南京碧桂园凤凰城营销案例分享
凤凰城营销策划方案案
凤凰城营销策划方案案一、背景分析凤凰城是一个位于某地的高档住宅区，建筑风格独特，景观优美，配套设施齐全，生活便利性高，因而备受人们的喜爱。
然而，随着周边住宅区的快速发展，凤凰城面临的竞争压力也越来越大。
为此，我们需要制定一套有效的营销策划方案，提升凤凰城的知名度和市场占有率。
二、目标市场和人群定位1. 目标市场：城市精英阶层和高净值人群。
2. 人群定位：专注于30-55岁，家庭收入稳定且较高的中产阶级，以及投资房地产为主要财务目标的高净值人群。
三、SWOT分析1. 优势：a. 建筑风格独特，高品质的住宅区；b. 优美的景观和配套设施；c. 地理位置优越，交通便利。
2. 劣势：a. 竞争激烈，市场份额受到压缩；b. 知名度不高，缺乏品牌影响力。
3. 机会：a. 城市发展带来的人口增长和住宅需求增加；b. 经济的快速发展带来的收入水平提高。
4. 威胁：a. 周边住宅区的竞争；b. 房地产市场波动带来的不确定性。
四、营销目标和策略1. 目标：a. 增加品牌知名度，扩大市场份额；b. 提高凤凰城的美誉度，提升客户满意度；c. 增加销售数量和销售额。
2. 策略：a. 建立并提升品牌形象：通过打造独特的建筑风格和优质的配套设施，提升凤凰城的品牌形象，以吸引目标市场的目光。
b. 建立良好的客户关系：与现有客户建立良好的关系，提供优质的售后服务，通过客户口碑传播来吸引更多的潜在客户。
c. 多渠道推广：通过广告、网络推广、社交媒体营销等多种渠道来宣传凤凰城的优势，增加品牌曝光度和知名度。
五、营销策划具体方案1. 建立并提升品牌形象：a. 设计独特的建筑风格和景观设计，以突出凤凰城的特色；b. 提供高品质的配套设施和服务，如游泳池、健身房、商业区等，以满足目标人群的需求；c. 定期开展公开活动，如艺术展览、音乐会等，以吸引目标市场的目光。
2. 建立良好的客户关系：a. 提供优质的售后服务，回访客户，关注客户的意见和反馈；b. 定期组织客户活动，如社区聚会、健身活动等，以增进客户之间的互动和交流；c. 发放客户福利，如折扣券、礼品等，以增加客户的忠诚度。
碧桂园凤凰城案例参考
凤凰城配套开发进程
•2002 2002 •2003 2003 •2003 2003 •2005 2005 •2005 2005 •2008 2008
凤凰城酒店（ 7.8万平方米） 凤凰城中英文学校 交通中心 康体中心 会所 主体公园 大型水厂
凤凰城大部分的配套 在开盘一年之内完成。
增城市荔枝文化村 东门商业街(1.8万平方米)
凤凰城的成功一部分归功于 其“新生活型”的配套模式。 新生活型”的配套模式。
• • • • • • •
• • • • • • •配套先行 配套先行的 • • • (五星 级学校+会 所)模式 领跑中国房 地产市 场。 • • •
1992年，作为碧桂园 开卷力 的顺德碧桂园，率先 进行了配 套先行，教育先行的 大胆尝 教育先行 试。导入“教育”产 业，与北 京景山学校成功合办 广东碧桂 园学校，以教育启动 房地产， 以学校为依托，并组 建五星级 会所、俱乐部等社区 配套场 所，开创了教育地产 的先河。
碧桂园凤凰城
总占地面积
凤凰城的“别墅城市”概念 凤凰城的“别墅城市”概念，使中国房地 产开发从单体楼到综合小区提升至城市层 面，它突破了传统上小区的概念，超前规 超前规 划、建设和配套。 建设和配套。 凤凰城更大胆地对碧桂园原有配套模式作 出“跨越性新探索”，将社区文化向外辐 跨越性新探索” 射，小区商业向外拓展。 陆续投入运作的凤凰城学校、荔枝文化村 等，是对碧桂园五星级模式 碧桂园五星级模式最好的创新与 碧桂园五星级模式 提升。
