盐城房地产项目市场报告
江苏盐城房地产市场调研报告
2 盐城规划发展解读 城市发展方向/建设重点
城市未来的发展方向和空间布局是：
重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西；形成“一城六片”的 空间布局结构，构筑体现现代化大城市和“水绿盐城”特色的城市总体框架。
1 盐城城市发展概况 交通状况
■公路：境内有沿海高速、宁靖 盐高速、盐淮徐高速，G204、 S234、S215、 S229等多条国道、 省道，距离上海仅300公里
■铁路：新长铁路穿境而过，设 有盐城市站、阜宁站
■水路：市区内新洋港航运道， 国家一类港口大丰港
■航空：盐城机场开有至北京、 上海、韩国首尔等多条国内、国 际航线
北 京天
津
济南
连云港 盐城
南京 南通
上 海
杭州 宁波
温州
■两大经济圈：长三角经济圈—以上海为中心，南京、杭州为副中心 环渤海经济圈—以北京、天津为核心
■四条产业带： 沿海产业带—包括山东半岛沿海、江苏沿海、上海及浙江沿海各个区域，
以海洋产业体系为主导，如海洋渔业、海洋化工、船舶工业、海洋生物 技 术产业、海洋运输业、滨海旅游业等。
根据规划，城市定位为江苏沿海中心城市、 长三角北翼新兴的工商业城市和湿地生态旅 游城市。
城市未来的发展方向和空间布局是：重点向 南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步 向西。形成“一城六片”的空间布局结构， 构筑体现现代化大城市和“水绿盐城”特色 的城市总体框架。
2 盐城规划发展解读 规划范围
盐城市城市总体规划的规划空间范围分 为市域、市区、主城区三个层次。 ■市域即盐城市行政区范围，包括盐城 市区、响水县、滨海县、阜宁县、射阳 县、建湖县、东台市、大丰市的全部， 总面积14983平方公里。 ■城市规划区即市区，包括亭湖区和盐 都区的行政区范围，总面积1728平方公 里。 城镇规划布局为一城八镇，包括伍 佑镇、秦南镇、南洋镇、新兴镇、龙冈 镇、大冈镇、大纵湖、郭猛镇。 总人口 为139万，其中城镇人口110.5万。 ■主城区即规划用地范围，由四条高速 公路所围合，东至沿海高速、南至徐淮 盐高速、西至宁靖盐高速、北至新兴镇 区北侧，总面积423平方公里。
盐城房地产场调查报告
盐城市房地产市场调查报告盐城市房地产市场调查报告作者：佚名2008-9-4 时间：浏览量：一、盐城国民经济状况、回顾和综合评述盐城市地处江淮平原东部、江苏的北部,浦东经济开发区、长江三角洲辐射区内,是江苏沿海中心城市之一。
东临黄海、南与江城南通市、泰州市毗邻,西傍文化名城扬州市和古城淮阴市,北与山城连云港市接壤。
下辖一区二市五县,市区、东台市、大丰市、响水县、滨海县、阜宁县、建湖县、射阳县。
盐城地形皆为平原,南北部地区分别由长江和黄河携带的泥地势最高处在灌溉总渠两,经海潮、风浪作用沉积而成,沙．侧、废黄河两岸高地和响坎河两岸,海拔8-9米,最低处在大纵湖、北龙港一线,真高只有米。
盐城境内渠港湾四通八达,通榆运河纵贯南北,苏北灌溉总渠、串场河、中山河、射阳河、新洋港、斗龙港等着名河流纵横交错。
盐城土地面积14911平方公里。
东部有海岸线582公里,占江苏省海岸线总长度的56%。
沿海滩涂面积万多公顷,占全省沿海滩涂面积的75%。
盐城总人口万人,其中非农业人口万人,占总人口的%,人口密度534人/每平方公里。
盐城处于亚热带向暖温带的过渡区,也是我国南北的连接区,年日照时数2252小时,年均气温摄氏度,年降水量840毫米左右,土地肥沃,水域广阔,气候温和,四季分明,冷暖有常,雨量适中,宜农宜林,宜牧宜渔。
盐城市市区成立于1983年,全区总面积1696平方公里,人口万,下辖20个镇,有305个村民委员会和139个居民委员会,是盐城市政治、经济、文化中心和对外开放的窗口。
