住宅开发与设计技术实施要点
大型住宅小区技术标
大型住宅小区技术标1. 引言大型住宅小区作为城市发展的重要组成部分，其建设需要依据一定的技术标准进行规划设计和施工。
本文将介绍大型住宅小区的技术标准，包括建筑结构、电气设备、供水、排水、绿化等方面的要求，旨在提供一个参考指南，促进大型住宅小区的规范化发展和提升居住质量。
2. 建筑结构大型住宅小区的建筑结构应具备良好的承重能力和抗震性能。
根据国家相关规定，建筑结构应满足以下要求：•抗震设防烈度等级：根据所在地地震烈度等级，确定适应的抗震设防烈度等级。
•结构设计标准：根据住宅楼层、结构形式等因素确定结构设计标准，确保建筑结构稳定和安全。
3. 电气设备大型住宅小区的电气设备应符合国家标准，保障住户用电的安全和稳定。
具体要求包括：•电气设备选型：选择符合国家标准的电缆、开关、插座等电气设备，保证其耐用性和安全性。
•配电系统：合理布置及配备适量的变压器，确保供电的稳定性和均衡性。
•照明系统：充分考虑照明舒适度，合理安排照明设备的位置和亮度。
大型住宅小区的供水系统应满足水质安全、供水稳定和经济节水的要求。
以下是供水系统的技术标准：•水质要求：供水水源应符合国家相关标准，保证供水的卫生安全。
•储水设备：配置充足的储水设备，保证供水稳定，并设置消防水储备设施。
•管网设计：根据小区规划设计合理的供水管网，保证水压和水流的稳定性。
•節水设施：设备经济节水装置，如节水龙头、压力调节器等，提高水资源的利用效率。
大型住宅小区的排水系统应保证污水和雨水的顺利排出，并符合排污标准。
以下是排水系统的技术标准：•排水管网设计：根据小区规划，设计合理的雨水和污水排水管网，保证排水畅通。
•排水设备：选择符合国家标准的排水设备，如下水管、阀门、立管等。
•排放标准：根据国家相关标准和环保要求，确保排放的污水达到规定的标准。
6. 绿化设计大型住宅小区的绿化设计应注重生态、美观、实用的原则，提供舒适的生活环境。
以下是绿化设计的技术标准：•植物选择：根据当地气候条件，选择适应性强、美观实用的植物进行绿化布置。
小区设计细节知识点总结
小区设计细节知识点总结
1. 小区规划
小区规划要根据地理位置和自然环境进行设计，确定小区的整体布局和建筑分布。
要考虑
到阳光照射、风向、地势等因素，合理规划建筑布局，使小区环境舒适、通风、采光良好。
2. 建筑设计
小区建筑的设计要满足居民的居住需求，包括户型的设计、楼层布局、建筑外观等。
要注
重空间利用率，尽量减少死角和浪费空间的现象，提高小区的整体美观度。
3. 绿化设计
小区的绿化设计是小区环境舒适度的重要组成部分，要充分利用周围的自然资源，如山水、植被等，增加小区的绿化面积，提高空气质量和居住舒适度。
4. 公共设施
小区的公共设施包括停车场、儿童游乐设施、健身器材等，要根据居民的需求和小区的实
际情况进行设计，尽量利用空间，提高设施的利用率。
5. 交通设计
小区的交通设计要考虑到车辆和行人的通行需求，要合理规划道路和人行道的宽度和布局，确保交通安全和便利。
6. 环境保护
小区设计要注重环境保护，采用节能环保的材料和技术，减少能源消耗和环境污染，创造
一个绿色、健康的居住环境。
7. 安全管理
小区设计要考虑到安全管理的需要，包括防火、防盗等安全设施的设置，确保居民的生命
财产安全。
8. 社区氛围
小区设计要注重打造一个和睦、友好的社区氛围，通过景观、公共活动等手段，增强居民
的凝聚力和归属感。
以上是小区设计的一些细节知识点，每个点都需要设计师在设计过程中认真考虑到，以确
保设计的质量和实用性。
住宅精细化设计控制要点指引书(草案)--修改版
