西咸新区秦汉新城市场分析
西咸新区——秦汉新城分区规划2010-2020
西咸新区秦汉新城控制性详细规划修编
西咸新区秦汉新城控制性详细规划修编 01文本目录第一章总则 (1)第1条 规划背景及编制目的 (1)第2条 规划原则 (1)第3条 规划范围 (1)第4条 规划依据 (1)第5条 控制体系 (2)第6条 成果构成 (2)第7条 强制性内容 (2)第二章发展目标与规模 (2)第8条 发展定位 (2)第9条 发展目标 (2)第10条 发展规模 (3)第三章管理单元控制 (3)第11条 管理单元划分 (3)第12条 核心控制指标 (3)第四章规划地块控制 (4)第13条 地块详细控制 (4)第14条 地块划分原则 (4)第15条 控制内容 (4)第五章土地使用控制 (4)第一节 发展底线控制 (4)第16条 全域空间控制底线 (4)第17条 道路红线控制 (4)第18条 城市绿线控制 (5)第19条 城市黄线控制 (5)第20条 城市蓝线控制 (5)第21条 城市紫线控制 (6)第二节 用地布局控制 (6)第22条 空间结构 (6)第23条 用地布局 (6)第24条 用地性质 (6)第25条 地下空间控制 (8)第六章居住用地规划及安置规划 (8)第26条 居住用地组织模式 (8)第27条 保障性住宅用地控制 (8)第28条 居住社区服务设施用地控制 (9)第七章公共服务设施控制 (9)第29条 公共服务设施中心体系 (9)第30条 公共服务设施规模控制 (9)第31条 教育设施控制 (9)第32条 文化设施控制 (10)第33条 体育设施控制 (10)第34条 医疗设施控制 (10)第35条 社会福利设施控制 (10)第36条 配建设施引导 (10)第八章道路交通规划 (12)第37条 对外交通 (12)第38条 城市道路网 (12)第39条 公共交通 (14)第40条 综合交通枢纽 (14)第41条 慢行交通 (14)I第42条 停车系统 (15)第43条 加油加气及充电站 (16)第44条 道路竖向工程 (16)第九章生态系统控制 (16)第45条 绿地系统 (16)第46条 海绵城市 (17)第47条 生态城区 (17)第48条 气候适应性 (18)第十章文化遗产保护及旅游发展规划 (19)第49条 历史文化保护与传承 (19)第50条 旅游发展规划 (19)第十一章市政基础设施控制 (19)第51条 供水设施控制 (20)第52条 排水设施控制 (20)第53条 电力电信设施控制 (22)第54条 燃气设施控制 (23)第55条 供热设施控制 (24)第56条 环卫设施控制 (24)第57条 综合管廊规划 (25)第58条 管线综合规划 (26)第十二章城市安全体系控制 (26)第59条 防洪工程控制 (26)第60条 抗震防灾控制 (27)第61条 消防设施控制 (27)第62条 人防工程控制 (27)第十三章城市设计引导与控制 (28)第63条 城市设计引导 (28)第64条 重点地区风貌控制 (29)第十四章实施规定 (29)第65条 法定地位 (29)第66条 规划实施 (29)第67条 规划变更 (29)第68条 规划解释权 (29)附则 (30)附录一：实施说明 (30)附录二：名词解释 (31)附录三：文本用词说明 (31)附表技术经济指标 (32)附表一规划用地汇总表 (32)附表二单元规划管理总表 (33)附表三规划城市建设用地汇总表 (35)II第一章总则第1条规划背景及编制目的为了承接《西咸新区城市总体规划(2016-2030)》等一批规划调整对秦汉新城提出的新要求；把握“一带一路”倡议、自由贸易试验区等为秦汉新城带来的重大机遇；以及《西咸新区控制性详细规划实施管理规定》及《西咸新区控制性详细规划编制技术导则》，对控制性详细规划提出的编制要求。
