北京中关村5号地项目投资分析
北京市工业园区地价形成机理分析
2009/01 总第381期商业研究 CO MMERCI AL RESEARC H 文章编号:1001-148X(2009)01-0057-05北京市工业园区地价形成机理分析徐跃红1,吕 萍2,袁文麟2(中国人民大学1.财政金融学院;2.公共管理学院,北京 100872)摘要:以北京市工业园区工业地价为例,通过建立博弈模型和成本 效益分析法阐述工业地价的形成过程和机理,并找出目前工业地价管理中存在的问题及影响因素。
从各工业园区政府的博弈关系和成本 效益的角度看北京市工业园区工业地价的影响因素主要是园区区位、工业园区产业性质和产业集聚度、协议出让土地所占比重、各工业园区的政策。
另外,博弈在普通工业园区工业地价的形成中起主要作用,而国家级经济技术开发区工业地价主要是根据工业用地的成本效益确定,完善现行工业用地政策体系应当从多种途径着手。
关键词:工业地价;工业园区;博弈分析;成本效益分析中图分类号:F224 5 文献标识码:AOn the Land Pr ice For m ati o n M echanis m of Beijing Industrial ParksXU Yue-hong1,LV P i n g2,YUAN W en-lin2(1.Shool of F inance,R enm in University of China,B eijing100872,China;2.S chool of Public Adm inistration,R enm in Un i v ersit y o f China,B eiji n g100872,Ch i n a)Abstract:Based on the gam e ana l ysis m ode l and t he cost-benefit ana l y si s,t he paper exa m i nes the l and price f o r m a tion mechan i s m o f Be iji ng industr i a l parks.T he ex isti ng proble m s and influential fac t o rs m a i n l y i nc l ude the i ndustry l o cati on,c lassificati on and cl uster i ng,t he propo rtion o f the contracted land area,i ndustria l park po lic i es,etc.T he g a m e of the parties concerned plays the dec isi ve ro l e i n t he land pr i ce for m ation of the averag e i ndustria l parks.And i n the na tiona l-level econom ic and techno l og ical deve l op m en t area,the land pr i ce i s largely dec i ded by t he cost-bene fit o f the contrac ted l and area.T he curren t i ndustr i a l l and po li ces should be pe rfected by e m ploy ing var i ous approaches.K ey words:i ndustria l land pr i ce;i ndustr i a l pa rk;ga m e analysis;cost-benefit analysis收稿日期:2007-12-30作者简介:徐跃红(1981-),男,四川眉山人,中国人民大学财政金融学院金融工程专业博士,研究方向:房地产金融,土地金融;吕萍(1962-),女,内蒙古人,中国人民大学公共管理学院土地管理系教授,研究方向:土地价格,土地市场;袁文麟(1984-),男,福建宁德人,中国人民大学公共管理学院土地管理系硕士,研究方向:土地经济。
中关村发展报告
中关村发展报告一、介绍中关村是中国科技创新的重要集聚地，被誉为中国的硅谷。
作为中国首个国家高新技术产业开发区，中关村始建于1988年，如今已成为全国最大的综合性科技园区，聚集了众多高科技企业和研究机构。
中关村的发展对于中国科技创新和经济发展起到了至关重要的作用。
本报告将对中关村的发展进行全面分析和总结。
二、中关村的历史与背景中关村位于北京市海淀区，毗邻北京大学、清华大学等国内顶级高校。
中关村的发展源于中国改革开放的大背景，1980年代末期，中国政府开始致力于推动科技创新和高新技术产业的发展，为此创建了中关村国家高新技术产业开发区。
中关村以其丰富的人才资源和便利的政策环境迅速崛起，吸引了众多科技企业和创新机构的入驻。