住宅精细化设计控制要点指引书（2006年7月第一版）目录目录 2 准则 5 第一部分规划7一、地下室71、地下车库72、地下车库73、低层赠送地下室7二、总平81、地坪标高82、配套用房83、其他设备8 第二部分建筑9一、墙体及梁柱9二、楼地面9三、门窗91、入户门92、室内门洞103、外墙门洞10四、阳台露台11五、栏杆及窗护栏11六、空调机位12七、屋面13八、外立面装饰14九、厨房151、橱柜152、冰箱位153、烟道154、门窗165、墙体166、燃气16十、卫生间16 十一、公共梯间17十二、雨棚18 十三、隔栅18 十四、屋顶机房18十五、高层底商19第三部分装饰装修20一、户内20二、门厅20三、电梯厅21四、楼梯间21五、车库出入口21六、配套设备22 第四部分附图24准则一、涵盖内容本指引书为非标准型《施工图指导书》，本指引书主要因循本公司主导的开发产品线，针对项目开发中常用或通用的住宅产品做法所总结的精细化设计的控制要点；其涵盖内容为以建筑专业为主，包括与之密切相关的其他各专业部分内容，具体范畴为：1、方案设计时，因深度要求未涉及到的或涉及较浅的；2、施工图设计时，设计院多选用标准做法而不能满足项目产品定位要求的；3、需公司设计部及相关部门在施工过程中进行二次深化设计的；4、需外部相关专业公司在施工过程中进行二次深化设计的；5、需在项目建设和销售过程中，根据市场和客户需求进行定位深化的；6、需在项目建设中，通过材料本地化及施工工艺本地化加以实施的。
二、目的1、通过系统性的精细化设计，提升公司产品力；2、提升公司的设计管理专业化程度，加强对设计单位管理的力度和效率；3、完善解决方案设计阶段与施工图设计阶段（含扩初设计）交界的空白部分（即：方案阶段涉及较浅的部分且施工图阶段通常难以解决的部分）；4、将产品的二次设计及深化设计前置化并规范化；5、分包项目的规范化；6、为项目总体成本控制提供有力支持；7、为项目前期总体概算（估算）提供更为准确、翔实的依据；8、为项目的各项招投标工作提供及时的相对准确的资料；9、为项目推广提供及时的相对准确的信息（如工法样板间、产品标准等）；10、完善解决住宅产品的各项细节功能，体现“以人为本”的设计理念；11、为土建、设备、分包等各项施工提供规范化的技术支持；12、为二次装修装饰工程提供规范化指导原则。
淮安市人民政府关于加强房地产开发项目综合管理的通知
淮安市人民政府关于加强房地产开发项目综合管理的通知文章属性•【制定机关】淮安市人民政府•【公布日期】2006.08.07•【字号】淮政发[2006]123号•【施行日期】2006.08.07•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文淮安市人民政府关于加强房地产开发项目综合管理的通知（淮政发［2006]123号）各县（区）人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：为进一步规范全市房地产开发行为，促进房地产市场健康有序发展，现就加强我市房地产开发项目综合管理工作通知如下：一、加强房地产开发项目用地出让管理（一）实行房地产开发项目建设条件意见书制度。
全市房地产开发项目用地公开出让前，由国土资源部门牵头，召集规划、建设、房产、物价等相关部门认真做好项目地块的调查研究工作，根据不同地段类别对拟出让的地块提出《房地产开发项目建设条件意见书》，经政府研究批准后，作为土地使用权出让合同的附件，主要内容必须作为土地使用权出让合同的必备条款。
《房地产开发项目建设条件意见书》主要内容应当包括以下内容：项目性质、规模和开发期限；规划控制指标及规划设计要求；工程质量标准要求；基础设施和公共服务配套建筑的建设要求；基础设施和公益设施建成后的产权界定；解困房和拆迁安置房的政府收购数量和收购价格等。
（二）严格市场准入。
按房地产法和国家宏观调控的有关规定，对土地竞买者的资金实力进行审查，对开发企业从技术实力和管理能力等方面加强综合评价，严格市场准入，确保土地开发企业具有相应的项目运作实力和能力。
（三）逐步以楼面地价方式出让土地。
在出让国有土地使用权时，应根据项目性质和规划控制指标，逐步推行以楼面地价方式出让土地使用权，保证项目规划控制指标的落实。
二、加强房地产开发项目审批管理（一）强化规划方案的审批管理。