配套：日趋完善 实力：品牌发展商汇聚 环境：自然生态为王牌 人气：限价房带来更多常住人
凤凰城项目交通与对外联系
凤凰城与沿途无红绿灯的广园东快线直接相连，到达天 河中信广场仅需20分钟车程 现有广汕公路、广深高速公路、广园东快线、广九直通 车途径贯穿外，广惠高速和规划建设中的轻轨铁路； 规划中的地铁5、9号线的延长线也延伸至东部新塘 区域；广深四线扩建，也将由广州东站至新塘每天对开 50对公交列车。 紧邻全国第二大港广州黄埔港，每天有客货轮直航香港
碧桂园凤凰城营销细节考察报告
巨大圆形沙盘 底座、扶手品质很高
金灿灿的托盘 从来都是茶和饮料
迷失中，这是哪里？你会想到这是句容梅陇镇的楼盘？！
画架展示项目利好信息
亮晶晶的资料架
投影播放娱乐市场节目， 延长客户滞留时间
延续不断的小众活动
价值点支撑：16万购物中心信息
价值点支撑：教育-碧桂园IB国际学校
依旧是金色的摇奖箱
不尽展示，让人眼花缭乱，俯拾不完
有家、有爱、有感动
底层浮雕石材 其他为浅米黄色涂料 入户大厅、电梯口
为什么中国人如此重视房子？ 只是因为缺少一个睡觉的地方？ NO！ 传统的中国人来说， 家是爱的承载体 家是心灵的港湾 家是心灵的归宿 家是故事开始的地方﹏﹏ 有家才有爱！
作为地产商 我们销售的不是钢筋水泥构筑的建筑体 是爱巢，是一种生活，更是一个梦！ 那为什么不可以学学碧桂园 用细节和品质，感动他，让她遐想、憧憬！ 尽管梦在那遥ห้องสมุดไป่ตู้的地方！
客户指引 地贴、桁架；
开盘现场 每一次开盘，又一个小人气爆棚！今天2.5个亿！
电子叫号 男女主持人气氛鼓噪
签约区
置业顾问手机中有电子销控
外场销控展 隔断铁栏
二、售楼处精彩盘点
品质、细节、彰显五星级
金色导视、品质很高 大理石墙贴、富贵大气
环形吊顶、弧度有空间感
金碧辉煌的吧台 温馨提醒、体贴有档次
入口植物墙
丝袜制服美女 递上一次性鞋套
住宅的户型做在二层楼，阳 台最大、参观方便 看房通道布置
过道墙纸
厨房：太全了吧
暖色灯光、洗浴用品已配备 谁不喜欢这个北阳台
好有品质的地砖
SO Q的儿童房
墙纸-幸福的味道
大阳台、小花园
欧式简约的主卧装修风格
南京碧桂园凤凰城项目商业市场调研分析
二、句容市区域状况简析
城开汤山公馆 约2500 汤山一品 约3000
句容、汤山区域主要人口分布图
5公里 下蜀镇
4.5万人 人均月入1300
养龙山庄 约500 汤城东郡 8000 汤城汇 约4000
宝华镇
4万人 人均月入1500
汤山新城安置房 约5000
汤山区域 约2.4万人
凤凰城
黄梅中学 约1000
句容市经济发展情况 300 200 183.7 100 0 2007 2008 年份 2009 2010 124.3 243.09
生产总值 （亿元）
210.12
二、句容市区域状况简析
句容市未来发展
句容市地处苏南，紧邻南京,是南京的东南门户——“‘同城’意味着句容突破了‘金陵后花园’的角色定 位，突破了被动承接南京辐射的发展思路”。句容市委书记童国祥说，“借用南京科教优势，大力发展文化产 业、总部经济、现代服务业，就很自然地成为句容科学发展的重要诉求。”
句容东大街租金水平
经营品牌 可可基 浪漫一身 如意鞋店 主打产品 汉堡 休闲服 鞋类 客单价(元) 10 120 100~200 使用面积（ M2 ） 60 30 30 租金（元/年） 78000 51000 50000 单价(元/M2/月） 107 140 137 物业管理费 （元/平米.月） 1.5 1.5 1.5
进度节点
*注：以上数据由项目提供
句容碧桂园凤凰城调研分享：
一】、 项目基本参数及概况
二】、句容市区域状况简析
三】、凤凰城商业现状分析
