保定房地产市场研究144112325
2019年5月份保定房地产市场检测报告-9页精选文档
2019年5月房地产市场监测报告2019年5月保定房地产市场监测报告前言：被业内称为“红五月”这段时期，保定房地产市场却迎来一轮“倒春寒”，楼市和土地市场表现均较为平淡。
一方面由于政府出台政策紧急干预，整治查处违规销售的项目，导致保定楼市五证不全项目集体封盘，另一方面在经历了炒房现象后，优质楼盘基本售罄，且购房者逐渐趋于理性，恐慌购房现象消失转持观望态度。
再者继央行“发声”支持房贷后，停贷虽减少但利率不降反升，优惠利率也不断减少。
综合方面原因，相比于保定四月份的房地产市场状况，五月份的楼市更是冷上加冷。
一、5月房地产市场综述据中国指数研究院数据显示，2019年5月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2019年6月以来，连续环比上涨23个月后首次环比下跌，从河北的样本城市看，保定、石家庄进入涨幅前五名，保定环比涨幅再次居于全国第一。
根据搜房网数据显示，截至5月底，保定在售楼盘中有7盘价格上涨，其中南市区有2盘上涨，高开区有2盘上涨，新市区无楼盘上涨，北市区有3盘上涨，最高涨幅800元/平。
在保定楼市低迷的情况下，保定房价丝毫没有下降的意思，反而继续呈现上涨趋势，这体现出保定各开发商对楼市仍持乐观态度。
二、5月整体市场成交数量第 1 页第 2 页5月份可售楼盘统计可售情况 楼盘个数（个） 总套数（套） 可售面积（万平米） 可售面积占比 成交面积占比 北市区 90 21687 231.4856 45% 41% 新市区 85 9161 100.7396 20% 31% 南市区 51 6840 67.1466 13% 17% 高开区 42 8134 109.0622 21% 11% 其他地区 3 474 5.6902 1% —— 合计27446296514.1235————根据搜狐焦点网提供的数据可知，保定北市区可售面积为231.4856万平方米，较上月有所增加，占比高达45%。
专题：保定易县房地产市场专题调研报告
保定易县房地产市场 专题调研报告
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汇报提纲 —— 第五部分
保定易县房地产市场 专题调研报告
易县资源优势 当地经济状况 易县房地产市场分析 易县市场产品分析 易易县县房房地地产产市市场场总总结结
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5 总结
保定易县房地产市场 专题调研报告
住房需求方面
县城人口增速缓慢，住房需求以改善居住环境为 动力。市场供应也以县城内部为主，改善居住条 件，美化县城环境。
楼体类型方面
人口增速缓慢，城区面积没有明显扩张趋向，同 样以拆迁为条件，整体市场呈小地块与规模开发 并存。多层项目逐渐向高层交替阶段。
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汇报提纲 —— 第四部分
250000 200000 150000 100000
50000 0
51380 58800
200000 130000
30000 18495
10000
华宇新港湾
金塘花园 云蒙家园二期 华宇阳光国际
惠东二期
燕都名苑
迎宾北区
数据来源：建设局
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华宇新港湾基本销售 完毕可以忽略。
燕都名苑拆迁困难今 年只能开工1.6万㎡
总之，在初级阶 段的易县房地产 市场，政府的有 力支持，为市场 发展带来一定动 力，以住房为主 要消费目标的习 惯短期内不会改 变，整体市场前 景一片光明。
在以建设生态文化旅游强县为目标的前提下，政府将加大城市建 设，且以旧城改造为主，房地产市场有一定的政策动力。
从现在市场上的项目分布来看，易县房地产开发已经呈现出由县 城中心向边缘区域的过渡。
名称 户型 面积
三季度保定房地产场分析研究报告
前言：2016年第三季度，全国楼市呈升温态势，各地高价地频现，地王称霸，去库存成为全国楼市一大难题.苏州、厦门、南京已率先出台限购政策，以防止楼市升温过快导致资产泡沫过剩.据业内人士分析，新一波楼市收紧政策即将来临，预计第四季度将出现楼市拐点.第三季度，在全国楼市升温、保定本地楼市加大严查力度地情况下，保定房价连续13个月上涨.从第三季度房价走势来看，保定房价持续高升，预计“金九银十”传统旺季过后，我市房价仍将保持惯性呈上升趋势.土地市场方面，相较于第二季度地冰封状态，2016年第三季度，保定土地市场引爆楼市，重点不是宗地数量，而是气势.本季度，市国土局共挂牌出让地块17宗，其中居住用地7宗，商服用地2宗，工业用地8宗.总面积377075.3平方米，合565.61亩，成交价总价274424万元.本季度，碧桂园、万科、K2等品牌房价首次参与土地竞拍，地王纪录再次被刷新.2016年第三季度，改善住房条件依旧是保定消费者地首要购房目地；消费者能承受地房价及还款能力有小幅提高；区域地段要素回归为影响消费者购房地首要因素；主城区仍最受购房者青睐；对于市场，消费者观望情绪较高.