房地产和住房保障
第十章公共房地产与住房保障
第一节 公共房地产的性质与类型 第二节 公共房地产的供应机制与供应体系 第三节 公共住房保证
第一节 公共房地产的性质与类型
一、公共物品与公共房地产
二、公共房地产的类型 1．公共效劳房地产 2．社会事业房地产 3．基础设备 4．公共住房
一、公共物品与公共房地产
从经济学角度来看，公共物品就是那些在 消费上同时具有非排他性和非竞争性的物 品和劳务。
城市基础设备主要包括两项内容
一是住宅基本生活单元、寓居小区、寓居 区的配套公共效劳设备。在作为基本生活 单元的住宅组群中，需求树立小商店、卫 生站、文明室、儿童游戏场所等配套设备。
二是市政公用设备，即城市公用事业和城 市公共设备。城市公用事业是指城市供水、 供热、供电、供气和公共交通等，由中央 政府管辖或运营。
或许如经济学家萨缪尔森所界定的：所谓 公共物品就是一切成员团体享用的团体消 费品。社会全体成员可以同时享用该物品； 而每团体对该物品的消费都不会增加其他 社会成员对该物品的消费。
通常，人们依据物品能否具有排他性和竞 争性来对公共物品作出区分。
非排他性是指物品一旦被提供出来，就不 能够扫除任何人对它的不付代价的消费 〔至少从合理本钱的角度来看是如此〕。
除了非排他性和非竞争性的特征外，公共物品 还具有其他特征，包括：
①消费和利益的不可分性，如国防工程。 ②规模经济性，如灯塔。 ③初始投资大，运营本钱小，如桥梁和地铁等
基础设备。 ④供应的自然垄断性，如消防、有线电视。 ⑤抵消费者收费不易，或许收费自身所需本钱
过高。 ⑥消费具有社会文明价值。
少量型公共住房供应形式是指对公共住房 采取大规模的供应方案，这种方案至少在 实施结果上并不只是面向穷人的，许多是 面向中产阶级和所谓〝值得尊重的〞工人 阶级〔如技术工人〕的。这是兴旺国度〝 非正常〞的公共住房供应方式。
保障性住房对房地产市场的影响分析
保障性住房对房地产市场的影响分析保障性住房对房地产市场的影响在于对市场供需关系的影响。
在城市化过程中，住房需求一直是一个焦点问题。
由于房地产市场价格的不断上涨，普通居民的购房负担越来越重，市场需求矛盾显现。
保障性住房的建设可以提供给中低收入群体居住的平价住房，同时在一定程度上缓解了市场供需矛盾，减轻了市场的压力。
保障性住房的出现使得市场上的一部分需求可以得到满足，有利于市场的平稳运行。
保障性住房对房地产市场的影响还表现在对房价的稳定影响。
保障性住房政策的实施，使得政府可以通过控制住房价格的手段来维护市场的稳定性。
一方面，通过提供平价住房，可以一定程度上减轻市场迅速上涨的房价压力，使得市场价格得以稳定；政府可以通过合理的政策调控手段，避免过度投机和恶性竞争，从而保障市场的健康发展。
由此可见，保障性住房的建设可以在一定程度上维护房地产市场价格的稳定。
保障性住房对房地产市场的影响还表现在对市场结构的调整影响上。
保障性住房政策的出台，可以积极引导市场发展方向，促进市场结构的调整和优化。
在市场中一些大规模的公共保障性住房工程的建设，不仅可以提高房屋的供给量，还可以改善住房品质和居住环境，提高市场居住水平。
保障性住房政策的实施也可以促进产业结构的优化和调整，推动房地产市场向着更加公平、合理的方向发展。
可以认为保障性住房政策对市场结构的调整有积极的促进作用。
保障性住房对房地产市场也存在一些潜在的风险和挑战。
首先是对市场竞争和创新的挑战。
保障性住房政策的出台会使得市场中原本的竞争环境发生一定的改变，可能会影响市场上房地产企业的竞争能力和市场创新的动力。
保障性住房政策的实施需要大量的政策资金支持，一方面增加了政府的财政压力，另一方面也容易引发地方政府为了争取保障性住房工程而进行过度投资的问题。
还有可能出现保障性住房政策实施的失误和腐败问题，使得市场中出现低效率和资源浪费现象。
这些问题必须引起政府重视，加强管理和监督，以保证政策的有效性和可持续性。
保障性住房对房地产市场的影响分析
保障性住房对房地产市场的影响分析保障性住房是指政府为低收入家庭提供的租金或购房补贴，旨在使他们能够支付合理的住房。
