块估值已跌至近五年12%分位，考虑房企销售依旧较好，叠加年末估值切换，基金持仓亦处历史新低，看好优质地产股表现，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等。
⏹政策环境监测：1）中共中央：坚持房住不炒，促进市场平稳健康发展；2）台州：市区新购买住房须取证满3年后方可转让。
⏹市场运行监测：1）成交环比下滑，后续或稳中趋降。
本周（11.1-11.7）新房成交5.9万套、二手房成交1.8万套，环比降11.9%、18.2%；11月新房月日均成交同比升20.9%，较10月升4.0pct。
需求释放叠加热点城市调控效应显现，去化或逐步承压，考虑四季度为传统销售旺季，供应放量有望为销售提供支撑，单周成交或稳中趋降。
2）改善型需求占比下降。
9月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比降0.6pct至78.4%。
3）推盘环比增加，后续有望延续。
10.26-11.1重点城市新推房源13193套，环比升2.1%；去化率74.2%，环比升16.6pct。
出于加快供货推盘抢收需求、加快周转考量，预计后续房企仍将加快推盘节奏。
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2020年房地产私募股权基金行业分析报告
2020年10月
目录
一、房地产私募股权基金具备四大优势 (3)
1、收益率相对较高 (3)
2、风险相对较低 (4)
3、投资门槛相对较低 (5)
4、房地产与股、债相关性较低 (5)
二、当前房地产私募股权基金面临难得发展机遇 (5)
三、房地产私募股权基金符合国际潮流 (7)
四、房地产私募股权基金的三大发展趋势 (9)
1、从债到股 (9)
2、从固定收益到浮动收益 (10)
3、有限合伙制是房地产私募股权基金主流发展方向 (10)
五、不应忽视相关风险 (10)
1、监管风险 (11)
2、市场风险 (11)
3、项目经营风险 (11)
与其他同类投资产品相比，房地产私募股权基金优势较为突出，且符合国际发展潮流。
在当前我国房地产行业去杠杆政策并未出现明显放松迹象的背景下，发展房地产私募股权基金，不但可以拓宽房地产开发商的融资渠道，也可以为我国体量巨大的民间资本和财富开辟更为广阔的投资空间，使得投资者能够有更好的机会参与分享房地产项目收益。
总体而言，房地产私募股权基金当前正面临难得的发展机遇，但其中潜藏的监管风险、市场风险、项目经营风险等因素也不容忽视。
一、房地产私募股权基金具备四大优势
房地产私募股权投资基金是指通过非公开发行方式，面向少数合格投资者而设立的，以房地产为主要投资对象的投资基金，包括从事房地产企业和项目的投资、收购、开发、管理、经营和处置。
房地产私募股权投资基金投资于房地产项目后,通过房地产项目销售或者项目公司股权增值来实现收益。
与其他同类投资产品相比，房地产私募股权基金具有四大明显优势：
1、收益率相对较高
房地产私募股权基金投资分享的是开发商的开发利润，即使房价增速放缓，但房地产行业的投资机会也会长期存在。
2019年年报数据显示，在申万28个行业中，房地产行业的净资本回报率（ROE）较高,排在行业第5位，ROE高达13.5%。
房地产行业有较高的利润。