盐城市居住、亭湖区是盐城成熟的商业、区由亭湖区和盐都区构成。
．生活区;盐都区是市区政治经济科技文化中心。
盐城是江苏重要新型的工商业城市,具备较好的工业、农业基础,被国务院列为对外开放地区。
盐城工业经济具有一定规模和技术水平,全市现有各类工业企业4万家左右。
尤其是汽车产业成为盐城的支柱产业,带动了相关产业的发展。
近几年,全市的经济发展迅猛,到2003年国内生产总值高达760亿元,同比增长%。
2024年盐城市房地产市场分析报告
一、市场概况2024年，盐城市房地产市场受到多重因素的影响，整体上呈现出回暖的趋势。
政府的扶持政策以及市场需求的持续增长为市场提供了动力，但是市场也存在一些不确定因素和挑战。
二、供应与需求1.供应方面：盐城市房地产市场供应规模不断扩大。
政府加大土地出让力度，推动开发企业增加土地储备。
新盖房源增多，二手房交易也略有增长。
但是仍然存在着供应不足的问题，特别是高品质住宅和商业地产。
2.需求方面：盐城市房地产市场需求呈现出稳定增长的态势。
人民生活水平的提高和城市化进程的推进，使得市民对于居住和商务需求的增长。
此外，投资性需求仍然存在，许多投资者看好盐城市的发展前景，选择将资金投入到房地产市场。
三、价格趋势1.楼市价格整体上呈现稳定增长的态势。
虽然供应增加，但需求的增长也在继续推高价格。
全市房价呈现分区域和分段位的差异，市中心和繁华地段的房价相对较高，而偏远地区的房价相对较低。
高品质住宅和商业地产价格相对较高，而普通住宅的价格相对适中。
2.政府调控政策的影响明显。
为了控制房地产市场过热的态势，政府对于购房贷款和房产交易进行了一系列的限制。
首付比例提高、贷款利率上涨等措施对于市场价格产生了一定的影响，使得市场价格上涨速度放缓。
四、市场风险和挑战1.政策风险：政府调控政策的频繁变动对市场稳定性产生一定的不确定性。
政策的变动可能导致市场价格的波动，进而影响市场参与者的信心。
2.经济风险：宏观经济环境的变化可能对于房地产市场产生影响。
经济低迷和不稳定性可能使得市场需求下降，进而影响到市场价格。
3.市场竞争：随着市场的开放和竞争的加剧，房地产市场的竞争日益激烈。
企业需提高产品质量和服务水平，增加竞争优势。
五、建议1.政府应继续加大土地供应力度，增加开发企业的土地储备。
同时，对于高品质住宅和商业地产的供应不足问题，政府可以推动开发企业加大投资力度。
2.政府需要稳定调控政策，减少不确定性。
政府的调控政策应根据市场需求和供应情况进行相应的调整，合理控制市场价格波动。
盐城市房地产市场调研报告
2160 2010
2009年，土地市场形势开始好转，2009 年 土地均价 1447 元/平方米，较上一年上 涨 51.2%。
2010 年土地均价为近年最高的 2160元/平方米，较2009年上涨49.27%。
11
盐城房地产市场总结
（一）调控政策叠加，市场负重前行
2010年盐城市区（主要指中心城区）商品房上市287.98万平方米，同比增长17.07%；商品住房上市 206.24万平方米，同比增长14.82%。销售商品房247.57万平方米，同比下降4.8%；销售商品住房 197.55万平方米，同比下降9.29%。
由于2010年盐城房地产市场的限价政策，导致市区房价“倒挂”现象明显加 剧。
6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
2008-2010盐城市区一手房、二手房成交价格对比
3677 3550
3855 3800
5395
4700
2008年
2009年 二手房价格 一手房价格
2010年
5
房地产市场运行——市场供求分析
0.50
0.00 2010年
