资产评估实务课件第五章房地产评估
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资产评估学第五章ppt5
2.建筑物贬值的估算方式 〔1〕年限法〔直线法〕 建筑物贬值率=建筑物已使用年限/建筑物总经济寿命×100% 建筑物成新率=建筑物尚可以使用年限/建筑物总经济寿命
×100% 已使用年限应采取“有效年限”， 缺点：建筑物经济寿命难以估计 正视：地皮使用权年限的影响
〔2〕不雅察法〔评分法〕 成新率＝布局局部合计得分×G+装修局部合计得分×S+装备局部
对不合用处的区域，以上成分的影响水平、影响偏向等会有区分。
〔三〕个体成分
指房地产代价的个体性对房地产代价的影响成分，具 体可分为影响地皮的个体成分与影响建筑物的个体成 分。 1.影响地皮代价的个体成分 2.影响建筑物代价的个体成分
第三节 成本法在房地产评估中的利用
1、根底思绪及根底公式 评估价值＝从头购建代价－建筑物贬值
筑安装工程费、公共配套举措措施建立费、其他工程费 和税费 〔三〕办理费用 〔四〕资金成本 〔五〕发卖税费 包孕：发卖费用、发卖税金及附加、其他发卖税费 〔六〕启示利润
4、影响房地产代价的成分
〔一〕一般成分 1.社会成分 2.经济成分 3.政策成分
〔二〕区域成分 1.商业富贵度 2.道路灵通度 3.交通便捷度 4.举措措施完善度 5.情况质量状况 6.企图限制
合计得分×B
〔3〕成新率扣头法
〔4〕发卖资料法〔市场法)
〔5〕本钱化收益法〔房钱损失落法〕
[例题] 某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场勘察评分，布局局部80分，装
修局部70分，装备局部60分。再经查得出批改系数C＝0.75，S＝0.12， B＝0.13， 成新率＝〔80×0.75+70×0.12+60×0.13〕÷100×100％＝76.2％ 在实践中，也常常将年限法和不雅察法得出的结论加权平均，得出成新率。 对一些平面安插不应时宜、装备掉队、式样过时的建筑物，还应斟酌其功能 性贬值成分。可以在成新率一定的根底作恰当减价批改。
×100% 已使用年限应采取“有效年限”， 缺点：建筑物经济寿命难以估计 正视：地皮使用权年限的影响
〔2〕不雅察法〔评分法〕 成新率＝布局局部合计得分×G+装修局部合计得分×S+装备局部
对不合用处的区域，以上成分的影响水平、影响偏向等会有区分。
〔三〕个体成分
指房地产代价的个体性对房地产代价的影响成分，具 体可分为影响地皮的个体成分与影响建筑物的个体成 分。 1.影响地皮代价的个体成分 2.影响建筑物代价的个体成分
第三节 成本法在房地产评估中的利用
1、根底思绪及根底公式 评估价值＝从头购建代价－建筑物贬值
筑安装工程费、公共配套举措措施建立费、其他工程费 和税费 〔三〕办理费用 〔四〕资金成本 〔五〕发卖税费 包孕：发卖费用、发卖税金及附加、其他发卖税费 〔六〕启示利润
4、影响房地产代价的成分
〔一〕一般成分 1.社会成分 2.经济成分 3.政策成分
〔二〕区域成分 1.商业富贵度 2.道路灵通度 3.交通便捷度 4.举措措施完善度 5.情况质量状况 6.企图限制
合计得分×B
〔3〕成新率扣头法
〔4〕发卖资料法〔市场法)
〔5〕本钱化收益法〔房钱损失落法〕
[例题] 某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场勘察评分，布局局部80分，装
修局部70分，装备局部60分。再经查得出批改系数C＝0.75，S＝0.12， B＝0.13， 成新率＝〔80×0.75+70×0.12+60×0.13〕÷100×100％＝76.2％ 在实践中，也常常将年限法和不雅察法得出的结论加权平均，得出成新率。 对一些平面安插不应时宜、装备掉队、式样过时的建筑物，还应斟酌其功能 性贬值成分。可以在成新率一定的根底作恰当减价批改。
房地产评估PPT课件
24
计算公式：
基本计算公式是： P=P’×A×B×C×D
其中，式中：
P——被评估房地产评估价格 P’——可比交易实例价格 A——交易情况修正系数 B——交易日期修正系数 C——区域因素修正系数 D——个别因素修正系数
25
评估程序：
（一）交易资料收集(略） （二）可比交易案例确定（略） （三）因素修正
4
（2）土地使用权
土地使用权出让： 土地使用权转让： 土地使用权出租： 土地使用权抵押：
5
（3）建筑物
房屋和构筑物统称为建筑物。
6
建筑物的主要结构：
钢结构
钢筋混凝土结构
砖混结构
砖木结构
简易结构
其他结构7
2．房地产的特点：
不可移动性：空间位置固定，不可随意移动。 区域差异性：受自然气候和经济发展水平影响。 长期使用性：一般期限较长。 影响因素多样性：土地价格、建设成本、消费者 心理等。 个体差异性：在市场上很难找到两处完全相同的 房产。 投资风险性 政策限制性
30
五、房地产评估中的成本法
概念：成本法是依据开发或建设被评估不动产 或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包 括正常的利润、利息和税费，从而决定评估对 象价格的方法。 成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的 成本为依据而评估房地产价格的一种方法，即 以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的 房地产，所需投入的各项费用之和为依据，再 加上一定的利润和应纳税金来确定房地产价格。 该方法认为生产成本与价格之间有密切联系。
1、交易情况修正 房地产交易中的特殊情况 较为复杂，主要包括： （1）有特殊利害关系的经济主体间的交易； （2）交易时有特别动机，如急买急卖； （3）买方或卖方不了解市场行情，往往使得房 地产交易价格偏高或偏低； （4）其他特殊交易情形，如拍卖。 （5）特殊的交易方式。
