房屋买卖合同无效之无权代理
无权代理人的民事责任案例分析
无权代理人的民事责任案例分析一起房屋买卖纠纷中：A以不动产所有权人B之代理人的名义，与c订立一房屋买卖合同，其中约定定金条款并已给付。
后该房屋买卖合同未被B追认，c请求A 履行该合同被拒绝，于是向法院请求双倍返还已给付定金。
对...
一起房屋买卖纠纷中：A以不动产所有权人B之代理人的名义，与c订立一房屋买卖合同，其中约定定金条款并已给付。
后该房屋买卖合同未被B追认，c请求A 履行该合同被拒绝，于是向法院请求双倍返还已给付定金。
对于类似案例，法院主流观点一般认为在合同未被所有权^追认的情况下，当属无效。
然而，简单地认定合同无效并不能将案例中包含的法律争议一并解决。
在此类情形中，笔者以为至少包含以下四个值得探讨的问题：
(1)在代理人所作出的行为完成后，本人作出追认或者不追认的意思表示前，法律行为的效力如何?这是厘清整个无权代理人责任的关键。
(2)本人一旦不追认，依据我国《合同法》第48条第1款规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
”究竟该如何理解这里的“责任”?
(3)第三人是否负有必要注意义务去审查代理人是否具有代理权?在实践中，许多法院会适用“公平原则”，在当事人之间取得利益平衡，而导致第三人承担部分责任的依据往往就是其对于未注意到无权代理人缺乏代理权存在过错。
(4)在存在定金合同的情形下，该如何理解定金合同作为从合同的效力?法院一般认为，由于主合同无效，从而导致从合同亦无效，因此双倍返还定金的请求一般不予认可，除非存在当事人之间的明确约定。
民事案例分析：持委托书出售他人房屋 签名造假买卖合同无效
2010年9月30日，被告王某来到密云县一小区某住房找到张某，要求她搬走，并声称此房已归其所有。
后张某到密云县住建委查询，才得知该房产已过户到王某名下。
王某告知张某，当时购买房屋时，一名叫杨某的男子持有经过某公证处公证的张某签字的委托书，称张某委托杨某出卖此处房屋。
得知张某起诉后，杨某辩称在办理委托手续时，张某是在场的，并在委托书上签了字。
[案情分析]
[判决结果]
法院经审理查明，涉案住房的原所有人确系张某。
经鉴定，案件中“公证书”上签名字迹与样本上张某的签名字迹不是同一人所写，因此不能证明张某委托杨某出售涉案房屋。
同时，另一被告王某在购房时既未对涉案房屋进行现场验看，亦未取得钥匙。
法院认为，在未获张某授权委托的情况下，杨某以张某名义与王某签订《存量房屋买卖合同》属无权代理行为。
事后张某对此未同意亦未追认，故杨某以张某名义与王某签订的《存量房屋买卖合同》系无效合同。
而王某的行为明显不符合二手房买卖的交易习惯，亦不符合常理，不能认定王某为善意第三人。
89、房屋买卖纠纷撤销仲裁裁决案例分析_以广东省为例
89、房屋买卖纠纷撤销仲裁裁决案例分析_以⼴东省为例房屋买卖纠纷撤销仲裁裁决案例分析_以⼴东省为例⼀、黄彪、黄美结申请撤销仲裁裁决民事裁定书，（2019）粤01民特1536号，⼴东省⼴州市中级⼈民法院⼩结：从经过公证的《委托合同》内容来看，黄彪、钟衍娴委托雷春燕办理出售涉案房屋、提前还贷、涂销抵押登记等⼿续，但未授权雷春燕作为其仲裁代理⼈，故雷春燕的上述签收⾏为不能代表黄彪收到⼴州仲裁委的⽂件。
⼀审法院认为：本案为撤销国内仲裁裁决纠纷，应依据《中华⼈民共和国仲裁法》第五⼗⼋条规定进⾏审理。
关于仲裁程序是否违反法定程序，《最⾼⼈民法院关于适⽤〈中华⼈民共和国仲裁法〉若⼲问题的解释》第⼆⼗条规定，《中华⼈民共和国仲裁法》第五⼗⼋条规定的“违反法定程序”，是指违反仲裁法规定的仲裁程序和当事⼈选择的仲裁规则可能影响案件正确裁决的情形。
