养老院项目策划商业计划书

福寿年华养老院项目

商业打算书Business Plan

中国·北京

第一章执行概览 (3)

1.1简介 (3)

1.2企业描述 (3)

1.3产业分析 (3)

1.4市场分析 (3)

1.5营销打算 (3)

1.6治理团队与公司结构 (3)

1.7设计和开发打算 (4)

1.8 企业设计与开发打算 (4)

1.9 融资打算 (4)

第二章企业描述 (5)

2.1 简介 (5)

2.2 使命陈述 (5)

2.3 宣传语 (5)

2.4 产品与服务 (5)

2.5 法律地位和所有权 (5)

第三章产业分析 (6)

3.1 产业定义 (6)

3.2 产业规模、增长速度和销售预测 (6)

3.2.1 产业规模 (6)

3.2.2 增长速度 (6)

3.2.3 销售预测 (6)

3.3 产业特征 (6)

3.3.1 产业结构 (6)

3.3.2 参与者性质 (7)

3.4 产业趋势 (7)

3.4.1 环境趋势 (8)

3.4.2 人口趋势 (8)

3.5 远期前景 (8)

第四章市场分析 (9)

4.1 市场细分与目标市场选择 (9)

4.1.1 市场细分 (9)

4.1.2 目标市场的选择 (9)

4.2 购买者行为 (10)

4.3 竞争者分析 (10)

4.3.1 直接竞争者 (10)

4.3.3 以后竞争者 (11)

第五章营销打算 (12)

5.1 概念转换 (12)

5.2 活动营销 (12)

5.3 广告营销 (13)

5.3.1 广播广告营销策略： (13)

5.3.2 电视广告营销策略： (13)

5.3.3 网络营销策略 (14)

5.4 合作营销 (16)

5.4.1 营销的现状 (16)

5.4.2营销智囊机构的分类 (17)

5.4.3智力服务的特点 (18)

5.5 探亲策略 (20)

第六章治理团队与公司结构 (21)

6.1 治理团队 (21)

6.2 顾问委员会 (22)

6.3 公司机构 (22)

6.3.1 设置原则 (22)

6.3.2 机构设置 (23)

6.4 劳动定员 (23)

6.5 人员培训 (23)

第七章运营打算与服务内容 (25)

7.1商业区位 (25)

7.2条件与设施 (25)

7.2.1交通条件 (25)

7.2.2 环境条件 (25)

7.2.3 配套基础设施 (25)

7.3 运营策略 (26)

7.4 服务范围和内容 (26)

7.4.1 服务承诺 (26)

7.4.2 服务范围 (27)

7.4.3 服务内容 (27)

第八章企业设计与开发打算 (28)

8.1 企业建筑设计 (28)

8.2 开发打算 (28)

8.3 功能设计 (28)

8.4 挑战与风险： (30)

8.4.1 政策风险 (30)

8.4.2 工期和工程质量风险及防范 (30)

8.4.3 成本超支风险 (30)

8.4.4 市场风险及防范 (30)

8.4.5 经营风险与防范 (31)

8.4.6 服务风险与防范 (31)

8.4.7 老年人意外事故风险与防范 (31)

第九章融资打算 (32)

9.1 资金来源与用途讲明 (32)

9.1.1 资金来源 (32)

9.1.2 资金用途讲明 (32)

9.2 项目折旧 (33)

9.2.1 工程项目折旧率 (33)

9.2.2 项目折旧与摊销预测（见附表4） (33)

9.3 项目收益报表 (33)

9.3.1 运营成本估算 (33)

9.3.2 年收入估算 (33)

9.3．3 投资回收期 (34)

9.4现金流量（见附表7） (34)

第一章执行概览

1.1简介

随着经济的快速进展，和我国进入人口老龄化的步伐一步步加快，养老差不多成为当今社会的凸显问题，如何解决好我过的养老问题，不仅是国家政府的事，还和我们个人息息相关。目前XX市养老院大多数为中低档价位，福寿年华养老院的成立，将填补XX市养老院中高档的空缺，为XX市老龄人口制造一个安全、舒适的高档生活环境。

1.2企业描述

福寿年华养老院打算位于XX市XX花园以东，XX路之北。，拟建项目打算总占地面积75亩，总建筑面积21188㎡，设床位500-600张，并完善餐饮、医疗、健身、休闲等附属设施，建筑密度35%，容积率42.38%，绿地率50%。

福寿年华养老院是一家私营企业，并依托与XX市政府的企业。我们的宗旨是：“为老年人打造一个休闲、娱乐的住宿场所”。1.3产业分析

福寿年华养老院将在养老行业内竞争，养老产业价值上万亿，

目前仍处于成长期。随着我国人口老龄化的到来，人们收入水平的增加，养老行业将会是一个竞争性行业。随着人们越来越追求高质量的生活，中高档市场将是一个人们需求旺盛的市场。

