XX城投流动资金贷款信托计划尽职调查访谈底稿
怀化城投项目尽调报告(信托公司)
曾佑光，男，1963 年生，本科学历，中共党员。历任国土资源局党组副书记、局长。 现任公司董事。
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贺永春，男，1963 年生，本科学历，中共党员。历任怀化市人民政府副秘书长、怀化 市规划局党组书记、局长。现任公司董事。
0.86 0.32 1.85 1.81 39.26
2.94 0.77 3.06 1.51 20.90
Hale Waihona Puke （十四）怀化市政府对公司的大力支持 1、市政府高度重视 1999 年，怀化市政府批准设立怀化城投公司，部署由怀化市城建、财政和国土等部门组
成公司董事会。 怀化市政府还向怀化市市直各机关各单位发布了《关于做大做强怀化城投公司的意
公司作为怀化市主要的城市基础设施建设的运作主体，承担大型项目的资金筹措、建设
和管理任务，目前公司在建、拟建的项目较多，主要包括太平溪综合治理三期、二环路改
造、红星北路和城东保障性住房建设等项目，除城市路网建设工程和城市环境综合治理工
程已接近尾声外，其他项目尚需投入较多资金。截止 2011 年度公司主要在建、拟建项目尚
计 38.7 万平方米，土地价值合计 8.98 亿元。截止 2011 年底，公司储备土地 1.87 万亩，其中
有权证土地 1.71 万亩，土地价值 81.98 亿元，公司土地储备充足。以下是公司近几年的土地
收储和出让情况：
近三年公司的土地收储和出让情况表
指标
2011 年
2010 年
2009 年
收储宗地（亩）
1、公司概况 怀化市城市建设投资有限公司是怀化市人民政府批准设立的国有独资公司，目前公 司注册资本 3.6 亿元，公司根据怀化市政府要求，会同有关部门制定城市基础设施具体 项目和土地利用规划；并承担怀化市基础设施和重大社会发展项目的建设任务；开发经 营政府配置给公司的土地资产。公司是怀化市城市基础设施建设的建设主体，垄断了怀 化市土地一级市场的开发经营业务。 2、公司组织结构 公司实行董事会领导下的总经理负责制，公司内设综合管理部、财务管理部、工程 技术部、征地拆迁部、经营管理部、人力资源部 6 个职能部门，下辖怀化市城投房地产 公司 1 家全资子公司。公司的组织结构如下图所示：
尽职调查报告汇编(3篇)
尽职调查报告汇编（3篇）尽职调查报告汇编（精选3篇）尽职调查报告汇编篇1根据中国银监会发布的《流动资金贷款管理暂行办法》、《固定资产贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》、《项目融资指引》的有关规定，贷款人在贷前调查阶段，应采取现场与非现场相结合的形式履行尽职调查，形成书面报告（称尽职调查报告），并对其内容的真实性、完整性和有效性负责。
现将尽职调查报告的格式及有关内容要求如下：一、信贷业务基本情况包括信贷业务种类（固定资产贷款、流动资金贷款、个人贷款、银行承兑汇票等），申请用途、金额、期限、利率、担保方式等。
二、借款人基本情况包括借款人名称、住址、股本结构，组织架构、公司治理、内部控制及法定代表人和经营管理团队的资信等情况；与我行建立信贷关系、信用状况及开户、结算情况等。
三、借款人评价由于不同贷款品种的尽职调查侧重点不同，贷款新规对尽职调查报告的具体要求也不尽相同。
（一）固定资产贷款。
固定资产贷款的尽职调查重点是收集整理借款人、主要股东或实际控制人以及贷款项目的相关信息，并对借款人和项目的建设风险、1、经营风险、财务风险等进行综合分析、评估、判断。
一般应包括以下七个方面的内容：①借款人、主要股东或实际控制人的情况，包括股东及借款人品质与实力、历史沿革、信用状况、专业能力及经验、行业地位、公司治理、领导人素质等。
