住宅前期定位思路
买房前的地理位置考虑因素
买房前的地理位置考虑因素在购买房屋之前，地理位置是考虑的一个重要因素。
地理位置的选择与居住的舒适度、交通便利性、投资潜力等因素密切相关。
以下将就购买房屋前的地理位置考虑因素进行阐述。
一、交通便利性购房者在考虑地理位置时，通常会优先考虑交通便利性。
交通便利性包括以下几个方面：1. 公共交通：购房者会考虑附近的公共交通站点的距离和覆盖范围，如地铁站、公交站点等。
离公共交通站点越近，居民出行越便捷。
2. 道路网络：购房者需要考虑周边道路的状况以及交通拥堵情况。
道路的畅通程度和交通状况对于日常出行、上班和上学等都有很大影响。
3. 周边设施配套：购房者也要考虑附近是否有商业设施、医疗机构、学校、公园等便民设施。
这些设施的存在可以提高居住的便利性和生活品质。
二、环境质量地理位置的选择还与周边环境质量密切相关。
以下几个方面是购房者需要考虑的环境质量因素：1. 空气质量：购房者需要了解该地区的空气质量情况，选择健康无污染的生活环境。
2. 噪音污染：购房者需要考虑是否有噪音源，如机场、高速公路等，以及周边的噪音情况，如工地、厂区等。
3. 绿化环境：购房者会关注周边的绿地面积、植被覆盖率等因素，这些对于居住的舒适度和生活品质有着重要影响。
三、安全性地理位置的选择也与居住安全性息息相关。
购房者在考虑安全性时通常会关注以下几个方面：1. 治安情况：购房者需要了解该地区的治安状况，包括犯罪率、社区环境等。
低犯罪率和良好社区环境是购房者的首选。
2. 自然灾害风险：购房者需要了解该地区是否易受自然灾害的影响，如洪水、地震、台风等。
避免选择易受灾地区，保障自身安全。
四、投资潜力地理位置也是一个房产投资的重要考虑因素。
以下几个方面可以评估地理位置的投资潜力：1. 未来发展规划与政策：购房者需要关注该地区的城市发展规划和政府政策，例如是否有重点项目、是否有新的基础设施建设等。
这些因素会影响房屋的价值和未来升值潜力。
2. 周边配套设施建设：购房者会考虑周边的商业设施、学校、医疗机构等配套设施建设情况，这些对于房产价值的提升有着直接影响。
楼盘定位方案
楼盘定位方案1. 引言楼盘定位方案是房地产开发商在开发新楼盘时制定的重要策略，用于确定楼盘在市场中的定位和目标客户群体。
本文将介绍一个全面的楼盘定位方案，包括目标客户分析、市场调研、竞争分析等内容。
2. 目标客户分析在制定楼盘定位方案之前，首先需要进行目标客户分析。
通过了解潜在客户的需求、偏好和购房行为，可以更好地定位楼盘。
针对不同的客户群体，可以提供个性化的产品设计和市场推广策略。
2.1. 人口统计学分析了解目标客户的人口统计学信息是非常重要的。
通过分析人口的年龄、性别、职业、收入水平等指标，可以确定楼盘适合的客户群体。
2.2. 客户需求和偏好通过市场调研或客户调研，了解目标客户的需求和偏好。
例如，他们可能更关注楼盘的地理位置、交通便利性、配套设施、房屋价格等因素。
2.3. 购房行为分析分析目标客户的购房行为，例如他们更喜欢线上购房还是线下购房？他们更容易受到哪些营销手段的影响？通过了解这些信息，可以制定更有针对性的市场推广策略。
3. 市场调研市场调研是楼盘定位方案中的重要步骤。
它可以帮助开发商了解当前市场的情况，包括竞争对手、市场趋势等。
通过市场调研，可以确定楼盘在市场中的定位和差异化优势。
3.1. 竞争对手分析分析竞争对手的楼盘特点、价格、销售策略等。
通过比较自身与竞争对手的差异，可以确定楼盘的定位和竞争策略。
3.2. 市场趋势分析分析当前市场的趋势，包括房地产市场的整体状态、政府政策的影响等。