规划部门对开发企业报批的开发项目规划设计方案初审后，由规划部门牵头，召集建设、国土资源、房产、园林、消防、环保、人防、广电、供电、供热等相关部门和单位对照土地出让合同的内容，对开发项目规划设计方案进行会审，不符合要求的，规划部门应要求开发企业改正，不改正的不予办理规划审批手续。
住宅项目结构设计技术要求
住宅项目结构设计技术要求住宅项目的结构设计是保障住宅安全和稳定的关键部分，其技术要求也是非常重要的。
本文将以1200字以上，为大家介绍住宅项目结构设计的主要技术要求。
1.承重能力：住宅项目的结构设计要求能够承受设计荷载，在不同地理环境和气候条件下，保证住宅的结构稳定性和坚固性。
根据建筑的高度、跨度、形状等参数来确定其承重能力。
2.抗震性能：住宅项目的结构设计要求能够在地震发生时，承受地震力的作用，保证住宅的稳定和安全。
抗震设计涉及到土壤的工程地震性质、建筑的抗震设防烈度等。
3.防火性能：住宅项目的结构设计要求能够在火灾发生时保证住宅的结构安全，降低火灾对住宅结构造成的损失。
结构设计要考虑燃烧产物对结构的伤害、增加结构的耐火性等。
4.耐久性：住宅项目的结构设计要求能够抵御自然环境的侵蚀，保持长久的使用寿命。
结构设计要考虑建筑材料的耐久性、导热性能等因素。
5.舒适性：住宅项目的结构设计要求能够提供舒适的居住环境，减少噪音和震动对住宅的影响。
结构设计要考虑噪音和震动的传递路径，采取相应的措施进行隔离。
6.施工性：住宅项目的结构设计要求能够在施工阶段简化施工工艺、提高施工效率。
结构设计要考虑施工过程中的工艺要求、材料供应等因素，确保结构的质量和施工进度的合理安排。
7.经济性：住宅项目的结构设计要求能够在满足安全要求的前提下，尽量减少材料使用和施工成本。
结构设计要合理选用建筑材料、优化结构形式，提高结构的经济效益。
8.可持续性：住宅项目的结构设计要求能够符合环境保护和可持续发展的要求。
结构设计要考虑材料的可循环利用性、能源消耗等因素，减少对环境的影响。
9.安全性：住宅项目的结构设计要求能够在使用过程中保障居民的人身安全，防止结构发生安全事故。
结构设计要考虑防护设施、疏散通道等安全要素，确保住宅的使用安全性。
总之，住宅项目的结构设计技术要求非常重要，不仅涉及到住宅自身的安全和稳定，还关系到居民的舒适度和居住环境的质量。
项目总必知的项目开发全流程及关键节点
项目总必知的项目开发全流程及关键节点明源地产研究院官方微信出品房地产项目开发一般分为前期、中期、后期7大阶段，项目总要有运营的高度做到运筹帷幄，就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心。
第一部分房地产项目整体开发流程房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！前期(决策期)：由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；中期(实施期) ：由施工图设计到入伙——重在执行；后期(运营期) ：入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。
1.企业视角的房地产流程2.客户视角的房地产流程3.案例：佳兆业项目整体开发流程（1）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）（2）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）（3）18个关键节点——里程碑计划（一级计划）第二部分项目全流程7大关键节点▌一、土地获取（一）企业获得土地的方式：1.行政命令式：划拨/协议出让。
危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。
2.资本市场:（1）投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；（2）土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费；（3）收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。
