20110222_南京_名都汇酒店式公寓营销策略报告
名都园公寓营销策略报告共104页文档
名都园公寓营销策略报告
•
26、我们像鹰一样，生来就是自由的 ，但是 为了生 存，我 们不得 不为自 己编织 一个笼 子，然 后把自 己关在 里面。 ——博 莱索
•
27、法律如果不讲道理，即使延续时 间再长 ，也还 是没有 制约力好法律是由坏风俗创造出来的。 ——马 克罗维 乌斯
•
29、在一切能够接受法律支配的人类 的状态 中，哪 里没有 法律， 那里就 没有自 由。— —洛克
•
30、风俗可以造就法律，也可以废除 法律。 ——塞·约翰逊
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
销售酒店式公寓营销策划方案
销售酒店式公寓营销策划方案一、项目概况1.1 项目背景酒店式公寓是一种集酒店服务与公寓功能于一体的住宅形态，逐渐受到人们的青睐。
随着旅游和商务差旅的增加，酒店式公寓的市场需求持续增长。
本项目位于市中心繁华地段，交通便利，周边配套设施完善。
1.2 项目规模本项目总建筑面积为XXX平方米，共设有XX间酒店式公寓，户型面积从XX平方米至XX 平方米不等。
1.3 项目特色1）高品质服务：酒店式公寓将提供24小时前台接待、保洁、保安服务等，确保居民享受酒店般的服务质量。
2）灵活租赁：公寓可根据客户需求提供短期或长期租赁，满足不同入住需求。
二、目标市场分析2.1 目标市场本项目的主要目标市场包括：1）商务出差人群：经常需要长期居住的商务人士，如外派员工、培训讲师等。
2）旅游人群：短期内需要居住的旅游者，如家庭出游、个人旅行等。
3）留学生群体：需要长期租赁且注重舒适居住环境的留学生。
2.2 市场需求2.2.1 商务出差人群：该人群追求舒适、便利的住宿环境，注重酒店式服务体验，需求广泛且有稳定需求。
2.2.2 旅游人群：该人群对住宿环境的要求主要是安全、干净、交通便利，居住时间相对较短，但需求量大。
2.2.3 留学生群体：该人群注重住宿环境的舒适性和安全性，居住时间较长，但需求量相对较小。
2.3 竞争分析目前市场上已有一些酒店式公寓产品，竞争主要集中在服务质量、配套设施和价格三个方面。
本项目将通过提供高品质的酒店式服务、配备完善的便利设施，并在价格上具有一定的竞争优势来获得市场份额。
三、营销策略3.1 定位策略本项目将定位为高品质酒店式公寓，提供舒适的住宿环境和优质的服务。
以商务出差人群和旅游人群为主要目标市场，充分满足他们的居住需求。
3.2 市场推广策略3.2.1 品牌宣传在市场上树立项目的品牌形象，通过广告、传单、户外广告牌等途径，让目标客户对本项目有所了解和认知。
3.2.2 与旅行社合作与当地旅行社合作，提供优惠价格租赁酒店式公寓，吸引旅游人群。
酒店公寓开盘营销报告
酒店公寓开盘营销报告一、项目背景酒店公寓是近年来兴起的一种住宿方式，它综合了酒店和公寓的优势，为长期居住提供了更为方便和舒适的选择。
本次开盘的酒店公寓位于市中心繁华地段，交通便利，周边配套设施完善，是一个理想的居住和商务出差的选择。
二、市场调研针对目标客户群体进行了市场调研，主要包括商务人士、常驻人群、旅游观光者等。
调研结果显示，目标客户对于酒店公寓的需求主要集中在以下几个方面：1. 环境舒适：对于居住环境的要求较高，希望能有宽敞明亮的客房和公共空间，提供舒适的居住体验。
2. 方便快捷：希望酒店公寓的地理位置优越，交通便利，周边有商业中心、购物中心等配套设施。
3. 安全可靠：对于住宿安全有较高要求，希望有24小时保安巡逻和监控设备等安全措施。