1.4市场分析

XX全市60岁以上老年人口达114万人，占全市总人口的15%，位居全省第二位，并以年均3%以上的速度增长，年均增长6万人。可能到2020年，我市老年人口将占到总人口的20%以上，到2050年，将占到40%左右，每两个劳动适龄人口就将供养一个老年人。

1.5营销打算

福寿年华养老院将改变以往的销售观念，采纳以活动营销、合作营销为主，附之广告营销和探亲策略等手段。同时，我们也将通过网络来提高我们的知名度，用质量来赢得顾客的信任和忠诚。

1.6治理团队与公司结构

治理团队是一个企业的核心，一个好的治理团队是企业走向成功的必要资源，福寿年华养老院将聘请高水平的治理团队来治理。要紧下设：董事会、总经理、总经理助理、行政后勤部、服务部、市场部、财务部、人事部等部门。

其中我们还设置了顾问委员会，要紧人员要紧包括：运动医学专家、心理学专家、律师、融资专家、会计师等。

同时，公司机构下设企管部、财务部、服务部、销售部和后勤部等部门，部门之间将协调工作把公司治理好。

1.7设计和开发打算

福寿年华养老院商业区位多以商贸业为主的第三产业，公交路线遍布全区，交通便捷。

本公寓把“以老人为本”作为服务理念，尽最大可能为老人和亲属排忧解难，工作尽心、老人舒心、亲属放心，是我们的“三心级”服务标准。服务范围集居养、医疗、康复、文娱、教育、体育、休闲为一体的现代化、多功能的养老护理。对待养老人分自理、介助半自对特护老人特不护理。

1.8 企业设计与开发打算

项目区总用地面积50000㎡，总建筑面积约21188㎡，总投资5914.16万元。

项目完成后，老年公寓楼建有老年人居住房间300间（套），固定床位500—600张可解决500—600位老年人的住宿问题。

同时，还建有老年活动中心大楼、餐厅、花园、洗浴中心等。

1.9 融资打算

通过自有资金和借款完成企业所需资本，投资于固定资产和相关费用，分析相关数据指标，确定项目的经济可行性。

第二章企业描述

2.1 简介

福寿年华养老院打算占地面积75亩，总建筑面积21188㎡，设床位500-600张，并完善餐饮、医疗、健身、休闲等附属设施，建筑密度35%，容积率42.38%，绿地率50%。

福寿年华养老院的创办人是XX、XX等XX人。养老院地址位于XX市XX镇XX花园以东，宏福路之北。。

2.2 使命陈述

福寿年华养老院的使命是：为老年人打造一个舒适的娱乐场所。

2.3 宣传语

本养老院的宣传语是：邀您一起共享天伦。

2.4 产品与服务

福寿年华养老院的服务除了一般养老院具备的衣食住玩以外，还具有以下特色：

(1) 学习特色：学习营养、保健知识；学习陶冶情操方面的

知识；学习心理;学习形式有：报刊阅览室，读书读报，知识讲座，科教片，老年论坛等。

(2) 文化特色：依照老人的特长，组织形式多样的文化活动。如琴棋书画、卡拉OK、戏曲片观赏、老电影展播等

(3) 活动特色：定期或不定期地举办各种老年人喜闻乐见的活动。如茶话会、团康活动、才艺展示、智力（知识）竞赛、爬山、旅游等。

(4) 医疗特色：与中西医诊所联营，提供常见病、多发病及老年病的诊疗护理和市、区两级医保刷卡服务。

(5) 组织特色：在老人中成立膳食治理小组、兴趣（才艺）小组、小乐队

合唱队等组织，负责各项活动的开展。

(6) 自治特色：组织思维正常、有一定能力的老人对养老院的日常工作进行治理和监督，并提出合理化建议；舒缓矛盾，调解老人间的摩擦与纠纷。

2.5 法律地位和所有权

福寿年华养老院是一个合伙制企业，现所有者为其治理团队成员和投资人。详细所有权结构请见打算书内“治理团队和公司结构”。

第三章产业分析

3.1 产业定义

福寿年华养老院将会参与养老中心产业的竞争。该产业由从事养老和服务为中心的企业所组成。产业中的闻名公司包括：青松养老院、阳光福缘老年公寓、天惠老年公寓。该产业包括一些专门的设施场所，如居住、饮食、护理、医疗、急救、康复、保健、学习、娱乐、临终关怀为一体等。

3.2 产业规模、增长速度和销售预测

3.2.1 产业规模

截至2012年10月，XX69家老年公寓,60岁以上人口已达100万的XX,目前共有8000张养老床位,入住率达60%,这就意味着,

目前只有约5000名老人通过养老机构安度晚年。和XX情况类似的青岛60岁以上老人达132.7万,共有老年公寓127家,床位2.7万张左右,千名老人只拥有21张床位。而XX千名老人拥有的床位数则仅有8张,床位紧张程度更甚。