调研报告：关于西咸、贵安、西海岸、金普新区发展趋势的报告
调研报告：关于西咸、贵安、西海岸、金普新区发展趋势的报告为加快推进新区的发展，学习借鉴新设国家级新区建设的相关经验，新区发展研究院成立专题调研组，赴陕西西咸新区、贵州贵安新区、青岛西海岸新区、大连金普新区进行实地考察。
在调研过程中，调研组通过座谈调查、资料收集和现场考察等方式，了解到四大新区建设的成功做法，深受启发，现结合调研思考，形成如下报告。
一、西咸、贵安、西海岸、金普新区的基本情况（一）陕西西咸新区2014年1月6日，陕西西咸新区获得国务院批复,成为我国第七个国家级新区。
西咸新区是关中、天水经济区的核心区域，区位优势明显、教育科技人才汇集、历史文化底蕴深厚。
西咸新区位于陕西省西安市和咸阳市建成区之间，区域范围涉及西安、咸阳两市所辖7县(区)23个乡镇和街道办事处，规划控制面积882平方公里。
2013年GDP为400亿元，累计完成固定资产投资480亿元，引进外资3980万美元。
（二）贵州贵安新区2014年1月6日，国务院批复同意设立贵州贵安新区-第八个国家级新区。
贵安新区区位优势明显，地势相对平坦，人文生态环境良好，发展潜力巨大。
贵安新区规划控制面积1795平方公里（其中直管区470平方公里），地处黔中经济区核心区，位于贵阳市和安顺市相连的核心地带，辖2市4县（市、区）的21个乡镇，预测2030年城乡建设用地260平方公里，城乡人口达230万人。
2013年全区常住人口73万，全年GDP为35亿元，预计2014年GDP为50亿元。
（三）青岛西海岸新区2014年6月3日，青岛西海岸新区获得国务院批复，成为第九个国家级新区。
西海岸新区以海洋经济发展为主题，地理区位和海洋科技优势突出，产业基础雄厚，改革开放成效明显，具备推进陆海统筹、城乡一体、军民融合发展的独特优势。
新区位于胶州湾西岸，规划范围为青岛市黄岛区全域，陆域面积2096平方公里，海域面积约5000平方公里，2013年常住人口171万人。
2013年新区实现GDP为2266亿元，占青岛市的28.3%；人均生产总值超过2万美元；规模以上工业总产值5134.8亿元，占青岛市的31.9%。
建设项目基本情况-秦汉新城-西咸新区
建设项目环境影响报告表
项目名称：医用创面无菌修复帖项目
建设单位（盖章）：陕西澳美娅生物科技有限公司
编制日期：二〇一九年五月
国家环境保护部制
《建设项目环境影响报告表》编制说明
《建设项目环境影响报告表》编制由具有从事环境影响评价工作资质的单位编制。
1、项目名称——指项目立项批复时的名称，应不超过30个字（两个英文字段作一个汉字）。
2、建设地点——指项目所在地详细地址，公路、铁路应填写起止地点。
3、行业类别——按国标填写。
4、总投资——指项目投资总额。
5、主要环境保护目标——指项目区周围一定范围内集中居民住宅区、学校、医院、保护文物、风景名胜区、水源地和生态敏感点等，应尽可能给出保护目标、性质、规模和距厂界距离等。
6、结论与建议——给出本项目清洁生产、达标排放和总量控制的分析结论，确定污染防治措施的有效性，说明本项目对环境造成的影响，给出建设项目环境可行性的明确结论。
同时提出减少环境影响的其他建议。
7、预审意见——由行业主管部门填写答复意见，无主管部门项目，可不填写。
8、审批意见——由负责审批该项目的环境保护行政主管部门批复。
秦汉新城
学医疗基地教研综合园区项目。
三、新城东部目前暂无动工项目。
重点引进项目名单
