赴厦门学习考察报告

赴厦门学习考察报告8月1日至8月3日，在县长、县城六大片区建设总指挥的带领下，总指挥部办公室、各片区正副指挥长、办公室主任和开发公司经理一行28人实地参观考察了厦门市火炬高科技产业园、五缘湾、杏林湾片区，听取了厦门市火炬高科技产业园翔安指挥部、厦门市规划局、五缘湾运营公司、杏林湾建设指挥部的相关介绍。

现将有关情况报告如下：一、厦门城市规划的经验1.先谋后动。

传统的城市规划内容只注重空间布局，往往不考虑城市运营、资金平衡和项目的收益，发展建设被动地服从规划的要求，既影响项目的品质，也影响规划的实施。

为适应市场经济发展的需要，厦门市规划局一改以往就规划而规划的模式，按照“先策划后规划”的理念，在规划编制前聘请策划公司对片区的战略定位、产业安排、功能布局、亮点项目、重大基础设施和资金平衡估算等进行论证研究，并供领导决策参考，确定后再聘请规划设计单位将策划成果转化为规划成果，以规划的语言落实行动的项目，从而大大增强了规划的可操作性。

如五缘湾片区即是先聘请国内知名的咨询机构王志纲工作室和英国阿特金斯顾问公司联合策划后再行规划。

2.滚动规划。

规划的首要任务是促使规划项目落地。

针对规划编制周期长、费用高、运营操作部分不明确等问题，厦门市规划局按照“积极配合项目、重点结合控规、分阶段制定规划”的思路，首先将建设项目的重要公建项目、基础设施配套项目在第一阶段完成，以迅速应对开发主体，保障项目落地。

同时不断跟踪服务，优化细化道路、市政管线、土地招拍挂等技术指标，相对稳定后形成第二阶段成果，以指导各类土地的运营和片区配套的实施。

紧接着编制城市设计、景观设计等内容，汇集成最后的控规成果。

3.明确定位。

准确的定位是片区发展的“灵魂”。

厦门各个片区均根据各自的区位、交通、资源特点进行明确的定位，既功能互补，又各具特色。

如五缘湾片区位于厦门岛的东北部，高崎国际机场与会展中心之间，通过厦门大桥、东通道、五缘湾大桥与岛内紧密相接，且拥有8km长临湾滨水带，区位、交通、资源优势突出。

五缘湾片区定位为“活力生态港、财智精英城”，功能以商务办公、生态居住、休闲度假为主，是集商业服务、高端养生理疗、旅游休闲、文化娱乐、高新技术研发为一体的复合型新城区。

围绕定位，五缘湾相继推出了高星级酒店、餐饮休闲街、商业娱乐中心、温泉度假村、湿地公园、帆船港、飞地营运中心等一系列重点项目，为片区今后的可持续发展奠定了坚实基础。

4.功能混合。

厦门市城市空间结构为“一心两环，一主四辅八片”，每个片区既自成体系，又相互联系融合，生产、生活等设施一应俱全，配套完善。

片区内各项目也按照功能适当混合的理念进行空间布局。

如火炬高科技产业园区规划总面积4.83km2，，由0.7 km2，火炬同集园和4.13 km2的火炬（翔安）产业区组成，首期主要建设130万m2的通用厂房和20万m2的生活配套区，生活配套区内文教体卫商住等功能齐全，完全可自我满足生活、学习、文化休闲等各种需求，避免了钟摆式交通和通勤压力。

5.平衡规划。

厦门首倡“就地平衡、积极平衡、紧张平衡和综合平衡”四大平衡规划理念，其核心是“谋资金”，即将独立的项目与周边的开发利用相结合，通过合理规划项目，使每个项目得以实现自我平衡。

比如在修建道路、学校、医院等公用设施时，将周边土地的利用一并加以考虑；在规划工业园区时同时考虑生活区；在规划brt时优先考虑土地升值潜力大的地区，从而为项目资金的筹集创造条件，使城市规划从跟随城市发展的被动轮，变为推动城市发展的主动轮。