②项目本身的情况，包括项目的合法合规性、建设的必要性、规模、技术水平、建设和生产条件、经营管理层、环境影响、产品市场容量、市场竞争力及市场前景等。
③投资估算和资金筹措情况，包括固定资产投资估算、流动资金投资估算、自有资金及其来源可靠性评估、借入资金来源及落实情况、资金使用计划等。
④项目效益情况，包括相关财务效益指标、盈亏平衡点分析以及敏感性分析等内容。
⑤还款能力分析，包括还款来源、还款计划。
⑥贷款担保情况，包括但不限于担保的合法性、抵（质）押物价值及可变现性、担保人的担保能力等。
⑦银行业金融机构收益预测，包括利息收入、年结算收入、日均存款、其他收益等。
怀化城投项目尽调报告 信托公司
方正东亚·方兴50号怀化城投合同债权投资集合资金信托计划尽职调查报告信托业务部门：证券业务部一、项目总体概况（一）信托名称：方正东亚·方兴50号怀化城投合同债权投资集合资金信托计划（二）申请发行人（融资人）：怀化市城市建设投资有限公司（以下简称“怀化城投”）（三）受托人：方正东亚信托有限责任公司（四）信托发行规模：约60000万元 ，计划分两期到三期发行。
（五）项目发行地点：武汉（六）期限：信托期限预计24个月（十）保管费华夏银行武汉分行硚口支行（十一）项目申请背景介绍：怀化市城市建设投资有限公司拟向我公司申请6亿元信托融资，资金用于舞水河怀化城区段综合治理工程。
（十二）信托目的：委托人基于对受托人的信任，自愿将其合法拥有的资金委托给受托人，信托资金用于受让怀化城投因代建舞水河怀化城区段综合治理工程而对怀化市政府形成的约10.14亿元的合同债权。
（十三）信托资金用途：舞水河怀化城区段综合治理工程。
（十四）信托计划退出：信托计划到期时由怀化城投溢价回购该合同债权。
（十五）还款来源：第一还款来源为公司的整体经营收入，主要为土地出让收入和政府补贴收入。
第二还款来源为怀化市人民政府支付舞水河怀化城区段综合治理工程代建项目的回购款。
（十六）还款保障措施：怀化城投以五宗出让的商住用地作抵押，土地面积合计546417.94平方米，经国佳公司评估，评估价值为100322.33万元，按照季度付息计算，抵押率为61.6%。
二、 申请发行人（融资人）概况（一） 工商执照1、名称：怀化市城市建设投资有限公司（以下简称“怀化城投”）2、编号：320300000016408（二） 中华人民共和国组织机构代码证号码： 71702248-5（三） 法人代表人1、名称： 王小明2、身份证号：433001************（四） 贷款卡卡号：431201000012213201（五） 注册资本： 人民币36000万元（六） 企业性质： 有限公司（国有独资）（七） 成立日期及经营年限： 成立于2000年4月，（八） 经营范围：承担怀化市城市基础设施、城市道路、土地等有无形资产的经营管理；对建设物资贸易、建筑业等与城市建设相关产业的投资；农村基础设施项目建设；农业项目开发；国家法律和法规政策允许的、政府授权的其他项目开发。
尽职调查工作底稿(经典完整)
并购尽职调查工作底稿（经典完整）1/ 60一、设立与存续编号：1-1（设立与存续——公司登记基本资料）公司名称调查人调查日期起止时间调查地点调查项目调查目的调查目标公司主体是否合法成立调查内容和方法No. 项目有无调查方法与注意事项调查过程备注1营业执照（正本及副本）调查方法：要求公司提供，去工商行政管理部门查询。
2项目建议书和/或可研要求目标公司提供、要求目标公司开介绍信去有关部门查询；应将其内容与目标公司实际情况相对照。
3 出资协议要求目标公司提供，注意中外合资、合作企业体现为合资、合作合同，股份有限公司体现为发起人协议；应审查其内容是否合法，是否与营业执照、批准登记证书、章程一致。
4 章程要求目标公司提供，去工商行政管理部门查询应审查其内容是否合法，是否与营业执照、批准证书、出资协议一致，特别注意历年公司章程修改情况。