香港星河湾投资300亿元的现代服务业基地 重庆中科投资60亿元的城市综合体及配套 陕西荣华集团投资53亿元的秦汉新城国际田园风情小镇 陕西天朗集团投资23亿的新能源总部基地 华城宝马股份有限公司68亿总部基地 陕西海荣集团投资38亿元的新能源汽车电机驱动装置项目 香港万昱集团投资28亿元的文化产业园项目 陕西泾河农林科技公司和天朗地产联合投资150亿元的“秦汉 农城”项目 中国石化华北分公司投资15亿元的低渗透油田科研开发生产基 地项目 投资16亿元的西安交大二附院秦汉分院 北京万通集团投资300亿元的万通立体城市， 陕西天健实业集团投资60亿元的西咸国际购物城 陕西颐田地产投资有限公司投资13亿元的5星级秦汉国际酒店 及财富中心 陕西煤炭集团投资6亿元的办公楼 陕西有色金属控股集团投资100亿元的新能源产业化项目 香港德富恒昌股份公司投资37亿园的OCA文化创意园项目 烟台张裕集团投资26亿元的张裕酒庄项目 加拿大G&Z Enterprises Ltd公司投资的地铁、轻轨牵引项目
四、文化资源丰富：周秦汉唐遗迹遍布，大秦帝国都城遗址和被誉为“中国金字塔”的西汉帝陵
廊道绵延雄陈于新区中部。
பைடு நூலகம்
秦汉新城区域特征：
一、地理位置：新区位于西咸新区五个组团核心区域，地理区位优越，南跨渭河与西安相望，随 着西安主城区的北拓以及咸阳城区东扩，两座古都将在这里对接融合。 二、生态环境：黄河最大支流渭河及其最大支流泾河绕城而过，内有滩头湿地多处，生态环境良 好，建设滨河城市优势明显。 三、交通便利：北临西北最大航空港—西安咸阳国际机场，南临亚洲最大内陆客运站西安城北客 运站，西铜铁路、福银高速、机场高速、312国道穿境而过，交通四通八达。
房地产项目背景解读
3.1 顺应发展态势，开创地产革命——旅游地产· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 21 3.2 顺应发展态势，开创地产革命——大盘时代· · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · 27
错综复杂的区域关系：西咸新区西安所占面积
不足300平方公里。空港新城、泾河新城、秦汉新城 属于咸阳，但又交错隶属于不同区县；沣东新城的小 部分属咸阳，大部分属西安；沣西新城恰反之。
05
1.2 审视区域格局，明细价值导向——秦汉新城
地域范围
北至泾河，南至渭河，西至西咸环线，东至包茂高速。包括渭城区 的正阳、窑店、渭城、周陵镇福银高速以南的区域，秦都区的双照镇， 兴平市茂陵的周边区域，泾阳县的高庄镇（部分），总面积291平方公 里。其中建设用地64平方公里、遗址保护区面积104平方公里。
发展前景 良好的生态新区：西咸新区以“人文新区、生
态田园新区、低碳新区”为建设目标。该区域内包括 渭河、泾河、沣河三条生态景观带，立足打造真正意 义上的“生态新城”。
高速发展的开发区：西咸新区以“门户新区、
科技新区”为目标，依托西安咸阳国际机场，发展现 代物流和现代服务业，加快国际空港和物流中心建 设，它是一个西部地区国际经济交流的新城市。
带；沿周秦汉都城遗址，构建周秦汉文化带。
四轴：正阳大道拓展轴，对接都市南北主
陕西省西咸新区秦汉新城土地储备中心_企业报告(业主版)
本报告于 2023 年 08 月 24 日 生成
2/18
1.4 行业分布
近 1 年陕西省西咸新区秦汉新城土地储备中心的招标采购项目较为主要分布于其他专业咨询与调查 房地产开发经营 办公消耗用品及类似物品行业，项目数量分别达到 4 个、4 个、2 个。其中清洁服务 其他专业咨询与调查 房地产开发经营项目金额较高，分别达到 803.07 万元、556.60 万元、429.84 万元。 近 1 年(2022-09~2023-08)：
企业基本信息
单位名称: 营业范围：
陕西省西咸新区秦汉新城土地储备中心 负责新区土地储备工作。对集体土地依法进行征收储备，负责国有存量土地的收回、收购和 置换以及对其进行实物储备，参与新区规划范围内土地资源的调查、评价、统计及规划设计； 承担新区土地整理项目的可行性研究、规划设计等工作；对土地开发整理后形成的新增占补 平衡指标进行储备管理及技术指导。