4. 价格合理：希望能享受到相对实惠的价格，同时也能享受到酒店公寓的服务和设施。
三、产品特点本次开盘的酒店公寓秉承了以上市场调研结果，具有以下几个特点：1. 优越的地理位置：位于市中心繁华地段，交通便利，周边配套设施完善，商业中心、购物中心、餐饮娱乐等一应俱全。
2. 独立卫浴和厨房：每间客房都配备了独立卫浴和厨房，方便客人自行烹饪，更符合居住需求。
3. 宽敞明亮的客房：客房面积从30平方米至50平方米不等，宽敞明亮，房间布置简洁大方，为客人提供了更为舒适的居住体验。
4. 安全保障：24小时保安巡逻和监控设备等安全措施，确保客人的住宿安全。
5. 优质服务团队：酒店公寓配备了专业的服务团队，提供一对一贴心服务，满足客户的各种需求。
四、销售策略1. 制定合理价格策略：根据市场调研结果，制定合理的价格策略，既能满足客户需求，又能保证项目的盈利。
2. 加强品牌宣传：通过各种宣传渠道，如媒体广告、社交媒体、宣传册等，全面展示项目的特点和优势，吸引目标客户的关注。
3. 打造独特的服务体验：通过高品质的服务和细致周到的关怀，营造出独特的服务体验，提升客户满意度，赢得客户口碑。
酒店式公寓营销策划方案
酒店式公寓营销策划方案嘿，各位看官，今天要给大家分享的是一份充满创意与实效的酒店式公寓营销策划方案。
准备好了吗？那就跟随我的思路，一起走进这个方案的精彩世界吧！一、市场分析1.市场背景近年来，我国城市化进程加快，商务、旅游、求学等需求不断增长，酒店式公寓作为一种新兴的住宿形式，逐渐受到市场的关注。
它既具备酒店的舒适便捷，又具有公寓的私密空间，满足了不同人群的需求。
2.市场竞争目前市场上酒店式公寓品牌众多，竞争激烈。
要想脱颖而出，必须具备独特的优势，打造差异化产品。
二、目标客户1.商务人群：商务出差、临时办公、企业培训等需求。
2.旅游人群：度假、休闲、旅游度假等需求。
3.学子人群：求学、考研、培训等需求。
4.长租人群：长期在外工作、家庭出游等需求。
三、产品定位1.产品特点：舒适、便捷、私密、安全。
2.产品优势：地处繁华商圈，交通便利；设施齐全，生活便捷；安全可靠，隐私保障。
四、营销策略1.价格策略采用梯度定价策略，根据客户需求、入住时间等因素，设置不同价格区间。
同时，推出会员制度，为会员提供优惠价格。
2.促销策略（1）节假日促销：在法定节假日、旅游旺季等时段，推出特价房、优惠券等活动，吸引客户入住。
（2）团队优惠：针对企业、学校等团队客户，提供折扣价，增加合作机会。
（3）口碑营销：鼓励客户分享入住体验，通过口碑传播，吸引更多客户。
3.渠道拓展（1）线上渠道：利用官方网站、社交媒体、在线预订平台等，展示产品信息，吸引客户预订。
（2）线下渠道：与旅行社、酒店、学校等合作，拓展客户来源。
4.品牌建设（1）打造特色服务：提供个性化、亲情化的服务，让客户感受到家的温暖。
（2）开展品牌活动：举办各类活动，提升品牌知名度和影响力。
五、营销实施1.建立营销团队：选拔一支具备专业素养、富有创意的营销团队，负责策划、执行营销活动。
2.营销策划：根据市场动态和客户需求，制定有针对性的营销方案。
3.营销执行：按照策划方案，有序推进营销活动，确保效果。
酒店式公寓营销方案
酒店式公寓营销方案一、市场分析酒店式公寓作为一种新兴的住宿形式，近年来受到了越来越多人的关注和喜爱。
随着人民生活水平的提高，人们对于住宿环境的需求也越来越高。
酒店式公寓以其宽敞舒适的套房、独立厨房和洗衣设备等特点，满足了人们对于家庭般的住宿需求。
然而，与传统酒店相比，酒店式公寓的认知度还有待提高，市场潜力巨大。
