万科房屋维修标准方案
万科房屋维修指南及方案
万科房屋维修指南及方案概述本文档旨在为万科房屋业主提供维修指南及方案，以便更好地维护和保养房屋，延长使用寿命。
以下是一些常见的房屋维修问题及相应的解决方案。
墙壁维修情况描述- 墙壁出现裂缝；- 涂料剥落或变色；- 墙壁砖瓷损坏。
解决方案- 对于小裂缝，使用填充胶修补；- 对于大裂缝，建议寻求专业维修师傅的帮助；- 涂料剥落或变色可使用磨砂纸打磨和重新涂刷；- 若墙壁砖瓷损坏，可以联系维修部门进行更换或维修。
水管维修情况描述- 水管漏水；- 水龙头渗水或堵塞。
解决方案- 水管漏水时，可使用封水胶带临时封住漏点，并联系专业维修人员进行修复；- 若水龙头渗水或堵塞，可以试着清理水嘴过滤网，若问题仍存在，建议联系维修部门进行维修或更换。
电路维修情况描述- 电路断电；- 电灯无法正常工作；- 插座失效或线路故障。
解决方案- 检查主断路器是否跳闸，如有需要可开启；- 检查灯泡是否烧坏，有需要可更换；- 若插座失效或线路故障，建议联系维修部门或电工进行维修。
空调维修情况描述- 空调无法制冷或制热；- 空调噪音大；- 遥控器无法正常操作。
解决方案- 检查空调是否连接电源，确认设置正确后再次尝试；- 清洗空调滤网，定期清洁可以减少噪音；- 更换电池，检查遥控器是否损坏。
领导电话如遇到房屋维修问题无法自行解决或需要进一步帮助，请联系以下领导- 维修部门XXXXXX- 物业管理处XXXXXX以上为万科房屋维修指南及方案，希望能对您有所帮助。
如有其他问题或需求，请随时与相关部门联系。
万科房屋保养维修计划
8
室外消防栓
全面检查一次/每季，保养一次/半年
无渗、漏现象；每个消防栓有水、开关灵活。
保安部/维修部
9
室外各类围墙、护栏
护栏刷漆一次/两年
围墙（栏）整体外观一致，没有明显破损和面层剥落。
客服部/维修部
工作程序
每天向值班室了解和处理业主（用户）申报、投诉——跟踪监督——维修、养护巡视。
室外公共设施维修保养工作一览表
序号
维修、保养项目
工作要求
质量标准
责任部门
巡检/维修
1
道路、停车场
全面检查一遍/天，发现问题随时修补
平整、无积水、无破损，路牙边角整齐无缺口，完好率99%以上。
客服部、停车场管理员巡检/维修部
2
雨污水井、盖，化粪池
雨污水井清理一次/半年，化粪池清理一次/半年，井盖刷漆一次/年
保洁部/维修部
马赛克、水刷石
清洗一次/八年
喷 涂
重新喷涂一次/八年
3
内 墙 面
粉刷一次/四年
抹灰层牢固，无面层剥落和明显裂缝；墙面整洁无污迹。
维修部
4
楼板、地面砖
全面检查一次/年
无裂缝、起壳、空鼓、下陷，表面平整、无破损，楼板、地面砖色泽均匀，块料无裂纹、掉角等缺隙。
客服部/维修部
5
屋 面
检修一次/四年,大修一次/八年,发现破损及时修补。
屋面防水层无老化、拉裂现象，板端缝、伸缩缝油膏等贴，天沟落水管、落水口畅通，不积水，屋面出入口完好。
维修部
6
门、窗
保养一次/两年
发现问题及时修复
牢固、平整、美观、无锈蚀，开关灵活，接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全。
万科中心地下室渗漏维修施工方案
万科中心地下室渗漏维修施工方案一、工程概述万科中心地下室位于具体地址，建筑面积为X平方米。
由于地下室长期处于地下水位以下，且受到施工质量、材料老化等因素的影响，目前出现了多处渗漏现象，严重影响了地下室的正常使用和建筑物的结构安全。
为了彻底解决地下室渗漏问题，特制定本维修施工方案。
二、渗漏原因分析1、混凝土裂缝地下室混凝土在浇筑和养护过程中，由于温度变化、收缩不均等原因，容易产生裂缝。
这些裂缝为地下水的渗透提供了通道。
2、施工缝处理不当施工缝是地下室防水的薄弱环节，如果施工缝的处理不符合规范要求，如止水钢板安装不牢固、接缝处混凝土振捣不密实等，容易导致渗漏。
3、防水层破损地下室防水层在施工过程中可能受到损坏，或者在使用过程中由于老化、腐蚀等原因失去防水功能。
