某房地产项目商业裙楼策划方案
广东万科康王路项目商业裙楼策划方案
主力商家 品牌商家
主要品牌
经营 状况
经营 档次
经营 特点
ESPRIT、 G2000、
Attitude 、百丽、 芭迪、周 大福、美 宝莲、耐 克、阿迪 达斯等
经营 状况 日益 转好
中等 档次
以频繁 的促销 活动和 折扣优
惠吸引 西区人 气
广东万科康王路项目商业裙楼策划方 案
2.4 康王路区域主要竞争商业项目调研分析
商场 名称
新光 城市 广场
地理 商场 位置 规模
康王 中路 和中 山七 路交 汇处
5层总 面积5 万平
方米
功能划分及经营种类
首层：化妆品、皮鞋、珠宝钟表 2层：时尚女装、配套精美饰品 3层：女装/女内衣、童装玩具、床 品 4层：男士正装、商务休闲装、男 士内衣、休闲运动装、运动用品 北区负一、二层：家乐福超市 北区一层：肯德基餐厅 北区五层：海鲜火锅 南区一层：棒约翰、7-11便利店、
2.3 荔湾区主要消费力组合
长期居住在此的“老西关” 外地来此经商的“淘金族” 在此区域谋求发展的“白领”源自荔湾区主 要消费力组合
广东万科康王路项目商业裙楼策划方 案
康王北路区域消费力构成
以本项目为圆心，周边2公里内的可能性主力消费群体
本项目住宅 部分及康王 路区域高端 住宅小区
人群
周边众多 的中小学
➢ 项目商场建筑面积达2.3万m2，将于2007 年下旬推出市场正式招商；
广东万科康王路项目商业裙楼策划方 案
佛山东方广场
位于佛山市永安路与锦华东路交界，占地17万 平方米，总建筑面积为67万平方米，其中商场 总建筑面积为18万平方米。由八大组团组成， 裙楼为商场，塔楼为住宅。
深圳社区裙楼商业策划方案
目标客户群体分析
中产阶级
中产阶级是社区裙楼商业的主要 客户群体，他们有较高的收入和 消费能力，对生活品质有较高的
要求。
年轻人
年轻人是社区裙楼商业的重要客 户群体，他们有强烈的消费欲望
和个性化需求。
家庭客户
家庭客户也是社区裙楼商业的重 要客户群体，他们注重生活便利
和孩子的教育娱乐需求。
03
裙楼商业定位与规划
根据前期调研结果，进行商业空间设 计、装修风格规划、业态布局等。
定期对商业策划方案的实施效果进行 评估，及时发现问题并调整优化。
前期规划
设计与规划
招商与运营
评估与调整
对深圳社区裙楼的商业环境、竞争态 势、客户需求等进行详细调研，制定 初步的商业策划方案。
依据商业策划方案，有计划地开展招 商活动，筛选合适的商家入驻，同时 进行日常运营和维护。
建议与展望未来发展趋势
加强品牌建设
加大对本地品牌的培育和引进力度，提升项 目的品牌影响力。
提升服务质量
加强员工培训，提高服务质量，为消费者提 供更加优质的服务体验。
拓展线上业务
利用互联网平台，拓展线上业务，为消费者 提供更加便捷的购物体验。
关注消费者需求
加强对消费者需求的研究，不断调整业态和 产品组合，满足消费者的需求变化。
产品差异化
与周边商业体形成差异化竞争，以生鲜、食品、日用品等高频消费 商品为主打，注重品质和价格竞争力。
促销活动
定期开展促销活动，如折扣、赠品等，以吸引消费者，提升销售额 。
推广方案制定
线上推广
利用社交媒体、网络广告 等方式，宣传裙楼商业的 特色和优势，吸引目标客 户。
线下推广
在社区内进行地推，派发 宣传单张，引导居民到商 业裙楼购物。
某地产商业街商业裙楼营销策略报告
某地产商业街商业裙楼营销策略报告一、项目概况本报告旨在分析某地产商业街商业裙楼的营销策略，为开发商提供相关建议。
商业裙楼作为商业街中的核心组成部分，对于项目的整体运营和商业价值有着重要影响。