本案中，黄美结在申请仲裁时提供了黄彪的三个地址，但海珠区地址是雷春燕的⾝份证地址，增城区地址是涉案房屋地址且在仲裁前该房屋已过户给雷春燕，只有龙门县地址是黄彪的⾝份证地址，当时黄美结未写黄彪的联系电话，只写了雷春燕的联系电话158××******，致使邮寄到龙门县地址的邮件被退回，邮寄到海珠区和增城区地址的邮件均由雷春燕代收。
从经过公证的《委托合同》内容来看，黄彪、钟衍娴委托雷春燕办理出售涉案房屋、提前还贷、涂销抵押登记等⼿续，但未授权雷春燕作为其仲裁代理⼈，故雷春燕的上述签收⾏为不能代表黄彪收到⼴州仲裁委的⽂件。
2017年7⽉19⽇，黄美结向⼴州仲裁委提交其与黄彪夫妻电话录⾳⽂字版，可以表明黄美结已经知道黄彪的联系电话为138××******，且诉讼中黄美结也称其在2017年7⽉得知黄彪的电话号码后提供给⼴州仲裁委。
⼴州仲裁委在前期邮寄到龙门县地址的邮件均被退回、且黄美结之前所写联系电话均注明为雷春燕电话号码的情况下，应与黄彪取得联系，合理查询其送达地址。
购房合同无效的五种情形
购房合同无效的五种情形
第一种情形：未依法办理登记手续
根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产买卖合同必须依法办理登记手续才能生效。
如果购房合同未进行登记备案，那么该合同将不具备法律效力，不能作为权利转移的依据。
因此，购房者在签订合同时务必确保完成相关登记手续。
第二种情形：违反法律法规强制性规定
购房合同的内容必须符合国家法律法规的规定，不得违背法律强制性条款。
例如，合同中
涉及非法集资、洗钱等违法行为，或者约定了违法的高利贷利息等，这些内容都会导致购
房合同无效。
买卖双方应遵守法律规定，确保合同内容的合法性。
第三种情形：欺诈、胁迫行为
购房合同的签订应当基于双方真实意愿，任何一方不得通过欺诈、胁迫等手段迫使对方签
订合同。
如果存在欺诈或胁迫行为，受害方有权请求法院撤销该合同。
因此，在签订合同时，双方都应保持诚信，避免使用不正当手段。
第四种情形：无权代理或超越代理权限
购房合同的签订人必须是房屋的合法所有者或其授权代理人。
如果签约人无权代理或超越
了代理权限，那么所签订的购房合同将不具有法律效力。
购房者在签订合同前应核实对方
的代理资格和权限范围，以免造成不必要的纠纷。
第五种情形：合同主体资格不符
购房合同的双方当事人必须具备相应的民事行为能力。
如果其中一方为未成年人、精神病
患者等无民事行为能力人或限制民事行为能力人，且未经法定代理人同意或追认，那么该
购房合同将被视为无效。
因此，在签订合同时，双方应确保自己具备完全的民事行为能力。
总结。
无权代理卖房的法律后果(3篇)
第1篇一、引言在我国房地产市场中，由于种种原因，无权代理卖房的现象时有发生。
无权代理卖房不仅给当事人带来经济损失，还可能引发一系列法律纠纷。
本文将从法律角度分析无权代理卖房的法律后果，以期为相关人员提供参考。
二、无权代理卖房的定义无权代理卖房，是指行为人未取得房屋所有权人授权，擅自以房屋所有权人的名义进行房屋买卖的行为。
这种行为违反了我国《民法典》关于代理制度的相关规定。
三、无权代理卖房的法律后果1.合同效力问题根据我国《民法典》第一百七十一条的规定，无权代理订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
但无权代理卖房的情况下，相对人往往无法确认行为人的代理权，因此，合同效力存在争议。