根据对目标消费群体的调查研究，我们发现以下几个市场需求：1.长期出差者：很多企业有着频繁的动态，需要派员外地出差，这部分人员需要长期住宿，而酒店式公寓除了提供舒适的住宿，还能提供家庭般的便利，比如厨房和洗衣设备。
2.旅游者：越来越多的旅游者开始选择住在酒店式公寓，因为这样能够在旅行途中更好地体验当地人的生活。
而且，酒店式公寓通常位于市中心或者旅游景区附近，交通便利。
3.家庭出游者：家庭出游者往往需要更大的空间来容纳一家人，并且希望能够有自己的厨房，方便做饭和照顾小孩。
酒店式公寓提供了这样的需求，成为家庭出游者的首选。
二、竞争分析在酒店式公寓市场，我们面临着如下竞争对手：1.酒店行业：传统酒店已经提供了相对完善的住宿设施和服务，客户忠诚度较高。
然而，酒店式公寓的独立套房和家庭般的便利为其赢得了不少市场份额。
2.其他公寓运营商：目前市场上已经涌现了一些专业的公寓运营商，它们提供具备家庭般便利的公寓出租服务。
这些运营商在品牌认知度和市场份额上存在竞争优势。
3.共享经济平台：共享经济平台提供了大量的个人出租房源，价格相对较低，但缺乏统一的管理和服务，对于有一定要求的客户来说并不适合。
三、定位和目标客户基于市场分析和竞争分析，我们将酒店式公寓定位为高品质、舒适便利的住宿选择，以追求家庭般的居住体验。
我们的目标客户主要包括：1.长期出差者：希望在出差期间能够找到舒适、便利的住宿环境，以提高工作效率。
2.旅游者：希望在旅行途中能够体验当地人的生活，享受更多的自由和便利。
3.家庭出游者：为了给家人创造一个舒适、温馨的住宿环境，提供更多的空间和便利设施。
酒店式公寓营销策略方案
CATALOGUE目录•市场分析•产品定位与差异化•价格策略与定价方法•渠道策略与销售策略•品牌建设与推广•营销团队建设与培训•线上营销与社交媒体营销策略•客户关系管理与售后服务方案长期租赁客群短期旅游客群目标客户群体分析酒店式公寓品牌竞争单体酒店式公寓竞争竞争对手分析服务品质提升随着消费者对服务品质的要求不断提高，酒店式公寓需要提高自身的服务品质，以满足消费者的需求。
线上预订普及随着互联网的普及，消费者越来越习惯于在线预订酒店式公寓，因此，酒店式公寓需要加强线上预订和推广。
市场趋势分析产品特点分析030201差异化策略重点产品推广线上推广通过举办活动、参加展会等方式进行线下推广，提高酒店式公寓的知名度和影响力。
线下推广合作伙伴推广会员优惠为长期租赁或多次租赁的客户提供会员优惠，以稳定客户群体。
差异化定价根据酒店式公寓的地理位置、设施、服务等因素制定不同的价格，以满足不同客户的需求。
季节性定价根据季节和市场需求调整价格，如在旅游旺季提高价格，而在淡季则适当降低。
价格策略定价方法价格调整方案优惠活动积分制度定期价格审查03内部渠道渠道策略01线上渠道02线下渠道销售策略差异化策略根据市场需求和竞争状况，推出独特的产品和服务，满足消费者的不同需求。
价格策略根据淡旺季、区域市场、产品类型等因素制定合理的价格策略，吸引消费者。
促销策略通过优惠活动、会员计划、积分兑换等方式，吸引消费者预订和购买。
品牌定位与形象塑造品牌定位酒店式公寓的目标市场主要是中高端商务人士和旅游者，因此应将品牌定位为提供高品质、舒适、便利的住宿体验。
形象塑造通过酒店式公寓的内外装修、服务质量和客户评价等方面来塑造高品质、高档次的形象，提高消费者对品牌的认知度和信任度。
品牌传播策略广告宣传社交媒体推广合作伙伴关系品牌维护与危机处理客户满意度调查危机处理营销团队构成与职责分工负责接待来访客户，提供优质服务，协助客户办理入住和退房手续。