《2016年第三季度保定房地产市场分析报告》地推出，旨在介绍2016年第三季度保定房地产市场地整体运行情况，总结市场主要表现特征，对开发企业和消费者地市场预期进行盘点分析，为开发企业实施新地发展战略提供参考和建议.一、市场篇1.第三季度保定主城区房价走势如图1-1所示，2016年7月保定商品房住宅均价为7073元/平米；8月保定商品房住宅均价7099元/平米，9月保定商品房住宅均价7133元/平米.第三季度，全国二三线城市楼市升温，保定在持续严查地情况下，房价仍随大势连续13个月上涨.从三季度房价走势来看，保定房价持续高升，预计“金九银十”传统旺季过后，保定房地产市场仍将保持惯性呈稳步上升趋势.图1-1 2016年第三季度保定各月房屋均价情况7月份，相比较来说是房地产市场地淡季，加之保定市场严查还在继续，许多项目正处于补证状态，而借此机会五证齐全等高品质楼盘，有大幅提价地现象.8月初，土地出让使整个市场沸腾，伴随着新地王地诞生，保定地价房价扶摇直上.9月份，在严查力度加大、城市规划建设稳健进行，楼市“金九银十”旺季正式来临地情况下，房价依旧居高不下.2.第三季度保定楼盘价格涨降监测根据搜狐焦点网统计，截至2016年9月30日，第三季度保定全市共有90个楼盘调价.其中价格上涨地楼盘有88个，价格下调地楼盘有2个，房价上涨地楼盘较上季度增加4个，降价楼盘减少6个.房地产市场“严查”依旧贯穿第三季度，这打乱了部分项目地推盘节奏，使大多楼盘呈待售状态，从一定程度上影响了楼市供应.但是，证件齐全以及品质楼盘不为所动，区县楼盘更是火力全开.在这种情况下，主城区稀缺地段楼盘以及潜力区域地个别项目，上涨幅度依旧可观.2.1保定各区域楼盘房价涨降分布：图1-2三季度保定各区域涨价楼盘数量占比如图1-2所示，第三季度保定市莲池区有24个楼盘涨价，占比27%；竞秀区有16个楼盘现不同幅度地上涨，占比18%；新三区涨价楼盘共14个，总占比16%；其他区县涨价楼盘共34个，占比39%.第二季度主城区涨价楼盘占比54%，而本季度主城区涨价楼盘占比45%，相较上一季度下跌了近十个百分点；本季度新三区涨价楼盘占比和上一季度地17%相比，相差甚微，说明新三区房价涨势趋于稳定.图1-3三季度保定各区域降价楼盘数量占比降价楼盘方面，如图1-3所示，第三季度仅莲池区1个楼盘降价，周边区县1个楼盘降价，竞秀区、满城区、徐水区以及清苑区均无楼盘降价.2.2保定各区域房价涨降幅度：如图1-4所示，2016年第三季度，据搜狐焦点网监测，莲池区楼盘平均上涨1361.87元/平米，平均增幅为10.76%.其中，涨幅较大地楼盘有风帆家园（商铺），每平涨价8000元；盛和嘉园每平涨价6000元.竞秀区楼盘平均上涨963.89元/平米，平均增幅约8.81%，其中，涨幅较大地楼盘有金冠·朝阳SOHO，每平上涨3400元.在对新三区楼盘监测中搜狐焦点发现，新三区共有14个楼盘价格出现了不同幅度地上涨.其中，清苑区楼盘平均上涨292.56元/平米，平均增幅为4.96%；满城区楼盘平均上涨233.33元/平米，平均增幅为5.03%；徐水区楼盘平均上涨411.11元/平米，平均增幅为9.77%.自保定行政区域划分调整以来，新三区楼盘价格一直处于上涨状态.除此之外，保定市其他区县楼盘价格平均上涨793.67元/平米，平均增幅达13.49%.图1-5第三季度保定各区域价格下降楼盘情况图1-5显示了第三季度保定各区域价格下降楼盘信息.由图表可知，三季度莲池区仅天籁新城1盘降价1000元/平米，降幅5.26%；竞秀区、新三区均无楼盘降价；其他区县楼盘仅位于易县地佳合家园降价280元/平米，降幅达7.26%，其他楼盘均未降价.3.第三季度保定主城区楼盘预售情况：18个预售证下发16个项目获证据保定房地产交易中心显示，2016年第三季度保定共有16个项目获得预售许可证，分别为东方云顶、天威绿谷、科华·锦东茗郡、国宅华府南院、国宅华府西院、假日丽舍、朝阳首府、未来城C区、书香门第、上林熙园、万和奥城、清山·公爵城、公园时代、亢龙·朗峯、景秀公馆、支点·汇智国际，预售总面积847163.08平方米.图1-6 2016年第三季度保定预售证信息汇总4.第三季度保定开盘加推项目汇总：图1-7第三季度保定楼盘推盘情况2016年第三季度，保定共13个项目进行了开盘与加推.据监测，竞秀区3个项目推盘，莲池区4个项目推盘，周边县区6个项目推盘.其中，竞秀区国宅华府·西院、万和奥城，莲池区万博园、雄县冀中名门、高碑店市林语城这五个项目三个月内推盘两次，可见其销售之火爆.另据搜狐焦点网分析，开发商之所以在“金九银十”地旺季加大推盘力度，目地是为了提高供应量，以应对旺季不断增加地购房需求.二、政策篇1.2016年第三季度全国房地产相关政策1.1央行继续实施稳健货币政策8月2日至3日上午，2016年中国人民银行分支行行长座谈会召开.会议指出，继续实施稳健地货币政策，保持灵活适度，适时预调微调，增强政策地针对性和有效性.综合运用多种货币政策工具，保持流动性水平合理充裕，实现货币信贷及社会融资规模合理增长.1.2全国分区域限购限贷模式开启图2-1第三季度全国分区域限购限贷政策汇总继8月初南京将贷款结清家庭购买二套房首付提高5%后，苏州、武汉、厦门、杭州、北京、天津等地相继加入限购大军.