房地产估价规范原则
3房地产估价的原则和程序
§3.1房地产估价的原则
3.最高最佳使用原则在估价报告中的应用： (3)装修改造前提——认为转换用途予以使用最为有 利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价。 (4)重新利用前提——认为拆除现有建筑物予以利用 最为有利时，应以拆除现有建筑物后再予以利用 为前提估价。 (5)上述情形的某种组合。
§3.1房地产估价的原则
三、替代原则
——替代原则要求房地产估价结果不得偏离类似房 地产在同等条件下的正常价格。
类似房地产：指房地产中实物、权益、区位状 况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或 者相当的房地产。
替代原则对于具体的房地产估价工作，指明了两点：
1.如果存在一定数量与估价对象相似的房地产并 已知它们的价格时，则可以通过这些相似的房地 产的价格推算出估价对象的价格； 2.不能独立地思考估价对象的价值，应考虑相似 的房地产的价格牵掣，特别是同一个估价机构， 在同一个城市、同一时期，为了同一种估价目的， 对不同区位、档次的房地产的评估价值应有合理 的“价差”。
搜集资料的渠道：
1. 要求委托人提供； 2. 在实地查勘估价对象时获取； 3. 查阅估价机构自己的资料库；
4. 到有关政府部门和专业机构、单位查阅；
5. 询问有关知情人士； 6. 查阅有关报刊、网站等媒体。
§3.2房地产估价的程序
六、实地查勘估价对象
1.感受估价对象的区位优势； 2.核对之前搜集的估价对象的坐落、四至、面积、 用途等； 3.观察估价对象内外部状况，如土地形状、建筑 结构、设施设备、装饰装修、维修养护； 4.拍摄反映估价对象内外部状况及周围环境和景 观或临街状况的照片等影像资料；
估价对象状况 过去 过去 现在 未来
房地产市场状况 过去
《房地产估价规范》——总则、估价原则)
2.0.1 房地产的市场价值评估，应遵循下列原则：
1 独立、客观、公正原则；
2 合法原则；
3 价值时点原则；
4 替代原则；
5 最高最佳利用原则。
2.0.2 房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。
6）上述前提的某种组合或其他特殊利用最为合理的，应选择上述前提的某种组合或其他特殊利用前提进行估价。
2.0.6 当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的不相一致假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制：
1 当估价对象的权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利不相同时，应先根据估价目的确定从估价对象的权利人角度或意向取得者角度进行估价，再根据其对估价对象依法享有的开发利用权利，确定估价对象的最高最佳利用状况；
2 当估价对象已为某种利用时，应在调查及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择，并应在估价报告中说明：
2.0.3 房地产的投资价值、现状价值等其他价值和价格评估，应根据估价目的和价值类型，从市场价值评估的原则中选择适用的原则，并可增加其他适用的原则。
2.0.4 遵循不同估价原则的评估价值，应符合下列规定：
1 遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。
1）维持现状、继续利用最为合理的，应选择维持现状前提进行估价；
2）更新改造再予以利用最为合途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价；
4）改变规模再予以利用最为合理的，应选择改变规模前提进行估价；
房地产评估的原则是什么
房地产评估的原则是什么
1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。
供⼩于求时，则价格上升，否则下降。
房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。
2、替代原则：在同⼀市场上效⽤相同或相似的房地产，价格趋于⼀致。
3、最有效使⽤原则：以最佳使⽤所能带来的收益评估房地产的价格。
4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础
5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进⾏。
测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。
6、估价时点的原则：估价时点⼜称：估价基准⽇、估价期⽇、估价时间，是⼀个具体的⽇期，通常年、⽉、⽇表⽰，估价额是该是该⽇期的价格。
房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某⼀时点的价格，不同的时点，同⼀宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某⼀时点上的价格，所以估价⼀宗房地产的价格时，必须假定市场情况停⽌在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。