前台接待团队网络推广团队客户服务团队市场调研团队负责各大在线预订平台的管理和推广，提高酒店式公寓的知名度和在线预订率。
酒店式公寓销售推广策略
酒店式公寓销售推广策略酒店式公寓销售推广策略是一项充满挑战性的任务，需要综合考虑市场需求、竞争环境和目标客户等多方因素。
以下是一些可能有效的销售推广策略：1.市场调研：首先，进行市场调研以了解目标客户的需求和偏好，同时评估竞争对手的定价策略和销售方式。
这将有助于确定目标客户群体以及如何与他们建立联系。
2.线上推广：建立一个专业且吸引人的网站，展示酒店式公寓的特点和优势。
同时，利用社交媒体平台如Facebook、Instagram和LinkedIn等进行广告投放和内容推广，吸引潜在客户的注意。
3.客户关怀：与潜在客户建立良好的关系是销售成功的关键。
通过邮件营销和电话沟通等方式，与他们保持定期联系，提供个性化的推广信息和服务。
此外，定期组织客户活动和特别活动，如开放日和社交聚会，可提供给潜在客户体验酒店式公寓的机会，并与他们建立更深入的联系。
4.合作伙伴关系：与相关行业合作伙伴（如旅行社、会议组织者）建立合作关系，通过他们的渠道向他们的客户宣传酒店式公寓的优势和特点。
同时，与当地企业、学校、医院等建立合作关系，吸引这些机构的员工、学生和病人等成为潜在客户。
5.口碑营销：提供优质的产品和服务是获得客户口碑的关键。
通过建立社交媒体，鼓励客户分享他们的入住体验，并及时跟进对他们的反馈和建议。
积极参与在线论坛和社区讨论，回答潜在客户的问题和解决他们的疑虑。
6.特别促销活动：定期进行促销活动和优惠，如早鸟优惠、持续入住优惠和团体预订优惠等。
这将吸引潜在客户，并提高他们对价格和价值的认知。
7.地理位置优势：如果酒店式公寓地理位置优越，可以将其作为一个特别的销售亮点来推广。
通过在夜生活中心、商务区和旅游景点附近投放广告，吸引潜在客户的注意。
总之，酒店式公寓销售推广策略需要通过市场调研来确定目标客户，并采取多种方式与他们建立联系。
通过线上推广、客户关怀、合作伙伴关系、口碑营销、特别促销活动和地理位置优势等手段，可以提高酒店式公寓的知名度和吸引力，从而增加销售量。
南京市某酒店式公寓市场分析
南京市某酒店式公寓市场分析南京市是中国东部地区经济发展较为迅速的城市之一，吸引了大量的投资和人才。
随着城市化进程的加快，南京市的房地产市场也迅速发展，而酒店式公寓作为一种新型的住宿方式，在市场上开始崭露头角。
酒店式公寓是一种将酒店服务与公寓居住方式相结合的产品，它既具备普通公寓的自助生活便利，又提供了酒店的服务水平和专业管理。
酒店式公寓通常位于城市的繁华地段，交通便利，周边设施完善，因此备受商务人士和旅游者的青睐。
南京市的酒店式公寓市场具有以下特点：1. 市场竞争激烈：随着供应量的增加，南京市的酒店式公寓市场竞争变得越来越激烈。
各个品牌的酒店式公寓不断涌入市场，为了争夺更多的客户，它们不断提升服务质量和设施配置。
2. 客户群体多样化：南京市的酒店式公寓市场客户群体多样化，既有商务出差者，也有长期居住者和旅游者。
这就要求酒店式公寓能够提供满足不同需求的产品和服务，以吸引更多客户。
3. 品牌认知度重要：在竞争激烈的市场中，品牌认知度对于酒店式公寓的发展非常重要。
知名品牌的酒店式公寓通常能够吸引更多的客户，因为它们有较高的信誉度和服务质量保障。
4. 价格和性价比：价格是客户选择酒店式公寓的一个重要考虑因素。
在南京市的市场上，价格的竞争非常激烈，各家酒店式公寓都在努力提供更好的性价比，以吸引更多的客户。