四】、市场调研分析 五】、凤凰城商业SWOT分析 六】、项目业态定位
二、句容市区域状况简析
地理位置
句容距离南京47公里，至上海只有2.5 小时，沪宁高速、宁杭公路近在咫尺。沪 宁铁路横穿境内（其中贯穿句容北端的沪 宁高铁、沪宁城际铁路项目已经启动正在 紧张建设之中,贯穿句容西部郭庄的宁杭城 际铁路也已经启动正在紧张建设之中）， 沪宁高速、312国道、宁杭国道横贯东西南 北。西去南京禄口国际机场行程仅29公里， 东到上海虹桥机场也仅2个半小时。
南京句容碧桂园凤凰城项目商业市场调研分析
首层租金： 160元/平方米/月
空置率：10%
三、凤凰城商业现状分析
句容代表商业情况分析
东大街（距离凤凰城项目约9公里）
定位：中低档+大众消费型步行街 总建筑面积： 24000㎡ 目标客群：中低端收入群体、白领、 家庭 主力商家：天一商城、KFC等 空置率：10%
二、句容市区域状况简析
经济发展
2010年实现地区生产总值243.09亿元，人均GDP39366元。地方财政一般预算收入14.58 亿元。句容已跨入中国综合实力百强县（市）之列。句容也是中国最早对外开放的地区之 一。开放型经济、个体私营经济发展迅猛。据统计，到2011年底，全市历年累计批准落户 三资企业389家，协议利用外资10.32亿美元，实际利用外资4.32亿美元。
城镇居民人均消费支出9701元。
三、凤凰城商业现状分析
黄梅镇商业现状
黄梅镇现有商业为当地自发形成的低档次社区型商业，商业规模、种类和结构方面几近空白。 黄梅新村安置小区规划商业及公共服务设施建筑面积8.1万㎡，主要配套设施包括沿街底商及会所 、幼儿园等。
三、凤凰城商业现状分析
汤山区域商业现状
南京句容碧桂园凤凰城项目 商业市场调研分析 2012年3月
碧桂园 COUNTYR GARDEN
句容碧桂园凤凰城调研分享：
一】、 项目基本参数及概况
二】、句容市区域状况简析 三】、凤凰城商业现状分析 四】、市场调研分析
五】、凤凰城商业SWOT分析
六】、项目业态定位
一、项目基本参数及概况 项目区位
凤凰城位于南京和汤山新城的门户核心区域，将成为新城“推进同城同建，打造南京副城”的 样板区。从和南京、汤山共同发展的角度来说，地理位置相当优越，商业总面积超过150000平方米， 通过对用地的规划、改造、提升、创新，本项目将建造成集文化、休闲、娱乐和社交等功能为一体 的大型城邦级商业休闲娱乐中心，主要招商内容涉及长江三角洲地区的各种商业业态，同时又包容 了句容的当地特性，此地块即将成为南京东的又一重要商业中心。
碧桂园凤凰城营销借鉴
万 科 城 项 目 组
2
项目概况
当凤凰城=交通+产品力+不限购+性价比， 构成项目热销基本条件
万 科 城 项 目 组
交通便利
性价比高
产品力强
不限购
2
销售情况
开盘当天销售近2000套，近10亿 元，打破淡市瓶颈。 开盘优惠： 认筹顺序1-3000名为92折， 3000名以后是94折； 一次性92折，按揭94折，一年 分期96折； 认购后按时签约98折，所有优 惠可以累加。 开盘当天约500人为项目服务； 开盘当天，以Ipad直接选房，连 通明源软件，直接调取客户资料 和销控； 整体开盘流程，以碧桂园集团模 版为主，地方公司只安排了极少 的变动。万 科 城 项 目 组 Nhomakorabea3
4
报告结束语
综合来看， 碧桂园凤凰城此次的销售过程，是一 步险棋，但也是一步妙棋。 在整体操盘思路逻辑正确，开发商工 程执行到位的前提下，各个职能岗位 的人互相配合，开发商、代理公司、 媒体单位三体合一。 将营销执行做到彻底，准确，周详。 由此，创造了房地产业销售神话。
万 科 城 项 目 组