房地产估价的五大常用原则
房地产估价的五大常用原则我跟你说啊，房地产估价这事儿，那可有五大常用原则呢。
咱先说第一个原则，合法原则。
这就像做人得守规矩一样，房地产估价也得在合法的框架里来。
我就见过这么个事儿，有个小年轻想把他家老房子估价高点儿好卖出去，就想让估价师把他私自搭的那个违建也算进去。
那估价师能答应吗？估价师一脸严肃，那眉毛就像两条拧巴的麻绳，眼睛瞪得老大，说：“这可不行，违法搭的东西就不能算在估价里头，这是原则问题。
”这合法原则啊，就像一把尺子，量着整个估价的事儿呢。
再说说最高最佳使用原则。
啥叫最高最佳使用呢？就好比一块地，它是用来盖写字楼能赚大钱呢，还是盖住宅更划算？这得好好琢磨琢磨。
我有个朋友，他家有块地在城边儿。
一开始他想着，就盖个普通住宅得了。
结果找了个懂行的人一看，说：“你这地啊，要是规划规划，盖个带小花园的那种高档住宅，或者干脆建个小型商业中心，那价值可就翻番儿了。
”你看，这就是得按照最高最佳使用原则来。
那时候我朋友那表情啊，眼睛里满是惊讶和懊悔，嘴巴张得能塞下个鸡蛋，直拍大腿说：“哎呀，我咋没想到呢。
”替代原则也很重要。
这就好比买东西，你得货比三家吧。
房地产也一样。
有一回我陪人去看房子，那卖房的把自己房子夸得天花乱坠，说这房子独一无二，值老多钱了。
结果那买家也不傻啊，他就跟我说：“我看了附近好几套房子呢，户型都差不多，人家价格可比这低不少。
”这就是替代原则在起作用。
周围类似的房子价格就像一群小伙伴，互相制约着，谁也不能太离谱。
还有估价时点原则。
这就像给房地产拍张照片，照片啥时候拍的，那房地产在那个点就值那个价。
我记得有个小区，在没通地铁之前，房价也就那样。
结果地铁线一通，好家伙，房价就像火箭似的往上蹿。
这前后价格差了好多呢。
你要是按照通地铁之前的价格去估通地铁之后的房子，那可就大错特错了。
就像你不能拿夏天的衣服价格去衡量冬天的衣服一样，时间不一样，价值就不一样。
最后就是供求原则了。
这市场上房子多了，供大于求，那价格自然就往下走；要是房子少，想买的人多，那价格就蹭蹭往上涨。
第03章 房地产估价原则
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第四节 估价时点原则
一、估价时点原则的总体要求： 房地产估价结果应是估价对象在
估价时点时的客观合理价格或价值。
估价时点:××××年××月××日
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二、估价时点原则的具体要求：
1.估价时点是评估房地产价格的所属时间点 (一般由委托方确定)。
2.估价是求取估价对象在估价时点的价格。 3.要注意政策、法规、标准、参数的颁布之
日与估价时点的关系。
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三、估价时点的5种情形
1.估价时点为过去，估价对象为过去状态----
-纠纷类复核估价
2.估价时点为现在，估价对象为过去状态----
-损害类损失估价
3.估价时点为现在，估价对象为现在状态----
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2.均衡原理。
均衡原理是以房地产内部各构成要素 的组合是否均衡和协调，来判断是否为最 高最佳使用。
房地产不均衡的情形有： ①过时、破旧、容积率低会导致地段较好
的房地价格降低。 ②坐落位置较差的土地会导致建筑设计、
施工和设备均佳的房地价格降低。
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[例]某宗房地产，土地面积300m2，建筑面 积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过 时，有待拆除重建，估计拆除费用为每m2 建筑面积300元，残值每m2建筑面积50元。 则该宗房地产相对于空地的减价额为：
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第三章
1
第一节 合法原则
一、合法原则的总体要求：
房地产估价应以估价对象的合法 权益为前提进行。
2
二、合法原则的具体要求
1.估价对象产权合法：应以房地产权属证书和
有关证件为依据。
2.估价对象使用合法：应以城市规划、土地用
房地产估价的原则与估价程序
所决定的价格；
• （3）房地产价格可通过比较房地产的条件及使用价值来确定。 • 5．供求原则-指进行房地产评估，必须充分考虑当地同类房地产的市场供求实际情况
的要求确定的。
• 1.2.2估价实施阶段 估价实施阶段是指在准备工作的基础上，进行实际的估 价作业。主要包括现场勘查、资料搜集、估价方法选择、 测算与估价额的确定
• 1.2.3估价完成阶段 • 估价结果确定后，应将估价过程中采用的原则、依据、
方法及参数选择、估价结果等反映在估价报告中，并交 付给委托估价方，以最终完成估价业务。
响。 • 客观，是要求房地产估价时要尽可能地减少估价人员的主观意
志对估价过程和估价结论的影响。 • 公正，是要求房地产估价时必须站在中立的立场上，不偏袒当
事人的某一方，特别是不可有意无意地偏向委托方。
• 合法原则-合法产权、合法使用、合法处分等权利