通过了解市场趋势，可以预测市场的未来发展，从而制定相应的市场推广策略。
4. 楼盘定位策略在目标客户分析和市场调研的基础上，制定楼盘的定位策略。
楼盘定位策略是根据目标客户需求和市场情况，确定楼盘的产品特点、定价策略、销售渠道等。
4.1. 产品特点定位根据目标客户需求和市场调研，确定楼盘的产品特点，包括房屋面积、户型设计、装修风格等。
同时，还可以考虑楼盘的独特性和差异化优势，以区别于竞争对手。
4.2. 定价策略根据目标客户的支付能力和市场价格水平，制定合理的定价策略。
住宅定位策划方案模板
住宅定位策划方案模板一、项目概述本项目位于XX市XX区，总建筑面积为XX万平方米，计划建设成为高品质住宅社区。
项目定位为中高端市场，目标客户群体为有一定购房需求的年轻人和家庭。
二、市场研究通过对当地房地产市场的深入调研，我们发现以下几点市场趋势：1随着城市化的加速和人口迁移的增加，购房需求逐年上升。
2中高端住宅市场相对较为空白，高品质住宅项目较少。
3年轻人成为购房主力军，他们更注重居住品质和配套设施。
4政策环境稳定，政府支持房地产市场健康发展。
三、目标客户分析根据市场研究结果，我们确定了以下目标客户群体：年龄在XX-XX岁之间，有一定购房需求的年轻人。
家庭型客户，注重居住品质和子女教育。
收入水平在当地中上水平，有较好的支付能力和投资意识。
注重生活品质和居住环境，有一定的消费习惯和品牌忠诚度。
四、产品定位基于市场研究和目标客户分析，我们确定了以下产品定位：地理位置：项目位于XX市XX区，交通便利，周边设施齐全。
产品类型：以住宅为主，辅以商业、教育等配套设施。
户型设计：以XX-XX平方米的中小户型为主，注重空间利用和居住舒适度。
装修风格：以现代简约风格为主，注重细节和品质。
价格定位：项目售价定位在当地中高端水平，针对目标客户群体的购买能力进行定价。
投资价值：项目具有较好的投资价值和回报潜力。
五、配套设施规划根据目标客户群体的需求和项目定位，我们规划了以下配套设施：商业设施：规划有超市、便利店、餐饮等商业设施，满足居民日常消费需求。
教育设施：与当地知名教育机构合作，规划建设幼儿园和小学，提升项目的教育资源。
休闲设施：建设健身房、游泳池、儿童游乐场等休闲设施，丰富居民的业余生活。
绿化景观：注重绿化景观设计，打造优美的居住环境。
六、营销策略制定针对目标客户群体和市场环境，我们制定了以下营销策略和推广计划：广告宣传：通过线上、线下多渠道宣传推广，提高项目的知名度和美誉度。
线上宣传主要利用互联网平台进行广告投放；线下宣传主要通过户外广告、传单派发等形式进行宣传推广。
居住区设计前期分析
居住区设计前期分析居住区设计前期分析是指在进行居住区规划和设计之前，进行的一系列分析工作。
这些分析工作包括对居住区的定位、规模、环境、交通、基础设施等方面进行详细的调研和分析，以便为后续的规划和设计提供决策依据。
以下是对居住区设计前期分析的详细解析。
首先，居住区的定位是设计前期分析的重要一环。
在定位分析中，需要考虑居住区的功能定位和定位策略。
功能定位涉及到居住区的主要功能是住宅、商业、教育还是其他服务设施等，这将影响到居住区的规划和设计。
定位策略则是针对居住区所处的地理位置、市场需求、社会经济发展等因素进行分析，确定居住区的定位策略，以便满足社会需求和提升土地价值。
其次，规模分析是居住区设计前期分析中的关键环节。
规模分析包括居住区的总体规模和布局，包括居住区的用地面积、住宅建筑面积、绿地面积、公共设施面积等。
规模分析需要考虑社区人口规模、用地利用率、配套设施等方面的因素，以确保居住区规模与周边环境相适应，能够满足居民的日常需求。