当凤凰城交通产品力不限购性价比构成项目热销基本条件当凤凰城交通产品力不限购性价比构成项目热销基本条件性价比高交通便利产品力强不限购开盘当天销售近2000套近10亿元打破淡市瓶颈
营销借鉴
万 科 城 项 目 组
创典全程万科城项目组 2013年11月16日
销售情况 项目概况
万 科 城 项 目 组
碧桂园 凤凰城
万 科 城 项 目 组
33 天的广告轰炸
收货 7000 组客户
万 科 城 项 目 组
3000 组认筹
近 2000 组认购
大四最牛实习妹卖房日赚十余万
很多大四面临找工作的同学们，在四处忙着投递简历的时候，来看看这位励志的大四实习妹吧。
周末，碧桂园凤凰城一天卖房600多套，也同样造就了一位让人羡慕的高收入售楼小姐：一天卖房提成超过10万元。
让人更惊讶的是，她还是南师大的一名90后的大四学生，她在碧桂园凤凰城的身份还只是一名实习生。
平均50秒卖出一套房上周碧桂园凤凰城热卖，当天就传出消息称，有个别销售员一天的卖房提成会超过10万元。
昨日，碧桂园凤凰城相关人士在微博上承认，确实有一批销售员开盘当日的销售提成超10万。
其中，一名90后的售楼小姐开盘当天就签了30多套房子，当天销售提成超过10万元。
一天的卖房提成超过10万元，这对于热销的碧桂园来说，并不稀奇。
碧桂园凤凰城为了刺激销售员，给出了千分之六的佣金提成比例，这一提成比例是普通楼盘销售佣金提成的五六倍。
此外，对于销售排名居前的销售员，开发商还给予了额外的奖励。
碧桂园凤凰城的相关人士表示，他们一共有近100名销售员，上周开盘当天有数位销售员的佣金提成都超过了10万元。
不过，在佣金提成超过10万元的销售员中，这名90后的售楼小姐最不简单。
据介绍，这位售楼小姐名叫米露，目前还是南京师范大学大四的学生，在碧桂园的身份只是实习售楼员。
“开盘那天早上8点半我到的时候，售楼处已经站满人了。
”米露说，虽然她已经对开盘当天的火爆程度做了心理准备，但人数还是超出了预料：“到了就开始入场准备，平均3分钟要见一组客户。
算下来我手上的客户，平均50秒就有一个客户认购，过程非常快。
”代价是10天瘦了四五斤“哇，一个实习生一天卖房提成超10万元，羡慕到流口水啊！”碧桂园凤凰城将米露的消息披露后，引发了大批网友的羡慕围观。
房地产的钱真的那么好赚吗？米露在接受记者采访时，更多的不是兴奋，而是对销售工作压力的感叹。
这位3月份刚刚到碧桂园实习的大四学生，此前在安徽来安县的碧桂园如山湖城做实习生，由于在实习期间表现优异，5月中旬被借调到碧桂园凤凰城。
碧桂园凤凰城（地产）策划书凤凰城项目营销策划书（3）
目录项目SWOT分析优势劣势机会威胁公司绩效考核管理办法集团战略规企业发展战略咨询案例公司薪酬管理规定新华信营销咨询案例投资管理制度职位说明书治理结构公司员工礼仪守则成本月报表填报说明员工调查问卷岗位手册表格公司考核方案年度能力考核指标说明访谈计划时项目SWOT分析一）优势1）郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。
市场细分如下：a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。
b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。
c、复合市场。
凤凰城一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。
凤凰城二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。