5批准设立的文件要求公司提供，去工商行政管理及各有关审批部门查询。
外资企业为批准证书6法定代表人、董监高任命要求公司提供相关资料，通过查阅有关三会文件、公司章程等方法，了解董监高人员任职情况。
调查结论附件目录（此项调查所取得的文件或谈话笔录等原始资料直接附在本表格之后，使二者保持关联）调查人签字2/ 60编号：1-2（设立与存续——变更情况）公司名称即目标公司或其关联公司调查人调查日期起止时间调查地点调查项目关于登记变更事宜的资料调查目的调查内容和方法No. 项目有无调查方法与注意事项调查过程备注1 有无增、减资要求公司提供，去工商部门查询。
特别注意，不要只看变更结果或相关申请表格等工商登记资料，而要关注相关的股东会决议、董事会决议、政府批准、章程修正案或修改后章程、增资验资报告与认缴增资协议、合并等的方案、协议，每个变更的每个环节都过一遍，确认合规。
2 有无经营范围变更3 有无法定代表人变更4有无股权变更（股权转让、赠与、继承、被强制性执行等），股权转让协议5 有无合并、分立、改制、重组等重大变更6 有无其他登记、备案事项变更调查结论备注附件目录（此项调查所取得的文件或谈话笔录等原始资料直接附在本表格之后，使二者保持关联）调查人签字3/ 60编号：1-3（设立与存续——其他登记证书）公司名称调查人调查日期起止时间调查地点调查项目其他登记证书调查目的调查内容和方法No. 项目有无调查方法与注意事项调查过程备注1 组织机构代码证要求公司提供，并要求提供申请办理各种证件时所提交的材料，必要时到相关机构查询；对于外资企业，国有企业，要特别注意相关批准证书，国资委或主管机关批复等。
投融资项目尽职调查【范本模板】
投融资项目尽职调查（法律财务市场)359个专业内容一、关于公司的设立和存续1。
公司名称不符合有关法律规定2。
公司名称未经有权机关核准3. 公司名称与驰名商标冲突4. 公司注册资本低于法定最低限额5。
公司的经营期限短于拟议交易的需求6。
公司的经营期限届满未办理延期登记7。
公司的设立未能取得有权机关的批准8. 公司章程规定与公司法存在冲突9。
公司法定代表人变更未办理相关登记10。
公司的法定代表人资格不符合任职资格11. 公司实际经营的业务与营业执照载明的内容不一致12. 公司营业执照载明的经营范围与拟议交易冲突13. 公司设立程序不规范14. 公司实际使用的经营场所与工商登记不一致15. 公司的法定住所使用住宅用房16。
公司未能通过最近年度的工商年检17。
公司未签发出资证明书18。
公司未设立股东名册19. 对公司的投资超过了母公司章程规定的限额20。
公司未能及时办理组织机构代码证登记手续21. 公司（外商投资企业)未能及时办理财政登记证二、关于公司的股权转让29. 股东未放弃优先权30。
转股价款未支付31。
转股未履行适当的法律程序32。
外商投资企业股权转让未按照评估值作价33。
转股不符合公司章程的限制性规定34. 支付给个人的转股价款溢价部分未予代扣代缴所得税35. 转股未办理工商变更登记36。
转股协议约定的转股生效条件未能满足37. 股权转让未签发出资证明书38. 有限责任公司未按照转股结果修改公司章程/股东名册39. 股份公司的记名股票转让未办理股东名册登记手续40。
发起人持有的股份转让不符合《公司法》的有关规定41。
董事/监事/高级管理人员转让股份不符合《公司法》/公司章程的有关规定42。
受让方股东的身份对拟议交易造成影响43。
伪造转股文件,股权权属存在纠纷44。
转股涉及的个人所得税纳税手续尚未办理三、关于公司的出资（含增资、减资）45. 公司的出资形式不符合当时有关法规的规定46. 公司的注册资本未能按时缴清47。
中融-中城建1号信托贷款集合资金信托计划尽调报告(推介)