保障性住房在改善低收入家庭的居住条件，促进社会公平和稳定方面发挥着重要作用。
在房地产市场中，保障性住房也会产生一定的影响。
本文将从不同角度探讨保障性住房对房地产市场的影响。
保障性住房对房地产市场的影响在于对市场需求的影响。
保障性住房的出现，可以有效减少全国各地居民对住房需求的紧迫性。
保障性住房政策可以减少一部分住房需求，转而促进商务住宅和普通住宅的销售。
这一方面能够缓解市场压力，另一方面也为商务住宅和普通住宅带来更多的购房需求。
保障性住房对房地产市场的影响在于对住房价格的调控。
保障性住房政策实行后，政府会根据市场需求和家庭收入情况进行住房价格的调节，减轻低收入家庭的负担。
这将对房地产市场价格产生影响，一方面有望保持住房价格在合理水平上，另一方面也能够有效减少因市场需求过大而带来的投机行为。
保障性住房对房地产市场的影响在于住房供应的改善。
保障性住房政策可以有效增加政府对住房的投入，加大对低收入家庭住房的供应。
这将从根本上改善住房市场的供应短缺问题，减少住房市场的紧张程度，提高住房供应量。
与此这种投入也有助于促进房地产市场的发展，增加市场活力。
保障性住房对房地产市场的影响在于提升消费信心。
对于低收入家庭而言，享受到保障性住房政策的支持，将增加他们的消费能力。
从而提升整个市场的消费信心，带动市场的销售增长。
这将有助于促进行业发展，增加企业收入和税收，进而促进更多的资源投入到房地产市场中，带动市场向好的方向发展。
保障性住房政策对房地产市场还能在很大程度上降低房地产市场的风险。
保障性住房政策的实行，能够有效减少低收入家庭的违约现象，降低房地产市场的贷款风险，进而降低房地产市场的不良影响。
从而使整个市场更加稳定，对于市场长期发展也有利。
保障性住房在房地产市场中产生着多方面的影响，对于促进市场发展，降低市场风险，提高市场效率等方面，都起到了一定的积极作用。
保障性住房对房地产市场的影响分析
保障性住房对房地产市场的影响分析保障性住房是指由政府或相关组织提供给低收入家庭以及其他特定群体的住房。
与商业住房相比，保障性住房更便宜、更稳定，对于弱势群体有着重要的保障作用。
然而，保障性住房也会对房地产市场产生一定的影响。
首先，保障性住房的建设和销售会直接减少商业住房的需求。
大量的保障性住房建设，特别是在城市中心区域的建设，会导致商业住房的销售量和价格下跌。
因为需要购买住房的人群减少，压力自然会减小，从而影响商业住房市场需求。
其次，保障性住房对于商业住房市场的稳定和规范也起到了一定的作用。
在政府对于房地产市场的严格控制下，大量的保障性住房的建设可以保障低收入群体的基本住房需求，避免人们在高房价市场下过度消费和过度借贷。
从市场角度来看，保障性住房的建设可以有效遏制投机炒房、蓝天炒作等不良现象，起到了积极的引导和监管作用。
其三，保障性住房的建设和销售也会对开发商利润和市场竞争带来负面影响。
在政府大力推进保障性住房建设、严格控制房地产市场的背景下，开发商的利润空间大大减小。
此外，保障性住房也成为了市场竞争的威胁。
在低价保障性住房的存在下，商业住房的售价压力会增大，开发商对住房价格的掌控也会变得更加困难。
最后，保障性住房的建设和销售对于城市土地利用和土地增值也有影响。
保障性住房的建设需要大量的土地资源，政府要在这些土地上进行优先开发，降低土地供给，导致单价提高，使商业开发面临更大的土地成本压力。
总体来说，保障性住房对于房地产市场有着积极和负面两个方面的影响。
在政府掌握战略方向导向下，加大住房保障的力度可以有效遏制市场乱象、规范市场秩序、保障弱势群体生存权，带来稳定的社会效益。
然而，在市场化的环境下，保障性住房的市场化程度需要进一步提高，以避免影响商业房地产市场的健康发展。
住房保障政策与房地产市场调控
住房保障政策与房地产市场调控近年来，随着城市化进程的加快和房地产市场的持续升温，住房问题逐渐成为人们关注的焦点。
为了解决住房问题，政府采取了一系列的住房保障政策，并在房地产市场上进行调控。