这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
3.土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。
通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。
（二）拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？1.市场未来预期；2.项目或区域发展预期；3.规划条件的市场实现及经济实现；4.企业发展战略和机会成本；5.竞争对手的情况分析。
某房地产项目设计要点
某房地产项目设计要点某房地产项目设计要点随着城市化进程的加快和人口的增长，房地产市场日渐火爆。
在这样的环境下，房地产开发商需要不断推陈出新，以吸引更多的消费者。
然而，在设计新项目时，开发商需要考虑的因素非常多，因此本文将讨论某房地产项目的设计要点。
一、地理位置与区域特点房地产项目的地理位置与区域特点是影响房价和市场需求的关键因素。
因此，在设计新项目时，开发商应该谨慎选择场地，并考虑周围的交通、教育和商业设施等。
另外，不同地区的人文环境和文化特色也对项目的定位和市场营销产生重要影响。
二、建筑风格与造型房地产项目的建筑风格与造型是决定项目吸引力的重要因素。
开发商应该根据地域文化和市场需求选择合适的建筑风格，同时注重空间设计和建筑技术，以提高建筑品质和市场竞争力。
三、功能布局与户型设计房地产项目的功能布局和户型设计是影响购房者购买决策的重要因素。
开发商应该根据市场需求和消费者的生活方式，合理规划功能布局，并设计出合适的户型，以提高空间利用率和居住舒适度。
四、设施配套与软硬装设计房地产项目的设施配套和软硬装设计是影响购房者心理期望和生活品质的重要因素。
开发商应该根据市场需求和消费者的生活需求，规划完善的配套设施，并设计出个性化的软硬装，以增加项目的品质和售价。
五、社区文化与服务房地产项目的社区文化和服务是决定居住环境和社区生活质量的关键因素。
开发商应该注重社区文化的建设和服务质量的提高，建立完善的社区服务体系，以提高居民的生活品质和社交体验。
六、绿化与环保房地产项目的绿化和环保是决定居住环境和社区形象的重要因素。
开发商应该注重绿化规划和环保措施的实施，减少对环境的污染和负担，以提高社区形象和居住环境的品质。
七、安全和管理房地产项目的安全和管理是保障购房者利益和社区安全的重要因素。
开发商应该注重物业管理和配套安保措施的实施，提供安全可靠的住宅和便利的社区服务，以增加用户的信任感和满意度。
综上所述，房地产项目设计是一项复杂而又细致的工程，需要开发商在选址、建筑、环境和设施等方面进行深度思考，以提高项目的价值和市场竞争力。
住宅项目开发前期策划与规划方案设计研究
住宅项目开发前期策划与规划方案设计研究摘要：住宅地产的主要形态为公寓、别墅与普通住宅等，住宅地产开发为核心业务，同时住宅地产也是我国房地产企业的重要投资领域。
根据公开的数据显示，2020年1月至7月，全国房地产开发投资额为75325亿元，同比增长3.4%。
这其中住宅投资额为55682亿元，占比达到84%，占主要比重。
关键词：住宅项目开发；前期策划；规划方案引言房地产开发项目开发周期长、价值量大，在正式开工之前，需要对项目进行前期策划，验证开发的可行性，明确在各个阶段的工作目标。
结合宁波市鄞州区房地产的市场情况，本文对宁波市住宅市场环境、客户选择及项目定位进行了合理的分析并提出参考性建议，为项目效益的实现提供合理依据。
1房地产项目设计管理的内涵房地产项目实则是通过住宅规划展现其开发价值。
而在房地产项目设计管理中的最主要的要求即为提升建筑质量。
