商铺分隔的原则
店面分配管理制度
店面分配管理制度第一章总则第一条为规范店面的分配管理，提高店面工作效率，保障客户满意度，制定本制度。
第二条本制度适用于公司旗下所有店面，包括直营店和加盟店。
第三条店面分配管理应遵循“公平、公正、公开”的原则，保证员工权益，促进员工积极性和创造力。
第四条店面分配管理应与公司整体运营发展战略相一致，促进店面和公司共同发展。
第五条店面分配管理应遵循市场化和法治化原则，保证合法合规运营。
第六条店面分配管理需要综合考虑店面的地理位置、客户群体、人员配备、产品服务等因素，合理安排分配方案。
第七条店面分配管理应依据实际情况随时进行调整，提高工作效率和客户满意度。
第八条本制度的执行机构为公司总部，负责监督和指导店面分配管理工作。
第二章店面分配原则第九条店面分配应以员工的工作能力和绩效为主要依据。
第十条店面分配应遵循公平公正原则，不得擅自向个别员工或团队倾斜。
第十一条店面分配应遵循市场需求原则，结合当地经济、人口、消费水平等因素，合理分配店面资源。
第十二条店面分配应注重效益与成本的平衡，提高经济效益。
第十三条店面分配应遵循因地制宜原则，因地制宜，因人施策。
第十四条店面分配应注重员工激励，根据员工的工作绩效和贡献给予相应的奖励和晋升机会。
第三章店面分配程序第十五条店面分配程序分为规划、审核、执行和考核四个阶段。
第十六条规划阶段：店面分配应由总部部门进行商业规划，确定分配目标和计划。
第十七条审核阶段：总部部门会同有关部门进行店面分配方案的审核，包括人员配备、资金投入、市场分析等。
第十八条执行阶段：总部会根据审核结果，将店面分配方案通知给相关店面经理和员工，开始实施。
第十九条考核阶段：总部部门会定期对店面分配方案进行审查和评估，提出改进建议，促进店面的经营效果。
第四章店面分配管理第二十条店面分配管理应建立明确的管理责任制，明确各级管理人员的职责和权限。
第二十一条店面分配管理应建立健全的内部控制机制，保证店面的合规运营。
商铺分割原则范文
商铺分割原则范文首先，商铺分割原则要符合市场需求。
商业地产项目的商铺分割应根据所在区域人口、消费能力、消费习惯、商业竞争等因素来确定。
通过市场研究和调查，了解潜在租户的需求和偏好，确定商铺的规模、面积和布局，以满足不同类型的商业经营。
其次，商铺分割原则要考虑商户运营需求。
商铺的分割应根据商户的业态定位、产品特点和经营模式来确定。
不同类型的商户有不同的运营需求，例如，餐饮商铺需要考虑厨房、餐厅和顾客就餐区的合理布局；零售商铺需要考虑商品陈列和货架摆放的大小、位置和数量等。
商铺分割应根据商户的特点，提供合适的经营空间。
再次，商铺分割原则要考虑商铺的可持续经营性。
商铺的划分应采取可持续发展的方式，避免过度分割和浪费商业资源。
商铺的划分应根据市场需求和商户经营特点，确定适当的面积和布局，保证商户能够获得合理的利润和投资回报。
商铺的划分还应考虑未来商业发展趋势和变化，保持灵活性和可调整性，以应对市场变化。
此外，商铺分割原则还要考虑商业环境和配套设施。
商铺的分割应考虑商业环境的布局和配套设施的完善。
商业环境包括周边交通、人流密度、商业氛围等因素，商铺的划分应根据这些因素确定合适的位置和面积。
配套设施包括停车场、卫生间、通风、供水供电等基础设施，商铺的划分应考虑这些设施的利用和布置，以提供良好的营商环境。
最后，商铺分割原则要考虑商业项目的整体规划和协调。
商铺的划分应与商业项目的整体规划相协调，保持商业项目的统一性和一致性。
商铺的划分应以商业项目的总体规划和设计为基础，根据商业项目的风格和定位确定合适的商铺划分。
商铺的划分还应与项目的其他要素相协调，如景观设计、道路规划、公共空间等，以提高商业项目的整体品质。
综上所述，商铺分割原则的制定是为了满足市场需求、商户运营需求、商铺的可持续经营性、商业环境和配套设施的要求以及商业项目的整体规划和协调。
商铺的分割应根据这些原则来进行，以提高商铺的投资回报率，满足不同租户的需求，并优化商业空间的利用。
商铺平面分割指导
附件九：铺位划分的原则一、划分铺位原则1、根据项目定位及销售的需要合理划分铺位的面积；首先要考虑不同的业态下，经营者对铺位形式、面积大小、租金、总租金的要求，其次要根据投资者投资能力划铺，铺位面积大了，投资总值高了，投资客买不起，但蚂蚁铺也并不是最好的选择，一些面积大总值大的铺一样深受投资客青睐，比如万达广场的出售的首层商铺单铺总值一般都在一二百万，面积大通道必然少，只要定位适当，经营可行性强，投资者自然看好，只是必须选择有实力的投资者或重复投资者。
2、进深比例——结合定位的业态来确定适当的比例；例如服装类需要较小的进深，餐饮类可规划进深较深的铺位，等等。
3、合理利用区域内的面积，最大化得到使用；4、避免出现铺位死角；5、避免通道中出现柱子；6、避免出现不规则的铺位（如三角铺）；7、公共部分与通道系统的划分：包括主通道、次通道、中庭区、入口大厅、休闲娱乐配套区……尤其是单层面积较大的商场，一般后半场经营者和投资者都不感兴趣，更需要通过设置公共区域，来提高各个区域的均好性。
）8、一般先完成铺位的销售分割，再考虑铺位的招商分割二、划分铺位步骤1、了解基本平面布局，提出修改意见：一般上拿到手的是一张结构完成的图纸，那么主要的设施已经标注位置，核心筒、楼梯、电梯、柱网如何分布，哪个部分我们需要更改，要即时提出修改意见。
2、认识柱网结构：也就柱矩，柱子的分布情况。
一般规则的柱矩是8*8的，但住宅裙楼商业可能有不规则的情况。
3、了解防火分区：了解国家关于商场的防火分区的设计，或者了解设计院对整体防火分区的设计，各分区之间的防火卷闸门下是不能摆放任何东西的，铺位划分时需要注意这点，还有就是消防栓的设置，别把那位置给包到铺位内。
设计院规划的防火分区往往不能跟我们的铺位分割不符，这时就需要与设计院讨论，结合我们的铺位分割重新规划防火分区。
4、划铺的顺序1)先根据场子面积、柱网结构，以及项目的长和宽粗略估计划分2)确定主通道和次通道的宽度3)从街铺开始划铺，先外后内4)一排排、一层层划分。