三、中关村的发展模式和产业布局中关村以其自身独特的发展模式和产业布局成为国内乃至全球科技创新的热点。
在发展模式方面，中关村通过搭建创新平台、强化产学研合作、鼓励科技创业等方式，促进了科技人才的创新活力和创业精神。
同时，中关村积极引进国际先进科技和经验，与世界各地的科技园区建立合作关系，推动科技创新的国际化。
中关村的产业布局主要包括信息技术、生物医药、新材料、环保能源等领域。
信息技术是中关村的支柱产业之一，许多知名的IT企业如联想、百度、华为等都在中关村设立研发中心。
生物医药产业也在中关村得到迅猛发展，吸引了许多生物技术公司和研究机构。
此外，中关村还致力于推进新材料和环保能源产业的创新发展。
四、中关村的创新环境和支持政策中关村具备良好的创新环境和政策支持，这为科技创新提供了坚实的基础。
中关村拥有丰富的科技资源和高水平的科研机构，与国内外多所高校和研究机构建立了密切的合作关系。
同时，中关村还建立了一套完善的政策体系，为企业和创业者提供了丰富的创新支持和优惠政策。
中关村创业孵化器是中关村创新体系中的重要组成部分，提供了办公场地、资金支持、技术咨询等各种资源，帮助初创企业快速成长。
此外，中关村还设立了风险投资基金，为科技创新项目提供资金支持，促进创新成果的转化和商业化。
北京土地一级开发项目成本分析PPT课件
05.12.2020
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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用：
是决定土地出让交易价格的依据
土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁， 土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、 通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或 “五通一 平” 及其他情况），可直接用于建设的土地价格。
05.12.2020
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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用：
土地一级开发成本是项目决策的依据
土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了 土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政 府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开 发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如 果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策 者放弃土地一级开发项目。因此，在土地一级开发项目决 策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评 价的重要依据。
05.12.2020
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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆概念：
1、 土地一级开发
定义：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和 城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目， 在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开 发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、 市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土 地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、 环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营 管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到 土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。
中关村科技园区海淀园商业发展计划