3.2.2 增长速度

由于XX目前养老床位紧张，人们收入水平随着经济的快速进展也不断增长，另外人们思想观念的改变也同时促使着养老产业的快速进展，其增长速度也越来越快。

3.2.3 销售预测

随着人们收入水平的不断增加，和子女养老观念的改变，养老产业将进入前所未有的快速进展，其销售业将直线上升。我们可能XX以后3-5年养老产业将比过去增长30%。

3.3 产业特征

3.3.1 产业结构

目前我国社区中的诊所，18.9%的老人需要，仅有0.5%的老人得到服务；保健指导，36.8%的老人需要，仅有9.3%的老人得到服务；家庭病床，42.5%的老人需要，仅有14.8%的老人得到服务；定期体检，57.8%的老人需要，仅有7.6%的老人得到服务；

应急服务，45.1%的老人需要，仅有0.7%的老人得到服务。

3.3.2 参与者性质

(1) 家庭养老

中国是崇信儒家文化的国家，长期以来形成了“家庭养老”的传统模式，养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固。选择家庭养老的人们，他们生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，经济上也比较划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零。

(2) 机构养老

机构养老是指由专门的养老机构（包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等）将老人集中起来，进行全方位的照顾。正规的养老机构，其日常治理均要严格。机构养老是我国重要的养老模式之一，但不能满足众多其他需求的老年人

群需要。

(3) 社区居家养老

社区居家养老的差不多做法是：在都市各个社区建立养老护理服务中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服务中心提供的营养和医疗护理以及心理咨询，并由服务中心派出通过训练的养老护理员按约定定时到老人家中为老人提供做饭、清扫、整理房间等家务服务和陪护老人、倾听老人诉讲的亲情服务。因此，有人讲：社区居家养老是一个无围墙的养老院。开展居家养老服务相关于机构养老，更为适应我国老年人的生活适应和心理特征、满足老年人的心理需求、有助于他们安度晚年，也更为符合中国实际，符合大都市中心城区进展的社区为老服务的新路子。

3.4 产业趋势

3.4.1 环境趋势

随着经济的快速进展，XX市人均收入水平不断上升。XX市统计局2012召开新闻公布会，公布2012年，XX市都市居民人均可支配收入32570元，同比增长12.7%；扣除价格因素实际增长10.1%，高于GDP增速0.6个百分点。

3.4.2 人口趋势

XX老龄人口的不断增加：

3.5 远期前景

省政府相继出台了大量政策措施。《关于进一步加强老龄事业的意见》指出，将社会养老服务纳入各级经济社会进展规划，坚持社会化、市场化、产业化、专业化的方向和政府引导、政策扶持、社会参与、市场推动的原则，以扩大规模、合理布局、强化治理、提升水平为重点，大力推进养老服务业进展。到2015年，差不多形成布局合理、规模适度、形式多样、功能完善、差不多满足老年人需求的社会养老服务体系，形成以居家养老为基础，社区服务为依托，机构养老为支撑、城乡一体化的养老服务网络，形成投资主体多元化、服务对象公众化、服务方式多样化、服务队伍专业化的养老服务进展格局。

因此，养老产业将是一个快速进展的产业，以后养老产业会

是一个进展专门好的产业。

第四章市场分析

4.1 市场细分与目标市场选择

4.1.1 市场细分

依照XX市统计局、XX市第六次人口普查小组办公室公布的人口普查数据显示：全市常住人口为681.40万人，其中，0-14岁的人口为92.91万人，占13.64%；15-65岁(不含65岁，下同)的人口为526.14万人，占77.21%；65岁及以上的人口为62.35万人，占9.15%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降了4.33个百分点，15-65岁人口比重上升了3.17个百分点，65岁及以上人口的比重上升了1.16个百分点。

依照XX市人口结构，65岁老年人口的养老市场能够分为低、中、高三种市场

4.1.2 目标市场的选择

依照目前XX市人口分析，我们将目标市场定位中高端市场。

全年都市居民人均可支配收入25321.1元，增长11.4%；农民人均纯收入8903.3元，增长14.3%。年末城乡居民储蓄存款余额2187.7亿元，比年初增长14.4%。

社会保障水平进一步提高。养老、医疗、失业、工伤、生育保险覆盖面进一步扩大。企业退休、退职人员月均养老金提高160元。城乡最低生活保障标准进一步提高，都市居民最低生活保障标准由月人均330元提高到 360元，农村居民最低生活保障标准由年人均不低于1200元提高到不低于1320元。农村五保供养标准提高，集中供养标准由每人每年不低于2700元提高到