总体而言，南京市的酒店式公寓市场发展潜力巨大，但也面临一些挑战。
随着竞争的加剧，酒店式公寓需要不断改进产品和服务，提高品牌认知度，以满足不同客户的需求。
同时，政府部门也需要加强对酒店式公寓市场的监管，保障市场的健康发展。
南京市的酒店式公寓市场作为一种新兴的住宿方式，在过去几年中取得了显著的发展。
下面将深入分析南京市酒店式公寓市场的现状、竞争环境、发展趋势以及面临的挑战。
首先，南京市酒店式公寓市场具有较高的竞争性。
随着经济的发展，商务人士和旅游者对舒适、便捷和高品质住宿的需求不断增加。
酒店式公寓作为一种集合了酒店服务和公寓自助生活的住宿选项，满足了这些需求。
某国际公寓营销策略汇报
某国际公寓营销策略汇报尊敬的各位领导和同事们，大家好！我是国际公寓市场营销团队的负责人，今天非常荣幸能够向大家汇报我们的营销策略。
国际公寓作为一家专注于为国际游客和居民提供高品质住宿体验的公司，我们的目标是成为全球领先的国际公寓品牌。
为了实现这一目标，我们制定了以下营销策略：1. 定位与品牌建设：我们的公寓以高品质、舒适和便捷为特点，定位为国际游客和居民在外地的“家外之家”。
我们致力于打造一个独特且有吸引力的品牌形象，通过优质的服务与设施，让客人在我们的公寓中感受到家的温暖。
2. 市场调研与目标客户群分析：我们深入研究目标市场中的客户需求和竞争环境。
通过市场调研，我们发现国际商务旅行者和留学生是我们最主要的目标客户群体。
因此，我们将重点关注这些群体的需求，并根据他们的喜好和预算，提供不同类型和规模的公寓选择。
3. 多渠道推广：为了达到更广泛的受众，我们采取多种渠道进行推广。
我们将利用社交媒体平台如Facebook、Instagram等，与潜在客户建立紧密联系，并发布精彩的内容和宣传活动。
此外，我们也将与旅行社、航空公司等建立战略合作伙伴关系，共同推广我们的公寓。
4. 优惠促销活动：为了吸引客户并增加销量，我们将定期举办优惠促销活动。
例如，我们将提供包括免费早餐、免费机场接送等优惠服务，以及一定的折扣和套餐。
这些活动将定期在网站和社交媒体上进行宣传，以吸引更多客户预订我们的公寓。
5. 诚信口碑和客户反馈利用：我们将注重建立良好的客户关系和口碑。
我们会提供卓越的客户服务，确保每位客户在入住期间都得到满意的体验。
同时，我们将积极收集客户的反馈和建议，并根据其需求进行改进。
客户满意度将成为我们衡量成功的重要指标。
以上就是我们的国际公寓市场营销策略。
我们相信通过定位准确的品牌建设、市场调研、多渠道推广、优惠促销活动以及良好的客户关系，我们将能够吸引更多的国际游客和居民选择我们的公寓作为他们的住宿选择。
非常感谢大家的聆听！如果您有任何问题或建议，请随时提出。
酒店公寓营销分析报告
酒店公寓营销分析报告一、概述酒店公寓是指具有酒店服务标准并提供酒店式服务的长住型公寓，一般以入住时间为几天或几个月为主。
酒店公寓市场竞争激烈，需进行全面的营销分析以制定有效的营销策略。
二、市场分析1. 市场规模酒店公寓市场规模庞大，在繁忙商业区和旅游景点周边需求量较大。
根据最新调查数据显示，全球酒店公寓市场规模为1000亿美元，并以每年10%的速度增长。
2. 市场需求酒店公寓市场需求主要来自商务旅行者、长期工作人员和短期交换学生等人群。
这些人群对于住宿的要求包括便利的位置、舒适的环境、安全的住宿条件以及酒店式的服务。
3. 竞争对手分析酒店公寓市场竞争激烈，主要竞争对手包括国际连锁酒店、当地品牌酒店公寓以及在线共享住宿平台。
