物业前期介入作业指导书
地产委托物业前期介入相关工作作业指导书
地产委托物业前期介入相关工作作业指导书Prepared on 22 November 2020地产委托物业前期管理工作相关业务指引1、目的以内部市场化为原则，理顺地产公司与物业公司之间前期介入工作的经营和业务关系。
2、适用范围适用于地产公司和物业公司前期介入相关工作但不限于工程规划设计、施工、工程接管验收、销售配合、售后服务等阶段工作的指导。
3、职责物业公司新项目管理部、地产项目部和地产客服委员会共同编制、修订和履行本指引。
物业公司新项目部在新项目论证报告中对物业管理准入可行性进行分析。
地产公司和物业公司须参照本规范，结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和协议，以明确双方业务和经营关系。
4、原则物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户满意、有利于提升招商品牌、有利于促进招商地产销售的原则，合理确定物业公司和地产公司因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权，理顺在业务和经营方面的相互关系，建立规范、高效的协同机制。
在业务关系上，物业公司与地产公司之间需建立清晰的业务流程，按照内部市场化原则，明确双方责、权、利，在此基础上理顺双方的人、财、物关系，以确保物业公司的良性经营。
作为两个独立经营的经济实体，在各项具体业务上，地产公司与物业公司之间应以契约形式明确各自权利和义务。
地产公司应与物业公司应按照已确定的各项委托业务费用结算办法（确保至少按季度结算一次）和收费标准进行结算。
5、定义前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起，至业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由地产公司委托物业公司实施的物业管理。
前期介入是指项目立项后至房屋集中交付使用阶段，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，向地产公司提出建设性意见，以减少产品缺陷的过程。
房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应入伙手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。
物业前期介入作业指导书
前期介入作业指导书1目的：规范在建管理项目工程前期介入管理工作，确保前期介入管理工作有序有效。
2适用范围：适用于物业公司新接管在建项目。
3职责3.1 物业公司主管副经理负责整体前期物业管理安排及管理工作。
3.2 现场管理员负责与施工管理方接洽，完成前期物业管理工作。
4工作程序4．1 工程提前介入指在物业公司未接管前即参加新建小区或建筑物施工现场。
其主要职能在于熟悉工程施工、了解工程施工实际、发现工程设计、施工中存在的质量问题或不利于物业管理的问题、及时向有关人员反映以便物业公司接管后顺利的进入角色，提高物业服务水平。
4．2 为履行好工程提前介入人员的职责，工程提前介入人员应了解工程规划、熟悉工程有关的设计图纸、参加设计图纸的汇审、努力为以后的物业管理创造有利条件。
4．3 为提高工程提前介入工作的水平，工程提前介入人员应具有一定的专业技术工作水平，了解、掌握本专业及水、电、暖、土建方面相关知识及技术法规、规范的要求。
4．4 工程提前介入人员应按日记录工程进展情况，认真、准确的记录各种隐蔽工程，掌握工程现场变更。
4．5 根据工程实际做好隐蔽工程记录、现场施工变更记录。
工程提前介入人员应及时绘制出水、电、暖的竣工图纸，竣工图纸的水平高低将做为考核提前介入人员业绩的重要方面。
4．6 各种记录根据不同要求分别采用文字、草图方式进行，做到图文结合、清晰程，掌握工程现场变更。
4. 7 工程提前介入人员应定期总结、汇报工程进展情况，发现的问题及改进措施。
对于重大质量问题及严重影响以后物业管理的问题，应及时向有关人员报告。
对未能及时发现的质量问题而造成物业重大损失的，将追究提前介入人员的责任。
5竣工验收5.1 工程的竣工验收，工程提前介入人员应遵守公司设备管理制度、新建管理项目交接验收程序的有关规定，严格按制度、规定执行。
5.2 验收依据有关技术规范标准及施工记录情况进行，工程提前介入人员负责提供质量合格的依据。
物业公司物业项目项目前期介入工作指引
物业公司物业项目项目前期介入工作指引1.前期介入小组组织架构图2.前期介入小组职权与职责2.1 前期介入小组职权（1）物业管理委托合同签订后，市场拓展部移交相关资料，前期介入小组代表物业公司同发展商进一步接洽。
（2）组织秩序维护部、环境管理部、工程维保部等相关部门对新接项目进行考察，提出合理化建议。
（3）同发展商洽谈售楼处、样板间的接管方案，经主管副总经理同意、公司评审后促使双方总经理签订管理协议。
（4）监督检查秩序维护员、保洁员的岗位职责及其执行情况，对不合格者有权向主管部门提出更换人选。
2.2前期介入小组职责（1）编制项目前期介入工作安排表，在不同阶段组织相关部门对项目进行实地考察，汇总各部门意见，编制考察报告，供发展商参考。