• 最高最佳使用原则-最高最佳使用必须同时满足以下4个条件： ①法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化。 具体包括最佳用途（或最佳用途组合）、最佳规模和最佳集约 度。
1.1.2房地产估价的主要原则
• 房地产估价的行为准则-独立、客观、公正原则。 • 房地产估价的技术准则-①合法原则；②最高最佳使用原则；
③估价时点原则；④替代原则；⑤供求原则；⑥公平原则； ⑦预期原则；⑧谨慎原则；⑨综合性原则
• 房地产估价的行为准则有独立、客观、公正原则： • 独立，是要求房地产估价时不应受外界不合理因素的干扰和影
和可能导致供求关系变化的诸因素而推断其价格。
房地产评估师的房地产估值标准和规范
房地产评估师的房地产估值标准和规范房地产评估师在进行房地产估值工作时，必须遵守一定的标准和规范，以确保估值结果的准确性和可靠性。
本文将对房地产评估师的房地产估值标准和规范进行探讨。
一、房地产估值标准的基本原则1. 客观性原则：房地产估值应基于客观的、充分的市场数据和证据，评估师应避免个人主观因素对估值结果的影响。
2. 一致性原则：评估师在估值过程中应遵循一致的方法和标准，确保不同评估师在相同情况下得出的估值结果一致。
3. 适当性原则：评估师在选择估值方法和技术时，应根据具体的估值对象和目的选择适当的方法，以提高估值结果的准确性。
4. 准确性原则：评估师应确保估值结果的准确性和可靠性，尽可能减少误差和不确定性。
5. 公平性原则：评估师在进行估值工作时应坚持公平原则，不偏袒任何一方，确保估值结果的公正性。
二、房地产估值的基本程序1. 调查和验证：评估师首先需要进行现场调查，了解估值对象的基本情况，包括位置、建筑面积、建筑品质等，并核实相关证据和数据。
2. 数据分析：评估师需要收集和分析大量的市场数据，包括过去的成交记录、市场租金水平、土地供应等，以支持估值结果的准确性。
3. 估值方法选择：评估师根据估值对象的具体情况和估值目的选择合适的估值方法，常用的方法包括市场比较法、收益法和成本法等。
4. 估值计算：评估师根据选择的估值方法，进行估值计算，包括对市场数据进行调整、建立适当的模型等，得出估值结果。
5. 报告编制：评估师将估值结果整理成报告，报告应包括估值方法、数据来源、计算过程、风险分析等内容，确保报告的完整性和可读性。
三、房地产估值的规范要求1. 职业道德：评估师应遵守职业道德准则，保护客户利益，避免利益冲突和不当行为。
2. 信息保密：评估师应对获得的客户信息和估值结果严格保密，不得泄露给第三方。
3. 持续学习：评估师应不断提升专业知识和技能，了解最新的估值方法和市场动态，以提高估值工作的质量和效率。
房地产评估标准规范最新版
房地产评估标准规范最新版房地产评估标准规范是一套用于评估房地产价值的系统化规则和程序，旨在确保评估的公正性、准确性和一致性。
以下是最新版的房地产评估标准规范内容：引言房地产评估是房地产市场交易中不可或缺的环节，它涉及到对土地、建筑物以及其他附着物的价值进行客观、公正的评估。
随着市场经济的发展和法律体系的完善，房地产评估标准规范也在不断更新，以适应市场变化和满足评估需求。
一、评估原则1. 客观性原则：评估结果应基于市场数据和实际情况，避免主观臆断。
2. 公正性原则：评估过程中应保持中立，不受任何利益相关方的影响。
3. 合法性原则：评估应遵循相关法律法规，确保评估结果的合法性。
4. 一致性原则：评估方法和程序应保持一致，以确保评估结果的可比性。
二、评估流程1. 接受委托：明确评估目的、范围和要求。
2. 资料收集：收集相关的市场数据、法律文件、物理状况等信息。
3. 现场勘查：实地考察房地产的地理位置、周边环境、建筑结构等。
4. 方法选择：根据评估目的和条件，选择合适的评估方法。
5. 数据分析：对收集的数据进行分析，确定评估参数。
6. 价值估算：运用评估方法，计算房地产的价值。
7. 报告编制：撰写评估报告，详细说明评估过程和结果。
8. 结果审核：对评估结果进行审核，确保评估的准确性。
三、评估方法1. 市场比较法：通过比较类似房地产的交易价格来估算价值。
2. 成本法：基于房地产的建设成本和折旧来估算价值。
3. 收益法：根据房地产的预期收益来估算其价值。
4. 综合评估法：结合以上方法，综合考虑多种因素来估算价值。
四、评估参数1. 地理位置：房地产的区位优势、交通便利性等。
2. 土地使用权：土地使用权的类型、期限、用途等。
3. 建筑物状况：建筑结构、面积、新旧程度、维护状况等。
4. 市场需求：市场供求关系、潜在买家或租户的需求等。
5. 法律环境：相关法律法规对房地产价值的影响。
五、风险管理1. 评估风险识别：识别评估过程中可能遇到的风险。
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中华人民国国家标准房地产估价规Code for Real Estate Appraisal GB/T 50291-1999主管部门：中华人民国建设部批准部门：中华人民国建设部施行日期：年6月1日中国建筑工业出版社1999 北京前言国家标准《房地产估价规》是根据建设部建标[1998]244号《一九九八年工程建设国家标准制订、修订计划（第二批）》和建设部房地产业司建房市函字[1996]第40号《关于委托制订"房地产价格评估技术规程"的函》的要求，由建设部负责主编，具体由中国房地产估价师学会会同建设部政策研究中心、省房地产估价师学会等十个单位共同编制而成。