国际连锁酒店具有品牌优势和全球网络，但价格昂贵；当地品牌酒店公寓具有地理优势和本地化服务，价格相对亲民；在线共享住宿平台提供更多的选择和个性化服务，但一些人对安全和质量抱有顾虑。
三、产品定位针对市场需求和竞争对手的特点，我们的酒店公寓产品定位为高品质、高价值的舒适长住型住宅。
我们将提供便利的位置、豪华的装修、全面的设施以及人性化的服务，努力为客户打造享受家庭生活、商务工作和旅游度假的理想住所。
四、目标市场我们的目标市场主要包括商务旅行者、长期工作人员和短期交换学生。
与商务旅行者合作，提供长期住宿和定制化服务；与企业合作，提供员工住宿服务；与教育机构合作，提供学生交换住宿。
五、营销策略1. 品牌建设：与知名设计公司合作，打造高端、现代的品牌形象；通过社交媒体、在线广告和娱乐活动等方式提升品牌知名度；利用会员制度、客户回馈和口碑营销等方式提升顾客忠诚度。
2. 客户定制化服务：了解目标市场，提供个性化的服务方案；与企业建立长期合作关系，为员工提供专属优惠和定制化服务；与教育机构合作，为交换学生提供特殊需求的住宿安排。
3. 价格竞争策略：根据市场需求和竞争情况，制定合理的价格策略；通过预付订金、团购优惠和季度促销等方式吸引客户。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2月新房成交比1月缩水 超7成。春节+限购令是 销量走低两大主因。春 节假期过后，逐渐步入 常态，攀升百套之上。2 月19日南京限购令细则 出台前夕，河西名盘抢 跑，出现认购冲高迹象。 但限购令出台后，南京 新房认购立即被打入低 谷，难得突破百套。限 购作用立竿见影，销量 萎缩已是不争事实。 相比南京住宅市场，公 寓市场成交稳定，并未 缩水，较低的总价和不 受“限购令”约束的优 势使得公寓产品成为新 政下一个新的机会点。
江宁
65年
40-69㎡
16000元/㎡
有落 民用水电 地阳 76% 不通天然气 台 商业水电 不通天然气 无 待定
鼓北 中央门 财智 德盈 广场 晓庄 国际 中央 上尚 城 金域 中央 城南
40年
50-70㎡
待定
毛坯
城北 晓庄 城北 五塘 城北 五塘
平层 65年 平层：37-77㎡ 平层3米 平层18000元/㎡ 平层精装 民用水电 无 挑高 挑高：40-70㎡ 挑高5.2米 挑高17500元/㎡ 挑高毛坯 通天然气 40年 办公 Loft办公44-46、52-57、 60-65㎡ 40年 酒店式公寓 2.9米 Loft办公160000元/㎡ 办公商业水电 毛坯 无 公寓 酒店式公寓78-87、40.5、 Loft办公挑高 5米 酒店公寓13500元/㎡ 公寓民用水电 112㎡ 65年 挑高31-34㎡、42-49㎡ 挑高4.8米 挑高13500元/㎡ 商业水电 50年 平层60-71㎡ 精装修 无 平层3.4米 平层8700元/㎡ 不通天然气 40年 35—41㎡平层公寓 平层3.5米 待定 精装修 商业水电 不通天然气 无
产品核心值点
•低总价：户型小，总价低，总价24万起，40万买两 低总价： 低总价 房 •4.8米挑高产品：注重性价比，买一层用两层，产品 米挑高产品： 米挑高产品 年轻化 •地铁规划：紧邻地铁3号线五塘村站 地铁规划： 地铁规划
本报告是严格保密的。
区域 市场
推广主题： 推广主题：主城 区 地铁旁 4.8米挑 高 40万买两房
项目 所属于商 产权 名称 圈 盛世 公馆 百家 湖小 公馆 河西 40年 主力户型面积 43-49㎡ 层高 首层建筑挑高5.8 米，二层以上均 为层高3.4米 SOHO公馆挑高 5.9米 酒店式公寓4.9米 平层3.3米 均价 13000元/㎡ 装修 精装修 精装修 水电气 露台 得房 率 73% 民用水、商 用电、不通天 无 然气