（1）合同无效：如果相对人能够证明行为人无权代理卖房，则合同无效。
合同无效后，当事人应当恢复原状，承担相应的法律责任。
（2）合同有效：如果相对人无法证明行为人无权代理卖房，且在签订合同时存在合理理由相信行为人有代理权，则合同有效。
合同有效后，当事人应当按照合同约定履行义务。
2.损害赔偿责任（1）行为人责任：无权代理卖房的行为人应当承担相应的损害赔偿责任。
赔偿范围包括但不限于：相对人因合同无效或解除所遭受的损失、实际履行合同所支出的费用等。
（2）房屋所有权人责任：房屋所有权人明知或应当知道行为人无权代理卖房，而未采取措施制止，导致合同无效或解除的，房屋所有权人应当承担相应的损害赔偿责任。
3.刑事责任在无权代理卖房的过程中，如果行为人存在欺诈、侵占等犯罪行为，可能构成刑事责任。
例如，行为人虚构事实，使相对人陷入错误认识，导致合同无效或解除，从而非法占有房屋等。
4.行政责任无权代理卖房的行为，可能违反了我国房地产市场的相关规定，如《城市房地产管理法》等。
行为人可能面临行政处罚，如罚款、吊销营业执照等。
四、防范无权代理卖房的法律措施1.明确代理关系：在签订房屋买卖合同前，当事人应当核实代理人的身份，确认其代理权。
无权代理案例5个
无权代理案例5个1997年10月，某书画装裱店与著名书法家赵某签订了一份委托书法作品创作合同。
双方约定，赵某在1998年2月以前交付装裱店20副对联作品，装裱店支付赵某5000元报酬。
1997年12月，赵某因不慎跌倒致使右臂受伤，不能创作，于是他委托自己的儿子代为书写了全部对联，以此交付装旅店，装裱店支付了全部报酬。
但是不久装旅店感到作品风格与赵某不同，遂请专家作鉴定，结果发现属他人作品。
2021年10月25日，王某与保险公司签订人身保险合同。
投保人为王某，被保险人为王某之妻张某，受益人为双方之子王强。
投保险种为长寿险，投保金额为10万元，投保人王某按保险合同约定交纳了保险费，保险公司承保。
2021年7月，王某向保险公司投诉，称保险公司未经其同意将投保人变更为其妻张某，要求保险公司恢复王某为投保人。
保险公司找张某了解情况，询问张某在办理变更手续时所持有的王某的身份证及委托书时，张某未正面回答保险公司的提问，只讲此事是她与王某之间的私事，不希望保险公司介人。
保险公司经核实查明，王某与张某正在办理离婚，双方在财产分割上存在严重分歧。
变更投保人的手续是在张某持有其本人及原投保人王某的身份证、委托书的情况下办理的。
保险公司已签发了批单，但是投保人与保险公司未签订合同变更协议。
另外，王某有两张有效的身份证。
张某向保险公司出示的王某身份证是由公安机关签发的，是合法有效的，至于委托书上的签字，经笔迹鉴定部门的鉴定，委托书上王某的签字并非其本人书写。
2021年，张先生要购买婚房，在某房地产中介的介绍下认识石某。
石某称其表姐兰女士在北京市海淀区有一套房屋亟待出售，面积为78.25平方米，售价290万元。
张先生在中介的陪同下看过房屋，表示愿意购买。
2021年12月，石某表示表姐兰女士现因工作繁忙，不便前来，特委托自己全权代理办理该房产的相关出售事宜。
石某当场提供了他和兰女士的身份证原件、兰女士的房产证原件、委托书原件。
伪造委托公证书签订房屋买卖合同被判有效，善意取得经典案例北京房产律师010-84988278
伪造委托公证书签订房屋买卖合同被判有效，善意取得经典案例北京房产律师010-******** 原审法院查明，本市瞿溪路某号601-3室房屋于2000年10⽉登记在吴甲母亲王某某名下。