本规经有关部门会审，建设部以建标[1999]48号文批准，并会同国家质量技术监督局联合发布。
本规在编制过程中，编制组进行了广泛、深入的调查研究，认真总结了我国开展房地产估价工作以来的实践经验和理论研究成果，广泛征求了全国有关单位、专家和实际工作者的意见，同时收集、分析、研究、参考了美国、英国、日本、德国等主要国家和、地区以及国际评估标准委员会（IVSC）的有关标准和理论研究成果。
本规由建设部负责管理，具体解释工作由中国房地产估价师学会负责。
在使用过程中，各估价机构、估价人员和有关单位、人员应积极总结经验，并将意见寄往中国房地产估价师学会国家标准《房地产估价规》管理组（地址：市三里河路九号，邮政编码：100835），以供修订时参考。
国家标准《房地产估价规》的主编单位：中国房地产估价师学会。
参编单位：建设部政策研究中心、省房地产估价师学会、大学岭南学院、华中师大学经济学院、清华大学房地产研究所、大学不动产研究鉴定中心、市房地产价格评估事务所、市房地产评估中心、市物业估价所等。
本规编制的主要起草人员：柴强、廖俊平、艾建国、建忠、陆克华、锦红、洪玉、、于北、国诚、彦京、康小芸、田耀东。
目次1 总则 52 术语 53 估价原则 34 估价程序 45 估价方法 55.1 估价方法选用 55.2 市场比较法 55.3 收益法 75.4 成本法 95.5 假设开发法 115.6 基准地价修正法 126 不同估价目的下的估价 126.1 土地使用权出让价格评估 136.2 房地产转让价格评估 136.3 房地产租赁价格评估 136.4 房地产抵押价值评估 136.5 房地产保险估价 146.6 房地产课税估价 156.7 征地和房屋拆迁补偿估价 156.8 房地产分割、合并估价 156.9 房地产纠纷估价 166.10 房地产拍卖底价评估 166.11 企业各种经济活动中涉及的房地产估价 166.12 其他目的的房地产估价 167 估价结果 168 估价报告 179 职业道德 18附录A 估价报告的规格式 19规用词用语说明 22附：条文说明 231 总则1.0.1 为了规房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民国城市房地产管理法》、《中华人民国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规。
1.0.2 本规适用于房地产估价活动。
1.0.3 房地产估价应独立、客观、公正。
1.0.4 房地产估价除应符合本规外，尚应符合国家现行有关标准、规的规定。
2 术语2.0.1 房地产 real estate，real property土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
2.0.2 房地产估价 real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
2.0.3 估价对象 subject property一个具体估价项目中需要估价的房地产。
2.0.4 估价目的 appraisal purpose估价结果的期望用途。
2.0.5 估价时点 appraisal date，date of value估价结果对应的日期。
2.0.6 客观合理价格或价值 value某种估价目的特定条件下形成的正常价格。
2.0.7 公开市场 open market在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。
2.0.8 公开市场价值 open market value在公开市场上最可能形成的价格。
采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。
2.0.9 类似房地产 similar property与估价对象处在同一供求圈，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。
2.0.10 同一供求圈 comparable search area与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当围。
2.0.11 最高最佳使用 highest and best use法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
2.0.12 市场比较法market comparison approach，sales comparison approach将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2.0.13 收益法 income approach，income capitalization approach 预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2.0.14 成本法 cost approach求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2.0.15 假设开发法 hypothetical development method，residual method预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2.0.16 基准地价修正法 land datum value method在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。