中关村科技园区海淀园商业发展计划一、背景分析中关村科技园区海淀园位于北京市海淀区，是中国科技创新的重要基地之一、海淀园园区内聚集了众多高科技企业和科研机构，具有良好的科技创新氛围和资源优势。
然而，目前海淀园在商业发展方面仍存在一些不足，需要制定商业发展计划来进一步推动园区的繁荣与发展。
二、目标设定1.提升园区商业设施规模和档次，满足企业员工的就餐、购物和休闲需求。
2.引入更多知名商业品牌和高品质服务，提升园区的吸引力和竞争力。
3.促进科技创新与商业发展的有机结合，打造科技创新和商业化的双赢模式。
4.增加园区商业租赁收入，提升园区经济效益。
三、商业发展策略1.扩大商业设施规模：加大商业建设的投入力度，增加园区内的商业设施面积。
建设更多的餐饮、购物和休闲娱乐场所，满足企业员工和园区周边居民的需求。
2.引入知名品牌：积极与知名商业品牌合作，引进更多优质商户入驻。
通过与知名品牌的合作，提供更高品质的服务和产品，进一步提升园区的档次和形象。
3.鼓励科技创新与商业合作：设立专门的科技创新与商业合作基金，支持科技创新型企业开展与商业机构的合作。
鼓励企业在园区内开展技术转化和产品应用，并通过商业化手段将科技创新成果转化为经济效益。
4.完善商业服务体系：建设统一的商业服务中心，提供租赁、物业管理等全方位的商业服务。
引入专业的管理公司，提升商业设施的管理水平，提供更高质量的商业服务。
5.拓宽商业运营模式：组织定期的商业活动，如展览、演出等，吸引人流量和提升园区的知名度。
通过开展商业培训和活动，促进企业之间的交流与合作，形成商业生态系统。
四、实施措施1.投入资金：制定商业发展专项资金计划，为商业发展提供必要的资金支持。
2.招商引资：组织专业机构开展商业招商工作，吸引优质商户入驻园区。
3.政策扶持：出台相关政策，对符合条件的商业项目给予一定的扶持和优惠政策。
4.建设配套设施：加大对商业设施建设的投入力度，提升园区内商业设施的数量和质量。
游资北京中关村操作风格
游资北京中关村操作风格一、引言在中国的投资圈中，游资被定义为具有较高的流动性和风险偏好的资金，其操作风格独具一格。
北京中关村作为中国科技创新中心的代表性地区之一，也吸引了大量的游资。
本文将深入探讨游资在北京中关村的操作风格。
二、涉猎广泛的投资领域作为游资的代表，他们在投资上有着非常广泛的涉猎领域。
在北京中关村，游资涉足的行业主要包括科技、互联网、生物医药等。
他们喜欢对新兴行业、有高成长性和短期投资机会的公司进行追逐。
游资通常对这些行业有着敏锐的洞察力，擅长抓住市场机会。
1. 科技行业游资对科技行业的投资尤为青睐。
他们热衷于关注新技术的研发与应用，并且在这方面有着较高的专业素养。
游资在北京中关村寻找有潜力的科技创新企业，并投资以期获得高额回报。
他们对于新技术、新产品以及创新企业的投资非常敏感。
2. 互联网行业互联网行业是游资另一个关注的热点。
在北京中关村，众多的互联网企业和初创公司吸引了游资的目光。
游资善于发现互联网行业的新机会，并提供资金支持。
他们注重公司在市场份额、用户规模和盈利能力等方面的增长潜力。
3. 生物医药行业生物医药领域是游资近年来的追逐焦点。
北京中关村有许多研究所和生物医药企业，游资看好这个行业的发展前景，并投资于有创新药物开发潜力的企业。
他们密切关注临床试验、新药上市等重要节点，以获取投资收益。
三、交易策略多样化在北京中关村，游资的交易策略也十分多样化。
他们灵活运用各种交易手法，以获取最大化的投资回报。
下面列举了游资常用的交易策略。
1. 短线交易游资重视市场的短期波动和消息面的影响，他们会通过对短期走势的判断来进行快速买卖。
这种短线交易策略使得游资能够快速获利，但也伴随着较大的风险。
游资通过技术分析和基本面分析来预测股票价格的短期波动。
2. 趋势交易游资热衷于追逐市场的热点和趋势。
他们通过追赶大盘行情和关注热门板块来获取投资机会。
趋势交易策略要求游资保持敏锐的市场观察力和分析能力，以及快速反应能力。
北京市基础设施建设情况分析及展望
北京市基础设施建设情况分析及展望一近几年基础设施建设的主要成就2001年开始筹备奥运会以来，北京市基础设施一直保持高速发展。
特别是近两年，以举办奥运会和庆祝新中国成立60周年为契机，北京市基础设施投资建设力度逐年加大，体系逐步完善，承载能力大幅提升，实现了跨越式发展，具备了支持城市经济社会发展的基本功能，为城市未来发展奠定了坚实基础。
（一）首都机场旅客吞吐能力提高1倍北京市完成了首都国际机场三期扩建工程，建成全球最大的单体航站楼——T3航站楼，可停靠包括当今世界最大民航客机空客A380在内的所有机型。
T3航站楼年旅客吞吐能力超过7600万人次，为现有1号、2号航站楼能力总和的1倍以上。
建设了机场周边快速交通网，机场北线、机场南线、机场第二通道等高速公路，与现有机场高速、六环路、京承高速共同组成环绕首都机场周边发达的高速公路网，机场与中心城实现三条高速直接连接，为首都机场三期扩建目标的实现和提升首都机场的国际地位提供了强有力的交通保障。