6.公交优先。

倡导以公交优先的多样化交通方式，特别是大力发展有专用路权、快速便捷的brt（快速公交）系统。

brt的线路、站场、乘客服务系统等均按未来提升为轻轨的要求设计，避免了重复建设，实现了城市的滚动发展。

另外采取打通丁字路、断头路，多建支路、加大路网密度的办法不断舒展交通，提升城市的通达能力。

7.以人为本。

厦门城市规划突出以人为本的理念，把民生工程和民众的需求始终作为规划工作的重心和圆点，致力于提升市民的归属感和幸福指数。

如厦门为满足市民不断增长的文化休闲需求，兴建了文化艺术中心、音乐厅、书法家广场、环岛木栈道、体育馆、运动馆、奥网中心等一大批高水准的文化休闲设施，提升了城市的品位。

为解决中低收入家庭住房困难问题，在全国率先推出了大规模社会保障性住房建设项目，形成了分层次、多样化的梯次住房供给保障体系，降低了入城门槛，为高速城市化提供了强有力的物质保障。

8.环境优先。

本着发展与保护并重、经济与环境双赢的理念，厦门按照“保护山水、紧凑发展”的模式，组团式推进各片区建设，实施了“蓝天、碧水、绿色、宁静、洁净”五大工程。

在开发项目落地前，先行打造绿色生态项目，营造优美的投资环境，提升城市形象。

如杏林湾片区充分利用其拥有世界最大水上园博园和珍稀海水温泉的优势，大力实施环境改造和生态修复工程，通过清淤造湖、退塘还海，推进杏林湾区岸线景观优化设计改造，使杏林湾成为独具特色的“鹭岛西湖”，吸引了华侨大学、厦门理工、武汉理工、华夏学院、厦门-软件职业技术学院等大学进驻，成为厦门大学城、高尚休闲居住区和社会经济发展新的增长极。

二、厦门片区运营的经验1.扁平管理，高效运作。

各片区实行指挥部领导下的企业代建制。

在指挥部的统一领导下，片区征地拆迁实行属地负责制，给予4000－5000元/亩不等的工作奖励经费；项目建设由片区运营公司负责，日常工作经费实行报帐制，投入产出由财政审核，另给予3%的代建费；项目实施过程中存在的问题由办公室负责收集反馈，提交指挥部会议即决即行，限时办结。

如火炬高新区为迎接台湾光电企业进驻，130万m2通用厂房建设限时180天完成，规划、设计、建设、管理、管线、土地、发改、征地拆迁等部门脱钩常驻工地，边规划、边设计、边征地拆迁安置、边报建、边建设、边配套、边招商推介，系统管理、同步推进。

市委、市政府提出“金戈铁马、狂飚突进”的推进要求，工程各方参建人员深入一线、攻坚克难，“女人当男人用、男人当超人用，星期六休息不安排、星期天安排不休息”，超常规、不违规，高效工作，在规定期限内圆满完成了工作任务，为片区发展赢得了宝贵的先机。

2.四大平衡，积极筹资。

“四大平衡”即就地平衡、积极平衡、紧张平衡和综合平衡。

“就地平衡”就是打破传统规划内容，在重大项目谋划初期，提出投入产出的安排供领导决策参考，做到项目投入产出的大体平衡，从而统筹区域内经济社会文化的发展；“紧张平衡”就是对构建项目的资金筹措、征地拆迁、土地拍卖、银行贷款以及建设工期等主要环节一环扣一环，围绕一个目标共同工作，紧张调度；“积极平衡”即以积极进取的态度和精神，多方筹资建设，创造项目建设条件，实现收支平衡；“综合平衡”即一个项目与其它项目统筹考虑，从全市的高度总体调配资金，综合运作、整体平衡。

“四大平衡”的核心是谋资金、求项目实施。

围绕如何在不增加城市发展成本的前提下，利用市场的自身规律精心策划每一个项目、每一块土地，促进城市的大力拓展，实现社会、经济和环境效益的统一。

3.适度倾斜，重点突破。

一定时期内政府的融资能力和市场需求是有限的。

厦门市根据各片区的发展条件，采取东西对进、逐步向北发展的策略，以基础设施和公用设施为先导，启动一批带动性强的项目，推进片区的快速发展。

如五缘湾片区，以政府投资为先导，先行建设五缘湾特色商业街、运动馆、营运中心、湿地公园、梅湾木栈道、五缘学村以及市政配套设施等带动性的项目，掀起了五缘湾开发的热潮。