盐城房地产投资和新增开发量近年来供应保持高速增长，08年受经济危机的影响供销有所下降；2009年 由于宏观经济的复苏，以及房地产政策的相对宽松，供销再次迅速增长；2010年房地产市场大量房源的 入市，宏观政策的出台对盐城房地产未造成较大影响。
6
房地产市场运行——商品房成交情况
（五）土地成交激增，企业拿地积极
2010年，盐城市区累计出让房地产开发用地72宗、492.3万平方米，同比增长89.25%。平均地价为 2160元/平方米，同比上涨36.19%。完成开发土地面积49.7万平方米，同比增长28.8%。
盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议模板
盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议一、盐城发展1、城市概况盐城东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市，泰州市为邻，西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望，是江苏沿海发展规划重要的中心城市之一，也是江苏省省辖市中面积最大的市，拥有国内最大的生态湿地资源。
盐城辖2区5县2市，市辖亭湖、盐都两区158.65万人（亭湖区83.90万，盐都区74.75万），市区居住人口在80万左右。
在盐城市政府出台的《市区- 住房建设规划》中明确规定期内市中心城区人均住房面积不低于33平方米。
对外交通上，沿海高速、宁靖盐高速、盐徐高速环城而过，新长铁路盐城站已经通车，另外，沪通铁路建设方案已经确定，沪通铁路的建设必将为盐城等江苏沿海地区城市的发展建设提供新的契机。
2、城市经济发展从开始盐城生产总值进入一个相对高速增长的时期，平均增长率达15%左右。
盐城市完成国民生产总值1917亿元，比上年增长19.6%，继续维持快速增长的趋势。
人均GDP达25553元（按汇率约3740美元），较上年增长14.3%，根据联合国对75个国家关于房地产市场与人均GDP之间的研究（见表1），表明盐城房地产市场已经进入快速发展阶段。
表1 房地产市场与人均GDP的关系3、未来城市规划根据盐城市发展规划，盐城城市发展战略为：“重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”。
河东区发挥盐城汽车产业优势及盐工、盐师高校、亭湖区政府入驻等优势，加之汽车站、火车站等交通枢纽的东移以及跨河大桥的建设，为盐城市开发的新一轮重点，具有较大的发展潜力。
城南定位为集行政办公、商务、居住为一体的中心区域，当前，市政府已入驻，世纪大道两侧及环内港湖区域已经较为成熟，中南控股、华厦集团、金鹰国际等均已在此取得项目；城西片区将经过居住环境的改进、城中村的改造，逐步成为新型的居住区域。
城西南充分依托盐都新区的功能，大力发展以物流、综合市场为主的生产服务业。
江苏省盐城市区房地产市场月报()
【最新资料,Word版，可自由编辑！】一、政策信息二、城市建设三、楼市动态及楼盘活动一览四、土地市场五、市区商品房成交汇总六、2月份城南部分项目成交量情况(new)七、本月报媒广告监测《一、政策信息进入2012年以来，随着银行信贷额度的陆续下发，房贷政策松绑传闻再次扰动市场。
2月7日央行公布，2012年将首次置业家庭信贷需求列入重点关注领域，这使得金融领域对于首套房利率的放松已经在政策上开了绿灯。
在其后的一段时间多个城市首套房利率普遍下调，回归基准利率甚至出现折扣优惠，也给了盐城市民贷款购房更多的期待。
小编昨天从市区多家银行了解到，盐城多数银行下调首套房贷的利率执行标准，中行、农行回归基准利率，建行和工行也做了适度调整，其他商业银行也基本下调上浮幅度或回至基准利率。