计算公式：
基本计算公式是： P=P’×A×B×C×D
其中，式中：
P——被评估房地产评估价格 P’——可比交易实例价格 A——交易情况修正系数 B——交易日期修正系数 C——区域因素修正系数 D——个别因素修正系数
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评估程序：
（一）交易资料收集(略） （二）可比交易案例确定（略） （三）因素修正
4
（2）土地使用权
土地使用权出让： 土地使用权转让： 土地使用权出租： 土地使用权抵押：
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（3）建筑物
房屋和构筑物统称为建筑物。
6
建筑物的主要结构：
钢结构
钢筋混凝土结构
砖混结构
砖木结构
简易结构
其他结构7
2．房地产的特点：
不可移动性：空间位置固定，不可随意移动。 区域差异性：受自然气候和经济发展水平影响。 长期使用性：一般期限较长。 影响因素多样性：土地价格、建设成本、消费者 心理等。 个体差异性：在市场上很难找到两处完全相同的 房产。 投资风险性 政策限制性
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五、房地产评估中的成本法
概念：成本法是依据开发或建设被评估不动产 或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包 括正常的利润、利息和税费，从而决定评估对 象价格的方法。 成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的 成本为依据而评估房地产价格的一种方法，即 以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的 房地产，所需投入的各项费用之和为依据，再 加上一定的利润和应纳税金来确定房地产价格。 该方法认为生产成本与价格之间有密切联系。
1、交易情况修正 房地产交易中的特殊情况 较为复杂，主要包括： （1）有特殊利害关系的经济主体间的交易； （2）交易时有特别动机，如急买急卖； （3）买方或卖方不了解市场行情，往往使得房 地产交易价格偏高或偏低； （4）其他特殊交易情形，如拍卖。 （5）特殊的交易方式。
资产评估第五章 房地产评估
地产 土地
与房屋不相关的地产
房地产
土地财产权利 与房屋相关的地产 房 房屋建筑物及其财产权利 地 房产 产 房屋建筑物的附属物及其财产权利
非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝
与土地尚未分离的农作物、森林
（二）房地产的特性
位置固定性 供求区域性 使用长期性 投资大量性 保值与增值性 投资风险性 难以变现性 政策限制性
第四节 房地产评估的市场法
一、基本思路
比较：将被估房地产与类似房地 产近期交易价格进行对照比较
修正：将被估房地产与类似房地 产之间存在的差异进行调整 计算：得出被估房地产在评估基 准日的价值
二、适用范围
只要有适合的类似房地产交易实例即可应用 被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法 应用越有效
三、计算公式
2、由房地产收益评估土地价值
（1）土地价值=房地产价值－建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年限 年贬值额=（建筑物重置价-残值）÷耐用年限 年贬值额=建筑物重置价×（1-残值率）÷耐用年限
（2）土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益） ÷土地资本化率
建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率
的3.5%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税 及房产税为每建筑平方米20元，保险费为建筑 重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本 化率8%。请评估该宗地2008年3月的土地使用 价值 答：
1．总收益=50×900×12×（1-10%）=486000（元） 2．总费用： 管理费= 486000 ×3.5%=17010 维修费=2500×900×1.5%=33750 年税金=20×900=18000 年保险费=2500×900×0.2%=4500 总费用=73260元 3．房地产净收益=总收益-总费用=412740（元）
与房屋不相关的地产
房地产
土地财产权利 与房屋相关的地产 房 房屋建筑物及其财产权利 地 房产 产 房屋建筑物的附属物及其财产权利
非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝
与土地尚未分离的农作物、森林
（二）房地产的特性
位置固定性 供求区域性 使用长期性 投资大量性 保值与增值性 投资风险性 难以变现性 政策限制性
第四节 房地产评估的市场法
一、基本思路
比较：将被估房地产与类似房地 产近期交易价格进行对照比较
修正：将被估房地产与类似房地 产之间存在的差异进行调整 计算：得出被估房地产在评估基 准日的价值
二、适用范围
只要有适合的类似房地产交易实例即可应用 被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法 应用越有效
三、计算公式
2、由房地产收益评估土地价值
