第四章 收益法

三、实际收益和客观收益 1.实际收益是在现状下实际取得的收益。一般不能用于 估价。 2.客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素 后所能得到的一般正常收益。它才能作为估价的依据。 3.估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净 收益，除有租约限制的以外，都应当采用正常客观的数 据。有租约限制的，租约期内的租金采用租约所确定的 租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。
2.土地与建筑物的组合
rLVL rBVB r0 LrL BrB LrL 1 L rB VL VB
r0 —— 综合资本化率；rL —— 土地资本化率
rB —— 建筑物资本化率； VL —— 土地价值； VB —— 建筑物价值。
例9：有一不动产，其土地价值占总价值的40%，土地资 本化率为6%，建筑物资本化率为8%，综合资本化率为：
例5：某宗不动产预计未来第一年的净收益为16万元，此后 每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可 视为无限年，该类不动产的资本化率为9%。该宗不动产的 收益价格为：
V a b 2 r r 16 16 9% 9% 2 424 .（万元） 7
2.有限年的公式
a b 1 b n V （ 2） n 1 （ r） r (1 r ) n r r 1
V a r
应用条件：⑴ 净收益每年都是a；⑵ r > 0；⑶ 收益年限n为 无限年期。
三、有限年且其他因素不变的公式
a 1 V 1 r 1 r n
1.应用条件：⑴ a 不变；⑵ r ＞0 ；⑶ n 为有限年 2.该公式的用途： ⑴ 直接用于计算价格； 例1：某不动产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，当时 获得的土地使用权年限为50年，现已使用了6年；预计利用该 不动产正常情况下每年可获得净收益8万元；该类不动产的资 本化率为8.5%。该不动产的收益价格为：
⑷ 用于比较法中土地使用权年限修正
例4：某宗工业用地出让的土地使用权年限为50年，所处地段 的基准地价为1200元/平方米，制定基准地价时设想的土地使 用权年限为无限年，现行土地资本化率为10%。通过对基准地 价进行土地使用权年限修正后的该宗工业用地的价格为：
1 1 V50 V K 50 V 1 1200 1 n 50 1 r 1 10 % 1190 （元 / 平方米）
V a n 1 r
2.有限年的公式 a V rg
⑶ 收益年限n 为有限年。
例7：某宗不动产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使 用权剩余年限为50年，预计该不动产未来第一年的净收益为 16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，收 益年限可视为无限年，该类不动产的资本化率为9%。该宗不 动产的收益价格为：
此公式的假设前提是：（1）净收益按等差级数递增；
（2）资本化率r ≠0 ；⑶ n 为有限年。
七、净收益按等差级数递减的公式 1.无限年的公式 a b V 2 r r 2.有限年的公式
a b 1 b n V （ 2 ）1 n r r （ r） r (1 r ) n 1
V 1 g n 1 ( ) 1 r 16 1 2% 50 1 (1 9% ) 9% 2% 220 .（万元） 3 a rg
九、净收益按一定比率递减的公式
1.无限年的公式
2.g n 1 ( 1 r )
二、不同收益类型不动产净收益的求取
1.出租型：租赁收入扣除维修费、管理费、保险费、不动产 税和租赁代理缴后的余额。
2.直接经营型： ⑴商业经营型不动产：商品销售收入扣除商品销售成本、经 营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业 利润。 ⑵工业生产型不动产：产品销售收入扣除生产成本、产品销 售费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商 利润。 ⑶农地净收益的估算 ：农地平均年产值扣除种苗费、肥料费、 人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍 费、农具费、税费、投资利息等。 3.自用或尚未使用不动产净收益的求取：市场比较法
V 1 1 n 1 r 8 1 1 （50 8.5% （ 8.5%） 6） 1 91 .（万元） 5 a r
⑵ 不同年限的价格换算
Kn 1 1 (1 r ) n (1 r ) n 1 (1 r ) n
第三节
一、净收益的计算公式
净收益
净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用