店铺划分原则与方法
店铺划分原则与方法一、商铺分割的原则商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。
为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。
1 、主题的原则商铺的分割，必须遵循主题的原则。
即结合商铺推广的主题功能来进行分割。
不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。
因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。
例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于4 ：1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。
可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于4 ：1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。
因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。
2 、人性化的原则商铺的分割，必须遵循人性化的原则。
也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。
分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。
这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。
这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。
商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。
如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。
而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。
以某个内地商业项目为例：目前来说，现有分割出的商业单位110 个，其中一层53 个（包括复式）、二层41 个，三层9 个，四层8 个。
按照目前路段的商铺租金价格25 元/ ㎡/ 月来计算，平均每个商铺将来经营要负担的月租金是2500 元，而按照最少10% 的利润来计算，每个商铺业主平均要达到30000 元的月营业额才有可能保本和盈利。
铺位划分与编号建议为做商业地产策划的朋友提供了商铺划分和商铺编号的指导和方法
铺位划分与编号建议为做商业地产策划的朋友提供了商铺划分和商铺编号的指导和方法商业地产策划中的铺位划分与编号对于商业综合体、购物中心和商业街区等商业地产项目来说至关重要。
合理的铺位划分和编号可以提高商业地产的利用率，提升整体商业环境的品质，增加商铺的吸引力和竞争力。
本文将为商业地产策划的朋友提供商铺划分和商铺编号的指导和方法。
一、商铺划分的原则商业地产策划中的商铺划分应遵循以下原则：1.合理利用空间：商铺划分应充分考虑建筑、结构和功能等因素，最大限度地利用空间，确保商铺面积合理、布局合理。
2.市场需求：商铺划分应根据市场需求确定商铺的类型、规模和布局，确保商铺的功能和定位与目标消费群体相匹配。
3.协调与连续性：商铺划分应在整体布局中保持协调与连续性，避免大小、形状、高度等方面的差异过大，以确保商业地产的整体形象和商业氛围。
4.多样性和特色：商铺划分应尽可能呈现多样性和特色，提供不同类型和风格的商铺，以满足消费者不同的需求和喜好。
二、商铺划分的方法在商业地产策划中，商铺划分的方法主要包括以下几种：1.功能划分：按照商铺的功能和用途进行划分，如餐饮区、服装区、娱乐区、生活服务区等。
可以根据不同的商铺类型和功能需求确定商铺的面积、布局和位置。
2.面积划分：商铺可以根据面积的大小进行划分，如大型铺位、中型铺位、小型铺位等。
可以根据市场需求和商业地产项目的整体规模确定不同类型的商铺面积范围。
3.品牌划分：商铺可以根据品牌的不同进行划分，如国际品牌区、国内品牌区、本土品牌区等。
可以根据商业地产项目的定位和消费群体对商铺品牌进行划分。
4.布局划分：商铺可以根据布局的不同进行划分，如直线型铺位、L型铺位、U型铺位等。
可以根据商铺的形状和尺寸确定商铺的布局类型。
三、商铺编号的原则商业地产策划中的商铺编号应遵循以下原则：1.系统性：商铺编号应采用系统性的编码方法，符合统一的规则和标准，方便商铺的管理和使用。
2.易读性：商铺编号应具有良好的可读性，以便商铺的管理方和客户能够快速识别和定位商铺。
商场店铺切割的原则与问题
商场店铺切割的原则与问题一、商铺分割的原则 商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。
为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。
1 、主题的原则 商铺的分割，必须遵循主题的原则。
即结合商铺推广的主题功能来进行分割。
不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。
因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。
例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于 4 ：1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。
可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于 4 ： 1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。