（6）纸、纸制品及印刷品（1）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
西咸新区秦汉新城 2022 年度土 西 安 大 道 地 质 科 技 地报件后期入库电子报盘制作项 有限公司
21.7
目ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
2023-02-27
（7）文物和陈列品（1）
199.8 115.0 115.0
\
2022-10-14 2022-08-30 2023-02-27 2022-10-12
（3）办公消耗用品及类似物品（2）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
陕西省西安市西咸新区秦汉新城 陕西瑞海土地规划
西咸新区发展现状
西咸新区发展现状西咸新区作为陕西省的重点发展区域，近年来取得了显著的发展成就。
以下是西咸新区发展现状的简要描述。
首先，基础设施建设不断完善。
西咸新区是西安市与咸阳市的结合部，交通便利是其最大的优势之一。
现有的基础设施包括高速公路、高铁、航空等，方便了人员及物资的流动。
此外，新区还积极推进第三机场的建设，将成为西北地区的重要交通枢纽。
其次，产业规模逐渐扩大。
新区积极引导外商投资，吸引了一大批知名企业的入驻，形成了合理结构、高附加值的产业格局。
特别是现代服务业和高新技术产业的发展势头迅猛，带动了相关产业链的完善。
目前，新区已经成为西北地区的经济重心之一。
再次，人居环境逐步改善。
新区注重生态环境保护，大力推进绿化建设和城市景观改造。
各类公园和绿地不断增加，人们的生活质量得到了明显提升。
同时，新区还重视社会事业的发展，加大教育、医疗等公共设施的投入，为居民提供更好的服务。
此外，文化艺术教育取得丰硕成果。
新区重视培养和保护民族文化，不断举办文艺展示和传统节庆活动，加强传统艺术的传承和发扬。
同时，新区还鼓励创新创业，充分发挥人才优势，培养了一大批文化艺术人才，为新区的发展增添了独特的魅力。
最后，社会治安稳定。
新区高度重视社会治安问题，加强公安力量的建设和治安防控。
大力整治违法犯罪行为，保障了居民的人身和财产安全。
同时，新区注重社会文明建设，加强公民道德和职业道德教育，形成了良好的社会风尚。
综上所述，西咸新区的发展现状可以总结为基础设施完善、产业规模扩大、人居环境改善、文化教育繁荣和社会治安稳定。
这些成就凝聚了各方的共同努力，为新区的未来发展奠定了坚实的基础。
随着新区的不断发展，相信在不久的将来，西咸新区将成为陕西省乃至西北地区的经济中心和社会文化中心。
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秦汉新城境内文化资源丰 富，周秦汉遗迹遍布，大秦 帝国都城遗址和被誉为“中 国金字塔”群的9座西汉帝陵 廊道绵延雄陈，以汉帝刘邦 长陵、刘彻茂陵、刘启阳陵 久负盛名。
2017上 半年销售
套数
剩余库 存
春城十八里
联排边户260
320-360 合院：17037；联排：13387
75
60
枫丹丽舍 中天诚品
星河湾
联排边户210
260-320 联排：13064；叠加：10372 154
40
联排边户145，中户 125
160-220
平层168
180-230
联排：14710
168
精细化地产扛旗者17
3 PART 房地产市场分析/别墅市场分析
改善性市场——分区域量价
浐灞、曲江、长安等资源条件较好的区域，呈现供不应求态势； 近三年，西咸集中供应，但成交占比较小，价格趋于处于市场低点，区域处于市场起步阶段