基准利率成主基调中国农业银行盐城分行相关人士表示，农行从2月24日起首套房贷由之前的最低上浮5%回归至基准利率，并且首付比率由最低3成调至4成。
中行、浦发银行相关人士也表示，目前房贷执行最低标准是首付30%，基准利率7.05%。
建行工作人员告诉小编，目前各大银行信贷额度比较充裕，首套房贷利率的适当下调也是市场机制的合理变更。
该行前段时间受理的业务还是按照上浮10%的标准执行，近期可能会适当调整，执行基准利率，之后说不定还会有贷款利率优惠。
工行则并未接到首套房利率下调的通知，工作人员介绍，工行现对首套房贷款还是上浮5%-10%不等，相对去年已经有所下调。
而去年下半年，由于信贷额度收紧，市区所有信贷机构都上浮了首套房贷利率。
最高上浮30%以上。
进入2012年，随着信贷额度的下发，此前执行上浮利率的银行将上浮幅度进一步调降，目前已经基本回归至基准利率。
经济分析家认为，房贷利率属于商业银行操作层面上的市场行为，将根据面临的具体状况进行调整。
目前的信贷额度以及流动性比去年要好，因此房贷利率从去年后期的上浮回归是理所当然。
如果市场持续低迷，更大幅度的优惠利率也会出现。
盐城房地产项目市场报告
威胁 （ Threat）
本区域已经成为热点区域， 未来围绕着本区域政府一定 会向东向南推出大量土地以 满足市场的需求。同时，众 多一线城市开发商都将目光 投向了盐城，势必提高当地 的开发水平和标准，为未来 我项目的开发带来潜在威胁
第五篇 板块市场
西环路
盐城概况--城市介绍
盐城概况--城市交通
◆ 铁路：1987年，由盐城、淮安、南通三市联合提出了修
建淮盐通铁路的构想。到目前为止，已经有8列火车途径盐 城火车站，可以直达北京、哈尔滨、太原、成都、青岛等 城市
◆ 公路： 204国道，204国道在市区内原名“通榆路”， 近些年改称“开放大道”，是市区东部的主干道。宁靖盐 高速公路，在盐城市区以西方向，向南最远可至南京，向 北可至连云港，它基本与东边的沿海高速平行，这两条高 速公路是盐城境内重要的高速公路
河东板块：通榆河以东地块
城西板块：盐马路以西，以西环路为轴线
城南新区板块：北至青年路，南至盐渎路，东至串场河，西至解放南路西 侧
板块特征—城中、河东
城中板块：
◆该板块处在盐城市最繁华商圈——建军路和解放路沿线，商业氛围浓厚，在 该区域置业的也多为盐城市的高层收入的人群。
◆市行政中心的南移使城市发展的重心偏南，但是由于企事业单位、学校及商 贸中心多在老城区，周边配套最完善，购房需求量居高不下。
第三篇 房地产市场概述
供应分析
盐城地产起步自2003年起，在近五年中，政府每年的土地供应量基本维持在每 年3000-4000亩。
2006年，盐城市区住宅的去化量在120-130万㎡，之前每年去化量也都在约100 万㎡左右。2007年上市量230万㎡,去化量180万㎡左右。
江苏省盐城市阜宁县房地产市场报告-2025年解读
江苏省盐城市阜宁县市场报告2024年3月27日提交书目壹、江苏省盐城市阜宁县概况贰、阜宁县房地产市场分析叁、阜宁县镇区域房地产市场分析壹、江苏省盐城市阜宁县概况一、阜宁县概况阜宁县位于江苏省盐阜平原北部，南北长约52.5公里，东西宽约48公里，总面积约1438.29平方公里。
其下设1个开发区和20个乡镇。
其东与射阳县相连，南与建湖县交界，西与淮安、涟水县毗邻，北与滨海县接壤。
全县地势平坦，地形西高东低，河渠犬牙交织，射阳河贯穿中部，204国道、盐淮和省道215、309、310线贯穿全境。
截至2024年底总人口约108万，总户数约36万，平均户量约3人/户。
二、阜宁县国民经济简析2024~2024年阜宁县国民经济走势单位:元0%10%20%30%40%50%60%分析：1、随着城市化建设，全面发展小康的深化，其第一产业的比重自2024逐年下降，从2024年的28.7%下降至2024年的21.6%。