4、后浇带渗漏后浇带是为了防止混凝土收缩开裂而设置的，但如果后浇带的混凝土浇筑时间不当、养护不到位或者止水措施失效，也容易引起渗漏。
5、穿墙管、预埋件部位渗漏穿墙管和预埋件周围的混凝土振捣不密实，或者防水处理不当，容易导致地下水从这些部位渗入。
三、维修施工准备1、技术准备（1）查阅地下室的设计图纸和施工资料，了解地下室的结构形式、防水设计和施工工艺。
（2）对渗漏部位进行详细的勘察和检测，分析渗漏原因，确定维修方案。
（3）组织施工人员进行技术交底，使施工人员熟悉维修施工工艺和质量要求。
2、材料准备（1）选用优质的防水材料，如防水涂料、防水卷材、止水带、密封胶等，材料的性能应符合国家相关标准和设计要求。
（2）准备好施工所需的工具和设备，如高压水枪、注浆机、磨光机、喷枪等。
3、现场准备（1）清理渗漏部位周围的杂物和积水，保证施工场地干燥、整洁。
（2）设置好警示标志，做好安全防护措施，确保施工人员的安全。
四、维修施工工艺流程1、裂缝处理（1）对于宽度小于 02mm 的裂缝，采用表面涂刷防水涂料的方法进行处理。
首先用钢丝刷将裂缝两侧的混凝土表面清理干净，然后用高压水枪冲洗，待表面干燥后，涂刷两道防水涂料，每道涂料的厚度不小于 15mm。
万科项目防渗漏、防裂指标、投诉率,单户报修指标要求及奖惩办法
补充合同之附件六：万科住宅防渗漏、防裂指标、单户报修指标要求及违约办法1.总述：1.1.数据统计时间段：渗漏、开裂及单户报修次数数据统计时间段为小业主入住后四个月内。
具体为自房屋集中交付小业主之日起计算，满四个日历月为止。
（如一批交付，则所有房屋开裂、渗漏次数统计时段从集中交付日期进行计算；如分多批集中交付，则每批房屋的开裂、渗漏次数统计时段从该批集中交付日期进行计算）。
1.2.数据统计方法：数据统计时，将经过维修，同一位置再次出现渗漏或开裂报修的，报修重复计入统计数据。
各指标详细计算方法见第二部分表格。
1.3.如果标段内包括多种产品类型的，则各产品类型分别单独进行防裂、防渗漏以及单户报修指标的统计，处惩按产品类型分开进行，处惩金额按照多层、高层与别墅建筑面积的比例分摊。
1.4.数据统计来源：以万科物业在统计时间段内接到小业主的保修数据为准。
2.万科住宅防渗漏、防裂指标及单户报修最高指标要求2.1.非别墅类防裂、防渗漏指标：2.2.别墅类防裂、防渗漏指标：2.3.单户最高报修指标（包括公寓、别墅类住宅）注：以上2.1~2.3项指标均为乙方所承建标段的总体指标。
3.违约办法3.1.扣款金额总金额：S万元，该金额在下属处罚条款中以S代表。
（总金额为建筑面积×4元/平米）3.2.扣款办法3.2.1.任意单户报修满足最高报修指标要求的前提下，如防裂、防渗漏的指标有一项超过扣款标准范围，乙方则支付甲方违约金（S÷3×1）万元；如二项超过扣款标准范围，乙方则支付甲方违约金（S÷3×2）万元；如三项或三项以上超过扣款标准范围，乙方则支付甲方违约金S万元。
3.2.2.任意单户报修次数超过最高报修指标要求，乙方则支付甲方违约金S万元。
4.免责条件如在防裂、防渗漏数据统计时段内，发生里氏五级以上地震，震中距施工现场五公里以内，战争，火灾等灾害（台风、暴雨不在灾害范围内），因上述灾害直接导致防裂、防渗漏数据超过扣款标准以及单户报修超过最高报修指标，以上的扣款不实施。
万科物业房屋公共部位及设施维修养护标准
万科物业房屋公共部位及设施维修养护标准.1目的规范维修设备设施管理，明确巡检范围、内容、养护和维修标准及要求。
2适用范围适用于万科物业管理有限公司所管辖范围内的所有公共部位的设施养护3管理方法序项目维修保养内容工作要求号1.门禁、锁具开关灵活、延时正常，呼叫业主及中控室正常（电源、按键、通话效果、外观）控制中心能与住户家清晰对讲，单元门与中心和住户对讲效果良好；2.中控室内显示器、监视矩阵、管理中心电脑设备每月一次进行检查保养；3.门禁、监控、三表、安防软件数据库的每月一次定期进行备份，防止遇到计算机被病毒感染后，数据库资料丢失情况的发生。