近三年各区域量价走势
35
20000
30
25
15000
20 10000
15
10
精细化地产扛旗者11
1 PART 秦汉新城分析
秦汉新城——重点项目 秦汉新城作为西咸新区五大组团的核心区域，目前已有大量项目落地。
精细化地产扛旗者12
1 PART 秦汉新城分析
交通规划 秦汉新城道路等级采用快速路、主干路、次干路、支路四个等级，形成“组团棋盘式”道路网结构。 规划起点高，修建中的机场线摆旗寨站距距本项目约600米。
中小学，会所
高端配套
春城十八里
233
33.3
1.23
联排、合院、叠 拼
1:1.8
3000㎡底商 品牌幼儿园
交通配套
精细化地产扛旗者22
3 PART 房地产市场分析
竞品概况 竞品热销户型为210㎡以下联排，热销总价段则集中在160-200万/套
项目名称
热销户型（㎡）
热销总价段 （万元/套）
成交均价 （元/㎡）
精细化地产扛旗者19
竞争市场分析
精细化地产扛旗者20
3 PART 房地产市场分析
竞品分布
区域项目分布图
直接竞品：枫丹丽舍、中天诚品、星河湾、春城十八里
星河湾
枫丹 丽舍
精细化地产扛旗者21
3 PART 房地产市场分析
竞品概况
规模较大，低容积率，产品以经济型联排、叠加为主； 商业、幼儿园为标配，部分配建会所及社区诊所
依托丰富历史文化资源，秦 汉新城以建设秦咸阳宫国家 遗址公园为引领，着力培育 一批具有世界影响力的秦汉 历史文化旅游品牌，使其成 为未来大西安重要的历史人 文符号和世界文明古都的重 要象征。
精细化地产扛旗者9
1 PART 秦汉新城分析
秦汉新城——空间布局 秦汉新城规划定位为具有世界影响力的秦汉历史文化集中彰显区，西安国际化大都市生态田园示范新城； 形成“一轴双核、三带四区”的规划结构。
西安国际化大都市城乡发 展示范区和循环经济园区
泾河新城
主导产业
节能环保、测绘、新能 源、食品加工，现代农 业等
空港新城 秦汉新城
沣东新城 沣西新城
“五大新城'功能定位及主导产业
主导产业
秦汉历史文化旅游、 金融商贸、总部经济、 都市农业等
具有世界影响力的秦汉历史文化 聚集展示区和生态田园示范新城
主导产业
秦汉新城交通规划图
精细化地产扛旗者13
3 PART 房地产市场分析
精细化地产扛旗者14
3 PART 房地产市场分析
土地市场——区域分析
无论是土地供应还是成交，西咸新区土地市场占全市土地市场比重较高，紧随其后。 西咸新区已成为西安市场热门区域。
2017年1-7月经营性用地供应区域结构
700
600
500
2017年1-7月城东（含浐灞）土地供应最 高，供应用地面积254万方，可建建面高达 609万方。
2017年1-7月城东（含浐灞）土地成交最 高，成交用地面积149万方，可建建面高达 384万方。
精细化地产扛旗者15
3 PART 房地产市场分析
商品房市场分析
从今年商品房供求关系来看，商品房市场整体供求较为平衡。 截止7月底西安市品房已成交1126万方，预计全年可突破2000万方；价格方面全市突破万元大关，呈大幅上
西咸—新兴的近郊市场
产品类型：经济型为主 主力户型：联排150-270㎡ 主力价格：联排1.2万元/㎡
曲江—成熟的城市市场
产品类型：豪宅型为主 主力户型：联排450-500㎡，叠加 280-500㎡ 主力价格：联排2.0万元/㎡，叠加 1.6万元/㎡
长安（秦岭北麓）—成熟的近郊市场
产品类型：豪宅型产品为主 主力户型：独栋250-600㎡ 主力价格：独栋2.6万元/㎡
从今年商品房供求关系来看，整体供应较为平 稳，成交除4月外，整体趋于平稳。
2017.1-7月全市商品房成交量为1127.10万 ㎡，商品房市场火热，成交量大幅上涨。
2017.1-7月全市商品房成交均价为10416元/ ㎡，商品房成交均价突破万元大关，总体呈 上涨趋势。