机场轨道交通线建成并投入运营，也为航空旅客提供了快捷、便利、环保的交通出行方式。
（二）轨道交通新通车运营里程增加3倍多北京市建成了地铁五号线、十号线一期（含奥运支线）、四号线及机场轨道线等4条线路，累计通车里程达到228公里，与2000年通车里程54公里相比增加了3倍多。
目前，9条线路同时开工建设，在建规模达到209公里。
2009年底前计划再开工2条线路，建设规模为54公里。
到2015年，北京轨道交通将达到561公里，形成“三环、四横、五纵、七放射”的轨道交通网。
届时，三环路内平均步行1公里就能到达地铁站。
北京市建成了全球规模最大的轨道交通指挥中心，完善了运营管理指挥系统，对既有地铁一号线、二号线进行大规模更新改造，消除安全隐患，淘汰老旧车辆，缩短了运行时间间隔，提高了运营效率。
（三）铁路枢纽布局日趋完善北京市建成了亚洲最大的火车站——北京南站，建成115公里的京津城际高速铁路客运专线，北京到天津的通行时间由69分钟缩短到半小时以内。
游资北京中关村操作风格
游资北京中关村操作风格游资北京中关村操作风格一、引言游资是指以个人或团体名义，利用自有资金进行股票市场投资的专业投资者。
北京中关村作为中国科技创新的重要区域，吸引了大量的游资进入股市进行操作。
本文将对游资在北京中关村的操作风格进行详细分析。
二、背景介绍1. 中关村简介中关村位于北京市海淀区，是中国科技创新的重要集聚区域。
这里聚集了众多高新技术企业、科研机构和高等院校，被誉为中国的“硅谷”。
2. 游资定义与特点游资是指以个人或团体名义，利用自有资金进行股票市场投资的专业投资者。
他们通常具备较强的分析能力和风险承受能力，善于利用短期波动获取收益。
三、游资北京中关村操作风格分析1. 短线交易策略游资在北京中关村常采用短线交易策略，即通过快速买卖股票来获取较高回报。
他们通常会密切关注市场动态和个股走势，及时把握机会进行交易。
2. 事件驱动交易游资在北京中关村也常采用事件驱动交易策略，即通过抓住重大事件对股票市场的影响来获取利润。
他们会密切关注政策变化、行业消息以及企业动态，及时调整投资组合。
3. 技术分析与量化交易游资在北京中关村还善于运用技术分析和量化交易策略。
他们通过研究股票的价格走势、成交量等技术指标，制定买卖决策。
同时，他们还会利用计算机算法进行自动化交易。
4. 高风险高回报由于游资通常具备较强的风险承受能力，他们在北京中关村的操作风格往往偏向高风险高回报。
他们愿意承担较大的波动风险，以获取更高的投资收益。
5. 操纵个股行为有时候，游资在北京中关村也会采取操纵个股行为来获取利润。
他们可能会通过大额买卖来影响个股价格走势，并借此获得投机机会。
四、游资北京中关村操作风格的影响1. 市场波动性增加由于游资在北京中关村的操作风格偏向短线交易和事件驱动，他们的大量买卖行为会增加市场的交易量和波动性。
2. 个股价格操纵风险游资操纵个股行为可能导致个别股票价格异常波动，给其他投资者带来不确定性和风险。
3. 技术分析与量化交易普及由于游资在北京中关村善于运用技术分析和量化交易策略，这也促进了相关技术工具和算法的发展与普及。
北京中关村生命科学园发展有限责任公司介绍企业发展分析报告
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告北京中关村生命科学园发展有限责任公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:北京中关村生命科学园发展有限责任公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分北京中关村生命科学园发展有限责任公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业研究和试验发展-工程和技术研究和试验发展资质一般纳税人产品服务物业管理；工程和技术研究和试验发展；医学1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
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目录1. 项目情况简介 (2)2. 项目规划 (4)3、合作条件 (5)4、项目定位 (6)5、项目经济分析 (8)6、结论 (14)7. 附件 (14)一.项目情况简介1.1北京科技园建设股份有限公司简介：北京科技园建设股份有限公司（BSCC）是根据国务院关于建设中关村科技园区的批复精神，经北京市政府批准，由北京国有资产经营有限责任公司、北京首创股份有限公司等八家公司发起设立的从事中关村科技园区土地一级开发及综合性业务的股份制企业。
公司于1999年11月18日正式成立，截至2002年6月，已拥有控股子公司4家，参股子公司5家，对外投资8.51亿元人民币，总资产62.4亿元人民币。
北京科技园建设股份有限公司承担着中关村高科技商务中心区——西区、北京中关村生命科学园发展有限责任公司、北京中关村软件园发展有限责任公司、北京归谷园有限责任公司等中关村科技园区重大项目的规划设计和开发建设。