2、自2024年起随着省级阜宁开发区的建设，大批工业项目的接连上马，其次产业比重则逐步上调，由2024年的41.1%上调至2024年的48.3%。
3、因当地尚处于城市基础建设阶段，故第三产业的调整幅度较小，发展缓慢，基本维持在30%左右。
4、在人均GDP 方面呈现出逐年增长的态势，从2024年的6765元上升至2024年的11981元，平均年增幅约为17.4%。
三、阜宁县人民生活水平18848单位：元2024~2024年阜宁县与江苏省人均收入比较图分析：1、阜宁县的人民的生活水平在全省中处于中下游，社会生活和旺盛程度较低，尚处于奔小康的状态中。
2、阜宁县目前的城镇在岗居民的收入呈现出逐年增长的态势，尤其从2024年起进入高速增长期，平均年增幅为17.9%，但低于全省年均增长幅度6个百分点，发展速度相对全省较慢。
3、至2024年阜宁县在岗居民收入已达到15735元/年/人，如考量其3人/户的户量，若在岗为2人/户，则其家庭年均收入约为31464元/户，故如结合江苏省省份平均房价比(1:6，可预判其所能承受的房屋总价约在18.8万左右区间。
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金居地产 盐城项目
盐城概况--城市交通
◆ 铁路：1987年，由盐城、淮安、南通三市联合提出了修
建淮盐通铁路的构想。到目前为止，已经有8列火车途径盐 城火车站，可以直达北京、哈尔滨、太原、成都、青岛等 城市
5、房地产业：到2010年，规划中增加值年均增 长达到20%，开竣工总量达到480万平方米
金居地产 盐城项目
盐城经济判断
◆ 调整期限预测：根据以往盐城经济发展调整期限预测，第一次调整用 时3年，97金融危机时用时4年。本轮经济调整自08年始，按以往年限预 测，将会达到2011年，并且，随着经济体规模的加大，调整时间不会变 短
◆ 房地产业预测：房地产对GDP的直接贡献达到20%左右，而在一些城 市，达到60%左右。从盐城人口增加速度来看，每年增加0.6%，即4.83 万人，而城市人口每年（01-07年）增加6.84万人，未来随着沿海开发， 盐城城市人口将扩至150万，平均每年将增长10万人口，由此，盐城房 地产开发规模应不少于年平均400万方。目前的开发规模还具有很大差 距，所以盐城开发潜力巨大。
◆ 大丰港起步于1991年，经过8年科学严谨的论证，由国 家交通部、江苏省政府批准，于1998年开工建设，2005年 一期工程建成通航，弥补了沿海大省江苏历史上只有连云 港一个大型海港的遗憾。至今，已建成万吨级码头2个，在 建5-8万吨级码头6个，2007年经国务院批准，开放了大丰 金居地港产一盐类城口项岸目。
根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP 值之间的关系（美元）
0-800 800-4000
40008000
快速发展 快速发展
启动期
期
期
生存需 求
生存、改 善需求皆
有
改善需求 为主
单纯数 数量和质 以质量为
量型 量并重
主
8000-20000 稳定发展期 改善需求为主 综合发展型
金居地产 盐城项目
第一篇 宏观部分
金居地产 盐城项目
盐城概况--城市介绍
▪ 1、历史：自汉武帝元狩4年（公 元前119年）建县以来，共有2100 多年历史
▪ 2、人口：全市总人口815万，其 中市区人口68.6万，全市人口年 均增长速度为0.6%，城市人口年 均增加6,84万人，户均人口数量 为3.12人
▪ 3、地理：滨海襟湖，具有典型的 湿地景观，是丹顶鹤的故乡，气 候年年均温度在13度左右
地区生产总值
可支配收入及三产结构