（2）配合发展商的售楼需要，向其提供物业公司的宣传资料、入伙资料及其他需提供的材料。
（3）为新接项目建立档案，收集、保管售楼期间的宣传资料和前期介入资料。
（4）同发展商保持密切联系，跟踪项目进展情况并随时向主管副总经理汇报。
每季度向发展商征询意见1次，填写《前期介入意见征询表》。
（5）起草售楼处、样板间管理协议，同发展商协商一致，在进驻前签订协议。
（6）对售楼处、样板间进行不定期巡查，检查各项目的服务质量，填写《售楼处、样板间月检记录》，对发现的问题及时进行处理。
（7）按时向发展商收取管理协议中规定的各项费用；监督秩序维护员、环境管理部门按时发放员工的各项工资福利。
（8）项目入伙前协助分公司配备人员、资源，同发展商确认物业办公室的各项设施设备，保证能够按时入驻。
（9）介绍分公司各部门人员同发展商认识，保持良好的关系。
（10）领导交给的其他工作。
3.前期介入工作内容（1）组织公司各部门对项目进行考察，提出整体管理建议。
（2）以外观统一和维修方便为出发点，对空调的安装提出建议。
（3）对电梯的安装、设备机房的通风等要求提出建议。
（4）对消防系统的设置、施工和管理提出建议。
（5）对智能化系统的设置进行了解并提出建议。
物业服务前期介入作业指导书
物业服务前期介入作业指导书编制日期审核日期批准日期修订记录1.目的规范物业公司对前期介入的程序和内容，指导物业公司前期介入业务的开展。
2.范围适用于项目前期介入全过程。
3.职责公司设立前期介入工作小组，由专人或团队负责指导与落买新项目物业服务前期介入相关工作。
4.定义4.1 物业服务前期介入:指物业公司在接管物业以前，于房地产开发的各个阶段(规划设计、营销策划、施工建设、承接查验阶段)就参与介入，从业主使用和物业服务的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、承接查验等多方面提供有益的建设性意见，协助开发商把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业设计和建造质量，为物业的使用和维护创造良好的条件。
有效的前期介入可以减少承接查验时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
5.方法与过程控制5.1 规划设计介入5.1.1 立项介入5.1.1.1 成立前期介入工作小组，设立邮件组群，并添加至地产相关新项目部工作组群，以便及时获取新项目信息。
5.1.1.2 前期介入工作小组安排人员定期参加必要的地产项目部会议，以收集项目及进度最新信息。
5.1.1.3 前期介入工作小组组织对新项目实地及周边调研，获取相关参考信息。
5.1.2 方案介入收集项目规划方案信息后，参与项目规划设计评估，参考《项目规划设计物业关注要点指引》。
并从提升客户居住感受角度，提交项目规划设计评估报告。
评估报告内容包括: 5.1.2.1 总体评估1) 住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。
2）住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。
3）建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。
4) 生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。
5）设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。
6）注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。
物业前期介入工作指引作业指导书模板
物业前期介入工作指引作业指导书1.0目的规范新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新物业管理项目的开展。
2.0范围适用于集团内的物业管理公司。
3.0职责3.1各地物业公司负责参照本作业指导书，结合所有目的实际状况制定具体工作方案和方案，以保证物业管理前期介入工作的顺当履行。
4.0方法和过程监控4.1物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销推广策划、施工、竣工验收等，就参加介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设备、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的性建议或意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理制造条件，同时有效的前期介入可以削减接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
4.2前期介入的一般程序4.2.1确定工作内容要求；4.2.2物业公司成工作小组；4.2.3制定工作方案；4.2.4方案实施，物业应重点关注安防系统、智能化系统、管理用房、车位配置、系统、绿化配置、常见施工质量问题、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理协议的确认。