因此，房地产项目开发商以及设计机构在对房地产项目进行设计规划时，除了要考虑住宅建筑的美观性、规范性外，还应在优化审批流程的同时实现科学设计，避免房地产项目出现设计不合理等问题，影响其效益水平。
一方面，房地产项目设计管理者应针对项目设计环节进行有效管控，始终以环境、市场为导向予以设计，避免建成后的建筑物面临改建压力；另一方面，应在设计中综合分析项目需求情况，无论是设计结构还是设计功能，都应当具有较高的匹配度，确保建筑成品符合当代人审美与居住需求。
基于此，房地产项目设计管理工作，应当在高水准人才辅助下对其实施科学设计，继而实现房地产业的良性发展。
2住宅项目开发前期策划产品策划环节对住宅项目开展结构化分析和测定，实现市场精准定位，通过完善前期准备，为后续管理建设以及营销提供有力支持。
在风险评估管理方面，则要综合管理机制和盈利机制等，对各类数据信息做好调研，制订完善的评估方案，保障项目开发策划方案的精准性。
整个项目审批环节，围绕整个项目开展全局性分析，再做好产品的重点划分，明确目标群体和套型结构以及市场需求等，同时对项目前期策划工作体系展开统筹分析，确定产品的属性价值。
开发和设计体系审核要点和案例
设计和开发体系审核要点和案例1.涉及的标准要求2.审核思路(1)查设计与开发过程的职责安排；(2)查相关的质量目标；抽查一些设计开发项目的管理，要特别注意随机、分层选择不同类型的设计样本，如大型、小型、改进型设计开发项目等，然后以所选定的样本，按照设计开发流程逐步展开审核；（3）查设计开发的策划：——对特定产品的设计和开发是否明确了阶段？——各阶段必要的评审、验证和确认活动是否已做安排？——是否规定设计和开发活动的职责和权限？——各不同职能间的接口是否已经明确？组织接口是否已明确了职责？技术接口是否已规定了沟通渠道？沟通活动的有效性是否达到？——设计开发计划是否在必要时进行了更新、修订？（4）查设计开发的输入：——输入是否包括了标准7.3.2a）、b）、c）、d）的内容？是否充分与适宜？——输入是否清楚、明确，没有不一致或含糊不清？——输入是否经过了评审？（5）查设计开发的输出：——输出是否包括了标准7.3.3b）、c）、d）的内容？——是否满足设计和开发输入的要求？——是否得到批准？（6）查设计开发的评审、验证和确认活动：——是否按标准7.3.1策划的安排实施？——是否符合标准关于这三项活动的要求？——评审、验证和确认活动发现了哪些问题？引发了哪些后续措施？是否进行了跟踪验证？——确认如果不能在产品交付或实施之前完成，是否合理？（7）查设计和开发的更改：——设计和开发的更改是否经过了批准？——设计开发的更改是否留下了记录？——设计开发的更改是否有必要进行评审、验证、确认？如果有，情况怎样？——对更改的评审活动是否考虑了产品的其他组成部分和已交付的产品的影响？如有影响，有哪些后续改进措施？3.审核的客观证据（1）与设计开发相关的职责规定，相关的质量目标；（2）设计开发项目的清单或台帐；（3）设计开发方案、计划、进度表、任务书等；（4）设计开发输入的证据，如任务书、与产品相关的法律法规要求；（5）设计开发输出：文件、图纸、规范、配方、配比、计算书、说明书、大纲、采购清单、产品标准、样机、软件、程序等；（6）设计开发评审、验证、确认活动的记录，后续措施的记录；（7）设计开发更改的批准证据和相关的记录，对设计开发更改评审、验证、确认的记录，后续措施的证据。
居住小区智能化系统建设要点与技术导则智慧小区管理办法
居住小区智能化系统建设要点与技术导则智慧小区管理办法下，通过小区建设，鼓励住宅信息集成企业、产品与设备开发企业积极参与住宅产业现代化工作，发展新兴的住宅信息产业。
1．建立和完善住宅智能化工程质量保障体系1）住宅智能化技术、产品、设备和通过优化集成后的成套设备的质量审验：2）小区工业化、装配化作业的质量监控制度；3）小区质量综合评价制度。
2．实行住宅智能化系统与小区同步建设。
1）住宅智能化系统与居住小区实行统一规划、设计、施工；2）小区应采用技术先进、性能可靠、经济合理的、设备和产品；3）小区应逐步实现工业化、装配化施工，减少现场加工。