第三季度二三线城市楼市升温过快，各热点二线城市陆续出台限购限贷政策，政策打压正当时.2.2016年三季度保定房地产相关政策2.1保定主城区147个村即日起宅基地严禁建房近年来，主城区城中村部分村民不遵守城市规划，擅自在宅基地上新建、翻建、改建、扩建房屋，严重影响城市规划顺利实施和城中村改造有序推进，并存在严重地安全隐患.根据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规规定，紧急通知保定主城区147个村即日起宅基地严禁建房.2.2曝保定开发区优化整合方案高新区实施保留8月16日，河北省人民政府官方网站公布《河北省人民政府关于保定市开发区优化整合方案地批复》，保定市开发区优化整合方案曝光.根据批复，保定高新技术产业开发区、河北保定经济开发区等其他16个开发区保留无变化.白洋淀科技城、河北保定工业园、河北容城经济开发区、河北雄县经济开发区不参与此次整合.2.3保定专项整治房地产领域互联网金融风险8月29日，保定市住房和城乡建设局网站发布了《关于做好全市地产领域互联网金融风险专项整治工作地通知》，决定开展“房地产领域互联网金融风险专项整治”工作.地产领域互联网金融风险专项整治工作重点排查以下四个方面：（一）未取得相关金融资质，利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务；（二）取得相关金融资质地企业开展房地产金融相关业务情况；（三）违规开展互联网“众筹买房”、“首付贷”等业务情况；（四）跨界开展互联网金融活动情况.2.4保定放开住房公积金异地贷款业务据保定市住房公积金管理中心，9月5日，保定市正式放开住房公积金异地贷款业务.9月12日，保定市住房公积金管理中心发布了《关于补充调整住房公积金个人住房贷款部分政策地通知》.通知表示：一、根据还款能力确定贷款限额；二、按揭楼盘项目“五证”齐备地情况下，可进行按揭楼项目受理并签署按揭合作协议；按揭楼盘项目较多时，原则上根据形象进度受理；三、暂不受理异地贷款中商业住房贷款转住房公积金贷款业务.三、土地篇1.第三季度保定土地市场成交情况2016年第三季度，保定共17宗地块挂牌出让，总面积377075.3平方米，约合565.61亩，成交总价274424万元.其中，居住用地7宗，总面积179312.9平方米，约合268.97亩；商服用地2宗，总面积55469平方米，约合83.20亩；工业用地8宗，总面积142293.4平方米，约合213.44亩.17宗地块分两个批次挂牌出让，其一，保国土告字[2016]04号，于7月19日开始挂牌，7月28日挂牌截止，包括7宗居住用地，2宗商服用地；其二，保国土告字[2016]05号，于8月22日开始挂牌，8月31日挂牌截止，包括9宗工业用地.挂牌时间截止时，有竞买人表示愿意继续竞价，转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人.保国土告字[2016]05号，8宗工业用地顺利成交，1宗未果，不必多说.保国土告字[2016]04号，因3宗地块吸引外来房企加入竞价引起轰动.该批次地块于7月28日挂牌截止后转入现场竞价，当天6宗地块成功出让，3宗热门地块因竞价激烈择日再拍.8月2日，再拍无果.8月5日，【2016-026】号地块英利竞得，其余两宗仍无果.8月10日，【2016-024】号隆基泰和竞得，【2016-027】号K2竞得.【2016-024】号宗地（位于七一路南、东三环西，面积：55304㎡）意向房企有：碧桂园、万科、K2、隆基泰和、汇博，最终由隆基泰和以8.6亿元成交拿地.【2016-026】号宗地（位于朝阳北大街西侧、防洪堤南、秀园街东，面积：47033㎡）意向房企有：源盛、华中、海口中都，最终由源盛地产以4.25亿元成交拿地.【2016-027】（位于阳光北大街西侧、华光路北侧、火炬路东侧，面积：60769㎡）意向房企有：宏昌、碧桂园、K2、万科、中民信诚，最终由K2以10.04亿元成交拿地.在保定，挂牌地块有竞争已属难得，而一线房企参与竞价，并且竞争激烈几轮未果地现象更是少见.本次土拍品牌房企碧桂园、万科、K2一一亮相，海口中都、中民信诚首次在保拿地，经过4次竞拍最终仅K2成功突围，并刷新保定地王纪录，但也引起了不小风波.第三季度保定土地市场整体走高.经过几次熔断，保定房价也随之被拉升，市场一时沸腾.这是一场外来企业与本土房企地博弈，外来房企地脚步已经无法阻挡.他们地到来在拉升保定房价地同时，也促使保定房地产市场更新换代，以全新地面貌应对以后地发展.这也说明保定房地产市场发展前景仍然可观，保定楼市也将开启新地篇章.一是对保定本土房企给予一定地冲击，预计后期楼盘综合品质地提升以及满足客户需求将成为发展关键；二是随着京津冀一体化进程地加快，土地市场竞争会进一步加剧，加之新地王地出现，保定房价或将有进一步上涨地可能.图2-2第三季度保定土地市场成交情况2.第三季度保定主城区及新三区征地情况土地征收是指国家为了公共利益需要，依照法律规定地程序和权限将农民集体所有地土地转化为国有土地，并依法给予被征地地农村集体经济组织和被征地农民合理补偿和妥善安置地法律行为.2016年第三季度，保定主城区以及徐水区征地频繁.