4.控制中心备有监控镜头分布清单以及每个显示器循环的监控镜头清单；对监控镜头每月清洁保养一次，对效果不好的进行调整；可视及门禁5.每季度对视频接口进行保养，确保接触良好，对视频电缆、控制器、信号选切器、视频分割器、控制台等安防设备进行保养，检查录像带或硬盘录像的效果；6.苑门、单元门运行稳定，没有异常噪音，开门停留时间合理；每月对电子锁进行一次普查，检查灵活性、失电状态能顺利开门；1智能化系统刷卡器上的标识清晰，在刷卡器失灵情况下可以控制门正常开启；7.每季度对园区内弱电井进行检查，发现有积水及时清除；8.停车场系统主机、读卡器、探测器动作灵敏可靠，具有防砸车装置；道闸杆上装有防撞胶垫。
道闸旁边有防止行人通行的警示标识；周界红外线报警设有镜头的，在触动报警时要求能自动对报警地点进行录像并将监视器定格在报警位置；技术员每周对红外报警进行一次红外线防越检查，测试灵敏度，防止绿化等植物阻挡红外对射；监控探头外观完好、摄功能正常无抖动、调焦距正常、画面清晰刷卡控制道闸外观良好、开关起落正常、变速箱无杂音、定期加齿轮油、更换皮带智能井井内无积水、井道干净、无鼠害，定期放鼠药智能分线箱保持干燥清洁、锁具完好、防水性能好、关好箱盖喷头高度、角度正常、喷泉及水景水位池内水位高低正常，水泵声音大小适宜、水池内保持不丢水2运转部分系统管线水泵及管线固定完好、水泵循环时流量正常无堵塞现象、电源电源线无老化、绝缘层无破损.无漏电的安全隐患、无噪音、运行正常；水泵表面漆面完好无严重锈蚀排污泵无漏电的安全隐患、无噪音、运行正常；排污泵表面漆面完好无严重锈蚀排污部分电源电源线无老化，布线规整控制部分挂锁完好，标识清晰、手动、自动运行正常供水水泵水泵固定牢固井盖井盖、水池和泵房盖板固定牢固绿化用水灌溉部分控制阀门阀门关闭完好，润滑良好开关灵活操作标识操作规程上墙，部件标识清晰明确、油漆完好5.电梯运行噪音能够满足规范，不影响业主正常生活6.电梯开门灵活，无卡、擦声音，双侧安全触板动作灵敏可靠，其碰撞力不大于5牛顿；电梯故障停止运行时，在轿箱内能用手将门拨开，其拨力应在200—300牛顿范围内；电梯平层准确，误差在正负7mm以内；7.轿厢通风，风机无异常噪音，不直吹头顶；轿箱内照明良好光线柔和。
万科物业服务有限公司有偿维修收费标准
12
安装吸顶灯
30元／盏
13
安装吊灯〔直径60cm以内〕
150元／盏
14
安装吊灯〔直径60cm—100cm〕
300元／盏
15
地暖及居家中央空调锅炉补〔放〕水
10元／次
16
更换房间地暖、空调温控开关面板
20元／次
17
更换地暖、空调电动二通阀
50元／次
18
空调过滤网清洗〔壁挂、中央空调〕
15元／个〔进风口〕
4、涉及煤气管路、设备的维修〔更换灶具电池除外〕，应交由煤气公司施行。
5、维修工时缺乏0.5小时的，按0.5小时计；超过0.5小时缺乏1小时的，按1小时计；以此类推。
6、根据人力本钱的变化，我司有权对效劳收费标准进展调整，具体假设有调整以效劳中心现场公示为准。
7、其他未尽事宜，由双方协商确定。
8、投诉：*******
15元／副
114
挂画〔≤100×80cm〕
20元／副
115
挂画〔≥120×90cm〕
30元／副
116
挂钟〔普通〕
10元／个
117
安装镜子(≤50cm×50cm)
20元／面
118
安装镜子(≤100cm×80cm)
50元／面
119
挂液晶电视〔40寸及以下〕
50元／台
120
挂液晶电视〔40寸以上〕
80元／台
50元／套
97
安装〔换〕不锈钢铰链〔悬开窗〕
80元／套
98
换玻璃门不锈钢合页
100元／对
99
换地弹簧
150元／个
100
安装淋浴间玻璃门挡水条
10元／根
万科房屋维修标准方案