（1）土地价值=房地产价值－建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年限 年贬值额=（建筑物重置价-残值）÷耐用年限 年贬值额=建筑物重置价×（1-残值率）÷耐用年限
（2）土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益） ÷土地资本化率
建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率
的3.5%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税 及房产税为每建筑平方米20元，保险费为建筑 重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本 化率8%。请评估该宗地2008年3月的土地使用 价值 答：
1．总收益=50×900×12×（1-10%）=486000（元） 2．总费用： 管理费= 486000 ×3.5%=17010 维修费=2500×900×1.5%=33750 年税金=20×900=18000 年保险费=2500×900×0.2%=4500 总费用=73260元 3．房地产净收益=总收益-总费用=412740（元）
资产评估第五章
西安建筑科技大学管理学院 王娟
4、资金成本
二、成本法计算
（一）新开发土地评估 5、税费：
销售税金及附加、其他销售税费 营业税、土地使用税、土地增值税 以土地取得成本、土地开发成本、管理费用为基数 开发后土地为基数 税前利润、平均利润 估算：一定的基数乘以同一市场上类似项目的平均利 润
西安建筑科技大学管理学院 王娟
西安建筑科技大学管理学院 王娟
一、房地产概念
1、房地产概念：土地、建筑物及其他地上定 着物 2、评估目的：为涉及房地产业务或交易提供 价值参考 3、价值类型：现行市场下的重置价值。
西安建筑科技大学管理学院 王娟
二、房地产评估原则
1、合法原则 2、最有效使用原则（最高最佳使用原则） 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则
（2）贬值的估算方法 使用年限法 成新率折扣法 观察法：结构部分、装修部分、设备部分 成新率=结构得分×G+装修得分×S+设备得分×B 销售资料法 资本化收益法或租金损失法
西安建筑科技大学管理学院 王娟
•某市一幢八层出租写字楼，位于该市较繁华地段，占地面积 800平方米，建筑面积为3500平方米，建筑物于2002年5月 竣工投入使用，投入时其账面成本为350万元。已知采用市 场比较法评定的该地产价格为1500元/平方米。现要求评估 该房地产在2007年5月的价格，其中房产的评估使用重置成 本法 •评估确定该建筑物的重置原价：资料表明，该建筑物重新建 造的工程量及相关费率与建筑物决算情况相同，且有比较可 靠的建筑业价格指数体系。假设2002年建筑业定基价格指 数为112.5，2007年建筑业定基价格指数为128.5。重置原 价：350×(128.5/112.5)=399.78(万元) •建筑物的成新率：经专家评定打分，该建筑物结构部分得分 为81分，装修部分得分为65分，设备部分得分为75分。
4、资金成本
二、成本法计算
（一）新开发土地评估 5、税费：
销售税金及附加、其他销售税费 营业税、土地使用税、土地增值税 以土地取得成本、土地开发成本、管理费用为基数 开发后土地为基数 税前利润、平均利润 估算：一定的基数乘以同一市场上类似项目的平均利 润
西安建筑科技大学管理学院 王娟
西安建筑科技大学管理学院 王娟
一、房地产概念
1、房地产概念：土地、建筑物及其他地上定 着物 2、评估目的：为涉及房地产业务或交易提供 价值参考 3、价值类型：现行市场下的重置价值。
西安建筑科技大学管理学院 王娟
二、房地产评估原则
1、合法原则 2、最有效使用原则（最高最佳使用原则） 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则
（2）贬值的估算方法 使用年限法 成新率折扣法 观察法：结构部分、装修部分、设备部分 成新率=结构得分×G+装修得分×S+设备得分×B 销售资料法 资本化收益法或租金损失法
西安建筑科技大学管理学院 王娟
•某市一幢八层出租写字楼，位于该市较繁华地段，占地面积 800平方米，建筑面积为3500平方米，建筑物于2002年5月 竣工投入使用，投入时其账面成本为350万元。已知采用市 场比较法评定的该地产价格为1500元/平方米。现要求评估 该房地产在2007年5月的价格，其中房产的评估使用重置成 本法 •评估确定该建筑物的重置原价：资料表明，该建筑物重新建 造的工程量及相关费率与建筑物决算情况相同，且有比较可 靠的建筑业价格指数体系。假设2002年建筑业定基价格指 数为112.5，2007年建筑业定基价格指数为128.5。重置原 价：350×(128.5/112.5)=399.78(万元) •建筑物的成新率：经专家评定打分，该建筑物结构部分得分 为81分，装修部分得分为65分，设备部分得分为75分。
资产评估学 第五章ppt5
注意建筑物重新构建价格（重置成本）有两种： (1) 复原重置成本（Reproduction cost） (2) 更新重置成本（Replacement cost） 复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估，更新 重置成本适用于一般建筑物。
2.建筑物重新构建价格的估算
（1）单位比较法 （2）分部分项法 （3）工料测量法（工料估算法） 该种方法评估中一般较少用。 （4）指数调整法
土地所有权 城镇土地 国家所有 农民集体所有 农村和市效土地
国有土地使用权
划拨土地使用权 出让土地使用权