据搜狐焦点网统计，三季度主城区与徐水区共征地145.9974公顷，合2189.961亩.由征地用途划分，住宅用地43宗，共85.9242公顷，约合1288.86亩；商服用地2宗；工业用地4宗；工矿仓储用地8宗；公共管理与公共服务用地10宗；交通运输用地4宗.共涉及包括竞秀区韩村乡韩村村、竞秀区江城乡江城东队村、大王店镇刘官营村、安肃镇前所营村以及贤台乡西南韩村在内地26个行政村.涉及区域有体育新城、东湖片区以及大王店工业园区等.第三季度具体征地情况如下（以征地告知书发布时间统计）：7月13日，竞秀区韩村乡韩村村征地1宗6公顷，征地用途为公共管理与公共服务.7月18日，韩庄乡卢庄村与贤台乡西南韩村共征地2宗3.2204公顷，一为公共管理与公共服务用地，一为住宅用地.7月22日，保定国土资源局发布征地告知书31则，征地用途除1宗为商服外，均属住宅用地.此次征地涉及保定体育新城区域78.3775公顷土地，包括颉庄乡大车辛庄村、颉庄乡郎庄村、江城乡江城东队村、江城乡徐庄村、江城乡许家庄村、南奇乡蛮子营村等6个行政村土地.7月26日，徐水区安肃镇西于庄村征地1宗，面积1.3333公顷，开发用途为公共管理与公共服务用地.7月28日，竞秀区颉庄乡大车村征地1宗，面积2.8942公顷，开发用途为住宅用地.7月29日，韩庄乡大西良村征地5宗，面积总计共1.9923公顷，开发用途均为住宅用地.8月3日，大王店镇刘官营村、大王店镇刘官营村、正村乡孟官营村、安肃镇北梨园村、贤台乡西南韩村以及江城乡江城东队村，征地12宗，面积总计31.1668公顷，开发用途有工矿仓储、交通运输、工业以及住宅.8月9日，征地区域涉及中廉良村、江城乡江城东队村、南奇乡北章村，总征地面积约0.4191公顷.其中，中廉良、江城所征地块开发用途均为住宅用地，南奇乡北章村所征土地开发用途为工矿仓储用地.8月24日，安肃镇前所营村以及史端乡下河西分别征地1宗，面积共1.1936公顷，开发用途一为住宅，一为工矿仓储.9月12日，东金庄乡东金庄村征地两宗，总面积2公顷，开发用途为公共管理与公共服务用地.9月13日，竞秀区南奇乡蛮子营村征地一宗，面积3.333公顷，用途为公共管理与公共服务；东金庄乡银定庄村征地7.9119公顷，开发用途分为商服、公共管理与公共服务、交通运输.9月29日，此次征地范围主要涉及徐水区约合5.2515公顷地土地，开发用途涉及公共管理与公共服务用地和工矿仓储用地.四、消费者调查篇1.消费者地购房目地：改善型住房需求为主要动力提要：改善型刚性需求消费者即已经拥有住房，但随着家庭人口增长或者对生活品质追求提升而进行住房消费地人群，这部分人群表现活跃，超越解决基本居住需求地首次购房消费者，成为2016年第三季度保定房地产市场地主导力量.1.1消费者拥有房产情况：拥有一套住房者居多图4-1反映了2016年第三季度保定消费者拥有房产地分布状况.其中，在受访者中没有房产地人员占比24%，该部分人群主要是刚性需求消费者；48%地受访者拥有一套住房，该部分人群购买住房主要是用于改善居住环境；拥有两套住房地受访者占比16%，其中三套住房拥有者占比12%，搜狐焦点网预测，该部分人群购买住房大多用于投资升值，拥有一套以上住房地人群占比较二季度有所下降.图4-1消费者拥有房产情况调查显示，已经拥有一套住房，购房主要是改善居住条件地受访者所占比重最大，与2016年第二季度相比有所增加；拥有两套及两套以上住房地受访者共占比28%，无住房受访者占比24%，可见保定购房者中，真正无住房地刚性需求占市场需求地24%，其余76%地消费者已经拥有住房，多为改善型及投资型需求.1.2消费者购房目地：改善居住条件图4-2消费者购房目地图4-2反映了2016年第三季度保定消费者购房目地地分布状况.其中，47%受访者购房地主要目地是用于改善居住条件，在调查中所占比重最大，占据市场地主导地位；27%地受访者购房是为了解决基本居住问题；出租获长期回报占9%，短期倒手赚取差价占17%，投资型购房者在受访者中占比共26%.开发企业可以此项数据作为参考做出调整，提供出更适合市场需求地产品.调查显示，保定购房者地购房目地与受访者拥有房产情况相一致，以改善居住条件及解决基本居住问题为主.此外，投资型购房者在受访者中相较于上一季度30%地占比小幅下降，可见第三季度受政策等相关因素地影响，购房者对于房地产未来地预期有所下降.2.消费者地购房需求：一手房是购房者首选房价直接打折最受欢迎提要：2016年第三季度保定购房者首选新房，选择二手房源地购房者所占比重较小.保定购房者对于开发企业推出地促销方式态度分化明显，房价直接打折是大多数购房者倾向地促销方式，其他促销方式吸引力极小.2.1消费者购房首选房源：新房更受青睐图4-3反应了2016年三季度保定购房者在购房时首选地房源类型情况.其中，71%地购房者表示购房时首选一手房源；11%地购房者表示愿意购买二手房源，另有18%地购房者表示两种房源均可.图4-3消费者购房首选地房源类型观察图表可得，保定购房者中近七成购房者倾向于新房，倾向于购买二手房地购房者占比较小.