招商定位—2018商业地产招商部商铺定价原则
商铺定价原则
商铺定价原则及一般方式1、通过两个方面来定价：（1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性。
若一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0.8推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。
遵循上述方法，抓出均价。
金角银边，角间和边间的单价要高些。
面积小的单价要高些，进深浅，门面大的单价要高些。
层高比较高的单价要高些，楼层越高，单价越低，具体高低差别的幅度，就真的要看具体的店面了。
和位置、地形、项目经营主题、当地购买习惯都有关系。
商铺定价的几个参考：1.参考配套社区住宅价格：作为一二层的商业店铺，如果二层以上部分是住宅，且商铺为住宅社区配套，则价格基本控制在二层以上住宅均价的1.5----2.5倍，一般街铺的合理价格是同地段住宅的2-3倍。
2.依据租金制定价格：根据当地同类型商铺的整体租金水平，按租金回报率在10%-----20%的情况，反算商铺的均价；3.根据商铺定位用途：根据商铺计划的用途，根据当地不同商业类别(餐饮、娱乐、超市等)在城市中的相对经营状况，制定不同的价格。
商铺定价的一些参考原则：1.一层，二层的层差范围在25%-----40%2.临街面即展示面的面宽比例越大，则价格越高。
3.商铺门面处于交通动线中的关键位置，随着距离关键位置的远近价格逐渐降低。
4.价格同商铺面积成反比。
5.执行建议：（1）一拖二式的销售（2）带租约式的销售（3）返租销售（4）统一售后商业物业管理，统一招商（5）作好销售控制定价方法参考1、投资回报率法投资回报就是说卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。
2、周边价格参考法周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。
商铺定价原则及一般方式
心之所向，所向披靡商铺定价原则及一般方式2007-6-25 23:48:001、通过两个方面来定价：（1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性2、长春有一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0.53、他们的推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。
遵循楼上的方法,抓出均价.金角银边,角间和边间的单价要高些.面积小的单价要高些,进深浅,门面大的单价要高些.层高比较高的单价要高些,楼层越高,单价越低,具体高低差别的幅度,就真的要看具体的店面了.和位置/地形/项目经营主题/当地购买习惯都有关系商铺定价的几个参考:1.参考配套社区住宅价格:作为一二层的商业店铺如果二层以上部分是住宅,且商铺为住宅社区配套,则价格基本控制在二层以上住宅均价的1.5----2.5倍;2.依据租金制定价格:根据当地同类型商铺的整体租金水平,按租金回报率在10%-----20%的情况,反算商铺的均价;3.根据商铺定位用途:根据商铺计划的用途,根据当地不同商业类别(餐饮,娱乐,超市等)在城市中的相对经营状况,制定不同的价格.商铺定价的一些参考原则:1.一层,二层的层差范围在25%-----40%2.临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高3.商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低4.价格同商铺面积成反比执行建议:1.一拖二式的销售2.带租约式的销售3.返租销售4.统一售后商业物业管理,统一招商5.作好销售控制定价方法参考1、投资回报率法投资回报就是说出卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。
2、周边价格参考法周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。
商铺租金定价的原则