=有效毛收入-运营费用 潜在毛收入是假定不动产在充分利用、无空置状况下可获得 的收入。 有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（延迟支付 租金和不付租金）以及其他原因造成的收入损失后所得到的 收入。 运营费用是维持不动产正常生产、经营或使用必须支出的费 用。
第二节
一、最一般的公式
收益法的计算公式
n a3 an ai a1 a2 V 1 r (1 r ) 2 (1 r ) 3 (1 r ) n i 1 (1 r ) i
V——是不动产价格
ai——不动产未来第i年的净收益（假设均发生在年末，下同）
r ——资本化率 n ——不动产自估价时点至未来可获收益的年限 二、无限年且其他因素不变的公式（最简单的公式）
收益法的基本原理
三、适用对象和条件 1、适用对象是有收益或有潜在收益的不动产，如商业、 旅馆、餐饮、写字楼、农地等。 2、条件：不动产的收益和风险都易于量化。 四、操作步骤
1.搜集有关不动产收入和费用的资料； 2.估算潜在毛收入； 3.估算有效毛收入 ； 4.估算运营费用； 5.估算净收益； 6.选用适当的资本化率或折现率 ； 7.选用适宜的计算公式求出收益价格。
2114 .81元 / 平方米 1 1 1 A房地产V V50 V50 1 2000 1 n K 50 1 r 1 6%50
2179 .47 元 / 平方米
1 1 1 B房地产V V30 V30 1 1800 1 n 30 K 30 1 r 1 6%
资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏 流动性补偿-投资带来的优惠
3.投资收益率排序插入法 调查、收集估价对象所在地区的不动产投资、相关投资的 收益率，将收益率由低到高排列，再将估价对象与其他投资进 行比较分析，考虑投资的流动性、管理的难易程度以及作为资 产的安全性等，找出同等风险的投资，从而判断资本化率的大 小。 三、投资组合技术 1.抵押贷款与自有资金的组合
例6：某宗不动产预计未来第一年的净收益为16万元，此 后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，收益年限可 视为无限年，该类不动产的资本化率为9%。该宗不动产的 收益价格为： a
V rg 16 9% 2% 228 .（万元） 6
1 g n 1 ( 1 r ) 此公式的假设前提是：（1）净收益按等比级数递增；（2） 资本化率r 不等于净收益逐年递增的比率g （当相等时，
r0 LrL 1 L rB 40 % 6% 1 40 %） 8% （ 7 .2 %
八、净收益按一定比率递增的公式
1.无限年的公式
a V rg
式中，g表示净收益逐年递增的比率，如净收益第一年为a，则第 二年为a（1+g），第三年为a（1+g）2，第n年为a（1+g）n-1。 此公式的假设前提是：（1）净收益按等比级数递增；（2）资本 化率r 大于净收益逐年递增的比率g ；⑶ 收益年限n 为无限年。
由此，如K70表示n为70年时的K值，K∞表示n为无限年时的K值。 另用V∞表示无限年的价格。不同年限的价格换算方法如下： 若已知V∞，求V70、V50如下：
V70=V∞×K70
V50=V∞×K50 若已知V50，求V∞、V40如下： V∞= V50×1/K50 V40=V50×K40/K50
如果将上述公式一般化，则有：
笫四章 收益法
第一节
一、概念：
收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本 化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观 合理价格的方法。 二、理论依据 预期原理：不动产的价值通常不是基于历史价格、投入的成本 或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能获取的 收益或得到的满足、乐趣等的预期。 收益法原理：将估价时点视为现在，那么，在现在购买有一定 年限收益的不动产，预示着在其未来的收益年限内可以源源不 断地获取收益，如果现在有一货币额与这未来源源不断的净收 益的现值之和等值，则这一货币额就是该不动产的价格。
N n n


30
1 12% 1 (1 12 %) V30 2500 (1 12 %)40 1
4030


2443 （元 / 平方米）
⑶ 比较不同年限价格的高低
例3：有A、B两宗不动产，A不动产的收益年限为50年，单 价2000元/平方米，B不动产的收益年限为30年，单价1800元/ 平方米。假设资本化率为6%，试比较该两宗不动产价格的高 低。 要比较该两宗不动产价格的高低，需要将它们先转换成相同 年限下的价格。为计算的方便，将它们都转换成无限年下的 价格：
ai vt V i (1 r ) (1 r ) t i 1 Vt ——第t年末的价值
六、净收益按等差级数递增的公式 1.无限年的公式
t
a b V 2 r r
式中，b表示净收益逐年递增的数额，如净收益第一年为a，则 第二年为a+b，第三年为a+2b，第n年为a+（n-1）b。 此公式的假设前提是：（1）净收益按等差级数递增；（2）资 本化率r ＞0 ；⑶ 收益年限n 为无限年。