谨呈：苏宁环球
苏宁·名都汇 苏宁· 酒店式公寓营销策略报告
苏宁名都汇项目组 2011年 2011年2月
基于贵司关于项目全年的销售任务指标要求之下， 基于贵司关于项目全年的销售任务指标要求之下， 建议加快推货节奏，迅速出货： 建议加快推货节奏，迅速出货：
整盘推售方案1 整盘推售方案1：
2月 3月 月 4月 月 5月 月 6月 月 7月 月 8月 月 9月 月 10月 月
商铺线上、线下推广
线下住 宅产品 信息
住宅 商铺 公寓
本报告要解决的核心问题:
项目小户型公寓的市场机会及客户定位 项目小户型公寓的核心价值及整体策略 结合项目整盘的推售节奏， 结合项目整盘的推售节奏，考虑小户型公寓的入市时 机及销售节奏 如何实现小户型公寓的快速销售 北地块作为整体的商业综合体的招商与销售建议
商业产权酒店式公寓—— 商业产权酒店式公寓——主 —— 打办公市场或租赁市场，利 用挑高创造产品价值
商业产权的公寓一般定位为 以宜商宜住，尤其是办公为主 的酒店式公寓，面积区间控制 在30-45平米之间。 商业产权的酒店式公寓多位 于商务办公氛围较好地段，以 办公投资客户为主，同时以较 低的价位（片区中高端住宅价 格的2/3）赢得长线投资客
约100套soho办公
左右 阳光 金域 中央
（规划未定）少量酒店式公寓
约570套平层酒店式公寓
中央 金地 中央尚 上城 晓庄 国际
约6万平米5.2米soho
待售 在售
2011年 2011年 1月 月 3月 月 5月 月 7月 月 9月 月 11月 月
本报告是严格保密的。
区域 市场
依托地铁3号线， 4.8挑高的精装户型为主要 中央上尚城 ：依托地铁3号线，以4.8挑高的精装户型为主要 卖点，挑高产品价格1.4 1.5万 平米，平层产品为8500 1.48500卖点，挑高产品价格1.4-1.5万/平米，平层产品为8500-9000 平米，以低总价，总价24万起，40万买两房吸引投资客户 24万起 元/平米，以低总价，总价24万起，40万买两房吸引投资客户 的认可
产品，均价1.4万元/㎡，开盘3天基本售罄；12月22日推出剩余的13、17 栋共计276套，其中平层105套；挑高产品价格1.4-1.55万元/㎡，平层产 挑高产品价格1.4 万元/ 挑高产品价格1.4-1.55万元 平层产 品价格为8500-9000元/㎡，平层去化较慢。 品价格为8500-9000元 8500
本报告是严格保密的。
报告思路
目标指引策略
公寓的核心策略
市场及竞品分析
策略分解及执行
营销策略总纲 项目本体分析 客户分析 核心策略 策略分解及执行
目标指引策略 竞争市场分析 本体分析 客户定位 营销策略总纲 策略分解及执行
市场篇：锁定竞争
宏观市场
2011年限购令成分水岭，上半年住宅市场将持续低迷，根据世联 年限购令成分水岭，上半年住宅市场将持续低迷， 年限购令成分水岭 关于市场规律的研究预测， 年下半年货币政策会出现适度宽松 年下半年货币政策会出现适度宽松， 关于市场规律的研究预测，11年下半年货币政策会出现适度宽松， 住宅市场将有所回暖； 年上半年相比于住宅市场的不稳定性， 住宅市场将有所回暖；2011年上半年相比于住宅市场的不稳定性， 年上半年相比于住宅市场的不稳定性 商业市场将较为稳定 2.1—3.5南京楼市认购成交走势图 2.1—3.5南京楼市认购成交走势图
推广诉求：地铁旁，4.8米挑高，低首付（ 推广诉求：地铁旁，4.8米挑高，低首付（突出轨道 米挑高 交通和明星产品的稀缺性，调性强调其居住功能） 交通和明星产品的稀缺性，调性强调其居住功能）