公司绩效考核管理办法集团战略规企业发展战略咨询案例公司薪酬管理规定新华信营销咨询案例投资管理制度职位说明书治理结构公司员工礼仪守则成本月报表填报说明员工调查问卷岗位手册表格公司考核方案年度能力考核指标说明访谈计划时本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。
如果凤凰城二期销售采取青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。
2）郑汴路板块高档楼盘云集，已经同未来大道板块一样，成为身份、财富的象征。
凤凰城二期应借此概念，实现品牌形象的转变。
3）正在形成的“大卖场”商务区能直接带动凤凰城二期的投资价值，甚至有可能使凤凰城二期成为“大卖场”的附属配套。
该局面一旦形成，销售将高屋建瓴，出现爆抢局面。
4）凤凰城项目二期有巨大的升值空间与既得便利A、107国道的东迁，郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站。
有“东之中”或“东区发动机”的本质地位。
郑公司绩效考核管理办法集团战略规企业发展战略咨询案例公司薪酬管理规定新华信营销咨询案例投资管理制度职位说明书治理结构公司员工礼仪守则成本月报表填报说明员工调查问卷岗位手册表格公司考核方案年度能力考核指标说明访谈计划时汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
卖点五：甄选日本黑松、泰山石等名 贵植物石材，缔造宫廷园林景观。部分 架空层园林，最大程度延展绿意。约一 公里滨河景观带，铺设健康绿道，家居 生活舒适又健康。
卖点六：碧桂园品牌，华南五虎之一 ，上市地产公司，中国房地产500强。
•项目概况
当凤凰城=交通+产品力+不限购+性价比，构 成了项目热销的基本条件。营销为其锦上添花 。
卖点二：交通便利，规划中S122十车道快速路经马群入南京，30分钟直达中山门。规划S6 轻轨、地铁16号东沿线，未来与南京无缝对接。
•项目概况
拥有五星级酒店配套，精心打造园林景观，对南京、 上海等地市民不限购。
卖点三：南京极少数拥有五星 级酒店的社区，近3000平米大型 室外游泳湖、便利超市、十几万 平米的大型商业，为小区业主生 活保驾护航。
•手段一：乐居跟进项目进展，并在微博上做报道。 •手段二：新浪乐居员工，宣传卖点，热捧凤凰城
•33天的广告轰炸， •收获7000组客户， •3000组认筹， •近2000组认购，
•是怎样的营销手段，打开淡市的热销入口？
•MR.wang
•为了更透彻、清晰地揭开谜团 •解密的过程， •我们以客户MR.wang的视角 •分析结构凤凰城， •最终了解碧桂园如何在时间短，市场淡的情况下， •创造超越南京市场月销售量的单日销售业绩。
南京碧桂园凤凰城营销 案例分享
2020年6月5日星期五
•项目概况
项目处于句容黄梅，距离市区约40分钟车程，有轻 轨和地铁沿线规划，规划高层和双拼别墅。
•22幢高层（20-30层）
卖点一：处于风光旖旎的南京东郊句容黄梅镇，紧邻国家温泉度假胜地汤山，风景优美，空 气清新，坐拥钟山、茅山、宝华山和汤山温泉“三山一泉”。
•碧桂园制胜三大利器之眼球效应 •广告出街前，在南京商业中心分组
派单，对句容各小区进行DM直投。
•广告正式出街以前，经理牵头销售员分组，将南京和句容扫一遍。
•手段一：南京各大商业中心，销售员分组派单。 •手段二：句容各小区内，DM直投到户，层层扫街。
•知道了，碧桂园在句 容有个盘，后面有空再
了解。
国人幸福感缺失的现状，从心底打动客户。一 系列卖点以“幸福房价”“幸福社区”“幸福 产品”“幸福交通”“幸福圆梦”为标题。
•MR.wang
•风景优美、离南 京近、价格便宜， 这个盘有点意思啊
。
•碧桂园制胜三大利器之眼球效应
•代理商易居中国名下新浪乐居，积 极利用明星产品微博，为项目造势 。