3．小区智能化布线应符合开放性、兼容性、扩展性等要求，达到布线简化、安装方便、技术可靠、经济合理的目标。
实现不同等级的高水平、高质量、高效益的居住小区智能化系统。
4．小区应积极推广应用国家和有关部门正式推荐的住宅智能化新技术、新材料、新设备、新产品。
5．小区在实施前应对未来管理进行全面策划，在工程实施的适当时机超前介入，做好工程竣工后物业管理的一切准备工作。
工程交付使用前必须确保物业管理系统安全、准确、可靠地运转。
1.0.4小区规划设计要求小区规划应作到因地制宜、布局合理、配套齐全、环境优美。
住宅设计作到空间尺度适宜、套型功能完善、采光通风良好、建筑造型美观。
1.0.5住宅性能认定要求居住小区竣工交付使用前应参照建设部《商品住宅性能认定管理办法》（试行）（建住房[1999]114号）性能认定。
2．系统的分类根据小区实际情况，建设“居住小区智能化系统配置与技术要求”标准中所列举的基本配置。
具体如下：1.安全防范子系统1)住宅报警装置2)访客对讲装置3)周边防越报警装置4)闭路电视监控装置5)电子巡更装置2.管理与设备监控子系统1)自动抄表装置2)车辆出入与停车管理装置3)紧急广播与背景音乐4)物业管理计算机系统5)设备监控装置3.信息网络子系统2.0.2二星级二星级除具备一星级的全部功能之外，要求在安全防范子系统、管理与设备监控子系统和信息网络子系统的建设方面，其功能及技术水平应有较大提升。
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住宅开发与设计技术实施要点目录绪论前言研究框架体系第1章住区主入口规划1.1、住区主入口规划分类1.1.1、开敞型住区主入口1.1.2、风情型住区主入口1.1.3、密植型住区主入口1.1.4、复合型住区主入口1.2、住区主入口风情规划1.3、城市轮廓线与主入口1.4、住区入口与流线组织第2章容积率与开发策略2.1、容积率为1.0-1.3的规模住区2.1.1、容积率为1.0的住区2.1.2、容积率为1.3的住区2.2、容积率为1.5-2.0的混合类高层规模住区2.2.1、多、高层分区规划2.2.2、产品开发策略2.3、容积率为2.5-3.0的全高层规模住区2.4、市场广泛认可的产品类型第3章院落单元与环境3.1、院落单元的构成3.2、院落单元的环境3.2.1、院落单元的楼前环境3.2.2、院落单元的共享环境3.3、植物配置策略3.3.1、植物种植密度分布策略3.3.2、楼栋近距植物配置策略第4章地形再造与环境4.1、地形再造与停车空间4.2、地形再造与地下空间利用第5章车行道路与环境5.1、路边环境的非均质5.2、车行道路的隐蔽5.3、车行道路的材质第6章短板结构优点6.1、短板结构在规划方面的优点6.1.1、创造阳光环境6.1.2、避免“均质排屋”6.1.3、改善风环境6.2、短板结构在建筑方面的优点6.2.1、户型组合多样化6.2.2、建筑型体的丰富第7章建筑造型的风情7.1、地中海风情7.2、北美风情7.3、新古典主义风情7.4、英法风情7.5、西班牙风情7.6、现代主义风情7.7、现代简约风情7.8、中国韵风情第8章户型设计亮点8.1、户型设计要点8.1.1、功能空间配置8.1.2、各类别户型设计要点8.2、卫生间与洁具8.2.1 卫生间配置8.2.2 有特点的设计概念8.3、厨房与操作面8.3.1、厨房配置8.3.2、有特点的设计概念8.4、阳台与突窗8.4.1、阳台与突窗配置8.4.2、有特点的设计概念8.5、楼内交通空间8.5.1、楼内交通空间配置8.5.2、有特点的设计概念第9章细节与材料语言9.1、建筑外饰面细节9.1.1、面砖排砖饰面细部9.1.2、涂料饰面细部9.1.3、屋面及墙面通风口饰面细部9.1.4、排水立管色彩及安装细部9.1.5、空调外罩饰面细部9.1.6、墙面外装饰节点细部9.1.7、屋顶及檐口装饰节点细部9.1.8、建筑底层基座饰面细部9.1.9、单元门厅外饰面细部9.2、栏杆、雨蓬装配细节9.2.1、栏杆装配细部9.2.2、雨蓬装配细部第