推广调性： 推广调性：清新、 年轻化，重软性文 字 推广渠道： 推广渠道：户外、 报广、网络、围挡， 区域内全面覆盖 推广侧重点： 推广侧重点：挑 高产品，性价比， 地铁价值 推广覆盖区域： 推广覆盖区域： 户外重点覆盖项目 周边、中央门、鼓 楼；短信为全区域 覆盖
线下住 宅产品 信息
住宅 商铺 公寓
考虑到项目各类产品尤其是商铺价值实现的最大化， 考虑到项目各类产品尤其是商铺价值实现的最大化， 建议将商铺稍微推后，有利于整盘的价值实现最大化： 建议将商铺稍微推后，有利于整盘的价值实现最大化：
整盘推售节奏建议： 整盘推售节奏建议：
2月 3月 月 4月 月 5月 月 6月 月 7月 月 8月 月 9月 月 10月 月
营销节点
3月12 日首批 住宅开 盘
5月15日公寓开 盘 5月28日首批商铺开盘 6月12日第二批商铺 6月26日第三批商铺
推售节奏
1#、 4#楼 开盘 强销
公寓蓄水
公 寓 开 盘 强 销
商 铺 蓄 水 商铺开盘强销
推广配合
首批住 宅开盘 后，线 上释放： 开盘热 销及加 推信息
公寓线上推广 商铺线上、线下推广
项目
鼓北财 智广场
在售项目： 在售项目：可 售项目仅有晓庄 国际广场有较多 货量； 货量； 2011年新盘： 年新盘： 年新盘 目前确定上半年 开盘的仅有金域 中央， 中央，位于无塘 商圈， 商圈，对项目影 响相对较小； 响相对较小； 项目所处的迈 皋桥片区仅有左 右阳光有公寓待 推，上市时间还 未确定
71%
75%
79% 70%
本报告是严格保密的。
公寓市场
目前南京市场热销的酒店公寓有一些共性特征：绝版地段的高端自住产品高 目前南京市场热销的酒店公寓有一些共性特征：绝版地段的高端自住产品高 价去化，享有轨道交通及规划利好的非市中心项目快速去化，商业产权的挑 价去化，享有轨道交通及规划利好的非市中心项目快速去化，商业产权的挑 产品、 高、 35-50㎡的小面积产品、以低总价的优势赢得过渡及投资需求。 ㎡的小面积产品 以低总价的优势赢得过渡及投资需求。
5 6 7 8 9 10
金陵尚府
德盈平层 11 德盈挑高 百家湖小公 馆
12
本报告是严格保密的。
区域市场
区域内在售项目货源不多，未来大城北区域有 个 区域内在售项目货源不多，未来大城北区域有2-3个soho类公寓项目 类公寓项目 入市，且位于鼓楼核心商圈， 入市，且位于鼓楼核心商圈，2011年上半年确定入市的只有五塘商 年上半年确定入市的只有五塘商 圈的金域中央，从竞争的角度来看， 圈的金域中央，从竞争的角度来看，上半年是公寓较好的入市时机
编 号 项目名称 产 权
40 65 50 50 65 65 40 65 65 40 65 70 65 65 40 65
住宅产权酒店式公寓—— 住宅产权酒店式公寓——主 —— 打居住功能，面积集中在4070平米之间，主力客户为投 资客
位于城市核心地段，以绝版 地段及核心商圈的升值空间吸 引了全市的高端投资客户 位于非城市核心地段的一般 具备轨道交通利好和成熟生活 配套 13000 8700 13500 19000 20000 35000 35000 23000 13000 18000 23000 24500 16000 17500 14000
晓庄办公 1 晓庄公寓
上尚城平层 2 上尚城挑高
玉桥平层 3 玉桥挑高 4 长江路9号 凯润金城 峨嵋公寓 盛世公馆 万达广场 京隆国际
营销节点
3月12 日首批 住宅开 盘
4月9日 第二批 住宅开 盘
5月15日公寓开盘