4.2.5物业与地产各方的沟通协调争论应形成书面资料文件资料，以备复查。
4.2.6对涉及物业权益的资料文件应由物业确认，如：管理费、物业管理协议、销售中涉及物业的承诺、设备设备协议中的售后服务等。
4.3前期介入的内容前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销推广策划阶段和施工阶段，三个主要阶段终止后协作地产进行竣工验收。
4.3.1规划设计阶段包括：对总体设计、安防布局、消防布局、布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。
4.3.2营销推广策划阶段包括：物业管理方案策划、物业管理模式争论、以及销售推介应注意的内容。
05前期介入作业指导书
前期介入工程工作指引1.0 目的规范前期介入工程操作程序，确保前期介入工作正常有序开展，完成前期介入工作，为接管后的管理工作作准备。
2.0 范围适用于金碧物业深圳分公司所辖物业项目前期介入工程操作。
3.0 职责3.1 项目前期各专业工程人员负责本专业前期介入工程各项工作，项目前期工程负责人统筹各项工作的开展。
3.2 工程技工负责已投入使用的会所、景观、样板房等的运行。
3.3 项目前期负责人检查监督前期介入工程方面工作开展情况。
4.0 方法与过程控制前期介入按照项目开发周期分为介入的早期、中期、后期三个阶段。
4.1 早期介入阶段，从开发商进驻项目现场到主体动工之间的介入活动。
4.1.1 确定项目物业服务中心负责人后，选择有丰富的物业工程管理经验、专业比较全面的工程技术人员开展前期介入工程方面的工作。
4.1.2 与项目工程部沟通，深入了解了解项目的概况等基本情况，并制定前期介入工作计划；4.1.3 根据规划设计图纸，对开发项目的规划设计中的总体布局、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观、绿化、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房、室外配套（供电、供水、雨污水、通讯网络、外围监控、路灯）等提出建设性意见。
从以下几方面来审读规划设计图纸：4.1.3.1住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。
4.1.3.2住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。
4.1.3.3建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。
4.1.3.4生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。
4.1.3.5设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。
4.1.3.6注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。
4.1.3.7安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。
4.1.3.8智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。
物业(工程部)前期介入工作说明书
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。
狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、园林绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动;广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。
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物业（工程部）前期介入的工作说明书1.0目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0范围适用于"XX物业"物业服务中心3.0内容职务名称：前期介入所属部门：服务中心工程部职务等级职务概要工程项目的前期介入项目工作职责1、负责项目的竣工验收工作2、负责前期项目有关装修方案审核的资料准备工作3、负责对维护部的工作提供技术支撑4、负责已移交项目遗留问题实施的具体跟进工作5、负责编制的相关操作规程和保养作业指导书项目日常工作内容1、负责项目的前期介入工作、掌握熟悉新项目系统，监督工程的施工质量。
并从后期管理和业主使用的角度，建议项目的完善2、根据工程进度，有针对性的监控工程的状况，及时反映并跟踪结果3、与开发商项目部相关工程师及施工单位负责人保持技术沟通与交流4、收集、建立项目的各种技术资料及备件供应渠道5、了解装修管理工作的状况，及时提供支撑6、按时填写《前期介入周记表》，及时递交与直接上司7、每月26日前完成月工作总结和下月工作计划，及时递交与直接上司8、积极参加公司组织各种培训，提高技能水平履行本职责的权力1、对工程项目的相关情况从物业管理角度和业主使用角度有建议权2、对工程部内部细项工作有指导权工作关系表1、直接上司：工程部主管2、直接下属：3、指导与相互协作部门：品质部、地产公司项目部、工程管理部、客户服务部。