二、房地产价格的种类
（一）土地价格、建筑物价格和房地产价格 1.土地价格 （1）基准地价 （2）标定地价 （3）出让底价 （4）转让价格 （5）其他价格（抵押价格、课税价格等）
三、新开发土地评估中成本法的操作步骤
新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用 +资金成本+税费+开发利润
（一）估算取得待开发土地的成本
取决于土地使用权是如何取得的。是从农村征地取得土地使 用权还是从城镇出让取得土地使用权。 1.从农村征地取得土地 （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包 括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。 2.从城镇出让取得土地 （1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。
第一节 房地产评估概述
一、房地产及其特性
（一）房地产的概念 房地产的三种形态：土地、建筑物、房产（房地合一） 房地产分为物质实体、权益及区为三个方面
（二）房地产的特性
决定 土地的特性 房地产的特性 决定 征、市场的特征及房地产评估的特殊性。
资产评估——房地产评估
（二）房地产价格影响因素
房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能实 行的价格，而影响房地产价格的因素很多
（1）一般因素：共性因素，包括：经济、社 会、行政、心理因素 （2）区域因素：与位置相关
（3）自身因素：个别因素，包括：土地的自 身因素、建筑物自身因素。
五、房地产评估的特殊性
评估对象有多种形式 充分考虑最有效使用原则 房地产价格有多样性：基准地价、标定 地价、交易地价、课税价格、房地产总 价、楼面地价、公告地价 房地产价格影响因素复杂
(1)、P=a/r+b/r2=1100万元 (2)、P=a/(r-s)=1111万元
3、某房地产公司于2000年1月以有偿出让的方式取 得一块土地50年使用权，并于2002年1月在此地块上 建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年， 残值率为0。评估基准日，该类建筑物重置价格为每平 方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建 筑面积为1800平方米，现在用于出租，实际每年收到 租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金 一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每 年需要支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置 价格的1.5%，土地使用税以及房产税为每建筑平方 米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率 为6%，建筑物资本化率为8%。根据以上资料评估该 宗土地2003年1月土地使用权的收益价格。
三、计算操作步骤：p185 （1）土地价值构成
土地价值＝土地取得费＋土地开发费＋投资利息 ＋投资利润＋税费+土地增值收益
（2）房地产价值构成
房地产价值＝土地取得费＋房地产开发成本＋管理费用 ＋投资利息＋销售税费＋开发利润
投资利息计算 1.土地取得费利息： 以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。 2.土地开发费利息： 如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费(或资 金投入)为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。这里 应该包含整个销售期的。 3.计算利息时要注意的问题： ⑴不管自有资金还是借入资金，都要计算利息。 ⑵利息的计算采用复利，而不是单利。 ⑶关于开发期计息期确定。计息的时间，要准确的把握垫 付的资金所占用的时间。 ①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。 ②期初一次性投入：全期计息 ③均匀投入：计息期为开发期的一半 ④分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入 70%)：计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余 占用期间。
房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能实 行的价格，而影响房地产价格的因素很多
（1）一般因素：共性因素，包括：经济、社 会、行政、心理因素 （2）区域因素：与位置相关
（3）自身因素：个别因素，包括：土地的自 身因素、建筑物自身因素。
五、房地产评估的特殊性
评估对象有多种形式 充分考虑最有效使用原则 房地产价格有多样性：基准地价、标定 地价、交易地价、课税价格、房地产总 价、楼面地价、公告地价 房地产价格影响因素复杂
(1)、P=a/r+b/r2=1100万元 (2)、P=a/(r-s)=1111万元