第三，环境分析是居住区设计前期分析中的重要内容。
环境分析包括对居住区周边的自然环境、地理条件、气候特点、生态状况等方面进行详细分析。
在环境分析中，需要考虑居住区的生态保护、景观设计、绿化覆盖率、自然资源利用等方面的因素，以确保居住区的环境质量和可持续发展。
另外，交通分析是居住区设计前期分析的重要环节。
交通分析包括居住区的交通组织、交通设施、交通网络等方面的分析。
在交通分析中，需要考虑居住区与周边道路网络的连接性、交通流量、交通设施的供给与需求等因素，以便进行合理的交通规划和设计，提高交通运输的效率和便捷性。
最后，基础设施分析是居住区设计前期分析的重要内容。
基础设施分析包括居住区的供水、供电、供热、供气、排水、垃圾处理等方面的分析。
在基础设施分析中，需要考虑居住区的供需状况、设施接入条件、能源消耗等因素，以确保居住区的基础设施能够满足居民的基本需求。
总之，居住区设计前期分析是一个全面、系统的过程，需要对居住区的定位、规模、环境、交通、基础设施等方面进行详细的调研和分析。
住宅项目定位分析报告
住宅项目定位分析报告1. 引言住宅项目定位分析是一个重要的市场研究过程，通过对目标市场、目标客户和竞争对手的调查和分析，为住宅项目的发展提供有针对性的定位策略。
本文将从几个方面进行分析，包括目标市场的选择、目标客户的需求、竞争对手的情况等，旨在为住宅项目的定位提供参考。
2. 目标市场选择在进行住宅项目定位之前，首先需要明确目标市场的选择。
通过市场研究和分析，我们可以确定适合开发住宅项目的目标市场。
在选择目标市场时，需要考虑以下几个因素：2.1 人口和经济状况人口数量和经济状况是选择目标市场的重要指标。
人口数量多且经济发达的地区通常具有更高的住房需求。
因此，我们可以通过对人口和经济状况的分析来确定适合开发住宅项目的目标市场。
2.2 城市发展规划城市发展规划是一个重要的参考因素，它可以指导我们选择合适的目标市场。
例如，如果一个城市正在计划建设新的商业中心或交通枢纽，那么附近的住宅项目可能会受到很大的需求推动。
3. 目标客户需求分析在确定目标市场之后，我们需要进一步分析目标客户的需求。
了解目标客户的需求可以帮助我们确定住宅项目的定位和特点。
3.1 家庭类型和规模家庭类型和规模对于住宅需求有重要影响。
不同类型和规模的家庭对住宅的需求是不同的，例如，大型家庭可能需要更多的房间和空间。
3.2 生活方式和兴趣爱好生活方式和兴趣爱好也是目标客户需求分析的重要方面。
例如，有些人喜欢安静和绿色环境，而另一些人则喜欢便利的城市生活。
通过了解目标客户的生活方式和兴趣爱好，我们可以为住宅项目提供更具吸引力的特点和配套设施。
4. 竞争对手分析在进行住宅项目定位分析时，我们还需要考虑竞争对手的情况。
通过分析竞争对手的项目特点和市场占有率，我们可以确定住宅项目的差异化定位。
4.1 项目特点和定价策略竞争对手的项目特点和定价策略对我们的住宅项目定位具有重要影响。
通过分析竞争对手的项目特点和定价策略，我们可以找到差异化定位的机会，为住宅项目提供独特的竞争优势。
住宅项目的定位和策划教程营销步骤产品规划建筑风格
住宅项目的定位和策划教程营销步骤产品规划建筑风格一、定位和策划的重要性二、市场调研和分析在进行定位和策划前，首先需要进行市场调研和分析，了解目标客户的需求和市场竞争情况。
通过市场调研和分析可以确定目标客户群体、项目的特点和竞争优势，为后续的定位和策划提供有效的依据。
三、定位的选择根据市场调研和分析的结果，选择适合项目的定位。
定位可以从多个方面考虑，如地理位置、产品差异化、定价策略等。