2.0.17 潜在毛收入 potential gross income假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。
2.0.18 有效毛收入 effective gross income由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。
2.0.19 运营费用 operating expenses维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。
2.0.20 净收益 net income，net operating income由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。
2.0.21 建筑物重置价格 replacement cost of building采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
2.0.22 建筑物重建价格 reproduction cost of building采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。
2.0.23 物质上的折旧physical depreciation，physical deterioration建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。
2.0.24 功能上的折旧functional depreciation，functional obsolescence建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失。
2.0.25 经济上的折旧economic depreciation，economicobsolescence建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。
2.0.26 估价结果 conclusion of value关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。
2.0.27 估价报告 appraisal report全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。
3 估价原则3.0.1 房地产估价应遵循下列原则：1 合法原则；2 最高最佳使用原则；3 替代原则；4 估价时点原则。
3.0.2 遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
3.0.3 遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：1 保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价；2 转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价；3 装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；4 重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价；5 上述情形的某种组合。
3.0.4 遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
3.0.5 遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
4 估价程序4.0.1 自接受估价委托至完成估价报告期间，房地产估价应按下列程序进行：1 明确估价基本事项；2 拟定估价作业方案；3 搜集估价所需资料；4 实地查勘估价对象；5 选定估价方法计算；6 确定估价结果；7 撰写估价报告；8 估价资料归档。
4.0.2 明确估价基本事项主要应包括下列容：1 明确估价目的；2 明确估价对象；3 明确估价时点。
注：1 估价目的应由委托方提出；2 明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况；3 估价时点应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日；4 在明确估价基本事项时应与委托方共同商议，最后应征得委托方认可。
4.0.3 在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。
估价作业方案主要应包括下列容：1 拟采用的估价技术路线和估价方法；2 拟调查搜集的资料及其来源渠道；3 预计所需的时间、人力、经费；4 拟定作业步骤和作业进度。
4.0.4 估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。