3、某房地产公司于2000年1月以有偿出让的方式取 得一块土地50年使用权，并于2002年1月在此地块上 建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年， 残值率为0。评估基准日，该类建筑物重置价格为每平 方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建 筑面积为1800平方米，现在用于出租，实际每年收到 租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金 一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每 年需要支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置 价格的1.5%，土地使用税以及房产税为每建筑平方 米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率 为6%，建筑物资本化率为8%。根据以上资料评估该 宗土地2003年1月土地使用权的收益价格。
三、计算操作步骤：p185 （1）土地价值构成
土地价值＝土地取得费＋土地开发费＋投资利息 ＋投资利润＋税费+土地增值收益
（2）房地产价值构成
房地产价值＝土地取得费＋房地产开发成本＋管理费用 ＋投资利息＋销售税费＋开发利润
投资利息计算 1.土地取得费利息： 以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。 2.土地开发费利息： 如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费(或资 金投入)为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。这里 应该包含整个销售期的。 3.计算利息时要注意的问题： ⑴不管自有资金还是借入资金，都要计算利息。 ⑵利息的计算采用复利，而不是单利。 ⑶关于开发期计息期确定。计息的时间，要准确的把握垫 付的资金所占用的时间。 ①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。 ②期初一次性投入：全期计息 ③均匀投入：计息期为开发期的一半 ④分段均匀投入(例如：第一年投入30%，第二年投入 70%)：计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余 占用期间。
资产评估课件房地产评估PPT课件
(1)用途的多样性 (2)经济地理位置的可变性 (3)可垄断性
（二）建筑物的特性
1.不可移动性 2.产权边界的复杂性 3.功能的变异性 4.共生性
如：公私同幢、私私同幢，或表 现为在同一幢房产中既有部分所 有权又有部分租赁权。
建筑物在很多情况下，功能改变会 提高其使用价值，如商业区的厂房 改成商业用房
（风险调整值的确定主观性太强，不易掌握）
(3)各种投资风险、收益率排序插入法
第22页/共66页
(三)收益期
通常以年为单位,一般以其所占用土 地的出让年限减去已使用年限
——从评估时点开始房地产收益能力延续的时间长度。
三、计算公式 （一）评估房地合一的房地产价格 房地产价格=房地产纯收益 / 综合资本化率 房地产纯收益=房地产总收益—房地产总费用 房地产总费用 =管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费
第6页/共66页
五、房地产的评估原则 ——合法使用、合法交易、合法处分原则
如：划拨土地使用权只有在得到土地行政 管理部门批准，并向国家交纳土地出让金，才 能实行抵押权或转让。
第7页/共66页
——最有效使用原则
土地及其建筑物可以有多种用途，房地产用途 可以通过竞争决定，达到最有效使用。 评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时 的用途和利用方式，而应考虑房地产能达到最 佳使用实现的可能，以最佳使用所能带来的收 益评估房地产的价值。
值
（2）土地价格 =（房地产纯收益—建筑物纯收益）/ 土地资本化率
建筑物纯收益=建筑物现值×建筑物资本化率
（三）单独评估建筑物的价格
1.建筑物价格=房地产价格—土地价格
2.建筑物价格
=（房地产纯收益—土地纯收益）/ 建筑物资本化率
（二）建筑物的特性
1.不可移动性 2.产权边界的复杂性 3.功能的变异性 4.共生性
如：公私同幢、私私同幢，或表 现为在同一幢房产中既有部分所 有权又有部分租赁权。
建筑物在很多情况下，功能改变会 提高其使用价值，如商业区的厂房 改成商业用房
（风险调整值的确定主观性太强，不易掌握）
(3)各种投资风险、收益率排序插入法
第22页/共66页
(三)收益期
通常以年为单位,一般以其所占用土 地的出让年限减去已使用年限
——从评估时点开始房地产收益能力延续的时间长度。
三、计算公式 （一）评估房地合一的房地产价格 房地产价格=房地产纯收益 / 综合资本化率 房地产纯收益=房地产总收益—房地产总费用 房地产总费用 =管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费
第6页/共66页
五、房地产的评估原则 ——合法使用、合法交易、合法处分原则
如：划拨土地使用权只有在得到土地行政 管理部门批准，并向国家交纳土地出让金，才 能实行抵押权或转让。
第7页/共66页
——最有效使用原则
土地及其建筑物可以有多种用途，房地产用途 可以通过竞争决定，达到最有效使用。 评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时 的用途和利用方式，而应考虑房地产能达到最 佳使用实现的可能，以最佳使用所能带来的收 益评估房地产的价值。
值
（2）土地价格 =（房地产纯收益—建筑物纯收益）/ 土地资本化率
建筑物纯收益=建筑物现值×建筑物资本化率
（三）单独评估建筑物的价格
1.建筑物价格=房地产价格—土地价格
2.建筑物价格
=（房地产纯收益—土地纯收益）/ 建筑物资本化率