因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。
2 、人性化的原则 商铺的分割，必须遵循人性化的原则。
也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。
分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。
这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。
这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。
商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。
如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。
而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。
以某个内地商业项目为例：目前来说，现有分割出的商业单位 110 个，其中一层 53 个（包括复式）、二层 41 个，三层 9个，四层 8 个。
按照目前路段的商铺租金价格 25 元 / ㎡ / 月来计算，平均每个商铺将来经营要负担的月租金是 2500 元，而按照最少 10% 的利润来计算，每个商铺业主平均要达到 30000元的月营业额才有可能保本和盈利。
商铺定价的依据 和商铺分割的原则
商铺定价的依据和商铺分割的原则商铺定价的依据在北京，开发商对住宅底商定价的时候，主要参考住宅价格，一般来说，商铺价格是住宅价格的两倍。
但在许多二、三级城市如乌鲁木齐、呼和浩特、石家庄、东营、柳州等，当地的商铺价格基本是住宅价格的５－１０倍，甚至更高。
以柳州为例，当地的水景住宅销售价格每平方米不到３０００元，一般商品房价格每平方米２０００元出头，但商铺的价格基本在每平方米３万元，有些甚至达到５万多元。
那么，商铺的价格到底由哪些因素决定，其定价的依据是什么？虽然按照经济学的理论，开发商在土地成本基础上加上开发成本、相关的税金以及利润就得出销售价格，但实际情况并非如此简单。
从商铺投资的角度看，投资人有自己的投资期望，对商铺投资风险、流动性、管理、税收、价值变化等许多因素有自己的考量标准。
因此，我们就需要从以下几个大的方面探讨影响或决定商铺价格的主要因素。
城市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素影响商铺价格的定性指标可能有很多，但是定量依据指标只有一个，那就是周边的租金水平。
大凡投资人在买商铺的时候，会首先调查项目周边的租金水平，根据这个城市商铺投资的资本化率（也就是我们一般讲的投资回报基本水平）决定能支撑什么样的销售价格。
该方法最适用于针对具体项目参考周边商铺的租金水平，由此可直接决定购买商铺的性价比是否合适。
对任何一个城市而言，由于级差地租因素，城市中心商业区和其他区域的商铺租金肯定是有差距的，关键是差异大小的问题。
对中小型城市而言，中心商业区只有１－２个，导致商业区与其他区域的租金差距非常大，从而使商铺的销售价格非常高；对大城市来说，不仅有市级商业中心区，还有区域商业中心以及社区商业中心等，相对于小城市而言，其租金的差异不是特别大。
因此我们可以说，开发项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价。
城市的流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的关键因素中国商业经济学会副会长、中国人民大学黄国雄教授有一个著名的论段：城市核心竞争力主要表现为生产力与流通力的乘数。
商铺划分原则
商铺划分原则
三峡福斯德广场商铺划分依据以下几个原则：
第一：商铺面积划小的原则
第二：避免异形商铺产生的原则
第三：避免柱头在商铺内的原则
具体划分方法：
第一：根据柱距，两等分或者三等分；
第二：划分时注意人流动线的流畅，避免出现死铺；
第三：保证商铺开间在2.7米以上，保证商铺开间和进深比保证在1:3左右；第四：位置较好的商铺应尽量划小，保证总价不至于过高；
第五：
第六：如果出现异形商铺，则尽量将异形商铺面积划小；
第七：异形商铺的划分应注重其实用性，尽量增大使用价值；。
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一、商铺分割的原则
商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。
为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。
1 、主题的原则
商铺的分割，必须遵循主题的原则。
即结合商铺推广的主题功能来进行分割。
不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。
因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。
例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于 4 ：1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。
可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于 4 ： 1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。
因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。
2 、人性化的原则