通过深入分析市场环境、目标用户需求以及竞争对手情况，制定合适的营销策略，将有助于实现项目的商业成功和盈利。
二、市场分析1. 市场背景某地区目前商业街市场竞争激烈，人群密集，商业设施齐全。
然而，商业裙楼市场相对较为饱和，已有多个商业裙楼竞争。
2. 目标用户目标用户主要分为两类：消费者和商户。
消费者方面，目标用户主要包括当地居民、上班族和游客。
他们在选择商场时，会考虑价格、品牌、商户种类以及购物体验。
商户方面，目标用户主要包括零售商家、餐饮业主和服务提供商。
他们会关注商业街潜在的商业流量、租金水平以及竞争情况。
3. 竞争对手分析当前市场上已有多个商业裙楼竞争，我们需要对其进行深入分析，包括其定位、产品特点、租金水平以及运营方式等方面，以便更好地制定我们的营销策略。
三、营销策略1. 定位策略在竞争激烈的市场环境中，我们需要通过合适的定位策略来突出我们的特点，吸引目标用户。
我们将以打造高端商业街的形象为目标，通过引进一些知名品牌、高品质商户，来提高商业裙楼的品牌价值和商业吸引力。
2. 品牌建设品牌建设是商业裙楼营销的重要组成部分。
我们将制定品牌推广计划，包括传统媒体宣传、社交媒体推广、活动合作等多种方式，来提高品牌知名度和影响力。
3. 商业合作商业合作是商业裙楼成功运营的关键。
我们将积极与知名品牌商家、特色餐饮业主和服务提供商展开合作，通过联合营销、跨界合作等方式，共同吸引更多的用户流量。
4. 用户体验提升用户体验是吸引用户和留住用户的关键因素。
我们将注重商业裙楼整体设计和布局，提供舒适和美观的购物环境。
同时，我们将加强商业街的管理，提供便利的停车、配套设施和客户服务，努力提升用户的购物体验。
5. 数据分析数据分析是营销策略实施过程中的重要工作。
某商业裙楼项目营销策划方案
某商业裙楼项目营销策划方案一、市场分析与定位1.1 市场需求分析通过市场调研了解到，目前该区域的商业裙楼项目相对较少，市场需求呈现增长趋势。
主要消费群体为年轻人、白领阶层和家庭消费者。
他们对于购物、娱乐和休闲等需求较高，对于品牌和服务质量也有较高的要求。
1.2 项目定位本商业裙楼项目将定位为高端时尚商业综合体。
提供多元化的购物、娱乐、休闲和餐饮等服务，满足不同人群的需求。
二、产品特色与优势2.1 设施设备本项目将引进先进的商业设施与设备，包括高速电梯、智能停车系统、空气净化系统等，提供舒适便捷的消费环境。
2.2 租户选取本项目将精心挑选优质的租户，引进一流品牌和知名商户，提供丰富多样的商品和服务，吸引更多的消费者。
2.3 商场规划商场将区分不同的区域，如奢侈品区、时尚潮流区等，满足不同消费者的购物需求。
同时，商场还将设置休闲娱乐区、儿童游乐区等，提供全方位的服务。
三、营销策略3.1 品牌宣传通过多种媒体渠道进行品牌宣传，如报纸、电视、网络等。
展示项目的特色和优势，提高品牌知名度和美誉度。
3.2 优惠活动在项目开业前后，设立一定的优惠活动，如打折、满减、赠品等，吸引消费者到店消费。
3.3 联合营销与其他商圈或知名品牌进行联合营销，如举办合作活动、提供优惠券等，吸引更多顾客到访与消费。
四、客户关系维护策略4.1 会员积分系统建立会员积分系统，通过消费累计积分，会员可享受更多的优惠和礼遇，增加顾客忠诚度。
4.2 售后服务注重售后服务，提供一流的售后服务，解决客户的问题和疑虑，增强客户满意度。
4.3 活动推送通过手机APP或短信推送最新的优惠活动、促销信息等，及时与客户进行沟通和互动。