1.2中关村广场项目简介：中关村广场(原中关村西区)是北京市"十五"规划中科技园区建设的重点项目,也是国家级重点建设项目，位于北京市海淀区海淀镇，规划范围东起中关村大街，西至彩和坊路（海淀图书城），北起北四环路，南至海淀镇南街。
总占地面积５１.４４公顷，总建筑面积150万平方米，地上100万平米，地下50万平米。
它北临北京大学、清华大学、圆明园，东临中国科学院，西与颐和园、北京西山风景遥遥相对。
地处既有深厚历史文化底蕴、又是首都文教科研区的中关村核心区，交通条件良好，人文环境优越。
中关村广场的主要功能是金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展，并配有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型公共绿地等配套公共服务设施。
西区区内共划分为六个功能区，其中Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ区为综合科贸组团区，将建设科技贸易类企业写字楼；IV区为公共建筑区，设有金融中心、会展中心、酒店和大型公共管理设施；Ⅴ、Ⅵ为公共绿地，将建一个开敞式楔型绿地广场和一个下沉式中心广场，绿地面积达7.1公顷。
地下为三层结构、总建筑面积达50万平方米的地下城。
其中一层为北京城市建设中首次采用的综合管廊层，二层建有国内首次采用的贯通所有建筑的交通环廊，同时设有商业、文化、康体、娱乐等功能齐全的服务区。
工程于2000年6月20日正式启动，项目总投资150亿人民币。
地下空间及基础设施于2002年1月28日完成，全部工程预计在2005年竣工。
从2000年6月开工到今年，以有鼎好电子城、法国家乐福、理想大厦等近40万平方米的面积交付使用。
2004年完成全部项目的60%，到2005年中关村广场将基本建成。
建成后的中关村广场将成为北京乃至全国的高科技商务中心，高科技企业技术与产品交易中心；资本市场中心；人才交流中心；信息中心以及北京西北城区商业中心。
中关村广场是围绕“城市形态、城市功能、城市交通、城市基础设施建设、城市环境、城市管理”六个方面进行规划与设计，体现：“现代、科技、绿色、人文”四为一体中关村特有文化。
1.3中关村广场综述由北京科技园建设股份有限公司开发150米高的中关村金融中心及其中关村科技广场左右侧的商业配套、展会设施、酒店公寓，形成一个功能齐全的综合体，必将是中关村广场无可争议的地标。
其10公顷的亚洲最大的空中花园占据中关村广场的核心位置；中关村金融中心的一座140米长、彩虹状空中连廊即将飞架于空中花园中心，形成中关村广场世界奇景展观。
紧邻交通主干线如北四环、中关村大街位置上分布着一幢幢极具现代感的高档写字楼，CEC大厦、辉煌时代、CEO首创拓展大厦等写字楼为国际一流高科技商务中心提供理想的办公条件。
中关村广场将真正实现规划目标：高科技产品的管理决策中心、信息交流中心、研究开发中心；高科技成果展示中心；高科技产业金融服务中心；高科技产品集散中心。
二、本项目规划本项目占地面积为4700平方米，总建筑面积为58500平米，其中地上建筑面积45000平米：地下建筑面积13500平米：如公司接手本项目，可化分如下：总建筑面积为5.85万平米，地上建筑面积为4.5万平米，地下为1.35万平米，总用地面积为4700平米。
考虑退线及地面回收的因素：地下设三层：单层面积为4500平米，地下二、三层为车库及设备用房共9000平米。
其中：设备用房1000平米车库（含人防）8000平米，可做车位260个（按30平米/个车位）；地下一层设为商业，面积为4500平米。
地上共21层：地上1、2、3层设为商业，4层以上为酒店式公寓。
1、2、3层单层面积设为3500平米，共10500平米，层高5米，共15米高。
4层以上总建筑面积为34500平米，层高设为2.8米，单层面积为2000平米，层数=34500/2000=17.25层，设为18层，总高为2.8*18=50.4米。
全楼总高=15+50.4=65.4米，符合规划要求。
面积分配如下：车库9000平米，车位260个；商业15000平米；公寓34500平米。
建筑高度为65.4米绿化率25.5%三. 合作条件北京科技园建设股份有限公司（简称建设公司）与中铁建设集团有限公司（简称公司）共同开发本项目，其中建设公司以中关村西区5号地入股（地上面积楼面熟地价5703元/平米，共25667万元），公司负责开发（包括土地出让金、前期手续等所有开发事项）。
利益分配：1、协议签定后，计算各方的投入资金量，确定股份比例，分配所得的建筑面积。
2、协议签定后，计算各方的投入资金量，确定股份比例，分配所得的建筑面积。
但在一定的期限内，公司可以以成本价回收建设公司所分得的建筑面积合作方式分析：1、公司的资金投入7500万元，与建设公司核算的项目成本为67858万元，建设公司资金为25667万元，占37.82%的股份，分得2.213万平米。