在重点片区有土地运营收益后，再由市委、市政府综合平衡，统一调配资金，投入其他条件较好的片区发展，实现有序推进、滚动发展。

4.建管同步，协调发展。

一是在建设期即成立运营管理公司，按照“三保”（保洁、保绿、保安）的要求，边建设、边管理，建管合一，建设考虑管理，管理服务建设。

建设过程中按照景区标准加强管理，通过管理突出景区效应，打造一流环境，吸引企业、商家进驻；二是城市建设与环境的和谐。

如五缘湾大力实施清淤造地、退塘还海、保留湿地，缔造“城市里的田园”，营造美丽港湾，成为厦门的“新客厅”；三是土地开发与产业培育并重。

严格按照片区的功能定位将产业落实到具体的地块，从而保障片区未来发展的可持续性。

如五缘湾通过营运中心（总部经济）、高技术研发园区、帆船港与游艇展销中心、环湾旅游开发等产业培育，以项目为支撑，增强片区的持久活力，使之真正成为“活力生态港、财智精英城”；四是保障失地失海农民的利益，使农民真正转变为市民，共享城市文明的成果。

采取“金包金、金包银”的办法，集中在安置区或保留村庄提供商业发展用地，提供一些商业性、经营性项目，为失地农民提供未来生活的保障和充分的就业机会，使农民即当股东又当员工，从而真正融入城市、变为市民，实现和谐征地拆迁。

5.勾地储备，净地出让。

为最大限度地挖掘城市土地的使用价值，厦门推出了“勾地”模式。

即“提前储备、上网公布（提前一年）、征集意向、定向修订”。

为使规划项目更加贴近市场，每年定期召开规划项目推介会，向开发商发放《项目开发意向征求意见表》，在不突破控规大纲总体提标的前提下，合理吸纳开发商的意见，确定拟出让小地块的规划指标，优化整合后带规划、建筑设计方案按楼面地价挂牌出让，从而满足市场需要。

同时实行净地出让，即“产权明晰、围墙围合、场地平整、市政通达”。

在熟地条件下出让，从而有效提升土地价值，提高土地二级级差，实现效益最大化。

6.设施先行，广泛推介。

厦门各片区建设前，均由政府先行投资市政公用基础设施建设，通过拉开片区发展框架、完善文教体卫等城市基础配套服务功能来提升片区环境品质，吸引各类社会投资，推动片区开发。

另外，通过筑巢引凤和政府职能的转移来带动片区的发展。

如为推动杏林湾片区的开发，规划将市政府的行政办公职能转移至杏林湾片区，引导社会投资跟进。

在五缘湾则集中建设飞地营运中心，由海沧、同安、翔安区政府集中在五缘湾片区建设11栋办公楼，充分利用各区的招商引资资源，共同把蛋糕做大。

在实施项目带动战略的同时，各区利用各种媒体广泛宣传，并筹办各种活动等形式包装、提升片区的形象和知名度，为片区发展造势。

如五缘湾通过举办水手节、放松节积极推介片区旅游度假目的地的形象。

三、厦门经验对我县的启示1.统一认识，营造浓厚的创业谋事氛围。

当前，周边县市发展态势逼人。

虽然我县在区位、交通上具有一定的优势，但城市空间窘迫、供地紧张的矛盾依然突出，必须加速拓展城市空间，为项目落地提供载体和平台。

为此，必须统一广大干部群众的思想认识,特别是要把领导干部的思想认识统一到六大片区建设上来。

六大片区建设90km2控制区不是异想天开，不是简单的模仿，这是城市空间拓展的需要，市场需求内在推动的结果，周边发展态势逼迫所然，也是规划先行控制的需要，特别是当前政策是以项目定供地。