商铺的分割，必须遵循人性化的原则。
也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。
分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。
这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。
这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。
商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。
如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。
而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。
以某个内地商业项目为例：目前来说，现有分割出的商业单位 110 个，其中一层 53 个（包括复式）、二层 41 个，三层 9 个，四层 8 个。
按照目前路段的商铺租金价格 25 元 / ㎡ / 月来计算，平均每个商铺将来经营要负担的月租金是 2500 元，而按照最少 10% 的利润来计算，每个商铺业主平均要达到30000 元的月营业额才有可能保本和盈利。
如果每个上门的客户平均消费 15-20 元（视业种业态不同而定），则月上门客户量需保持在 1500-2000 人次，这就是盈亏平衡点。
也就是每个商铺平均日人流量需要达到 50-70 人次（即平均每小时 5-7 人），而整个商业部分的日人流量就是 5000-7000 人，即平均每小时通过 500-700 人次，每分钟通过 8-11 人次。
通路和楼梯占用的面积即应该按照此标准进行设计分配。
注：以上的估算只是一个粗略的估算，为商铺和道路的分割提供参考，其中并没有考虑随着楼层递增而租金成倍递减的因素，因此实际所需要的人流量和道路面积，都小于以上的估算。
3 、科学利用的原则
商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。
即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。
这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。
辅助功能区，是指在商业场所中那些必须具备，而又不能用来当作商铺销售创造利润的面积。
例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都
属于辅助功能区范围。
二、目前商铺分割存在的缺点和问题
单纯从营销的角度出发考虑，目前部分商业项目的分割不尽合理，这是造成部分商业项目公摊比例过高（有的高达 50% ）的直接原因。
不合理的地方主要表现在以下几个方面：
1 、商铺分割
从设计可以看出有许多商业项目分割不规则，而且进深与开间之比大于 4：1，这会给将来销售和使用带来很多麻烦。
由于商业经营对场地形状结构的要求较高，不合理的分割肯定会对一部分买家造成排斥。
2 、辅助功能区
辅助功能区太多，白白浪费了许多可销售面积。
主要是楼梯太多、厕所太多、空闲场地太多。
三多不除，公摊不减。
楼梯：
从设计上可以看到，目前许多商业项目在一、二层设计了过多的公共楼梯，按照一般的人流量估算，如果不考虑消防因素，根本用不上过多的楼梯。
过多的楼梯不仅增加了相应的通道面积，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，实在是没有必要。
建议在消防标准范围内相应设置即可。
厕所：
目前一些商业项目在面积内，分布了十几个厕所！而在深圳的沃尔玛超市，2 万平方米的商业面积，一共也只在一楼设有 1 个公共厕所，世界 500 强企业的精打细算，确实值得我们参照和学习。
对此，我们建议设计上按照正常的标准每层保留一个公共厕所即可，这样不仅节约了面积、建安费，还省下了一大笔的卫生设备购买、将来维护费用，实实在在是一举多得。
空闲场地：
目前的一些商业项目由于设计不合理，存在过多的空闲场地，浪费了使用面积。
3 、通道分割
许多商业项目的通道和道路分割不尽合理，有的用不上，要用的没有。
一方面过道没有针对人流的导向进行设计，设计了大量过道、楼梯和回廊，有的也许今后很少能利用，浪费了空间。
另一方面过道设计不规则，拐角、分叉太多，不符合人的行走习惯，对空间也造成浪费。
按照商场经营的规则，就怕消费者不来，来了就要你多走路，否则我的生意怎么好得起来？深圳等沿海城市吸取国外经验，一般将出入口分别设置在商场的两侧而非正中间，在满足人流量需要的前提下，针对消费者的行走习惯，对道路尽可能的进行压缩，为的就是有效提高使用面积，延长消费者在商场内的滞留时间，带旺商铺。
三、关于公摊比例过高的解决建议
商铺的公摊比例各地计算方法不同，在无法大面积招商的情况下，要降低公摊比例唯一的办法就是提高使用率，包括缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场所、销售电动扶梯下部的空间等等，将所有的可出售面积均作为商铺出售。
目前部分商业项目的公摊比例达到了 50%，但从目前全国商铺公摊的情况来看，这种状况几乎每个城市都存在。
减小公摊的办法，无非是提高使用率。
提高使用率过高非常有效的办法，就
是由大型商家进驻经营，所有的内过道面积自然取消，公摊比例大幅度减小。
四、总结
根据以上进行的分析，我们可以看出如果以上的分割建议全部实行的话，最大可将公摊面积减少 15%-25% 个百分点，将公摊比例从有时的 50% 压缩到 25% 左右，相信不仅能为开发商带来更多的收益，业主们也是可以接受的。
也许，商业户型的分割，最能发挥出一个人的创造力与想象力，不是吗？
感谢用户参与,系统奖励6个地产币!
本帖被管理员论坛管理员于2010/1/9 17:57:00 在论坛修改。