公司分得3.637万平米。
销售收益为49500万元。
公司内部成本为53894万元，扣除建设公司的资金25667万元，公司实际成本为28227万元，公司税前收益为17673万元，投资收益率为17673/8000=221%，成本收益率为17673/28227=62.6%。
2、公司的资金投入7500万元，公司内部成本为53894万元，扣除建设公司的资金25667万元，公司实际成本为28227万元，公司税前收益为25706万元，投资收益率为25706/8000=321%，成本收益率为25706/28227=91.1%。
由以上分析可得，公司采用项目销售回款后，支付建设公司的土地成本的合作模式收益比较大。
四、项目定位分析4.1区位分析：中关村西区规划范围东起中关村路，西至规划的彩和坊路，北起建设中的北四环路，南至规划的海淀镇南街，总占地51.44公顷，总建筑面积150万平方米。
它是北京市海淀区的重点建设项目，一次性投资、统一拆迁建设、统一规划道路、绿化景观，是整体建设，而不是单体楼的建设。
中关村客户还是以高科技企业为主。
中关村西区写字楼地上供应量是110万平方米。
寄居中关村的企业一般来说有两种需求：一种是人力资源，海淀区的高校、科研院所云集，优势自然不必说；一种是研发机构，它的第一市场就在这里，所以企业不会离开。
2004年初，对中关村来说将是一个极具历史意义的时刻。
中关村核心区———中关村广场的中关村金融中心、理想国际大厦、中国电子大厦等七、八座甲A级写字楼将陆续封顶，进入全面市场销售阶段。
“2003年的数据表明，中关村广场的写字楼供应面积约有40万建筑平方米。
根据目前的情况估算，2004年写字楼的供应面积必然会比2003年多，竞争激烈程度也比往年更甚。
” 2004年中关村广场的写字楼存在着集中放量上市的情况。
同样在2004年，北京各大区域的写字楼集中供应的量也非常多，甚至有业内人士戏称，2004年的北京为“写字楼放量年”。
对中关村广场的每一个写字楼来说，都面临着双重竞争格局：一是与区外写字楼的竞争，二是区内各大写字楼之间的竞争。
与区外企业的竞争激烈程度大于区内企业的相互竞争。
与周边项目相比较，在价位上，中关村广场的写字楼明显处于劣势。
中关村广场周边的甲级写字楼平均售价一般都是12000元/平方米，而区内的写字楼的售价则为18000元/平方米。
从中可以看出，区内的写字楼售价远远高于周边的写字楼，幅度达到40%-50%。
这也是中关村广场写字楼竞争力受损的一个重要原因。
中关村广场的写字楼之所以有这么高的价格，一个重要因素是土地成本高。
中关村广场的土地一级开发是由北京科技园建设股份有限公司统一规划和实施的。
立体交通系统、统一中水处理、大面积绿化、完善商务设施及供电、制冷采暖方面都是全面统一建设和配套。
中关村广场的面貌在2004年年中将会发生根本性变化。
据中关村管委会透露，2004年年中，区内道路将会开通并进行试运行，市政管道、水电等基础设施都可以使用；2004年下半年，地下交通管廊也可以运行。
并且，面积达13万平方米的地下商城目前已经完成60%-70%的招商，家乐福等几家大型商业企业都已在此落户。
亚洲最大的空中花园也已经初具规模。
对于具体项目的销售政策，也会根据市场情况不断发生变化。
从总体供给结构来看，随着区域写字楼市场供应的进一步放大和有效需求不足的进一步持续，在竞争压力下，中关村广场的许多项目在销售上，从只售不租改为租售并举成为普遍现象。
而且随着市场供应的不断加大，出售写字楼供给转为租赁的面积将继续增加。
但据业内人士分析，在目前国内房地产信贷普遍紧缩、多层次房地产金融市场迟迟不能建立的情况下，本地区的多数开发商仍将处于短期资金运作长期项目的境况，回收资金的压力和规避更大市场风险的需求将使市场新增项目的入市仍然以出售方式为主。
4.2项目定位：通过对中关村写字楼现状的分析和了解，该区域写字楼集中度过大，而酒店式公寓的供应量相对较少，且售价较高（区内酒店式公寓的售价在14000员/平米左右）。
故项目定位采用酒店式公寓兼部分商业。
五.项目经济分析项目投资估算1、开发成本估算1.1土地成本项目土地毛地价25667万元，项目土地出让金为1090元/平米，地下部分出让金为地上的1/3，项目征地费用总额为人民币31059万元。
单位可销售面积成本为31059/5.85（地上面积）=5309元/平米。
1.2前期工程费用包括土地出让金契税、可行性研究费、设计费、工程勘探费等费用，共计约1451万元。
单位可销售面积成本为1451/5.85（地上面积）=248元/平米。
1.3基础设施及配套设施建设费包括供电、供气、供水、排污、照明、道路等基础设施及配套设施，其建设费用估计为713元。
单位可销售面积成本为713/5.85（地上面积）=122元/平米。
1.4建安费用建安费用包括中央空调、电梯等费用。
按建筑面积3000元/平米计算共17550万元。