中融国际信托有限公司中融-中城建1号信托贷款集合资金信托计划尽职调查报告经办业务部门：股权投资部声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查工作指引》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。
报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。
直接调查人签字：年月日直接调查人签字：年月日部门负责人签字：年月日目录一、项目背景4二、信托方案4（一）信托基本要素4（二）交易结构51、信托计划的进入 52、信托计划的退出 5 （三）风控措施5三、交易对手情况调查5（一）项目相关方股权结构图5（二）借款人-中城建滁州6（三）控股股东-中城建六局22（四）担保人-中城建30四、资金用途及还款来源61（一）资金用途61（二）还款来源61五、风险分析与控制措施61六、结论62一、项目背景中城建第六工程局集团(滁州)有限公司（以下简称“中城建滁州”或“融资人”）注册资金10,000万元，经营范围：房屋建筑工程施工总承包；市政公用工程施工总承包；建筑装修装饰、地基与基础、城市园林绿化工程施工。
控股股东为中城建第六工程局集团有限公司（以下简称“中城建六局”），隶属的集团公司为中国城市建设控股集团有限公司（以下简称“中城建”或“担保人”）。
中国城市建设控股集团有限公司是从事城市开发建设的大型国有企业，在近二十年中，公司完成了全国大型重点城市近三分之一的重大城市基础设施工程。
2013年7月15日联合资信（联合信评字【2013】926号）给予了中城建AA+的最新公开市场评级。
中城建滁州主要业务为承接房屋建筑和BT项目。
公司具有房屋建筑工程施工总承包壹级、市政公用工程承包贰级、建筑装修装饰工程专业承包贰级、地基与基础工程专业承包叁级、城市园林绿化工程施工贰级资质。
XX城投债权收益权投资信托计划尽职调查报告(可编辑)
XX城投债权收益权投资信托计划尽职调查报告中国XX国际信托有限责任公司XX?XX城投债权收益权投资信托计划尽职调查报告XX业务部2011年5月声明与保证我们在此声明与保证:本报告是按照《中国XX国际信托有限责任公司信托业务尽职调查管理制度》和有关规定,根据融资融资方提供的和本人收集的资料,经我们审慎调查、核实、分析和整理,并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。
报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息,我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。
项目经理签字: 年月日调查部门经理签字:年月日目录摘要 41.项目概述 51.1项目背景 51.2用款项目简介 52.信托交易方案 62.1信托要素 62.2交易结构 62.3交易结构图73.交易对手介绍73.1融资方基本情况73.1.1企业基础材料73.1.2企业历史83.1.3股东情况83.1.4公司治理和组织结构83.1.5公司高级管理人员情况简介10 3.1.6公司控股企业名单123.2融资方在银行融资情况分析14 3.3融资方公司财务状况153.3.1融资方财务概况 153.3.2融资方财务分析 304.经济技术可行性分析334.1资金投向分析334.2用款项目建设周期 374.3用款项目内容374.4用款项目批复文件和预算安排38 4.5标的资产质量分析 394.6债权收益权回购资金来源分析405.