五、风险控制与调整5.1 监控市场变化密切关注市场动态和竞争对手的动向，及时调整市场营销策略，以应对市场变化。
5.2 定期反馈与改进通过客户调研、满意度调查等方式，听取顾客的建议和意见，及时改进项目的不足之处，提高客户满意度。
商业裙楼策划方案
商业裙楼策划方案1. 引言商业裙楼是一种纵深型商业综合体，由多层楼宇组成，在不同的楼层上设有商业、娱乐、餐饮等功能，为消费者提供多元化的购物和娱乐体验。
本策划方案旨在提供一个详细的商业裙楼策划方案，以指导业主和开发商在筹建商业裙楼项目时的决策和实施。
2. 目标和目的商业裙楼的目标是成为当地的商业中心，吸引更多的消费者和租户。
这将带来经济效益，并增加当地的就业机会。
本策划方案的目的是确保商业裙楼项目的成功运营，提高利润率，并提供满意的消费者体验。
3. 市场分析在制定商业裙楼策划方案之前，首先需要进行市场分析，了解市场需求和竞争情况。
通过研究目标市场的人口结构、购买力、生活方式和消费习惯等因素，来确定商业裙楼所要提供的产品和服务。
4. 选址选址是商业裙楼项目中的关键决策之一。
在选址过程中，需要考虑交通便利性、人流量、竞争对手、土地成本等因素。
同时，要确保选址与商业裙楼的定位相符，以满足目标市场的需求。
5. 设计和规划商业裙楼的设计和规划对整个项目的成功至关重要。
在设计阶段，需要考虑楼层布局、商铺大小、设施配套等因素。
规划阶段包括商业裙楼的开放时间、停车场规划、安全措施等方面的考虑。
6. 租户招募商业裙楼的成功运营离不开租户的支持和参与。
在租户招募阶段，需要制定租金和合同条款，并与潜在租户进行谈判。
同时，要确保租户的业态与商业裙楼的定位相匹配，以提供多元化的产品和服务。
7. 营销活动为了吸引消费者和增加销售额，商业裙楼需要进行定期的营销活动。
这些活动可以包括特价促销、演出表演、免费样品赠送等。
此外，与当地社区合作，参与社区活动也是增加曝光度和吸引消费者的有效方式。
8. 运营管理商业裙楼的运营管理是项目成功的关键。
这包括人员招聘和培训、设备设施维护、消防安全等方面的工作。
同时，要定期进行市场调研和分析，以及对租户满意度的调查，来改善运营效率和提升消费者体验。
9. 风险管理任何商业项目都存在风险，商业裙楼也不例外。
深圳社区裙楼商业策划方案
一、项目背景分析 二、项目商业市场环境分析 三、项目本体分析及定位建议 四、平面布局及物业改造建议 五、项目操作方式建议
PART1：项目背景分析
项目概况
本案位于深惠路布吉大芬村对面，布龙公路和立交桥的交汇处， 毗邻大芬核心商圈，位处沃尔玛斜对面对面，紧临地铁三号线大芬站 及公交布吉沃尔玛站，交通便捷，展示性良好。 经济指数指标：
区域商业市场分析
布吉东大街人流量大，租金达到了区域内最高水平； 深惠路商业以服务配套、家居、汽配为主，受深惠路现状影响较大； 其余商业受商业氛围、商家形象、经营业种等因素影响，租金水平相对较低； 近几年区域租金水平增幅不大。
位置
租金水平 （元/㎡/月）
实用率
经营业态
优惠政策
备注
桂芳园商业广场
70－90
数据来源:龙岗区统计公报，截止到2008年
石芽岭公园
区域消费群体分析
项目周边基本为2005年前入住的成熟社区，入住率较高，达98%以上； 按每户家庭3.5人计算，项目可辐射范围有近10万人口的庞大消费群，其中深惠路西侧（项目所在区域）有5万余人。 项目核心消费群为18-48岁的中青年，以中档次的家庭消费为主。
发展趋势
10万㎡以上的都市购物中心（City Centre）将成为发展主流
10万㎡以上的都市购物中心（City Centre）将成为发展主流