精细化地产扛旗者16
3 PART 房地产市场分析
涨。
2017年1-7月商品房月度供求分析
2017年1-7月商品房月度成交量价分析
350
1.40 350
15000
300
1.20 300
1360174000 13000
250
1.00 250
11745
12000
200
0.80
10655
11000
150
0.60 200
10016 8961 8981 9319
二环 三环
西安“四区二基地”分别为：高新技 术开发区、经济开发区、曲江新区、 浐灞生态区、阎良国家航空技术产业 基地、西安航天科技产业基地。
经过13年的开发建设，西安城区开发热点形
成，“四区二基地”的开发热点格局。
未来城市热点区域以浐灞生态区、大明宫区 域、曲江新区、高新区、经开区和西咸新区 为主。
西咸新区秦汉新城市场分析
精细化地产扛旗者1
Part 1 西咸新区分析 Part 2 秦汉新城分析 Part 3 房地产市场分析
精细化地产扛旗者2
1 PART 西咸新区分析
精细化地产扛旗者3
1 PART 西咸新区分析
城市区域规划
2014年1月6日，国务院正式批复陕西设立西咸新区。 2017年1月22日，正式将西咸新区划归西安管理，至此，大西安格局形成。
400
300
214 200
100
Hale Waihona Puke 680 城东 城西 城南 城北 城内 高新 长安 西咸
2017年1-7月经营性用地成交区域结构
450
400
350
300
250
200
190
150
100
56
50
0 城东 城西 城南 城北 城内 高新 长安 西咸
用地面积（万㎡）
规划建筑面积（万㎡）
用地面积（万㎡）
规划建筑面积（万㎡）
1 PART 西咸新区分析
西咸新区
主导产业
空港物流、飞机维修、 国际商贸、现代服务业
西部地区空港交通枢纽和 临空产业园区
主导产业
信息技术、物联网、新 材料、生物医药，以及 行政商务、都市农业等
西安国际化大都市文化教育 产业基地和综合服务副中心
功能定位分化明确 城市创新、都市新核心、金融、制造与服务、文化与旅游
改善性市场——竞争格局
改善性市场对于自然资源依赖度较高，主要集中在曲江、浐灞、秦岭三大板块；西咸作为新兴市场，发展潜力 巨大
三 环
城北
浐灞
改二善环 性市场
西
三 环
城西
城内
城东
咸
城南
高新
曲江
长安
浐灞—发展中的城市市场
产品类型：经济型为主 主力户型：联排300-500㎡，叠加200-330㎡ 主力价格：联排1.3万元/㎡，叠加 1.1万元/㎡
项目名称
占地 （亩）
建面 （万 ㎡）
容积 率
类型
车位配 比
社区配套
核心资源
枫丹丽舍
400 50 1.01 联排、叠加
1:1
商业
2500亩湿地公园
中天诚品
300
一期 一期 独栋、双拼、联
14 0.78
排
1:1
商业，幼儿园，会 所
秦文明公园
星河湾
130 28.2 2.6
大平层
五星级酒店，商业， 1:1.62 社区医疗，幼儿园，
1000
20000
供大于求，且联排产品为成交主力；
从面积段来看，250-400㎡为市场供应及成交的绝对
500
10000
主力，供应套数占比约58%，成交套数占比则超过
0 独栋
联排
0 叠拼
供应套数
成交套数
成交均价
70%。而部分项目新近推出的150㎡以下的经济性产 品，由于目前供应较少，为产品空缺区域。
34
高层134㎡13000元/㎡ 高层177㎡13000元/㎡ 高层274㎡15000元/㎡ 高层377㎡17000元/㎡
精细化地产扛旗者4
1 PART 西咸新区分析
西咸新区
西咸新区是陕西省委、省政府加快推进西咸一体化、建设西安国际化大都市的重大战略决策；并且于2017.1.22 将西咸新区划归西安市政府统管；