王某某于2001年10⽉17⽇⽴下⾃书遗嘱：“我在北京有⼀所住房(瞿溪路某号601室)在我⽣前和以后，该处住房归我⼤⼉⼦吴甲所有，其他⼈⽆权过问。
” 2003年12⽉7⽇，案外⼈万某以王某某代理⼈的⾝份与范甲、戴某某、范⼄签订北京市房地产买卖合同，约定本市瞿溪路某号601-3室房屋以⼈民币35万元的价格出售给范甲、戴某某、范⼄。
同⽇，双⽅向北京市房屋⼟地资源管理局提出房地产转移登记申请，万某同时提交了伪造的王某某的委托书、伪造的北京市公证处的公证书以及原房地产权证。
北京市房屋⼟地资源管理局审查后，将系争房屋转移登记在范甲、戴某某、范⼄的名下，并向其颁发了沪房地黄字(2003)第010588号北京市房地产权证。
为此，吴甲向法院提起⾏政诉讼， 2005年3⽉18⽇，法院依法判决撤销北京市房屋⼟地资源管理局将系争房屋转移登记在范甲、戴某某、范⼄名下以及颁发沪房地黄字(2003)第010588号北京市房地产权证的具体⾏政⾏为。
范甲、戴某某、范⼄不服判决，提起上诉，北京市第⼆中级⼈民法院于 2005年6⽉20⽇终审判决驳回上诉，维持原判。
2004年7⽉26⽇，王某某在⼤连去世。
根据王某某⽣前所⽴遗嘱，法院⽣效判决认定系争房屋由吴甲继承。
范甲、戴某某、范⼄于 2009年1⽉24⽇诉⾄法院，要求判令范甲、戴某某、范⼄购买本市黄浦区瞿溪路某号601-3室房屋的房地产买卖合同有效，该房屋所有权归范甲、戴某某、范⼄所有。
原审法院认为，万某与范甲、戴某某、范⼄签订房地产买卖合同的⾏为构成表见代理，该合同债务应由王某某承担。
吴甲辩称万某伪造委托书等⽂件的⾏为系违法⾏为，不符合表见代理的构成要件。
万某进⾏的房屋买卖⾏为性质上属于⼀般的交易⾏为，不具有违法性。
买房受骗 法院判售房人赔定金
买房受骗法院判售房人赔定金经房地产公司介绍，赵女士认识了卖房者牟女士，支付定金和过户费后，赵女士发现自己购买的房子已卖给他人，为此，赵女士将牟女士诉至法院，要求被告返还定金2万元及相应利息、并赔偿原告因房价上涨、重新购房经济损失49.5万元。
5月20日，海淀法院审结了此案。
原告赵女士诉称2007年7月，经北京中大恒基房地产经纪有限公司居间介绍，我与牟女士商谈购买文慧园北路9号今典花园一处房屋，当时牟女士称该房属于她所有。
同年7月18日，我们签订合同时，我发现该房产证登记人是张女士，牟女士称该房屋由其出资购买，她是真正的所有人，并提供了购房合同、发票、契税票据原件，同时承诺向我及中介公司提供张女士授权卖房的公证书。
当天，我向牟女士支付定金2万元，并向中介公司支付了代理费、过户费。
此后，我多次催促牟女士提供授权卖房公证书，尽快履行合同，但其一直推托。
经了解，该房屋已卖与他人。
牟女士在无权代理的情况下与我签订房屋买卖合同应属无效，故要求牟女士返还定金2万元，支付定金利息187元，赔偿因房价上涨造成的购房差价49.5万元。
被告牟女士辩称，赵女士的陈述基本属实，但合同无效并不是我故意造成的。
我是台湾人，无法以自己的名义在北京购房，故借用他人的名义。
我同意返还2万元定金并支付利息187元。
赵女士没有证据证明给其造成了购房差价损失，即使有损失也不应由我承担，故不同意赵女士的其他诉讼请求。
法院审理后认为，牟女士未经房屋所有权人张女士的授权而以张女士的名义与赵女士签订了房屋买卖合同，张女士未对牟女士的上述行为进行追认，故上述合同应属无效。
因该合同取得的财产，应当予以返还。
牟女士对此无效合同后果的产生应承担过错责任。
现赵女士要求牟女士返还定金并支付定金利息理由正当，法院予以支持。