•新浪微博全程跟踪报道
•MR.wangLeabharlann •碧桂园制胜三大利器之眼球效应
•报纸广告：整版软文，或跨版发布 •地铁广告：地铁2号线品牌专列+部分灯箱 •户外广告：新街口、中山门等10块左右。 •框架广告：写字楼电梯框架覆盖。 •短信广告：每周发送。 •电影切片广告：电影院片头切片广告覆盖。 •电台广告：南京主流电台高峰期覆盖。 •DM直投：主要覆盖句容区域。
•实景震撼
•羊群效应
•33天内，户外、报纸、地 铁、电台、短信、框架、电 影切片，到哪都是碧桂园。
•5星级酒店大堂、园林景 观、儿童嬉戏区、美轮美 奂样板房，实景震撼。
•5.1售楼处公开到开盘15天 ，现场接待7000组客户，近
20000人次。
•碧桂园制胜三大利器之眼球效应
•以4.18为节点，发布第一块大牌， 此后广告集中发布。
。
•2011年5月15日，句容碧桂园·凤凰城在句容黄梅项目现场开盘。凤凰城共推出2176套房 源，80-140平方米的毛坯房均价约5000元/平方米，50-140平方米精装修房源均价约6280 元/平方米。当天销售近2000套（截止当天19:00，约1693套），销售金额近10个亿。
•5.15开盘当天照片
•5.15开盘当天照片
•销售情况介绍
•凤凰城成交客户约70%来自于南京，约30%来自于 句容和上海无锡投资客。来访转成交比例达到4:1.
•开盘的优惠： 认筹顺序1-3000名为92折，3000名以后是94折； 一次性付款92折，按揭贷款94折；一年分期付款96折； 认购后按时签约98折，上述优惠可以累加。
•销售情况介绍
•凤凰城开盘当天，平均16秒销售一套房子，参与服 务人员众多，整体流程畅通。
日常接待，销售及接待人员约50人；开盘当日，约500人为项目服务； 项目营销初始，碧桂园即安排了专门的集团小组约20人，负责所有营销及人员的执行。 开盘当天，以ipad直接选房，连通明源软件，直接调取客户资料和销控。 整体开盘流程，以碧桂园集团模板为主，地方公司只安排极少变动。
•碧桂园制胜三大利器
•眼球效应
•实景震撼
•羊群效应
•33天内，户外、报纸、地 铁、电台、短信、框架、电 影切片，到哪都是碧桂园。
•5星级酒店大堂、园林景 观、儿童嬉戏区、美轮美 奂样板房，实景震撼。
•5.1售楼处公开到开盘15天 ，现场接待7000组客户，近
20000人次。
•碧桂园制胜三大利器
•眼球效应
•33天，碧桂园的营销费用达到1000 万。开盘前一个月集中轰炸。
•怎么哪都是凤凰 城？有点晕。这一 天看了多少遍了。
•MR.wang
•碧桂园制胜三大利器之眼球效应
以“老百姓买的起的好房子”作为推广语
，笼络大多数人对“物美价廉”的需求。
以“南京东”代替句容和黄梅，拉近南京人
与项目的距离。
以“幸福”为系列，阐述卖点。针对目前中
•临时售楼处公 开
•开始认筹
•开盘
•4月18日
•5月1日
•5月15日
•第一块大牌
•10块大牌，报纸、短信、电台相继推出，集中轰炸 •电视硬广、电影切片、框架广告等，全面铺围 •2号线地铁品牌专列、地铁灯箱
•南京区域商业中心派单、句容区域老校区DM直投 •新浪微博、365名博、标点说房、南京房产报道等媒体，集体炒作 •业内名人，集体表示购房热情，炒作价格
•①交通方便
•122省道缩短了项目 到南京时间，规划地 铁、轻轨促进南京人
购买
•④性价比高
•价格便宜，总价是南 京主城区的1/3,甚至 1/4。性价比优势明显
。
•②产品力强
•极致园林展示、配套 体验，使得多数客户 认可项目的产品。
•③不限购
•对于南京、上海及无 锡等地的限购客户，
打开了购买通道
•销售情况介绍 •开盘当天劲销近2000套，近10亿元，打破淡市瓶颈