• 08年城镇居民人均可支配收入 15862元，农民人均纯收入6790元， 分别增长14.5%、11.5%。2000年以 来，人均可支配是收入一直保持稳 定的增长，该区域经济发展较为稳 定
• 全市第一产业实现增加值260亿元， 增长4%；第二产业实现增加值642 亿元，增长19.1%；第三产业实现 增加值466亿元，增长16.2%
金居地产 盐城项目
第二篇 经济与产业
金居地产 盐城项目
盐城经济发展阶段
1、1983～1988年，经济振兴阶段。 农业和乡镇工业获得发展，GDP年 均增长9%，二产劳动力比重上升8.4%，三产上升4.2%，固定资产投资 增加70%； 2、1989～1991年, 经济调整阶段。GDP年均增长6.9％ ，二产劳动力比 重下降1.1个百分点，三产劳动力比重仅上升0.5个百分点，固定资产投 资增长6%； 3、1992～1996年, 继续发展阶段。建设市场、招商引资、兴办开发区、 工业园区、开发房地产，GDP年均增长13.1％，二产劳动力比重上升3.2 个百分点三产劳动力比重上升2.7个百分点，固定资产投资增长35%； 4、1997～2000年,平稳发展阶段。亚洲金融危机的冲击，通货紧缩的压 力，内需不足。GDP年均增长10.9％，二产劳动力比重下降4.9个百分 点 ，三产劳动力比重上升4个百分点，固定资产投资增长8%； 5、2001-2008年，快速发展阶段。GDP年均增长13.6％ ，二产劳动力 比重上升9.2个百分点，三产劳动力比重上升10.7个百分点，固定资产投 资增长29%
金居地产 盐城项目
盐城目前主要产业
1、纺织服装：共有各类棉花加工企业100多家 ， 是盐城市未来较长时期的主要产业
2、汽车制造：主要是悦达汽车、中威客车等汽 车产业园
3、农副业：年产粮食500万吨、油料30万吨、 肉类60万吨、禽蛋70万吨、水产品60万吨左右
4、旅游及物流：目前所占比重不大，属于未来 大力发展的产业
金居地产包括亭湖区和盐都 区的行政区范围，总面积为1728 平方公里。城市规划区包括盐城 市区的全部；主城区，即规划用 地范围，是指宁靖盐高速公路及 其东延段、徐淮盐高速公路、沿 海高速公路围合成的范围加上新 兴镇区，总面积为423平方公里。
● 远景发展构想展望不定年限， 主城区总人口将达到150万左右。 城市发展方向：东跨、南拓、西 延、北调。主城区形成：“一城 二片，比翼双飞”的空间形态。
◆ 公路： 204国道，204国道在市区内原名“通榆路”， 近些年改称“开放大道”，是市区东部的主干道。宁靖盐 高速公路，在盐城市区以西方向，向南最远可至南京，向 北可至连云港，它基本与东边的沿海高速平行，这两条高 速公路是盐城境内重要的高速公路
◆ 航空：盐城机场，IATA代码YNZ，位于江苏省盐城市亭 湖区南洋镇境内，距市中心直线距离约8.3公里，并和宁盐、 连盐、淮盐、盐通等高速公路连接。盐城机场2000年3月29 日正式通航，飞行跑道长2200米，飞行区等级为4C，设计 年旅客吞吐量30万人次。目前已开通盐城至北京、广州、 韩国等地航班
盐城项目市场可行性分析报告
江苏金立威房地产咨询顾问有限公司 2009年11月
金居地产 盐城项目
目录 第一篇 第二篇 第三篇 第四篇 第五篇 第六篇 第七篇 第八篇
宏观部分 经济与产业 房地产市场概述 项目地块分析 板块市场 城南个案分析 价格测算及项目成本 盐渎路、跃马路项目总体分析
金居地产 盐城项目
▪ 2008年盐城全年地区生产总值突破1600亿元， 比上年增长13.6%，盐城房地产业进入快速 发展阶段
▪ 从01年开始地区生产总值开始进入一个相对 高速增长的时期,近几年来基本增长速度基 本维持在14%左右,增长速度惊人
▪ 08年人均首次超过3000美元；财政总收入达 到216.1亿元，增长45.7%，实现了两年翻一 番