比如，可以选择将项目定位为高端豪华住宅，或者定位为中端普通住宅，亦或是面向特定人群的定制住宅等。
四、策划的制定根据项目定位，制定相应的营销策略和计划。
策划可以包括目标市场的选择、市场推广的方式和渠道、产品销售的策略和价格等。
比如，可以选择通过线上线下相结合的方式进行市场推广，利用社交媒体、房产网站等宣传项目的特点和优势，吸引目标客户的关注。
五、产品规划产品规划是指确定住宅项目的产品特点、功能和价值，并进行合理的产品定位。
产品规划需要考虑多个方面，如房型设计、面积配置、配套设施、景观设计等。
比如，可以根据目标客户群体的需求，设计多样化的房型，提供丰富的配套设施，以及注重景观设计，创建绿色、舒适的居住环境。
六、建筑风格的选择建筑风格是住宅项目的重要组成部分，可以通过建筑风格来体现项目的独特性和吸引力。
在选择建筑风格时，需要考虑项目定位和目标客户的喜好。
比如，可以选择传统的中式建筑风格，或者现代的欧式建筑风格，也可以选择混搭风格等。
无论选择何种建筑风格，都需要注重设计的创新性和空间的合理利用。
七、营销步骤在进行住宅项目的营销时，需要有一系列合理的步骤。
首先，制定明确的销售目标和计划，确定销售额度和时间节点。
其次，进行市场推广，包括宣传材料的制作和发布，宣传活动的组织和参与等。
第三，组织销售团队进行客户接待和销售工作，进行线上线下的客户沟通和接触。
最后，进行跟进和售后服务，确保客户满意度和口碑的提升。
以上是关于住宅项目定位和策划的教程，其中包括了营销步骤和产品规划建筑风格的内容。
住宅项目前期定位策划与营销策略执行报告
住宅项目前期定位策划与营销策略执行报告[公司名称]住宅项目前期定位策划与营销策略执行报告1. 项目背景本报告旨在总结分析[公司名称]住宅项目前期定位策划与营销策略的执行情况，以及对未来策略调整提出建议。
该住宅项目位于[项目地点]，拥有[项目特点]等优势。
2. 定位策划与执行情况2.1 目标市场分析根据市场调研，我们确定目标市场主要为年轻家庭和新婚夫妇。
他们对住宅的需求主要关注于居住环境、配套设施、价格和交通便利性等方面。
2.2 竞争分析经过对竞争对手进行调研，我们发现在该地区存在[竞争对手数量]家住宅开发公司，他们的产品定位与我们有一定竞争关系。
我们针对竞争对手的定位策略和产品特点进行了详细分析，并制定了应对策略。
2.3 定位策略我们将住宅项目定位为高品质、年轻化、生活便利型住宅，旨在为目标市场提供舒适、现代化的居住环境。
我们将项目特点突出为[特点1]、[特点2]和[特点3]，通过这些特点差异化市场定位，满足目标市场的需求。
2.4 营销策略执行情况针对定位策略，我们制定了以下营销策略并成功执行：- 建立线上线下多渠道推广体系，包括社交媒体广告、电视广告、宣传单页等，以提高品牌知名度和吸引目标客户。
- 与相关媒体进行合作，进行项目宣传报道和推广活动。
- 组织开放日和实地参观，让潜在客户亲身感受项目特点和优势。
- 推出优惠政策和购房补贴，吸引目标市场购房者。
3. 策略执行效果评估根据销售数据和市场反馈，我们对策略执行效果进行评估：- 品牌知名度提升：通过广告投放和媒体合作，使品牌在目标市场中获得了较高的知名度。
这在销售和预定量上得到了体现。
- 销售增长：目标市场对我们的定位策略和产品特点表示认可，销售量较预期有所增长。
- 用户口碑积极：潜在客户对项目的特点和品质给予了积极评价，多数客户对我们的服务和房屋质量表示满意。
4. 建议与展望基于对策略执行效果的评估，我们提出以下建议：- 进一步加强品牌推广：在品牌推广方面，我们可以加大广告投放力度，扩大覆盖面，加强品牌和产品的曝光度。