商铺租金定价的原则对于买铺的人来说，租金是你的投资回报，如果租金太低，商铺投资效率会变得很低；对于开店者来说，希望租金越低越好，于是市场出现了悖论：出租方希望租金越高越好，而求租方则希望租金越低越好，结果双方都无法达到自己的理想的租金状态，于是双方进行商务谈判讨价还价，在租金承受力的范围之内向对方妥协。
其实租金是有规律的，它的内在规律是投资成本加上维护成本，再加上社会认可的合理利润。
这仅仅是数字上的算法。
商铺是市场化、资本化的商品，它必然受到市场的影响，一般而言，商铺租金价格因素受到两个方面的影响，一个是区域租金，一个是业态租金。
区域租金是一个商业区域（也可以称之为商圈）的租金范围，比如在上海商业网点办和在行公布06年的商铺行情中，反映大兴街商铺每天租金8.50元—11.50元之间，实际上就是反映这个商业区域的租金范围，随着位置、楼层、面积的差异而变；在位置差方面，主要有方位差、前后差、动线差。
对于街铺而言有“金角”、“银边”、“草肚皮”方位之说，对市场而言，有前排、后排之差，对商场商铺则是动线区和岛区之差；在面积差方面有“大面积，小价格；小面积”，而楼层差则有“楼层高，价格低，低商铺，价格大”之说。
业态租金是专业公司市场调查时反映的一个行情信息，它反映在一定区域范围之内，反映不同行业不同的租金水平，比如在比较繁华的商业街市上的百货公司给服饰行业的扣率（实际可变租金）为22~28%之间，而给予黄金饰品行业的扣率只有11%，这种扣率差异的实质，就是行业或商品的租金差异，这种差异将影响到开店成本和商铺的投资回报。
“小面积，大价格；大面积，小价格”。
商铺租金除了区域因素和行业（商品）因素之外，还有一些因素将影响到商铺租金表现。
租金低的原因一是面积差。
大面积的商铺求租者少，租金自然下降，而小面积商铺求租者多，租金就会上涨，市场不是想象中那么公平，尤其对于求租金小商铺创业者，更是郁闷的事情，但这是市场的规模。
商铺定价原则及一般方式
商铺定价原则及一般方式1、通过两个方面来定价：（1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性2、长春有一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0.53、他们的推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。
遵循楼上的方法,抓出均价.金角银边,角间和边间的单价要高些.面积小的单价要高些,进深浅,门面大的单价要高些.层高比较高的单价要高些,楼层越高,单价越低,具体高低差别的幅度,就真的要看具体的店面了.和位置/地形/项目经营主题/当地购买习惯都有关系商铺定价的几个参考:1.参考配套社区住宅价格:作为一二层的商业店铺如果二层以上部分是住宅,且商铺为住宅社区配套,则价格基本控制在二层以上住宅均价的1.5----2.5倍;2.依据租金制定价格:根据当地同类型商铺的整体租金水平,按租金回报率在10%-----20%的情况,反算商铺的均价;3.根据商铺定位用途:根据商铺计划的用途,根据当地不同商业类别(餐饮,娱乐,超市等)在城市中的相对经营状况,制定不同的价格.商铺定价的一些参考原则:1.一层,二层的层差范围在25%-----40%2.临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高3.商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低4.价格同商铺面积成反比执行建议:1.一拖二式的销售2.带租约式的销售3.返租销售4.统一售后商业物业管理,统一招商5.作好销售控制定价方法参考1、投资回报率法投资回报就是说出卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。
2、周边价格参考法周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。
3、产品本身价值法产品价格就是觉得项目的各项参数加起来的价格能够值多少钱。
商铺价格定位及规划策略
商铺价格定位及规划策略在商业房产领域，商铺的价格定位及规划策略是非常重要的，它直接影响到商铺的租金收益以及商铺的市场竞争力。
因此，商铺的价格定位及规划策略需要进行深入研究和细致分析。
首先，商铺的价格定位需要根据商铺的地理位置和周边环境来确定。
商铺的地理位置是决定商铺价值的重要因素之一，地理位置好的商铺通常价格较高。
例如，位于繁华商圈或交通枢纽附近的商铺往往价格较高，因为这些地区有较高的客流量和商业发展潜力。