标准化手册--前期介入
标准化手册--前期介入物业管理标准化手册(第二版)节选第一编物业业务管理作业指引第一部分物业新项目接管入住作业指引2一、新项目前期介入2 第一章物业新项目管理服务机构筹建2 第二章物业费测算8 第三章新项目前期介入作业指引13 二、新项目承接查验16 第一章承接查验的准备及实施16 第二章承接查验重点及原则17 第三章验收标准17 第四章注意事项20 第五章区域公司应移交的资料22三、新项目入住管理26 第一章入住管理的准备工作26 第二章入住手续的办理27 物业新项目接管入住作业指引一、新项目前期介入第一章物业新项目管理服务机构筹建一、机构设置（一)物业新项目管理服务机构筹建人员应根据《物业管理方案》确定的机构设置及人员编制，筹建项目管理部。
（二)机构设置原则：根据物业项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数量、档次、功能及设施配备、周边环境，以及区域公司对物业管理服务的要求等实际情况，本着规范管理、精干高效的原则设置项目管理部。
（三）物业项目架构设置图在每个物业项目设立一个项目管理部，管理部下设四个部门，如图：二、管理层级项目管理部管理结构分为：经理、主任、操作层三个管理层级。
三、岗位编制 (一)编制原则：1、岗位设置：经理、主任（工程主任、客服主任、环境主任、保安主任）、管理员（客服、前台、收费、行政、人力）、主管、操作人员（维修工、保安员、绿化员、保洁员）。
2、人员编制：结合管理类型、管理面积、服务标准、硬件配置等因素，合理配置各岗位人员。
项目管理部客服组工程维修组环境管理组保安组3、合并满负：提倡精简高效，一专多能、分工不分家，各岗位工作量应尽可能饱满。
（二）定编程序1、遵照安联集团的“三定”方案，根据区域公司提供的物业类型、物业面积和规划方案、物业服务要求，制定物业服务方案、人员编制和成本预算，依据成本预算确定物业服务费标准。
2、人力成本占总预算的比例因物业类型、南北差异、项目大小、含不含公共区域能源费等多方面因素，约在30%-80％之间。
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前期介入作业指导书
1目的:
规范在建管理项目工程前期介入管理工作,确保前期介入管理工作有序有效。
2适用范围:
适用于物业公司新接管在建项目。
3职责
3.1 物业公司主管副经理负责整体前期物业管理安排及管理工作。
3.2 现场管理员负责与施工管理方接洽,完成前期物业管理工作。
4工作程序
4.1 工程提前介入指在物业公司未接管前即参加新建小区或建筑物施工现场。
其主要职能在于熟悉工程施工、了解工程施工实际、发现工程设计、施工中存在的质量问题或不利于物业管理的问题、及时向有关人员反映以便物业公司接管后顺利的进入角色,提高物业服务水平。
4.2 为履行好工程提前介入人员的职责,工程提前介入人员应了解工程规划、熟悉工程有关的设计图纸、参加设计图纸的汇审、努力为以后的物业管理创造有利条件。
4.3 为提高工程提前介入工作的水平,工程提前介入人员应具有一定的专业技术工作水平,了解、掌握本专业及水、电、暖、土建方面相关知识及技术法规、规范的要求。
4.4 工程提前介入人员应按日记录工程进展情况,认真、准确的记录各种隐蔽工程,掌握工程现场变更。
4.5 根据工程实际做好隐蔽工程记录、现场施工变更记录。
工程提前介入人员应及时绘制出水、电、暖的竣工图纸,竣工图纸的水平高低将做为考核提前介入人员业绩的重要方面。
4.6 各种记录根据不同要求分别采用文字、草图方式进行,做到图文结合、清晰程,掌握工程现场变更。
4. 7 工程提前介入人员应定期总结、汇报工程进展情况,发现的问题及改进措施。
对于重大质量问题及严重影响以后物业管理的问题,应及时向有关人员报告。
对未能及时发现的质量问题而造成物业重大损失的,将追究提前介入人员的责任。
5竣工验收
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5.1 工程的竣工验收,工程提前介入人员应遵守公司设备管理制度、新建管理项目交接验收程序的有关规定,严格按制度、规定执行。
5.2 验收依据有关技术规范标准及施工记录情况进行,工程提前介入人员负责提供质量合格的依据。
5.3 工程提前介入人员应及时通知、组织有关人员参加水压实验、土建及排水的闭水实验、各种电气实验、设备或各种设施实验。
可代表物业公司在各种单项实验合格文件上签字。
5.4 对于各种整体工程,工程提前介入人员应根据建安单位的要求与安排及时通知有关领导及公司相关部门参加验收,验收合格应由有关领导在验收单上签字,或由领导授权人员签字。
授权人员应将授权情况进行详细记录。
相关文件
――现场施工记录
――隐蔽工程记录
――提前介入工作程序
——物业公司提前介入工作联系单
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