户型前期设计方案
户型前期设计方案
在进行户型前期设计方案时，需要考虑以下几个方面：
一、空间规划：根据房屋的布局和面积，将不同功能的空间进行合理布置。
例如，客厅、卧室、厨房和卫生间等空间的位置和大小要协调统一，便于日常生活使用。
二、功能布局：根据不同居住需求，合理布局各个功能区域。
例如，客厅要满足休闲娱乐的需求，卧室需要有良好的采光和隐私性，厨房要方便烹饪和清洁等。
三、通风采光：保证每个房间都有良好的通风和采光条件。
可以通过设置窗户和通风口来实现。
例如，客厅应该有较大的窗户，卧室要有适当的遮光和保护隐私的窗帘。
四、有利于家居环境协调与美观：考虑家具、家电等家居元素的摆放位置，使其与整体空间协调统一，增加居住的舒适感。
同时，根据不同的装修风格选择地板、墙壁颜色等，营造良好的居住环境。
五、合理使用墙角和隔断：充分利用墙角和隔断，增加存储空间和私密性。
可以设置吊柜、储物台、书架等装饰元素，满足不同的收纳和展示需求。
六、考虑人居关系和交通流线：根据家庭成员的使用习惯和居住习惯，合理安排家具的布置，保证人与人之间的活动、交流和相处的顺利进行。
例如，客厅和餐厅的位置要相对靠近，便
于家庭成员的交流。
七、合理使用阳台和露台：如果条件允许，合理利用阳台和露台的空间，打造一个休闲娱乐的场所。
可以设置藤椅、花盆、休闲桌椅等，增加室外活动的乐趣。
最后，要根据实际情况进行调整和优化。
在进行户型前期设计方案时，需要充分考虑到房屋的实际情况、家庭的需求和个人的喜好，以保证最终的设计方案能够满足居住者的需求和期望。
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万科城
龙岗梅观高速与机荷高速交汇处 2004-09-20（住宅已开发四期） 397,883.5㎡ 住宅398,050㎡，商业30,000㎡ 1.10 住宅、别墅、商业 独栋、联排、双拼、多层、小高层、高层 联排别墅：32000元/㎡（二手房）
3
现象三：深圳万科清林径&万科棠樾——同一企业，不同区位，相似定位
研究重点： 产品定位及核心卖点 客户定位及成交分析 价格及推案 研究意义： 1. 判断对手的客户、产品、营销 方式等重点信息，为项目发展 的导向提供实际依据，增强项 目自身的市场竞争力； 2. 分析中，应着重分析对手的成 交状况、产品、营销手段等核 心价值信息，寻找出竞争对手 值得借鉴的价值点，指导本项 目未来的发展
甲方要求：要求IRR达到25%，地价高如何解决
甲方期望高，问题这么多，该从哪个角度思考？如何一步步解决问题。。。
5
1 项目定位之5要素分析
2 项目定位之4大关键
3 定位报告常见4逻辑
4 定位报告常见问题
6
PART
1 项目定位之5素分析
7
一个住宅项目定位思考过程：不断逼定和耦合的过程
土地
一
市场
二
开发商) 客户及成交特点 研究意义：
•施工、新开工及竣工面积
4. 土地市场研究 •供求及价格 •分区土地成交 •土地成交价格
1.宏、中观经济及房地产整体分
析，反映房地产投资及发展环境， 预测未来的竞争格局。 2.通过研究判断区域房地产走势
•本区域土地成交详情 (含项目本身)
5. 商品房市场分析（住宅） •商品房存/增量分析 （供求分析） •商品房销售额与销售面积 •商品房销售价格
XX、XXX成为本项目核心竞争对手。
19
链接知识点3：波浪图
20
链接知识点4：二维坐标图
16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 0