本文将从政策与调控两个方面进行探讨。
一、住房保障政策1. 公租房政策公租房政策是为了解决低收入者住房问题而出台的。
根据政府的规划，一些城市建设了一定数量的公租房，并以较低的租金出租给符合条件的家庭。
这一政策的实施，一方面提供了低收入者的住房保障，另一方面也缓解了市场需求压力，减少了房价上涨的可能性。
2. 限购政策限购政策是针对投资性购房需求而出台的。
通过控制购房人的购房数量和购房资格，限购政策有效地抑制了炒房行为，维护了市场的平稳健康发展。
此外，限购政策还有助于引导购房需求回归居住需求，防止房价过快上涨。
3. 房贷政策房贷政策是影响房地产市场的重要因素之一。
政府通过出台相关政策，控制住房贷款的投放规模和利率水平，从而调节市场上的购房需求。
合理的房贷政策可以帮助购房者减轻购房压力，同时也防止房价过快上涨，保持市场稳定。
二、房地产市场调控1. 土地供应调控土地供应是房地产市场调控的重要手段之一。
政府可以通过增加土地供应量，引导市场供求关系，从而调控房价的上涨速度。
例如，合理划分土地用途、增加土地出让的频率等措施都可以影响市场价格的形成。
2. 税收政策调控税收政策也是房地产市场调控的一种手段。
政府可以通过调整房产税、契税、增值税等税收政策，影响投资者的购房行为，从而调节市场的供求关系。
合理的税收政策可以使投资者更加理性地对待房地产市场，减少炒房行为。
3. 供求关系调节供求关系是决定房价的重要因素之一。
政府可以通过控制住房供应量和购房需求，来调节市场的供求关系，进而影响房价的上涨幅度。
例如，加大保障性住房供应、引导居民购买公租房等手段都可以对市场进行有针对性的调节。
结语住房保障政策与房地产市场调控是解决住房问题的重要手段。
房地产市场与住房保障
房地产市场与住房保障在我们的日常生活中，房地产市场和住房保障是两个备受关注且紧密相连的重要领域。
它们不仅关系到每个人的居住需求，还对整个社会的经济发展和稳定产生着深远的影响。
房地产市场，简单来说，就是房屋买卖、租赁等交易活动的总和。
它是一个复杂而又充满活力的市场，受到多种因素的影响。
首先，经济发展状况是一个关键因素。
当经济繁荣时，人们的收入增加，购房需求往往也会上升，从而推动房价上涨。
反之，经济衰退时，房地产市场可能会陷入低迷。
其次，政策的调控对房地产市场起着至关重要的作用。
政府通过出台限购、限贷、税收等政策，来调节市场的供需平衡，防止房价过快上涨或下跌。
再者，土地供应也是影响房地产市场的重要因素。
土地的稀缺性和供应的多少，直接决定了房屋的建设数量和潜在的供应规模。
在房地产市场中，开发商扮演着重要的角色。
他们通过购买土地、规划设计、建设施工等环节，将一片片空地变成高楼大厦和住宅小区。
而购房者则根据自己的需求和经济实力，在市场中选择适合自己的房屋。
然而，房地产市场的发展并非一帆风顺，也存在着一些问题。
比如，部分地区房价过高，超出了普通民众的承受能力，导致许多人面临着购房难的困境。
同时，房地产市场的过热发展可能会引发泡沫，给经济带来潜在的风险。
这就引出了住房保障这个重要的话题。
住房保障是指政府为解决中低收入家庭的住房问题而采取的一系列政策和措施。
其目的是确保每个人都能有一个安全、舒适的居住环境，实现“住有所居”的目标。
常见的住房保障形式包括经济适用房、廉租房、公租房等。
经济适用房是面向中低收入家庭出售的具有保障性质的住房，价格相对较低。
廉租房则是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供的社会保障性住房。
公租房则面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租。
住房保障政策的实施，对于保障社会公平、促进社会稳定具有重要意义。
保障性住房对房地产市场的影响分析
保障性住房对房地产市场的影响分析保障性住房是指由政府或者相关部门出资或者投资兴建的，针对那些无法自行解决住房问题的群体提供的住房保障政策。
保障性住房的出现和发展，对于房地产市场有着重要影响。