8-10万㎡的超区域购物中心（Super Regional Shopping Centre）将成为发展主流
5－8万㎡的区域购物中心（Regional Shopping Centre）将成为发展主流
总占地面积
3565.20㎡
住宅建筑面积
38832.58㎡
房地产行业某商业裙楼营销策划导入报告(ppt 58)
◆项目所在地段有非常优越的区位形象，加上项目良好的设计方案， 进一步提升了本项目的物业形象和物业价值；
◆贯穿东西的中华路及即将动工的和平路，奠定了项目优越的交通 条件；
◆周边商务、商业及生活配套齐全，为项目的成功销售和 后期运营，提供了强有力的保证；
◆从其它商业项目的销售状况看，市民对商业、写字楼物 业有一定的投资热情。
二、劣 势 ◆ 菏泽相对低的经济状况制约当地的商贸活动； ◆ 不太发达的经济也限制了企业及个人对商业、写字楼物
业的投资力度； ◆项目推广期跨过了农历新年，对写字楼的销售不利。 在
这个阶段推广效果也不佳而且缺乏连贯性；建议新年 前
第二章 项目总体定位
第一节 项目概况
本项目处在菏泽市政务中心区，北面为中华路，东面为和 平路，两面临街。项目总建筑面积39239.62 m2，，-1F—4F为 商业裙楼（负一层部分为设备间及停车场），商业面积 18178.63m2；5—22F为写字楼，面积约15806.8m2，主楼地下室 建筑面积：1132.15 m2，地下室车库建筑面积：* m2。（有待 商榷）
综合来看，从市场的角度分析，由于项目所处核心商圈，交 通便捷，市政配套设施齐全，给本项目的操作带来先天性的便 利。另外,部分现有市场格局需要重新调整组合。随着项目区 域房地产的开发进程，必将使居住人口迅速增加，同时形成对 区域消费市场的供给系统升级。此时,通过准确的项目定位,配 合强有力的市场营销,及时推出本项目品牌。根据前期市场调 查和客观分析论证，本项目在商业销售之前考虑引进一家知名 品牌主题店作为首选模式。
从调查资料分析显示，项目区域市场物流通畅，供给系统成 熟，消费人口稳定，消费资源丰富，消费层次介于中档之间； 对有一定实力和经营经验的商服企业来讲，如能有效调整组 合该区域商性结构，可有效把握市场机会并享有市场利润空 间； 同时也带给该区域商服物业的市场营销突破与机会，但 必须有效把握上市时机和运用价格策略，合理运用营销策略 和加强推广力度，项目实现销售和合理利润的条件才能具备。
商业裙楼营销方案
商业裙楼营销方案一、目标市场研究在制定商业裙楼营销方案之前，首先需要对目标市场进行深入的研究和分析，了解目标市场的需求和特点，为制定合适的营销策略提供依据。
1.1市场定位：明确商业裙楼的定位，包括商业混合体、商务办公、零售、餐饮等。
根据所在地区的经济发展状况和消费水平，确定商业裙楼的定位以及主要服务对象。
1.2目标客户群体：根据市场研究数据，确定目标客户群体的基本特征，包括年龄、收入水平、消费习惯、职业等。
1.3竞争对手分析：通过对竞争对手的研究，了解他们的优势和劣势，从而为制定差异化的营销策略提供参考。
二、市场定位和品牌塑造在目标市场研究的基础上，确定商业裙楼的市场定位和品牌定位，通过有效的品牌塑造来吸引目标客户群体，并树立良好的企业形象。
2.1市场定位：根据目标市场的需求和特点，明确商业裙楼的市场定位，确定核心竞争力和差异化的优势，从而在激烈的市场竞争中脱颖而出。
2.2品牌建设：通过市场推广活动和宣传手段，打造独特的品牌形象，包括品牌名称、标志、宣传口号等，建立起顾客对品牌的认同感和忠诚度。