均价（元/㎡） 湘江一号 岳麓山公馆 阆峰云墅 麓山别墅 汀湘十里 格兰小镇
青竹园 好望谷 美洲故事
威尼斯城
去化速度（套/月） 大小表示销售总套数
客户
三
大 胆 假 设
企业 分析
四
类比 案例
五
项目定位
客 户 定 位
产 品 定 位
形 象 定 位
小 心 求 证
……
经济测算
8
一、土地研究——要点与方法
占地面积 容积率 总建筑面积 四至 限高 其他 ……
重点指标：
四至、容积率、总建 研究意义：产品空间 初步确定项目产品形 态；根据地块价值， 初步预判产品档次 重点指标： 资源禀赋 人文环境 经济、治安 ……. 交通 商业、金融 教育、文体 医疗 ……. 自然、人文资源 研究意义：资源好坏 研判地块价值，利用 周边资源，指导地块 规划 重点指标：
住宅项目前期定位思路
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
现象一：龙湖滟澜山&金地天境——不同企业、紧邻项目，相似指标
一 线 之 隔
关键词：地中海风格建筑、经济型别墅
龙湖滟澜山
项目地址 开盘时间 青浦区嘉松中路6788弄 2008-10-20 项目地址 开盘时间 净地面积 总建筑面积 容积率 物业定位 配比程度 销售均价
棠樾
直线距 离约 30公 万科棠樾 里
2008-12-28 约60万㎡ 约40万㎡ 0.6 住宅、别墅
宝安区林坪大道
独栋、联排、双拼、多层、高层 别墅：35000-40000元/㎡
4
思考：武汉某项目
总地价：35亿，06年底地王 指标：商住综合用地、110多万平方米、容积率2.0以内 位置：武昌中北路、离东湖、沙湖、省政府都有一定距离 项目特点：原武汉机床用地，项目从主干道无入口可进入，包围在周边旧房中 市场背景：周边项目6500元/平米，但都有湖景资源 甲方背景：集团性企业、在武汉开发过一个项目但影响力小，未做过特大规模项目项目
12
土地研究初步成果 项目可能的发展方向:
初
物业形态 物业档次 配套需求 资源禀赋 ……
通过对项目宗地的 指标分析、
步
成 果
区域环境、配套、规划等方 面的研究后，可以刻画出项 目的基本轮廓，给出项目可 能的发展方向：如用地面积、
容积率决定了项目的总量、物业基 本形态；而区域规划和周边环境决 定了地块价值进而影响物业档次定 位；
动态分析 比较分析 案例借鉴
产业职能
用地规划 人口规划 行政地位 ……
10
区域规划：土地研究的重点内容
区域价值平台决定了项目打造的方向
区域特征 区域发展阶段 基于区域价值平台的营销 “告诉别人她会长得很美 ” 区域“婴儿”期 重新定义区域价值，提升形象
陌生区域，认知度低
区域发展迅速，拥有 一定区域价值
常用于大规模的 区域项目 海口海甸溪北岸 改造项目、长沙 南湖新城项目
A
资源禀赋分析法
B
案例类比法
区域价值
项目所在区域缺乏 明显的优势资源， 或现有的资源无法 支撑既定目标的实 现。 圣莫丽斯、星河丹 堤 金地香蜜山 ……
C
价值嫁接法
D
城市功能解析法
通过解构城市，基于 功能补缺/再造的角度 定义区域价值的方法 河南怡丰置业郑州项 目 西安新鸿基曲江项目 福州三盛南香湖项目 ……
13
二、市场研究 三大研究重点 市场基本面
事实－－观点－－建议
结构化分析
市场 研究
竞争 产品
14
1、市场基本面分析
具体研究内容如下：
1. 宏观经济研究 2. 宏观房地产市场研究 3. 房地产建设指标分析 •固定资产投资与房地产投资
研究重点： 市场特点：内外需、市场阶段
供求关系、市场结构(价格、产品、