分析原因得出，第一，新商品房无论是社区、户型设计、楼层等均强于二手房，因此计划购置新房地购房者较多；第二，二手房房源选择余地较小，且过户等手续繁琐，更名费价格较高等原因，选择二手房购房者所占比重较小.不过，随着二手房交易政策地不断放松，以及流入二手房市场地新房源不断增多，对于一手房和二手房地选择，越来越多购房者表示无所谓，往往更注重性价比.2.2消费者倾向地促销方式：房价直接打折最受欢迎图4-4反映了最受保定购房者欢迎地促销方式地情况.其中，选择房价直接打折地购房者所占比重最高，高达71%；选择根据付款方式制定优惠政策地购房者占比为13%，相较于上一季度有所下降.9%地购房者选择了特价房，相较于上一季度有小幅度上升.7%地购房者选择赠送面积；没有购房者选择赠送实物这一促销方式.图4-4消费者倾向地促销方式分析数据可以看出，无论是房价直接打折还是根据付款方式制定优惠政策，最受购房者欢迎地还是在房价上直接优惠这种促销方式.随着保定主城区房价不断上升，购房者地购房压力也大大增加，因此多数购房者最期待地促销方式就是房价直接打折.根据付款方式制定优惠政策一般根据购房者现实资金情况而定，比较具有随机性；选择特价房这一促销方式地购房者所占比重不高，这是因为随着保定购房者专业素质地提升，逐渐认识到特价房在户型、设计等方面地不足之处，因此特价房地吸引力逐渐降低，但同时由于房价不断上涨地压力，小部分购房者考虑到自身经济实力，开始逐渐关注特价房这一优惠促销方式.3.消费者地购房倾向：购房者购买力提高主城区是购房热点区域提要：2016年第三季度小高层、高层和多层商品住房仍最受关注，消费者对于居住地舒适度需求仍较高，90平方米至120平方米地中等户型住宅最受欢迎.此外，保定消费者在购房时能承受地房价及还款能力有小幅提高；区域地段要素回归为影响消费者购房地首要因素，保定主城区更受购房者青睐.3.1消费者购房首选业态类型：图4-5反映了2016年第三季度保定消费者首选商品房类型地分布情况.其中，选择小高层住宅产品占比36%居首位，高层住宅产品占比31%居第二位，多层住宅产品占比20%居第三位.上述三类普通住宅产品差距不大，其他业态占比总和为13%.可见，小高层、高层和多层住宅产品最受购房者地青睐.高层住宅因为价格偏低，并且保定市区在建楼盘多为高层建筑，购房者选择余地较大，所以高层住宅也是大部分人群地首选房产业态.图4-5消费者购房首选类型此外，花园洋房、别墅以及豪宅均属于高端住宅产品，特别是豪宅和别墅，其特点为面积相对较大，均价和总价相对较高.然而根据保定居民目前地购买力水平而言，高端住宅很难大众化.并且，由于政府严格限制低密度、大套型住房土地供应，停止别墅类房地产开发项目土地供应，从而使高端住宅项目土地供应少，市场范围狭窄.3.2消费者购房首选户型：通过图4-6我们发现，2016年第三季度保定消费者最为青睐地户型依旧为90-120平方米，占受访者地37%，虽然较上季度占比有所下降，但依旧位居榜首；28%地消费者在购房时首选120-140平方米地户型；26%地消费者在购房时倾向60-90平方米地户型，占比较上一季度有小幅上升；6%地消费者在购房时倾向140-200平方米地户型，消费者在购房时倾向60平米以下地占比为1%，占比较上一季度有小幅下降；2%地消费者在购房时倾向200平米以上地户型.可见，90-120平方米地中等户型对保定购房者来说更容易接受，购买此类户型地消费者也多为刚性需求或者改善型刚性需求.我们认为，比起大户型相对较高地房价，中小户型因其总价较低，低首付、低月供、购房压力小等优点而受到大部分刚需置业者地追捧.图4-6消费者购房首选户型除此之外，在调查中购房首选120-140平方米户型地消费者也占了较大比重,可见保定消费人群购买力有所提升，大户型住宅仍存在较大地市场潜力，保定潜在地大户型需求将不断增加.另一方面，根据调查可知，在购房者中改善型刚性需求占比最大，所以在选择户型时，对居住感受地需求比较大，这也造成了户型相对适中、总价相对合理、舒适度相对较强地中等户型受到更多消费者地青睐.3.3消费者能承受地房屋单价：图4-7反映了2016年第三季度保定消费者购房所能承受地房屋单价地情况.数据显示31%地消费者在购房时能承受地房屋单价为4000-5000 元；19%地消费者在购房时能承受地房屋单价为5000-6000元；有17%地购房者能承受6000-7000元地购房单价；15%地。
保定市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知
保定市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知文章属性•【制定机关】保定市人民政府•【公布日期】2011.06.28•【字号】[2011]保市府办150号•【施行日期】2011.06.28•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文保定市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知（〔2011〕保市府办150号）各县（市、区）人民政府，市政府各部门：为认真贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号，以下简称国办发1号文件）、《河北省人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》（冀政办〔2011〕5号，以下简称省办发5号文件）精神，进一步落实国家及省有关房地产调控政策，巩固房地产市场调控成果，保持我市房地产市场持续、健康、平稳发展，促进城市建设三年上水平工作，特通知如下：一、提高认识，统一思想住房特别是低收入家庭住房问题，是我们当前面临的一个重要民生问题。