本文将对保障性住房对房地产市场的影响进行分析。
保障性住房对房地产市场的供需关系产生一定的影响。
一方面，保障性住房的建设增加了住房供应，通过政府提供低价或租金的方式，满足了低收入群体的住房需求，降低了他们的住房负担。
这对于缓解房地产市场的供需矛盾，减少市场非理性波动起到了一定的作用。
由于保障性住房对低收入群体提供了替代住房选择，降低了他们对商业住房的需求，对一定程度上降低了商业住房的供求压力，对整个房地产市场产生了积极影响。
保障性住房对房地产市场的价格形成起到一定的调节作用。
由于保障性住房是由政府提供支持的，因此其建设和租金均有政府的干预。
这种公共性质的住房建设和租金调控，对房地产市场价格的形成起到了调节作用。
一方面，保障性住房的建设增加了住房市场的供给，有一定程度上抑制了商业住房价格的过快上涨。
保障性住房的低租金政策对商业住房的租金也有一定的影响，通过一定的竞争作用，适当压缩了商业住房的租金，有利于住房市场价格的稳定。
保障性住房对房地产市场的价格形成有着积极的调节作用。
要对保障性住房对房地产市场的影响进行全面的分析，就需认真对待可能出现的负面影响。
一方面，保障性住房的建设和租金政策需要政府投入大量的资金，一定程度上增加了政府的财政压力。
尤其是在经济形势不好的环境下，政府财政收入下降，住房政策的投入面临一定的困难。
对商业住房市场的低价或者租金政策，可能对商业住房的开发和投资产生一定程度的负面影响。
如果政策引导不当，可能对商业住房市场造成一定程度的扭曲。
在实践中，要加强保障性住房政策的研究和实践，确保保障性住房政策能够发挥积极的作用，防范可能出现的负面影响。
一方面，要加强政府对住房政策的支持，保障保障性住房项目的建设和资金投入，确保政策的顺利实施。
保障性住房对房地产市场的影响分析
保障性住房对房地产市场的影响分析随着房地产市场的发展，保障性住房对房地产市场的影响也越来越显著。
在保障性住房政策的实施下，房地产市场发生了诸多变化，其中与保障性住房相关的主要有以下几点。
一、刺激住房消费需求保障性住房的政策实施，能够缓解住房市场的供需矛盾，既能够满足一部分人群的住房需求，也能够促进住房市场的稳定发展。
同时，保障性住房也能够刺激住房消费需求，对于房地产市场起到了积极作用。
二、缓解低收入者住房困难保障性住房政策对于缓解低收入者的住房困难起到了积极作用。
通过对低收入者提供保障性住房，可以有效地提高其住房品质和生活水平，减轻其生活压力，从而满足他们的住房需求。
这种政策的推出，也能够避免因低收入者的住房困难而产生的社会不稳定因素。
三、促进住房价格稳定保障性住房政策的实施，对于促进住房价格稳定起到了重要作用。
政府通过提供保障性住房，增加市场供给，从而可以有效地控制住房价格上涨的幅度，避免住房价格泡沫产生，对于维持房地产市场的稳定发展起到了积极作用。
四、扩大居民购房机会保障性住房政策也能够扩大居民购房机会。
在保障性住房政策的实施下，低收入者可以通过购买保障性住房，实现首次置业的目标。
这种政策的推出，可以帮助更多的低收入者获得居住权，提高其生活品质和社会地位，并且也能够扩大他们的社会参与度，推动社会和谐发展。
总之，保障性住房政策的实施，对于房地产市场的影响是两面性的。
一方面，可以有效地缓解住房市场的供需矛盾，刺激住房消费需求，提高住房品质和生活水平，避免因低收入者住房困难而产生的社会不稳定因素。
另一方面，也能够促进住房价格稳定，扩大居民购房机会。
因此，保障性住房政策的实施，既有积极的社会效益，也有经济效益，对于推动房地产市场的健康发展具有重要意义。
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CPI (2008-2011.10)
6.4 5.1 4.4 3.1 3.3 3.6 3.5 4.9 5.4 5.5
6.5
6.2 6.1 5.5
6
4.6
4.9
2.7 2.8 1.9 0.8 0.6 0.5 -1.2 -1.4 -1.2 -1.8 1.5 2.4
2.9