10章环境部品与品质10.1、环境标识部品10.1.1、指示牌及提示牌10.1.2、楼宇标牌10.2、环境生活部品10.2.1、信报箱10.2.2、垃圾箱10.2.3、活动座椅10.3、环境工程部品10.3.1、管井盖10.3.2、楼宇呼叫牌10.3.3、环境音箱10.3.4、夜景照明结论前言关键词：住宅开发分类、规律、实施随着国民经济的不断发展，城市化进程的不断加快，我国住区建设已不仅仅是满足生活起居的适用性和安全性等基本要素，更是从舒适、健康、文化等精神方面、建筑技术、生态技术等科技含量方面以及建造细节、生活细节等管理方面、塑造高品质住区。
这就要求我们不断总结已往开发和设计过程中的经验和不足，总结其实施过程中的规律性技术要点，从技术标准化、建造产业化、管理程序化上提升我们建造高品质住区的意识和能力。
许多住区建设者照搬知名开发企业优秀项目的开发经验（包括：建筑风格、景观环境与产品策划），但只能做到“形似”，而非“神似”。
其内在的根本原因是什么呢？编制本《住宅开发与设计实施导则》的目的就是要回答这个不解的困惑。
本文作者针对我国当前具有社会影响力的住区开发项目，进行了大量实态调研，对我国住区开发与设计过程中各种手法、各个环节进行分类研究，总结概括实施过程中规律性手法和工作实施手段，以期对住区开发的实施工作具有借鉴作用。
并希望供广大读者讨论指正。
研究框架体系《住宅开发与设计实施导则》的研究目的：①、提升认知高度，明确工作流程。
②、总结规律、明确要点、少走弯路。
③、确定标准、运用技术、提高品质。
第一章、住区主入口规划1.1住区主入口规划分类1.1.1、主入口空间与集中环境空间相结合的开敞型入口空间将景观环境与大尺度的开敞空间相结合，并将休闲、健身等功能融入其中。
例如：深圳万科城、北京顺驰领海等主入口。
1.1.2、主入口空间与住区文化活动、生活配套等功能相结合的风情型入口空间用适宜的空间尺度，将景观环境与居民文体活动，购物、小型餐饮、会所、居民休闲广场等功能相结合，凝聚人气、展示住区的主题风情。
例如：深圳万科四季花城、北京绿城百合苑等主入口。
对于规模较小的组团型住区，将会所作为住区的步行主入口，将会所定义为整个住区的“城市会客厅”，以体现住区的生活品质。
1.1.3、主入口空间密植高大乔木，使其与建筑物形成互映关系的密植型入口空间将高大乔木及各类灌木密植于入口空间，以入口空间作为景观节点，运用多种造景手法塑造建筑与植物的融合关系，创造绿茵茂密的自然氛围。
例如：深圳中海香蜜湖一号，龙湖佛罗明戈等主入口。
1.1.4、将以上三种手法综合使用并结合地形和住区交通规划形成复合型入口空间以上三种手法并非只能独立使用，很多住区加以综合使用，并将主入口空间对外开放，既作为项目开发的展示区，同时又保证了生活配套设施的经营效益。
例如：深圳万科城、深圳金地香蜜山，广州星河湾主入口等。
1.2、住区主入口的风情强化住区主入口建筑造型的风情符号及建造细节，以强调和明示住区的风情主题。
植物配置细节、环境硬景细节、建筑构造细节、材质配置细节、部品设计细节是住区主入口风情化韵味的基础。
例如：重庆龙湖佛罗明戈，广州万科蓝山等。
1.3、城市轮廓线与主入口住区规划应强调城市轮廓线的丰富变化和空间纵深层次的通透性。
主入口空间应强调多、高层建筑体量之间、环境硬景与植物配置之间的相互映衬与对比。
1.4、住区入口与流线组织1.4.1、车行主入口分布应通过规划设计手法和措施有效控制住区内车行速度（控制车速为20公里/小时—25公里/小时），以提高住区居民户外活动的安全感。
住区内车行道路最远点距与城市交通相联接的出口不宜大于650m（按最高车速20公里/小时计算，2分钟到达住区车行出入口的距离）。
1.4.2、人行主入口分布住区内最远点距与城市道路相联接的人行出入口距离不宜大于500米。
第二章、容积率与开发策略2.1、容积率为1.0-1.3的规模住区2.1.1、容积率为1.0的住区容积率为1.0的住区产品采用两种手法进行产品组合，不同的产品类型布置于相对独立的组团之中。