另外，商铺的周边环境也会影响商铺的价格。
如商铺周围的居民区、学校、医疗机构等，这些都会影响商铺的客流量和商业发展潜力。
其次，商铺的价格定位还需要考虑商铺的面积和布局。
商铺的面积和布局对商铺的使用功能和吸引力有很大影响。
商铺的面积大小可以决定商铺的租金收入，较大的面积通常会有更高的租金收益。
而商铺的布局设计则需要符合商铺的经营类型和市场需求。
例如，餐饮业需要有厨房和用餐区域，零售业需要有货架和展示区域，办公室需要有办公区和会议室等。
另外，商铺的价格定位还需要考虑经济状况和竞争状况。
经济状况的好坏会直接影响商铺的租金收益。
在经济繁荣时期，商铺的租金通常会较高，而在经济衰退时期，商铺的租金可能会下降。
竞争状况也会对商铺的价格产生影响。
如果商铺周围有很多类似的商铺，竞争会较激烈，商铺的价格可能会受到压低。
除了价格定位，商铺的规划策略也是很重要的。
商铺的规划策略包括商铺的业态规划和商铺的运营策略。
商铺的业态规划需要根据商铺所在地区的市场需求和竞争状况来确定。
例如，在商铺周围已经有很多餐饮店的情况下，再开设一个餐饮店可能会面临激烈的竞争。
因此，商铺的业态规划需要有针对性地选择适合的经营类型。
商铺的运营策略包括商铺的市场推广、租客选择以及运营管理等方面。
商铺的市场推广可以通过广告、促销活动等手段来吸引客流量。
租客的选择需要根据商铺所在地区的市场需求和商业发展潜力来确定。
运营管理需要做好商铺的日常维护和管理，提供良好的租赁环境和服务。
商铺定价原则及一般方式
商铺定价原则及一般方式1、通过两个方面来定价：（1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性2、长春有一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0.53、他们的推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。
遵循楼上的方法,抓出均价.金角银边,角间和边间的单价要高些.面积小的单价要高些,进深浅,门面大的单价要高些.层高比较高的单价要高些,楼层越高,单价越低,具体高低差别的幅度,就真的要看具体的店面了.和位置/地形/项目经营主题/当地购买习惯都有关系商铺定价的几个参考:1.参考配套社区住宅价格:作为一二层的商业店铺如果二层以上部分是住宅,且商铺为住宅社区配套,则价格基本控制在二层以上住宅均价的1.5----2.5倍;2.依据租金制定价格:根据当地同类型商铺的整体租金水平,按租金回报率在10%-----20%的情况,反算商铺的均价;3.根据商铺定位用途:根据商铺计划的用途,根据当地不同商业类别(餐饮,娱乐,超市等)在城市中的相对经营状况,制定不同的价格.商铺定价的一些参考原则:1.一层,二层的层差范围在25%-----40%2.临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高3.商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低4.价格同商铺面积成反比执行建议:1.一拖二式的销售2.带租约式的销售3.返租销售4.统一售后商业物业管理,统一招商5.作好销售控制定价方法参考1、投资回报率法投资回报就是说出卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。
2、周边价格参考法周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。
3、产品本身价值法产品价格就是觉得项目的各项参数加起来的价格能够值多少钱。
商铺定位与定价
以后可能会有用的说广场街铺售价评估商铺售价的评估一般有市场比较法及租金反推法两种，对于在成熟的市场环境的情况下，多运用市场比较法进行评估，由于新亚洲中心广场南地块所处的片区商业已较为成熟，同时周边也存在可参照的市场售价，因此，本项目在销售均价的评估上宜采用市场比较法为依据，以租金反推法进行验证。
一、以市场比较法进行售价的评估市场比较法评估原理：1．市场比较法定价的影响因素——位置——商业气氛——人流量——周边环境——交通情况——内部规划设施——规模——发展商信誉——经营经营公司2．评估售价的基本原则结合市场需求及中原多年代理经验，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定物业综合素质如下表：★参考同区同类铺位之综合素质及价格水平，利用“市场比较法”制定价格；★ 依据“市场比较”原理，对可比相关铺位的价格经过修正，加权后得出。