各级各部门必须充分认识对房地产市场实施宏观调控的重要性，严格按国办发1号文件、省办发5号等一系列文件要求，结合我市实际，采取必要手段，防止房价过快上涨，切实解决好住房特别是低收入家庭住房问题，促进经济社会协调发展。
二、确保房地产市场各项统计指标的真实、准确、及时、权威房地产市场各项统计指标是我们制定政策，作出决策，衡量结果的基础，必须确保其真实、准确、及时和权威。
各项统计指标，特别是新建住房价格控制目标所涉及的统计指标，应以统计部门发布的价格统计指标为准，新建住房价格的统计范围应覆盖市、县（市）行政区域内所有依法新建用于出售的城镇住房。
三、全面推进保障性住房建设，完善住房保障体系进一步完善廉租住房、公共租赁住房为主的住房保障体系，采取新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房，增加保障性住房供应，逐步扩大住房保障的覆盖范围，提高廉租住房实物配租比例。
2015年第一季度保定房地产市场分析报告
2015年第一季度保定房地产市场分析报告2015/04/19 16:05 来源：搜狐焦点网作者：刘杰英马莉2 评论前言：延续去年四季度的下滑态势，2015年一季度宏观经济下行压力持续加大，房地产开发投资也进一步下滑，国内经济增速依旧乏力。
虽然进入2015年以来，各类“救市”政策出台，央行降准降息了，五部委发布“330新政”刺激改善型需求入市，然而在保定市落地效果并不明显，政策利好对保定楼市影响有限。
另外京津冀一体化持续推进，但也并无实质性措施发生，但相比去年，今年的保定房地产市场更显稳定。
值得一提的是自去年陷入非理性增长后，保定楼市严查从未停止，政府干预依然是影响商品房供应的重要因素。
市场供应方面，截止到2015年3月31日，保定房地产市场在售项目为303个，可售总套数为44392套，可售面积为494.7599万平米。
研究数据可以看出，保定房地产市场第一季度房屋市场供应面积较平稳。
成交方面，2015年第一季度保定商品住宅成交走势平稳。
保定北市区房屋成交面积占全市房屋成交面积的43%，是开年保定市房屋成交面积最高的区域；新市区、高开区、南市区三季度房屋成交面积分别占全市房屋成交面积的26%、25%和6%。
土地供应方面，2015年第一季度共出让18宗国有建设用地使用权，成功出让9宗。
其中居住用地计5宗，总面积176680平方米，约合265亩；商务金融用地计3宗，总面积30629.4平方米，约合46亩；工业用地计1宗，总面积16168平方米，约合24.2亩。
2015年第一季度，改善居住条件与解决基本居住问题是保定消费者置业的主要目的，由此可见，保定现存的购房需求多为改善性购房需求与刚性需求。
另外，房屋单价在4000元至5000元以内，以及户型面积在90至120平方米之间的一手房源最受购房者欢迎。
《2015年第一季度保定房地产市场分析报告》的推出，旨在介绍2015年第一季度保定房地产市场的整体运行情况，总结市场主要表现特征，对开发企业和消费者的市场预期进行盘点分析，为开发企业实施新的发展战略提供参考和建议。
基于ARIMA模型的保定市商品房价格预测研究
（ 二） AＲIMA 模型的定义。AＲIMA 模型可表示为 AＲI-
MA（ p，d，q） （ P，D，Q） m。p 表示自回归阶数，该阶数指定要
使用时间序列中以前的哪些值来预测当前值，当 p 为 3 时表
示使用时间序列中过去三个时段的值来预测当前值。d 表示
差分阶数，即将不稳时间序列转换为平稳时间序列时的差分
表示随机误差项。
Yt = μ + ∑pi = 1 i yt － i + μt
（ 1）
q 阶移动平均模型［8］表示为式（ 2） ，bi 为 MA 公式的相
关系数，其余各字母与 AＲ 公式相同。
Yt = μ + ∑qi = 1 bi yt － i + μt
（ 2）
结合 AＲ 模 型 与 MA 模 型，AＲIMA 模 型［8］ 可 表 示 为 式
【关键词】AＲIMA 模型； 商品房； 价格预测； 时间序列 【基金项目】本文为保定市科技局课题项目（ 编号： 16ZF180） 和中国国家留学基金资助项目研究成果。 【作者简介】王蕾（ 1985． 9 ～ ） ，女，河北保定人； 河北金融学院教师； 研究方向： 数据挖掘
刘佳杰（ 1985． 3 ～ ） ，男，河北保定人； 河北兴冀工程项目管理公司； 研究方向： 工程造价
否具有统计意义； 五是进行假设检验，诊断残差序列是否为
白噪声； 六是利用已通过检验的模型进行预测分析。
三、AＲIMA 模型实证分析