2.3品牌传播：通过各种渠道和媒体进行品牌传播，提升品牌知名度和美誉度，提高品牌在目标市场的影响力。
三、整合营销传播在商业裙楼的营销推广过程中，采用整合营销传播的方式，通过多种渠道和手段进行传播，提高营销效果。
3.1广告宣传：通过电视、广播、报纸、杂志等媒体进行广告宣传，将商业裙楼的特点和优势传递给目标客户群体。
3.2公关活动：通过举办各种公关活动，如开业庆典、产品展示、购物节等，增强目标客户对商业裙楼的认可度和好感度。
3.3线上推广：通过建立官方网站、社交媒体账号等，进行线上推广，与目标客户进行互动和沟通，提高品牌的曝光度和影响力。
四、提供优质的产品和服务商业裙楼的核心是提供优质的产品和服务，只有满足客户的需求和期望，才能提高客户满意度和忠诚度。
4.1产品品质：确保商业裙楼的产品质量达到行业标准，提供多样化的选择，满足不同客户的需求。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
营销推广/包装
资源配合 物料包装
灯箱、海报、X架、 吊旗、DM等
执行
中原地产过往操作商业项目介绍
5
森拓普(CentaPro)商业顾问
2001年
收购利嘉阁
2003年
森拓普成立
2004年
深圳公司成立
CentaPro 整合了中原强大的资源，其 主力成员拥有多年从事房地产开发、 销售、租赁及商场经营管理经验，业 务主要有：商业项目策划、招商、研
项目商场建筑面积达2.3万m2，将于2007 年下旬推出市场正式招商；
15
佛山东方广场
位于佛山市永安路与锦华东路交界，占地17万 平方米，总建筑面积为67万平方米，其中商场 总建筑面积为18万平方米。由八大组团组成， 裙楼为商场，塔楼为住宅。
工作内容： 项目区域市场研究及商铺商场情况分析 项目质素分析 项目经营规划概念 项目规划设计改善方案 目标客户市场分析 各项宣传推广及促销策略等方面的策划 项目销售
位为主，面对市区实用型家庭； 写字楼3.2万平方米，面对市区中心
的中小型企业及投资者； 商场4.5万平方米，将建成世界性的
民族工艺、文化展示、商业平台；
12
大小马站商业中心
北京路商圈又一商业巨作，占 地4万m2、建筑面积达15万 m2商业航母，包括综合商业中 心、高级酒店、商业办公、商 务公寓、文化保留建筑等多种 物业；
策划及销售架构
2
万科商业项目策划服务架构
万科
当地分行 （广州中原）
策划总监 策划经理 策划师
二级市场统筹发展中心
森拓普 策划经理 招商顾问
3
万科商业项目销售操作流程：
二级市场统筹发展中心
万科
项目总监 项目经理 销售团队
建立沟通平台
营销经理
区域经理 策划经理
制定培训计划
现场参观 PPT讲义
带看指标 成交指标 奖励机制
水晶宫式全开放动感商城
项目介绍—— 地理位置：东山口地铁站上盖 投资组合：广州市正信房地产发展有限公司 规 模：占地8000平方米， 总建筑面积：6万平方米，
9
广州大学城项目
——前期规划设计
10
恒宝广场 ——招商策划工作
11
东方文德广场
项目总建筑面积达14万平方米，其中： 住宅6.5万平方米，以小面积三房单
招商成果—— 百老汇院线、王子牛扒城、Starbucks等
7
招商成功案例（深圳篇）
招商成果—— Mannings、Marco & Mari等
招商成果—— Carrefour、中影南国等
8
招商成功案例（广州篇）
柏东广场（原东山广场）
项目介绍—— 规模：占地1.4万平方米 全面负责项目前期策划工作
东山锦轩现代城
前期无法准确估计商场的 潜在经营价值