-2
-1.6 -1.5 -1.7
-4
6 4 2 0
2007
2008
2009
2010
2 0 1 1 . 1 - 1 0年
% 35 30 25 20 15 10 5 0 2005
全国房地产开发投资增幅情况
33.2 30.2 32
19.8
21.8
20.9 16.1
2006
2007
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
2008
2009
2010
2011.1-9
2011年 月份新建住宅(新建商品住宅) 2011年9月份新建住宅(新建商品住宅)涨幅情况
三、对房地产市场发展趋势判断
1、政策趋势
一是调控应当还会持续,目前还不具备放松的 条件 二是防房价返弹仍会成为当前调控的重点 三是限价、限购应当是较长期的任务,停限需 要外部环境支持
2、市场趋势 一是2011年商品房销售量能够接近或者超过20 09年的水平 二是房价、地价涨伏保持平稳，城市内区域变 化较大 三是企业、消费贷款趋紧, 开发企业融资压力 加大，消费者贷款增加困难 四是消费选择发生了变化,住房结构也发生了 很大变化，中小户型住宅将成为未来市场主体需求
1、实施中的三难 一是认识和重视到位难 二是资金筹措难 三是分配和管理难
2、保障房建设多种方式可供选择 一是独建 二是配建 三是BTO 四是租赁 五是配地
解决问题的关键，从法制、 3、解决问题的关键，从法制、制度和体系上突破 一是从制度上解决好全民住房分配问题 二是从法制上解决好地方政府的执行力问题 三是从体系上解决好保障房建设难的问题
一线城市 环比(%) 城市 环比(%) 北京 100.0 上海 100.0 深圳 100.0 广州 100.0 杭州 99.9 同比(%) 同比(%) 涨幅较快城市 城市(%) 城市(%) 环比(%) 环比(%) 100.3 100.3 100.3 100.3 同比(%) 同比(%) 108.1(108.2) 105.4(106.0) 103.0(103.1) 106.7(106.8) 108.5(108.6)
二、对市场影响较大的几项政策
1、限购—市场供需矛盾会有所缓解，当前 刚性需求可以稳定市场 2、房地产税—属于浅试水，试水越来越深， 范围越来越大，成为未来市场管理的主角 3、加息—全面影响，波及的范围难以评估
%
10 8.7 8.5 8 7.1 8.3 7.7 7.1 6.3 4.9 4.6 4 4 2.4 2 1.2 1 0
101.8(102.3) 长沙 103.1(103.7) 昆明 104.5(104.6) 银川 106.3(106.4) 洛阳
101.2(106.4) 乌鲁木齐 100.2
概括如下： 概括如下： 一是调控压力,房价涨幅有所放缓,一线城市 处于停涨阶段,二三线城市继续保持较快幅度增 长 二是开发投资环比有所下降,增幅指标仍处 高位 三是全国房屋销售量比较平稳，还算是一个 不错的年头 四是保障房建设目标,基本能够实现
2011年中国保障性住房建设计划 四、2011年中国保障性住房建设计划
2011年保障性住房建设计划、 2011年保障性住房建设计划、资金筹措计划 年保障性住房建设计划
全年保障房计划 （预计需要资金） 保障房建设分类计划 预计需要资金
1000万套 （1.3-1.4万亿）
棚户区改造，400万套 5000亿（中央400亿、 地方1200亿、改造 者3400亿） 经济适用房、双限房， 5000亿（市场解决） 200万套 廉租房，160万套 3000-4000亿[中央6 公共租赁房，220万套 00亿、公积金收益 全部（去年50亿）、 土地转让金10%（29 0亿）、贷款]
房地产市场形势和住房保障
住房和城乡建设部政策研究中心 王珏林
一、房地产市场形势
2007- 2011年 10月份全国商品房销售面积 2007 - 2011 年 1 - 10 月份全国商品房销售面积 ( 单位: 亿平方米) 单位 : 亿平方米 )
12
10.43 9.37 7.97 6.21
10 8
7.62