万科房屋维修标准方案3、象）…………………………………… (7)4、墙面裂缝（有空鼓）………………………………………… (7)5、地面裂缝………………………………… (8)（二）外墙面 (8)1、外墙涂料（脱层、起鼓）………………………………………… (8)2、外墙面砖（开裂、空鼓）………………………………………… (9)（三）感观质量 (10)1、墙面平整度、垂直度、阴阳角顺直……………………………………………102、地坪翻砂………………………………… (10)3、地坪平整度…………………………………… (10)（四）渗漏 (11)1、厨卫间地面（管道周边、烟道周边）…………………………………………112、厨卫间地面（结构板渗水）………………………………………… (12)3、厨卫间墙面（预埋管渗漏）………………………………………… (13)4、厨卫间墙面渗水（墙面防水问题）………………………………………… (14)5、外墙渗漏………………………………… (14)5.1 外墙分格缝渗漏 (15)5.2 外墙裂缝渗漏： (16)5.3 伸缩缝渗漏 (16)5.4 对拉螺杆洞渗漏 (17)5.5 外墙脚手眼处渗漏 (17)5.6 外墙管道支架或栏杆接头处渗漏 (18)5.7 冲淋要求 (18)6、屋面渗 (19)7、门窗边渗水 (20)8 、空调机位渗水 (21)（五）铝合金及塑钢门窗 (21)1、五金配件…………………………………………………… (21)2、门窗开启不灵活…………………………………………………………… (22)3、门窗框周边胶开裂、脱落 (22)4、玻璃划痕、破 (22)5、门窗框安装偏差 (22)（六）铝合金栏杆、百叶 (23)1、松动、插销、铰链问题 (23)2、型材 (23)3、栏杆玻璃 (23)（七）铁花栏杆 (23)1、生锈、脱焊、脱漆 (23)（八）入户门……………………………………………… (24)1、门扇变形、起跷，开关时有异响…………………………… (24)2、门扇、门框有划痕、碰痕、门扇表面漆颜色不一致……………………………243、五金配件、锁具………………………………………………………… (24)4、密封胶条、隔音胶条脱落 (24)5、门框边胶条开裂、脱落 (24)（九）给排水工程…………………………………… (25)1、地漏堵塞 (25)2、水管堵头、水龙头、软管、阀门漏水 (25)3、室内给水管打不起压或水表自转 (25)4、卫生间马桶排污管离墙距离偏差 (26)(十) 电气工程 (26)1、线路跳闸、短路、漏电故障 (26)2、配电箱、空气开关、漏电开关 (26)3、维修电源插座、电话插头、按钮开关 (27)4、房间灯不亮 (27)（十一）弱电 (27)维修施工方案一、目的保证维修质量，避免二次返修，确保快速、高效地处理工程维修工作，提高客户满意度。
维修整改方案doc
维修整改方案篇一：维修整改方案万科魅力之城一期二标细部整改方案泥工班组：一．墙面空鼓、裂纹修补及阴阳角方正偏差大于5mm修复：1. 检查空鼓面、裂纹及阴阳角偏差，确定空鼓点、裂纹处需要切割的范围及阴阳角方正偏差大于5mm的整改数量。
2. 沿空鼓点、裂纹边缘或阴阳角两侧归整切割，如空鼓面积较大，则把空鼓面分割成数块。
3. 凿除切割范围内抹灰面，直到漏出结构层，清洗接触面。
要求凿除工作细致，且应避免震动空鼓点周边的粉刷层，以免造成再次空鼓修补。
4. 砂加砌墙面刷砂加砌专用界面剂，砼墙面刷素水泥浆（掺801胶水），要求胶水掺和比例正确。
5. 墙面必须分两次以上粉刷。
6. 养护一周之后，检查；合格后加网格布面层批腻子。
7. 维修时空鼓点及裂纹周边的墙面污染清理干净，并做好落手清工作。
二．地面裂纹、空鼓修补：1. 检查空鼓面，确定空鼓范围。
2. 沿裂纹两侧、空鼓点边缘归整切割，如空鼓面积较大，则把空鼓面分割成数块。
3. 凿除空鼓范围内细石砼找平层或水泥砂浆面层，直到漏出结构层，清洗接触面。
4. 刷素水泥浆（掺801胶水）5. 浇筑地坪，要求严格控制平整度及高程。
6. 养护一周后，检查；7. 维修时清洗周边污染，做好落手清工作。
三．墙地砖空鼓修补：1. 检查空鼓面，确定空鼓范围。