1、培养该商场的经营，刺 激后期销售获得较好的回报 2、避免该区商业气氛较差 的现状，获得最佳的销售 时机；
X X X X
√
25
1.3 如何实现最佳操作模式
前期确定策略
中原地产 招商
初期经营和调整
销售
商场经营良好 租金提升
自身持有经营一段时间
26
Part two：市场分析
16
华林玉器广场
• 总建筑面积达到10万m2的珠宝玉石专业批 发市场；
• 开售首月销售额超3亿元，首层街铺售价超 过11万元/m2；
17
动漫星城
项目总建面积3.2万平方米，共有三层地下商场，使用面积2万平方米，设停车位200 多个，其规模是目前广州同类地下商场中最大的。于2006年暑假期间试业，该项目地面 部分将建设绿化广场，既可延伸人民公园更令城市中心区域的添一新亮点。
中原公司现正负责项目的前期 策划以及主力商家招商工作， 经中原公司引荐，项目已与新 世界百货签订合作意向；
项目预计在2010年正式推出市 场；
13
荔湾陆居路步行商业街 荔湾区总建筑面积达14万m2的大型商业广场； 中原公司现正负责项目的前期策划顾问工作； 14
锦源国际商场
广州市越秀区北京路大型商业项目，以网络、 潮流等新型业态组合成广州市最“in”的购 物商场；
独立型裙楼 特点：类购物中心方向，辐射人群广 典型案例：恒宝广场
综合型裙楼 特点：区域性高档配套 典型案例：新光城市广场
24
1.2 寻求项目最佳操作模式
不销售
只租不售 自身持有
Reits上市
直接销售
销售
返租销售
先租后售
经营、管理成本相对过高
项目体量相对较小，裙楼 性质
区域内商业氛围差，销售 抗性大
27
2.1 项目SWOT分析
优势
万科强大的品牌号召力，抗性相对较小； 项目所在区域相对成熟，居住氛围浓厚，交通便利； 项目辐射范围内高端住宅项目较多，消费力巨大；
21
1.1 广州市商业裙楼发展演变
主驱型裙楼
物
利
业
润
配 套
增 值
独立型裙楼
型
型
综合型裙楼
后 现 代 裙 楼
22
物业配套型 特点：便民服务 典型案例：天盛大厦、天宝大厦
利润增值型
直接销售典型案例：侨宏大厦 返租销售典型案例：名汇商厦
23
主驱型裙楼 特点：专业市场方向，以裙楼带动写字楼销售 典型案例：万菱广场
首月招商面积已达80%
18
目
Ⅰ、思想回归
录
Ⅱ、市场分析 Ⅲ、项目定位分析 Ⅳ、业态规划及招商策略 Ⅴ、中原地产优势
附录一：金色家园和龙津路项目商业裙楼策略建议 附录二：中原地产万科项目专案组介绍
19
Part one：思想回归
20
鉴于本项目属于万科地产住宅裙楼商业，除了基 本的要满足商业地产成功招商和经营的前提下，中原 地产万科项目专案组更以提升整体项目形象和最大程 度上提高客户满意度的基本原则，通过对项目详细的 分析和全面的市场调研，在充分数据和中原地产丰富 的商业地产操作经验的支持下，寻求出最佳适合本项 目的运作模式。
究服务。
CentaPro 在深圳本地的项目皆为深 圳各区的重要代表项目，所负责策划 项目的总建筑面积累计达460万平方 米，总商业面积累计达120万平方米
6
招商成功案例（深圳篇）
森拓普擅长大型主力店的招商，尤其是海外品牌的 商家。曾经成功担任众多知名品牌的租户代表。
招商成果——
味千拉面、海皇粥店、陶源酒家、Walker Shop / HOSO Place 、Fashion Community Kitterick 、ANTEPRIMA、 ATSURO TAYAMA、Callaway GOLF PEARLY GATES、C K Underwear