1、联排+花园洋房（4-5层）+小高层（9-12层）。
2、联排+电梯洋房（6层）+高层（18层）。
2.1.2、容积率为1.3的住区容积率为1.3的住区产品可采用三种手法进行产品组合，不同的产品类型布置于相对独立的组团之中。
1、联排+花园洋房（4-5层）+小高层（9-12层）+高层（18层以上）。
2、花园洋房（4-5层）+高层（18层）。
3、6层电梯洋房+小高层（9-12层）。
2.2、容积率为1.5-2.0的混合类高层规模住区2.2.1、多、高层分区规划（规模住区限定为占地约20公顷或建筑面积约为20万平方米以上住区）从开发策略出发，该类住区一般采用多层住宅与高层住宅混合建设，多、高层住宅分别被规划成独立的区域。
2.2.2、产品开发策略容积率1.5的住区产品，一般采用联排+花园洋房+高层；容积率2.0的住区产品，一般采用花园洋房+高层。
多层住宅及多层配套公建形成具有风情特征的建筑群体，并以多层区作为一期开发，提升品质，拉升售价。
2.3、容积率为2.5-3.0的全高层规模住区采用高层低密度开放街区规划手法，以邻里单元为基础，形成独立管理单位，对城市开放部分街区和景观环境，以解决高容积率、高人口密度情况下的生活组织、交通组织和服务组织的有效合理，避免住区与城市的割裂。
2.4、市场广泛认可的产品类型项目开发的产品种类一般不宜太多（一般不多于三种），市场广泛认可的产品类型为：双拼别墅、联排别墅（3-4户联排）、花园洋房、电梯洋房、小高层住宅(9-12层）、高层住宅（18层及18层以上）。
第三章、院落单元与环境3.1、院落单元的构成组团可划分为若干院落单元。
院落单元是居住者居家生活和交往的基本单元，即：由少量建筑群体组合，以建筑、院墙或植物绿篱等围合形成的、不受机动车干扰的单元空间。
3.1.1、积极空间院落单元的向心围合空间是居民生活的共享空间、更具有领域感、更方便居民的熟识，所以称之为“积极空间”。
3.1.2、消极空间我们将未组合进院落单元的非向心空间称为“消极空间”。
该空间应满足日照间距要求，不作为居民人流活动和交往的空间，仅作为组团的开放空间设置交通、停车和其他配属功能。
积极空间和消极空间之间形成高差变化，可利用高差布置底层半地下独立停车房，也可形成整体的半地下停车库。
3.2、院落单元的环境住区环境体系由①住区中心环境、②院落单元环境、③道路环境构成。
院落单元的环境由楼前环境和院落共享环境组成，其步行尺度宜为80-100米范围。
3.2.1、院落单元的楼前环境---底层架空底层架空环境布置休闲座椅、儿童游戏、健身设施及绿篱植物等。
该空间除满足邻里交往功能外，还是地下车库采光通气开口的适宜位置3.2.2、院落单元的楼前环境—楼前步道楼前步道环境主要通过：步道铺地、台阶铺砌、花池叠景、植物造型、部品设施及座椅栏杆等创造出近邻交往空间的领域感和亲切的环境氛围。
3.2.3、院落单元的共享环境院落单元的共享环境为居住者提供近便，安静的共用活动交往场所，主要通过：植物配置、步行路径、亭榭小品及休闲场地等创造出宜静、独立的近邻交往环境。
3.3、植物配置策略3.3.1、植物种植密度分布策略住区乔木种植密度应避免均质分布，应与灌木相结合，成组成团种植，疏密相间有序。
种植密度由高至低分布次序为：住区主入口—景观环境中心区—楼栋山墙及墙边角处—车行路边。
3.3.2、楼栋近距植物配置策略1、灌木配置策略：紧贴住宅楼栋基座处，宜配置密植灌木，其种植形态应疏密有序，成团成束，并不应遮挡一层住户的日照与通风2、乔木配置策略：乔木种植应避免影响一至二层住户的日照及采光，与住宅楼栋南侧（主日照采光面）平行间距宜大于6米，住宅楼栋山墙及边角处可近距种植，以使植物与建筑形体有机溶合。
第四章、地形再造与环境4.1、地形再造与停车空间将“地下”车库“原地形”建造（或少量下挖土方），覆土后既可形成坡地形景观，又可缩短车库坡道。
在适宜的位置开设与植物环境结合的采光通风天井，满足车库自然采光通风要求。
4.2、地形再造与地下空间利用应充分利用住区的地下空间，挖掘土地使用价值。