风险控制措施415.1担保方基本情况415.1.1企业基础材料415.1.2企业历史425.1.3股东情况425.1.4公司治理和组织结构435.1.5公司高级管理人员情况介绍455.1.6公司控股企业名单475.2担保方财务数据475.2.1担保方财务概况 475.2.2担保方财务分析 575.3风险分析及防范595.3.1风险揭示595.3.2风险防范措施606.综合收益分析627.结论62摘要XX市城市建设投资集团有限公司以下简称“XX城投”于2003年9月经XX市人民政府泰政复[2003]46号文批准成立,是由XX市政府出资设立的国有独资公司,注册资金10亿元人民币,是市政府授权的国有资产投资主体,对授权范围内的国有资产依法自主经营,具体行使资产收益、重大决策、选择管理者等出资者权利,实行独立核算、自主经营、自负盈亏,是XX市政府实施城市建设项目统一投融资的大平台,也是XX市最大的政府平台公司。
中江银象236汉寿城镇化建设投资集合资金信托尽职调查报告
中江国际·银象236号汉寿城镇化建设投资集合资金信托计划之尽职调查报告二○一四年四月九日一、信托业务基本情况1、业务类型：集合类资金信托。
2、受托人：中江国际信托股份有限公司（以下简称“中江国际”）。
3、委托人、受益人：符合信托法规定的社会合格投资者，包括自然人、法人及依法成立的其他组织。
其中认购金额300万以下的自然人人数不超过50人，机构投资者和认购金额300万（含300万）以上的自然人人数不受限制。
加入本信托计划的单笔信托资金金额最低为人民币100万元，超过部分的数额应为人民币1万元的整数倍。
4、融资人：汉寿县金诚城市建设投资经营有限公司（简称“汉寿金诚”）。
5、信托规模：人民币2亿元6、信托期限：24个月7、信托财产保管行：待定8、信托目的和信托资金运用：委托人将自己合法拥有的资金委托给中江国际信托股份有限公司（以下简称“中江国际”），由中江国际将信托资金用于受让汉寿金诚对汉寿县财政局的应收账款，汉寿金诚将信托资金用于汉寿县沧浪河城市防洪综合治理工程项目建设，信托期间内由债务方汉寿县财政局或由债务方委托汉寿金诚分期清偿应收账款，从中实现信托收益，回报受益人。
9、资金用途：信托资金用于汉寿县沧浪河城市防洪综合治理工程项目建设。
10、风控措施：土地抵押：融资人以其名下三宗土地（土地面积共计220270平方米，土地使用性质均为出让用地，土地用途为一宗商服、二宗商住用地）。
共计预评价值40131.08万元的土地为本笔融资作抵押，抵押率为49.84%。
二、融资人概况1、基本简介汉寿县金诚城市建设投资经营有限公司经汉寿县人民政府批准，由汉寿县工商行政管理局注册。
于2004年4月依法成立，注册资本1亿元人民币，位于汉寿县龙阳镇城西社区辰阳中路南侧凯悦宾馆四楼，系国有独资有限公司。
公司经营范围：公司主要从事城建项目投资开发、房地产开发、园林绿化、法律、行政法规、政策允许的土地、农业、林业、水利建设投资与开发、经营、城镇建设咨询服务。
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XX市的政府性债务认定情况不是很清楚，城投集团的政府性债务为192亿元（2014年末），其中约13亿元是三类债务，其他均为一类债务。
3、公司承担的政府性项目目前及未来的融资安排；
43号文之后，城投集团未有新增政府性项目，目前仍在施工的均为存量项目，主要通过国开行以及国开行牵头的银团融资，均列入XX市政府的财政预算，本息偿还由财政安排。公司目前仍有拟施工的政府性项目，但尚未立项，资金配套方案未定。今后公司仍将承担市政基础设施投融资建设的任务，不过公司将量力而行，在承担项目的同时需争取相应的政策、资金、资源配套，实现良性运作，不能变成僵尸企业。
尽职调查访谈记录
企业名称：XX城市建设投资集团有限公司项目名称：XX城投流动资金贷款信托计划（直投）
访谈时间：2016-01-07访谈地点：XX城投办公室
访谈对象：
1、姓名：刘部长职务：资金部副部长2、姓名：职务：