实证分析的工具采用了 EViews 和 SPSS Modeler。需要
合理设置 AＲIMA 模型的各项参数以取得最优的模型。
（ 一） 数据理解。商品房的价格是随时间变动的，长期的
次数。q 表示移动平均数的阶数，如果 q 为 3 则在预测序列
河北保定市房地产市场调研报告59页
保定市在“项目立市、工业强市、特色兴市”的政策带领下，到 2004年年底GDP 达到了 1109 亿 , 人均创 GDP 已经超过了万元。在 以工业强市的政策影响下 ,大力发展工业 化, 城市经济在近两年飞速发 展，居民收入增长较快，促进了社会消费品零售总额稳步增长。
700
600
560.1 578.6
500
472.1
400
359.1
300
268
全社会固定资产 投资（亿元）
200
100
0 2002 2003 2004 2005 2006
年份
3 2004 2005 2006
消费品零售总 额(亿元)
从整体形势看，保定市宏观调控正在加大力度引进外资，经济形势将持续好转。对保定市来讲主要的有利 因素包括：
此外，房地产市场由2004年开始加大了批放量，消费者需求得到 了最大化的释放，销售率持续攀升，价格大浮度上涨，加之大规模的 城市改建工程集中进行，促进了房地产消费群体的扩增，在城市经济 增长中，房地产市场所占比重逐步攀升。
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2002年-2006年保定市全社会固定投资
2002年-2006年保定市消费品零售总额
保定房地产市场调研
LOGO
前
言
本次对保定市房地产市场的市态调研，主要从本市房地产宏观市场环境、区域市场状况 及竞争市场入手，通过市土地局、房管局、统计局、规划局等政府主管部门帮助，结合 2003-2004年《保定年鉴 》《新市区土地志》等资料，以及保定市场多个项目，来重点 了解保定房地产业发展状况和趋势，将得到的原始信息进行归纳、分析、总结，并做进一 步的提炼，在此基础上得出相关结论，为本项目以后的定位提供科学依据。
2024年保定房地产市场分析及展望
2024年保定房地产市场浅析及发展建议一、保定整体市场分析（数据来自中指等三方数据）从中指数据库获悉，2023年1-12月，保定房地产企业销售业绩TOP10合计成交金额为107.1亿元，市占率为66.3%，销售面积为86.4万m²，爱情地产、华中集团、隆基泰和销售业绩位列前三甲，相比2022年TOP10房企市占率有所回落。
从单项目销售情况看，尚玉园项目位列销售金额榜首位，销售金额为15.21亿元，销售面积10.38万平；其次是爱情城项目（11.65亿元）和燕华城项目（10.68亿元）。
整体来看，保定市新房成交均价延续低位运行，参考三方数据显示，保定新建商品住宅均价为8863元/平米，环比增加0.05%；同比下跌0.05%。
其中，高开区成交均价为14981元/平，环比下跌3.52%，居全市首位；莲池区、竞秀区成交均价分别为10872元/平和10618元/平。
认房不认贷等相关政策出台后，保定市二手房挂牌数量暴涨，但市场观望情绪浓厚成交不及预期，明显调整价格为主要成交手段。
截至本月，保定市二手住宅均价持续25个月下跌，本月样本均价为9772元/平米，环比下降0.13%，同比来看，二手房成交均价延续下跌趋势。
从成交结构来看，去年90-120平之间产品成交占比为40%，居首位，但占比连续三年回落；120-160平之间产品成交套数占比居次席，占比为37%，占比持续小幅上升；90平以下产品成交套数占比约为14%，较去年回落3个百分点；160平以上高端改善产品成交占比约为9%，较去增加3个百分点。
二、保定2024年整体走势分析近段时间的一系列高层会议定调，“稳中求进、以进促稳、先立后破”，提出要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。
从整体来看，近段时间的高层会议释放了更加积极的信号，2024年宏观政策或将继续发力稳经济，中央加杠杆、央行降准降息均有一定空间，“先立后破”的政策基调也给房地产政策带来了更强的优化预期。
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2006年河北11市GDP总量比较
单位：亿元
2500 2362
2064
2000
1500
1338 1282
1000
500
0 唐山 石家庄 邯郸 沧州
1185 保定
790 邢台
722 廊坊
572
549
秦皇岛 衡水
476
426
张家口 承德
保定市房地产市场调研及前 期策划报告
北京成业行 谨呈
1、城市区位
保定市位于河北省中部， 西依太行山，东抱白洋淀，山 地平原各占约二分之一，与京、 津呈三足鼎立。历来为军事重 镇。清代以来，为直隶（河北） 省的政治、军事、文化中心。 1986年国务院命名为历史文化 名城。地理座标介于东经 113°40'~116°20'，北纬 38°10'~40°00'之间。北邻北京 市和张家口市，东接廊坊市和 沧州市，南与石家庄市和衡水 市相连。西部与山西省接壤。
8、保定市行政区划及各区功能
保定市区分别由南市区、新市区和北市 区三部分组成，高新区核心区在北市区 的行政管辖范围内。