3．售价评估参照物近年来，华强北周边销售的商业物业较少，大部分的商业物业是由厂房改造而来，以出租经营为主，如顺电、女人世界、铜锣湾广场、丽人世界等，而新近开发地产项目也未进行裙楼的销售，如群星广场、都会100等，而属华强北商业圈内，仅现代之窗、赛格广场两个商业项目的商业销售对本项目有参照作用，根据中原的调查资料显示，此30%置业气氛流量边环境通情况部规划设施模展商信誉营管理公司各定价影响因素之权重分析图两项目的街铺平均售价为：现代之窗街铺参考平均售价：120000元/平方米赛格广场街铺参考平均售价：150000元/平方米相关项目售价参数修正参考均价计算修正后各相关楼盘价格Pi’Pi’=( Q X/ Q i)×Pi 注：Pi为各项目之均价P A’=( Q X/Q A)×P A =(70/93)×150000=1129032 P B’=( Q X/Q B)×P B =(70/82)×120000=1024390各相关楼盘权重取值为Wi’W A= 60% W B=40%P X=ΣP i W i=P A’W A+P B’W B=1129032×60%+1024390×40%=1087175新亚洲太古广场街铺之参考均价为：10.8万元/M2二、以租金反推法进行售价的评估（一）、邻街商业铺位的调查华强北商业片区内最主要的商业街有华强北路、振华路、振兴路及华发路。
商业地产招商原则
商业地产招商原则1.项目定位原则：商业地产招商要根据项目的定位来确定目标客户群体。
不同类型的商业地产项目定位不同，有的是定位为高端消费群体，有的是定位为大众消费群体。
招商时应根据项目定位确定目标客户，以便更好地制定招商策略。
2.市场调研原则：在招商前要进行充分的市场调研，了解目标客户的需求和消费习惯。
市场调研可以通过问卷调查、访谈和专业机构调研等方法进行，通过分析市场调研数据，有针对性地招商。
3.招商策略原则：商业地产招商要制定具体的招商策略，包括定位策略、产品策略、价格策略和促销策略等。
招商策略要综合考虑项目特点、市场需求和竞争对手情况，制定一套科学合理的招商方案。
4.品牌建设原则：商业地产项目要注重品牌建设，通过打造独特的品牌形象和文化吸引目标客户。
招商时可以借助品牌效应，通过品牌的号召力吸引品牌消费者，提升项目的知名度和美誉度。
5.合作伙伴选择原则：商业地产项目在招商过程中要选择与项目定位和发展需求相符的合作伙伴。
合作伙伴可以是特许经营商、大型商户、知名品牌等，通过与合作伙伴的合作，共同促进项目的发展。
6.投资回报原则：商业地产招商要在考虑项目的投资回报率的基础上进行。
要综合考虑项目的投资规模、租金收益、销售收益等因素，合理评估项目的风险和收益，确保项目能够取得良好的投资回报。
7.建立长期合作原则：商业地产招商不仅仅是为了一次性的租赁或销售行为，更重要的是要建立长期稳定的合作关系。
项目方要与招商对象建立互利共赢的合作关系，通过深化合作，实现共同发展。
8.营销手段原则：商业地产招商要灵活运用各种营销手段，如线上线下相结合，通过外展活动、广告宣传、社交媒体等渠道进行招商推广。
要结合项目特点和目标客户群体，制定适合的营销方案。
总之，商业地产招商原则是根据项目定位和市场需求，制定合理的招商策略和方案，注重品牌建设和合作伙伴选择，追求投资回报和长期合作，灵活运用营销手段，以实现项目的成功招商和发展。
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商业地产商业物业租赁
定价原则和方法
一、前言
二、原则概述
三、定价目标
1、利润目标
2、市场占有率目标
3、树立企业形象、完善项目配套目标
四、定价方法
1、成本导向定价法
2、竞争导向定价法
3、需求导向定价法
五、定价策略
1、低价入市策略
2、阶段提升策略
3、差异定价策略
4、分级价格控制策略
六、市场租金评估工具
七、分层分业态租金体系定位
八、结论
一、前言
商业物业需要一个反映商铺租金水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为企业及管理部门提供决策及参考的依据。
通过指标工具可以使企业及管理部门能够及时了解影响商铺变化的因素及其程度；透析商业地产现状，预测商业地产
未来发展形势。