1、XX市的主要平台公司及其各自的职能定位；
XX市目前有三大平台公司，即城投集团、GX集团、HT集团，均为08年组建，其中城投集团的定位是做市政基础设施投融资建设，目前已转型为市政建设+科技（新能源）+金融+物业（土地一级开发+地产）的业务定位；GX集团是从原来国际信托公司转化而来，其定位是做XX市的重大、重点项目，包括基建项目，地铁公司原来就是GX集团下属，后来才单独独立出来，但GX集团的业务和资产偏金融一些；HT集团，定位于国有资产管理，持有部分重点国有企业的股权。
6、2015年以来，公司账面上有大量的资金，而且从公司的自营项目来看，资金需求也不是很大，公司为何在拥有这么多资金的情况下还有融资？
目前，公司账面资金较多的原因主要是公司第三季度发行的8亿美元债到账，公司的自营项目未来将有较多的资金需求，例如红岛区域的土地一级开发（未来几年每年需要40-50亿元）、商品房开发项目以及公司的新型业务均有大量的资金需求。
13、公司自营业务的偿债能力；
目前公司自营业务的盈利能力还是很弱，今后随着各项业务的启动，公司的业绩将有所改善；
14、公司未来的发展、转型规划；
市政基础设施项目仍然会承接，这是公司的使命；公司自营业务目前已确立了12个产业方向，可以分为三大种类，即土地一级开发（红岛区域）、实业（光伏+房地产+医院，多数作为财务投资者）、金融（小微金融）；
9、公司土地一级开发业务的运作模式如何；
公司目前的土地业务收入主要在欢乐滨海城，该地块属于公司下属子公司胜通置业的，是该公司当年围海造田形成的，共计约3000亩，属于工业用地，后来市政府在该地进行综合开发，想将该地块收储变成商住用地，因此向胜通置业收储购买，目前已卖2000亩，剩下约1000亩。
公司未来的土地一级开发业务主要集中在红岛区域，目前公司已与城阳区政府签订合作协议，成立合资公司，对该地区进行一级开发，在土地出让后政府按投入成本的8%支付合资公司的收益，城投集团与城阳区政府按出资比例分享这部分收益，但总体来看，土地一级开发业务的盈利性一般，不怎么赚钱。
12、公司的房地产业务、水务业务；
公司的房地产业务包括保障房、商品房业务，目前已无新的项目，均为过去的存量项目，且规模较小，而且均为银行贷款。商品房项目未来将采取与其他品牌地产企业联合，利用公司在XX市的政商资源，公司仅作为财务投资者，不控股。水务业务目前已相对成熟，年收入约3亿元，是公司的现金流业务。
4、公司的政府性项目与公司自营项目是否独立建账，分类管理；
我们将政府性项目的负债专门在“专项应付款”核算，资产专门在“在建工程”核算。从事政府性项目的主体分别是建投公司和集团本部。
5、公司对外担保的程序，公司剩余的可抵质押资产；
公司的对外担保需要经国资委批复同意，公司目前虽然仍有较多的可抵质押资产，但多为一级开发的土地，今后仅能作为在建工程抵押，公司的有效抵质押资产不多。
7、公司内部的资金管控模式；
公司拥有100多家子公司，12个产业门类，因此对绝大部分子公司和产业的资金实行高度集中管控，公司拥有资金结算中心，集团统一融资，控制融资成本，未来计划成立财务公司，进一步加强资金管控。
8、公司在香港发行美元债以及借壳上市的目的？
公司发行美元债主要用于公司在澳大利亚的房地产项目、一路一带项目以及向XX市其他国有企业在境外提供贷款。借壳上市主要是想今后将地产、物业、金融等资产注入上市公司。
10、土地一级开发能否获得银行的贷款；
由于项目太大（25平方公里）以及涉及拆迁等问题，发改委未对红岛项目进行立项批复，目前尚不能从银行融资。
11、XX市房地产市场的情况；
从全市角度来看，XX市的库存量是很高的，但是细分来看主要集中在下属郊县和高新区，市区的房地产还是比较紧俏，毕竟土地有限，人口流入，省内外投资客的投资需求仍然存在；
访谈ห้องสมุดไป่ตู้：