资产评估课件第五章_房地产评估
• 三、房地产的特性 • 1.位置固定性 • 2.供求区域性 • 3.长期使用性 • 4.大量投资性 • 5.保值增值性 • 6.投资风险性 • 7.不易变现性 • 8.政策限制性
• 四、房地产评估原则 • 1.最有效使用原则 • 2.合法使用原则 • 五、房地产价格的特征 • 1.房地产价格是权益价格 • 2.房地产价格与用途相关 • 3.房地产价格具有个别性 • 4.房地产价格具有可比性
• 补充资料：
• 当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米５０元，空置率为１０％，每年需支付管 理费为年租金的３.５%，维修费为建筑重置价格的１.５％，土地使用税及房产税合计为每建 筑平方米２０元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为７％，建筑资本化率为８％。
• 假设条件：土地使用权期满时土地使用权及地上建筑物由国家收回。 • 要求：计算该宗地２００３年３月的土地使用权价值。 • 评估过程： • １. 计算总收益 • 年总收益＝５０ × １２ × ９００ × （１-１０％）=４８６０００（元） • 2 . 计算总费用 • 年管理费＝４８６０００ ×３.５％
二、资本化率（折现率）
• （一）资本化率的确定方法： • １.净收益与售价比率法 • ２.无风险利率加风险调整法 • ３.各种投资收益率排序插入法 • （二）土地折现率、建筑物折现率与综合折现率（以土地和建筑物价值为权数）
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• 三、常用计算公式 • １.房地产价值＝房地产净收益×年金现值系数 • 房地产净收益＝房地产总收益－房地产总费用 • 房地产总费用＝管理费＋维修费＋保险费＋税金 • 2.土地价值＝土地净收益×年金现值系数 • 土地净收益＝土地总收益－土地总费用 • 土地总费用＝管理费＋维护费＋税金 •或 • 土地价值＝房地产价值－建筑物价值 • 建筑物价值＝建筑物重置成本－年贬值×已使用年限 • 年贬值＝建筑物重置成本×（1-残值率）/耐用年限
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单位土地面积的土地价格、单位建筑面积的 建筑物价格、单位建筑面积的房地产价格
楼面地价=土地总价格/建筑总面积 容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率。
容积率=建筑总面积/土地总面积 =土地单价/容积率
二、房地产价格的影响因素（掌握）
影响房Байду номын сангаас产价格的因素通常可划分为一般因素、 区域因素和个别因素，下面分别予以阐述。
本章主要内容： 第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格及其影响因素 第三节 收益法在房地产评估中的应用 第四节 市场法在房地产评估中的应用 第五节 其他评估方法在房地产评估中的应用
了解土地的自然特性和经济特性 理解房地产的特性、房地产价格影响因素 掌握收益法和市场法在房地产评估中的应用 了解假设开发法、路线开发对房地产的评估
第一节 房地产评估概述 一、土地的特性 1.土地的自然特性 （1）土地位置的固定性。 土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性
特征。 （2）土地效用的永续性 只要土地使用得当，土地的效用即利用价值会一直延
续。 （3）土地资源的不可再生性。 （4）土地质量的差异性。 土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，此
局等设施。 （3）文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文
化馆等设施。 5.环境状况因素。 若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格
水平较高；若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水 平较低。
（三）个别因素
1.土地的个别因素。 （1）区位因素。 （2）面积因素、宽度因素、深度因素。 （3）形状因素。 （4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。 （5）容积率因素。
（一）一般因素
主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。
1.经济因素。 （1）经济发展因素。 （2）财政金融因素。 （3）产业结构因素。 2.社会因素。 （1）人口因素。 （2）家庭规模因素。 （3）房地产投机因素。 （4）教育科研水平和治安因素。 （5）社会福利因素。 3.行政因素。 （1）土地使用制度与住房制度、地价政策。 （2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略。 （3）税收制度、投资倾斜、优惠政策。 （4）行政隶属关系变更。 （5）交通管制。 4.心理因素。
（二）区域因素
区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技 术等因素相结合所产生的特性。
1.商服繁华因素。 2.道路通达因素。 3.交通便捷因素。 4.城市设施状况因素。 （1）基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设
施。 （2）生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮
差异导致土地级差地租的产生。
2.土地的经济特性。 （1）土地经济供给的稀缺性
（2）土地产权的可垄断性 （3）土地效益的级差性。 土地质量的差异性→不同区位土地的生产力不同→
经济效益上具有级差性 （4）土地利用的多方向性。 一块土地的用途是多种的，可以作为商业用地、工
业用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向 性客观上要求在房地产估价中需要确定土地的最佳 用途。
容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。 容积率与地价的关系一般不呈线性关系。
（6）用途因素。 （7）土地使用年期因素。 在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。
一、基本思路：同评估 方法一章
P
n t 1
Rt (1 r)t
其中：Rt——未来第i 年
土地带来的预期纯收益额
1、最有效使用原则 2、合法原则
一、房地产价格的种类
（一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权 价格、其他权利价格
一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价 格。
抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要 比市场交易价格低。
租赁价格是承租方为取得房地产租赁权而出租方支付 的价格。
t ——收益期限
i——土地还原率
（折现率）
二、 适用范围：
有收益（如商场、写字楼、旅馆、公寓等）地产。
三、纯收益
运用收益法评估房地产价值时，必须对实际纯收 益进行修正，其中特殊的剔除、偶然的因素，取得 在正常市场条件下房地产用于法律上允许最佳利 用方向上的纯收益值，其中还应包含对未来收益 和风险的预期。我们把这个收益称为客观纯收益， 只有客观纯收益才能作为评估的依据。
纯收益=客观总收益-客观总费用
在确定纯收益时, 需进行收益修正：类似房地产收 益+市场趋势预测+收益风险性和可实现性。
总费用是指取得该收益的各项支出,如维修费、管 理费用等。
四、资本化率 （一）实质：投资收益率
（二）方法： 1、纯收益与售价比率法 一般选择几个可比实例平均计算（见P182即对几
二、土地使用权 ㈠土地所有权的归属
小产权房
国有土地所有权不能进入房地产市场流转。但使用权可以转让， 因此地价一般是土地使用权的价格。
㈡土地使用权出让（土地使用权首次交易）
土地使用权出让到期续期的相关规定 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅建设用地使用权期间
届满的，自动续期； 非住宅建设用地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前1年
申请续期，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未 申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的，土地使用权由 国家无偿收回。
三、房地产的特性 房地产是土地和房屋及其权属的总称。
房地产一般具有如下特性：（熟悉） 1.位置固定性。 2.供求区域性。 3.使用长期性。 4.大量投资性。 5.保值与增值性。 6.难以变现性。 7.政策限制性
（二）按房地产的实物形态可划分为土地价格、 建筑物价格和房地产价格。
1.土地价格。 包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。 2.建筑物价格 指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的
价格。 3.房地产价格 指建筑物连同其占用的土地的价格。
房地产总价格：指一宗房地产的整体价格
房地产单位价格有三种情况：
楼面地价=土地总价格/建筑总面积 容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率。
容积率=建筑总面积/土地总面积 =土地单价/容积率
二、房地产价格的影响因素（掌握）
影响房Байду номын сангаас产价格的因素通常可划分为一般因素、 区域因素和个别因素，下面分别予以阐述。
本章主要内容： 第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格及其影响因素 第三节 收益法在房地产评估中的应用 第四节 市场法在房地产评估中的应用 第五节 其他评估方法在房地产评估中的应用
了解土地的自然特性和经济特性 理解房地产的特性、房地产价格影响因素 掌握收益法和市场法在房地产评估中的应用 了解假设开发法、路线开发对房地产的评估
第一节 房地产评估概述 一、土地的特性 1.土地的自然特性 （1）土地位置的固定性。 土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域性
特征。 （2）土地效用的永续性 只要土地使用得当，土地的效用即利用价值会一直延
续。 （3）土地资源的不可再生性。 （4）土地质量的差异性。 土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，此
局等设施。 （3）文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文
化馆等设施。 5.环境状况因素。 若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格