2. 沿空鼓点边缘归整切割，如发现墙砖粉刷基层也空鼓，则切割至结构层。
3. 墙砖粉刷基层空鼓处理方法同上第一条。
抹灰面达到要求后，才能进行墙砖铺贴。
4. 用专用粘结剂铺贴墙地砖。
5. 清洗墙地砖，养护一周后检查。
修补时清理周边污染，做好落手清工作。
防水班组：一．厨房、卫生间、阳台渗漏维修：1. 盛水48小时后，检查渗漏点，确定渗漏点及渗漏范围（或者根据物业细部整改单查找）。
2. 沿渗漏边缘归整切割，凿除渗漏部位，清洗干净。
3. 用快速堵漏材料进行封堵。
（堵漏王：金汤牌，要求配比及厚度达到材料使用的标准，确保达到抗渗漏效果。
）4. 根据凿除深度，用掺膨胀剂C30细石砼或同配比的膨胀水泥砂浆分层补嵌密实。
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维
修
施
工
方
案
目录
一、目的 (5)
二、使用范围 (5)
三、依据 (5)
四、维修方案 (6)
（一）室内空鼓、裂缝 (6)
1、墙面空鼓 (6)
2、地面空鼓 (6)
3、墙面裂缝（浅裂缝，无空鼓现象） (7)
4、墙面裂缝（有空鼓） (7)
5、地面裂缝 (8)
（二）外墙面 (8)
1、外墙涂料（脱层、起鼓） (8)
2、外墙面砖（开裂、空鼓） (9)
（三）感观质量 (10)
1、墙面平整度、垂直度、阴阳角顺直 (10)
2、地坪翻砂 (10)
3、地坪平整度 (10)
（四）渗漏 (11)
1、厨卫间地面（管道周边、烟道周边） (11)
2、厨卫间地面（结构板渗水） (12)
3、厨卫间墙面（预埋管渗漏） (13)
4、厨卫间墙面渗水（墙面防水问题） (14)
5、外墙渗漏 (14)
5.1 外墙分格缝渗漏 (15)
5.2 外墙裂缝渗漏： (16)
5.3 伸缩缝渗漏 (16)
5.4 对拉螺杆洞渗漏 (17)
5.5 外墙脚手眼处渗漏 (17)
5.6 外墙管道支架或栏杆接头处渗漏 (18)
5.7 冲淋要求 (18)
6、屋面渗漏 (19)
7、门窗边渗水 (20)
8 、空调机位渗水 (21)
（五）铝合金及塑钢门窗 (21)
1、五金配件 (21)
2、门窗开启不灵活 (22)
3、门窗框周边胶开裂、脱落 (22)
4、玻璃划痕、破裂 (22)
5、门窗框安装偏差 (22)
（六）铝合金栏杆、百叶 (23)
1、松动、插销、铰链问题 (23)
2、型材 (23)
3、栏杆玻璃 (23)
（七）铁花栏杆 (23)
1、生锈、脱焊、脱漆 (23)
（八）入户门 (24)
1、门扇变形、起跷，开关时有异响 (24)
2、门扇、门框有划痕、碰痕、门扇表面漆颜色不一致 (24)
3、五金配件、锁具 (24)
4、密封胶条、隔音胶条脱落 (24)
5、门框边胶条开裂、脱落 (24)
（九）给排水工程 (25)
1、地漏堵塞 (25)
2、水管堵头、水龙头、软管、阀门漏水 (25)
3、室内给水管打不起压或水表自转 (25)
4、卫生间马桶排污管离墙距离偏差 (26)
(十) 电气工程 (26)
1、线路跳闸、短路、漏电故障 (26)
2、配电箱、空气开关、漏电开关 (26)
3、维修电源插座、电话插头、按钮开关 (27)
4、房间灯不亮 (27)
（十一）弱电 (27)
维修施工方案
一、目的
保证维修质量，避免二次返修，确保快速、高效地处理工程维修工作，提高客户满意度。
二、适用范围
适用于项目的维修工作。
三、依据
维修工程必须符合相关国家、地方及行业标准，主要包括但不限于：
1、工程建设标准强制性条文》2002年版
2、《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300－2001
3、《建筑装饰工程施工及验收规范》GB50210－2001
4、《住宅装饰装修工程施工规范》GB50327－2001
5、《屋面工程质量验收规范》GB50207－2002
6、《聚合物水泥防水涂料》JC/T－894－2001。