144,495.5㎡ 1.0 住宅、别墅 住宅85.71%、联排4.96%、双拼 2.95%、叠加6.41% 住宅：25000-28000元/㎡ 别墅：28000-31000元/㎡
VS
现象二：深圳万科第五园&万科城——同一企业、相同区位，10分钟车距
万科城
深圳稀缺的中 式风格建筑
龙岗区
10分 钟车行 第五园 距离
27
客户细分：家庭生命周期
CRIC的客户细分维度按照收入与家庭结构将客群分为16类
低收入（1类） 经济务实 一代同住 青年立足 青年成家 中年持家 空巢 中产阶级（12类） 富贵家庭（3类）
步
成 果
通过对市场、产品、竞争项目 的分析可以基本明确项目的产 品定位方向，如社区整体档次、 物业选型等，并对项目在营
销阶段的可能面临的竞争做 初步预判，从而在产品定位阶
段做差异化竞争设计；
24
市场研究报告案例
25
三、客户研究——要点与方法 客户来源
客户地图 ……
重点指标：
客户区域来源 研究意义： 分析核心客源、次要、 辅助和偶得客源的来 源地；定量地分析实 际客源的构成比例 重点指标： 家庭结构、置业经历、 关注要素、职业收入 研究意义： 分析可能的主力户型 和面积，包括小区配 套、景观规划等，并 对营销推广提供参考 重点指标：价格、产 品、配套需求 研究意义： 明确产品设计特点， 配套等个性化需求， 有利于产品差异化
关键词：ArtDeco风格建筑、豪宅、”平墅”
金地天境
青浦嘉松中路6888弄 2011-06-25 210,228㎡ 210,228㎡ 1.0 纯住宅，金地专利产品——”平墅” 100%”平墅” 50000-55000元/㎡
2
净地面积
总建筑面积 容积率 物业类型 配比程度 销售均价
144,495.5㎡
具体研究内容如下： 1. 同一城市房地产业 产品发展水平 2. 区域产品发展水平 3. 典型项目产品研究 •房型特点 •社区建筑、规划特色 •景观特色 •配套设施 •建筑选材 4. 消费者产品接受度调查结果分析 5. 产品发展趋势
23
市场研究初步成果
产品定位方向：
初
整体档次 物业选型 差异化设计 房型、配套的大 致范围 ……
“告诉别人她美得与众不同 ”
区域“少年”期 基于区域价值，重新定义产品 “告诉别人她是完美的 ” 区域“成年”期 利用成熟区域价值，项目全方位 打造外的细节放大
区域高成熟度，区域 价值已被充分认可
11
挖掘区域价值的四种方法
“幸福的烦恼”、 “被遗忘的角 落”. 复地武汉武重项 目 地业西丽龙井村 城市更新项 目……
2 4 6 8 10 12
备注：气泡图的使用方法见EXCEL图表使用指南
21
链接知识点5：雷达图：
规划 客户波托菲诺来自蛇口别墅格调 本项目
安全
配套
产品
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3、产品分析
研究重点： 主流房型 社区规划特点 建筑、园林等 研究意义： 1. 了解地区房地产产品发展水平， 市场接受度，发展趋势等，指 导产品规划设计； 2. 通过对竞争产品或标杆项目的 产品研究，趋利避害，制定本 项目产品定位
16
竞争分析的工作要点
标杆研究 研究方法
发展趋势 未来竞争点 因以下因素界定项目的可比性： 如何界定 竞争项目 总价 客群 产品 资源 地段 …… 优秀做法 风险规避 畅销产品 滞销产品 规划 园林 单体 户型
……
趋势研究
两大关 键问题
竞争分析 方法选择
以下工具有利于竞争格局的表现与分析：
“波浪图” “横道图”
与开发风险，找到项目可能的目
标市场，初步确定发展战略。 3.通过区域房地产供求关系、价 格、产品等成交情况分析，对产 品的定位策略产生直接影响。