水平较高；若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水 平较低。
（三）个别因素
1.土地的个别因素。 （1）区位因素。 （2）面积因素、宽度因素、深度因素。 （3）形状因素。 （4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。 （5）容积率因素。
（一）一般因素
主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。
1.经济因素。 （1）经济发展因素。 （2）财政金融因素。 （3）产业结构因素。 2.社会因素。 （1）人口因素。 （2）家庭规模因素。 （3）房地产投机因素。 （4）教育科研水平和治安因素。 （5）社会福利因素。 3.行政因素。 （1）土地使用制度与住房制度、地价政策。 （2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略。 （3）税收制度、投资倾斜、优惠政策。 （4）行政隶属关系变更。 （5）交通管制。 4.心理因素。
（二）区域因素
区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技 术等因素相结合所产生的特性。
1.商服繁华因素。 2.道路通达因素。 3.交通便捷因素。 4.城市设施状况因素。 （1）基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设
施。 （2）生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮
差异导致土地级差地租的产生。
2.土地的经济特性。 （1）土地经济供给的稀缺性
（2）土地产权的可垄断性 （3）土地效益的级差性。 土地质量的差异性→不同区位土地的生产力不同→
经济效益上具有级差性 （4）土地利用的多方向性。 一块土地的用途是多种的，可以作为商业用地、工
业用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向 性客观上要求在房地产估价中需要确定土地的最佳 用途。
容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。 容积率与地价的关系一般不呈线性关系。
（6）用途因素。 （7）土地使用年期因素。 在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。
一、基本思路：同评估 方法一章
P
n t 1
Rt (1 r)t
其中：Rt——未来第i 年
土地带来的预期纯收益额
1、最有效使用原则 2、合法原则
一、房地产价格的种类
（一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权 价格、其他权利价格
一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价 格。
抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要 比市场交易价格低。
租赁价格是承租方为取得房地产租赁权而出租方支付 的价格。
t ——收益期限
i——土地还原率
（折现率）
二、 适用范围：
有收益（如商场、写字楼、旅馆、公寓等）地产。
三、纯收益
运用收益法评估房地产价值时，必须对实际纯收 益进行修正，其中特殊的剔除、偶然的因素，取得 在正常市场条件下房地产用于法律上允许最佳利 用方向上的纯收益值，其中还应包含对未来收益 和风险的预期。我们把这个收益称为客观纯收益， 只有客观纯收益才能作为评估的依据。
纯收益=客观总收益-客观总费用
在确定纯收益时, 需进行收益修正：类似房地产收 益+市场趋势预测+收益风险性和可实现性。
总费用是指取得该收益的各项支出,如维修费、管 理费用等。
四、资本化率 （一）实质：投资收益率
（二）方法： 1、纯收益与售价比率法 一般选择几个可比实例平均计算（见P182即对几
二、土地使用权 ㈠土地所有权的归属
小产权房
国有土地所有权不能进入房地产市场流转。但使用权可以转让， 因此地价一般是土地使用权的价格。
㈡土地使用权出让（土地使用权首次交易）
土地使用权出让到期续期的相关规定 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅建设用地使用权期间
届满的，自动续期； 非住宅建设用地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前1年
申请续期，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未 申请续期或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的，土地使用权由 国家无偿收回。
三、房地产的特性 房地产是土地和房屋及其权属的总称。
房地产一般具有如下特性：（熟悉） 1.位置固定性。 2.供求区域性。 3.使用长期性。 4.大量投资性。 5.保值与增值性。 6.难以变现性。 7.政策限制性
（二）按房地产的实物形态可划分为土地价格、 建筑物价格和房地产价格。
1.土地价格。 包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。 2.建筑物价格 指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的
价格。 3.房地产价格 指建筑物连同其占用的土地的价格。
房地产总价格：指一宗房地产的整体价格
房地产单位价格有三种情况：