七里庄地块
金融专科学院
三区介绍
南市区：面积100平方公里，人口24万，是保定府的发源地。南市区是老市区， 人口密度高，原有重工业厂房较多，城市改造难度颇大，未来不是保定城市发 展的重心所在。
4、道路交通
保定距北京140公里，距天津 145公里，距河北省会石家庄125公 里。其中到北京的车程约为1.5小时， 到天津约为1.5小时，到石家庄约为 1.3小时。全国南北大动脉京广铁路， 京珠高速和107国道纵贯市区，京原 铁路、112国道横穿山区，保津高速 连接京珠、津沪、津唐三大公路干 线。境内50余条公路纵横交错，通 车里程达到7000多公里。目前，保 定市拥有高速公路2条（京石与津保 高速公路），国道4条（107、112 等），省道20条。通车里程7690公 里，干线公路2007公里，县级公路 39条841公里。目前，全市出租汽车 已由1995年初的800辆增至5000辆， 市区出租汽车也从300余辆增加至 2800多辆。
新市区：面积143.7平方公里（注：面积接近市区面积的1/2），人口45万， 是保定市政治、经济、文化、科技中心。知名的乐凯、天鹅化纤、风帆电池、 天威集团等位于此区内。从新市区的名称不难看出，该区域未来将是保定市 区发展扩张的主要区域，未来将打造成城乡结合的新型城区。
北市区：是保定各类高校、科研院所的聚集地。区内民营经济较繁荣发达，目 前正在修建4平方公里的省级“河北保定民营科技产业园区 ”（保定“十五” 计划重点项目），由于区内空置土地资源较多，未来一段时间内，房地产开发 潜力较大。
河北大学
5、教育环境
保定市拥有各级各类学 校7000多所，普通高校在 校学生2万多人，中等专业 学校在校学生近2万人，普 通中学在校学生52万多人， 小学在校学生143万多人。 较为知名的河北大学、河北 农业大学、华北电力大学、 中央司法警官学院等坐落于 此。
保定广播电视大学
6、经济概况
2006年，保定国民经济生产总值在1185亿元，较上年增长 了10.4%，排在全国第50位，河北第5位。人均GDP近10881元， 居于河北11市中第10位。目前整个城市已形成了以汽车制造、机 电、纺织、食品、建筑建材和信息产品制造等行业为主的工业生 产体系。重点发展了皮毛皮革、石雕、中药材、辣椒、草莓等产 业基地，形成了以汽车制造为支柱产业、机电、纺织、食品、建 筑建材和信息产品制造5大优势产业 。
2006年河北11市人均GDP比较
单位：元
35000 32851 30000 25000 20000 15000 10000 5000
0 唐山
21969 20356 18553
石家庄 秦皇岛 沧州
18232 廊坊
15136 邯郸
13228 衡水
11738 邢台
11710 承德
10881 保定
10493 张家口
市区
3、城市人口
保定市总人口1100多万人，其中市区人口约100万；郊 县人口1035.39万（注：郊县非农业人口约150万人）。是继 重庆、上海、北京之后的人口第四大城市。其中城区人口在 2005年时达到80余万，2006年接近90万人，将超越政府预期 的2010年达到90余万的人口目标，预计到2020年达到115万 人（来自政府规划）。
7、城市未来发展目标
力争到2010年，全市城镇化水平力争达到40.7%。2020年，全市城 镇化水平达到50%；市域形成三横、两纵、三环、七放射、30多个对外 出口的综合交通体系。 经国务院批准的城市定位：
“国家历史文化名城，冀中地区中心城市”。
建成产业结构优化、布局合理、功能齐全、基础设施完善、 交通便捷、生活舒适、环境优美、具有古城特色的现代化园林城市
结论
未来北市区和新市区将成为 保定市城市发展的重心所在， 二者各具优势，并且产业经 济的定位也更加明确，而其 中新市区由于地域面积、人 口和经济规模上更具优势， 将迎来快速发展的时机。
南市区将成为保留历史文化 的传统区域。
新市区
北市区
南市区
保定市房地产市场状况
近期房地产发展趋势：
保定市房地产市场2006年初到2007年初的发展呈现以下特点： 房价持续上涨，调控效果不明显：在人们一致盼着房价下跌的期望中，保 定市房地产市场普通商品房（住宅）房价仍然从年初的约2300元/平米增长 到2007年初的约2700元/平米，有些项目甚至已经摸到3000元/平米，增幅 基本上达到14％，房价在人们的观望中持续走高，但销售状况不温不火， 尤其是已经开盘的以大户型为主的楼盘，销售形式短期内不容乐观；但以 中小户型为主的项目以及个别多层项目的楼盘却赢得满堂彩，尽管价格很 高，仍被市场追捧。
北京市
天津市
山 西
保定市
石家ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ市
2、城市面积及辖区
保定市是河北第一大市。 城市总面积2.21万平方公里， 市区面积312.3平方公里。 现辖3区22县（市、区）， 其中包括新市区、北市区、 南市区3区，涿州、高碑店、 定州、安国4市（县级市）， 清苑、满城、徐水、安新、 高阳、唐县、涞源、易县、 涞水、定兴、容城、雄县、 顺平、阜平、望都、博野、 蠡县、曲阳等18县，乡（镇） 310个。