尤其是区域型商业地产通过指标工具能够深入
到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预
测误差，使最终数据更具有借鉴意义。
二、原则概述
定价原则，是市场营销组合中一个十分关键的组成部分。
租金通常是影响交易成败的重要因素，同时又是市场营销组合
中最难以确定的因素。
企业对商铺定价的目标是促进成交，获
取利润。
这要求企业既要考虑成本的补偿，又要考虑承租商对
租金的接受能力，从而使定价原则具有租赁双方双向决策的特
征。
商业地产项目的成本构成比较复杂。
所以定价原则的确定一定要以科学规律的研究为依据，以实践经验判断为手段，在
维护开发商和承租商双方经济利益的前提下，以开发商投资回
报及承租商可以接受的水平为基准。
此外，租金还是市场营销组合中最灵活的因素，它可以对市场作出灵敏的反映。
三、定价目标
定价目标是指企业通过制定一定水平的租金，所要达到的预期回报及利润的目的。
一方面，它要服务于商业项目营销目标和企业经营战略；另一方面，它还是定价方法和定价策略的依据。
商铺定价目标一般有利润目标、市场占有率目标、树立企业形象目标等几种不同的形式。
（一）利润目标
利润目标是企业定价目标的重要组成部分，获取利润是企业生存和发展的必要条件，是企业经营的直接动力和最终目的。
利润是个综合性很强的指标，尤其对商业项目而言，利润最大化不是短期定价目标，而是企业长期奋斗的方向。
由于商业地产定价受经济环境的影响，繁多的变量会增加定价的难度，因此，需要动态地分析项目的内部条件和外部环境。
不能单纯定位于项目利润，忽视市场相关因素和企业经营战略。
（二）市场占有率目标
市场占有率，又称市场份额，是指企业的项目占整个行业的百分比，是提升品牌价值的工具。
市场占有率是企业经营状况和企业产品竞争力的直接反映。
作为定价目标，市场占有率与利润的相关性很强，从长期来看，较高的市场占有率必然带来高利润。
市场占有率目标在运用时存在着保持和扩大两个互相递进的层次。
（三）树立企业形象、完善项目配套目标
以较低且稳定的租金完善商业项目的配套，树立企业及
项目的整体形象，有利于在行业中树立长期的优势。
一般情况
相同区域的商业地产中租金弹性不大，但受其他因素影响，需
求量波动很大。
较低且稳定的租金给人以企业信誉高、企业经
营稳健的印象。
良好的形象是企业无形的资产，只有精心维护，才能源源不断地创造产品附加值。
品牌竞争是高层次的竞争，增强企业形象的定价目标应该与企业的长期战略相一致。
拥有
较高市场占有率的行业领导型企业适宜选用稳定的产品定位
和稳定的租金策略。
四、定价方法
定价方法，是企业在特定的定价目标指导下，依据对成本、需求及竞争等状况的研究，运用价格决策理论，对商铺租金进
行市场计算的具体方法。
定价方法主要包括成本导向、竞争导向和需求导向等三种类型。
（一）成本导向定价法
成本导向定价是企业定价首先需要考虑的方法。
成本是项目所发生的实际支出，客观上要求通过商铺的租金、合理的投
资回报期而得到补偿，并且要获得大于其支出的收入，超出的
部分表现为企业利润。
以项目成本为基本依据，再加上预期利
润来确定价格的成本导向定价法，是最常用、最基本的定价方
法。
成本导向定价法依据不同的财务模型，又分为固定成本加
成法、变动成本法、盈亏平衡法和目标利润率法。
（二）竞争导向定价法
在竞争十分激烈的市场上，企业通过研究竞争对手的项目条件、服务状况、租金水平等因素，依据自身的竞争实力，参考成本和供求状况来确定商铺租金。
这种定价方法就是通常所说的竞争导向定价法。
其特点是：租金与项目成本和需求不发生直接关系；项目成本或市场需求变化了，但竞争者的租金未变，就应维持原租金；反之，虽然成本或需求都没有变动，但竞争者的价格变动了，则相应地调整项目租金。
当然，为实现企业的定价目标和总体经营战略目标，谋求企业的生存或发展，企业可以在其他营销手段的配合下，将价格定得高于或低于竞争者的价格。
并不一定要求和竞争对手的产品价格完全保持一致。
（三）需求导向定价法
需求导向定价法是指企业在定价时不再以成本为基础，而是以承租商对商铺价值的理解和需求强度为依据。
管理部门通过意向客户对项目价值的评估，了解客户的意向租金范围来确定具体的商铺租金价格。
五、定价策略
（一）低价入市策略
根据区域市场现状，商圈形成初期，为了更好地吸引与项目定位相匹配的品牌商户，选择合理的定价目标，在此基础上以低于成本，从战略性方面考虑制定租金价格。
先期保证项。