赵女士并无充分证据证明由于合同无效而产生了购房差价的实际损失，且房屋价格的涨跌并非订立合同时可预见的，故赵女士要求牟女士赔偿购房差价损失无事实和法律依据，法院不予支持。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房屋买卖合同无效之无权代理
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“买卖合同司法解释”）第3条第1款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持。
对此条文的理解，实践中存在误区，笔者在办案过程中，就曾遇到一例有关上述条文的理解与适用的案件。
2014年12月，詹某通过房屋中介机构介绍与李某认识并接洽，詹某表示其曾出资购买一套房产，因限购令政策的缘故，现登记在其姐姐名下，该房产实际由詹某控制并使用，现其有意转让，如李某购买，其保证能够顺利过户。
李某对于该房产很满意，又基于该房产实际登记在詹某姐姐名下，詹某遂以其姐姐的代理人的名义与李某签订了房产买卖合同，约定合同签订生效后，李某先交付定金三万元，如未能按时过户，出卖方需支付高额的违约金。
后房地产市场因政策缘故，于2015年房价暴涨。
詹某遂告知因其姐姐不同意出卖房产，合同无效。
李某不服，起诉至法院，要求詹某及其姐姐承担连带赔偿责任。
在此案例中，房屋买卖合同是否是其中的关键点。
李某及其代理律师主张依据买卖合同司法解释第3条第1款，本案中的房屋买卖合同应当有效，詹某及其姐姐应当承担连带责任。
然而在笔者看来，事实并非如此。
如果我们仔细分析一下该条文以及三者之间的法律关系就很容易能够得出结论。
首先，詹某的行为时无权代理而并非无权处分。
合同法第48条和第51条分别规定了无权代理和无权处分，二者之间的区别是十分明显的，在本案中，詹某在合同中明确是以代理人身份与李某签订合同，其行为应当定性为无权代理。
按照合同法第48条的规定，无权代理人的签订的合同需经权利人追认方才生效。
在本案中，公示权利人及詹某的姐姐拒绝追认，因此，合同应当认定无效。
其次，买卖合同司法解释第3条第1款解决的是合同法第51条中无权处分的问题，基于对此条文的不同理解，理论界及司法实践中长期存在关于无权处分所签订的合同的效力应当认定为有效或无效、未生效的争论。
买卖合同司法解释第3条，则是建立在遵循物权法第15条规定的原因行为与物权变动相区分的原
则之上，认为合同的签订属于原因行为，其不应当与物权是否可因此发生变动而直接划等号，归根结底，其应当解决的是无权处分的行为。
而无权代理则是特殊的民事行为辅助制度，与无权处分中的以自己名义为民事行为相区别，无权代理是无代理权、超越代理权或代理权终止后，以他人名义为意思表示的行为，该代理行为的效力是由被代理人来决定的，如被代理人不追认或代理人始终未能取得代理权，则代理行为无效。
本案中詹某的行为属于无权代理，不应当适用买卖合同司法解释第3条。
再者，如认定买卖合同有效，那么该由谁承担合同义务。
詹某的姐姐从未授权詹某签订合同，（至少案件中没有证据证明詹某有授权）如认定合同有效，基于詹某及其姐姐的无权代理关系，该合同应当对詹某的姐姐生效，然而詹某的姐姐明明是拒绝追认该合同的！如若如此处理，则势必损害无辜他人的利益，以他人代理人名义随便签订买卖合同，他人必须履行该合同，则无辜第三人利益必然无法保证，市场交易安全以及秩序势必大乱。
因此，本案件中无权代理签订的买卖合同在被代理人拒绝追认的情况下应当认定无效。
依据合同法第五十八条的规定，詹某应当退还该合同而取得的三万元定金，李某也无法依据合同向詹某及其姐姐主张违约责任。
李某如需维护其利益，还需另外寻找法律支持。