cas3投资性房地产
投资性房地产准则核算存在问题及解决对策
投资性房地产准则核算存在问题及解决对策摘要：本文分析了投资性房地产准则中会计核算工作存在一些问题，并提出优化策略。
通过本文的研究为完善投资性房地产准则核算提供有益建议。
关键词：投资性房地产；问题；对策1.投资性房地产准则会计处理1.1基本属性投资性房地产与自建建筑物基本特征的差异较为明显，主要表现在房地产房产主要目的并非自己持有上。
通常，此类资产一般是在升值空间大的优良地段建设，由其名称及定义即能够发现，自带投资属性，企业参与相关业务的主要目的就是等待差价及赚取租金，以收获利益。
1.2主要类型会计准则主要将投资性房地产划分为三种类型，即出租的土地使用权、现阶段持有同时准备增值后进行转让的土地使用权，以及租出的土地使用权。
在企业持有此类资产的期限结束之后，若是企业不对经营目的进行改变，并且暂时空置，则应该根据投资性房地产核算。
企业仅有在把产权属自己的建筑物通过经营方式租赁过程中，才能根据投资性角度开展核算。
虽然持有同时准备增值后转让的土地使用权在投资性核算范围内，然而闲置土地禁止纳入投资性核算范畴。
1.3会计处理投资性房地产与非投资性房地产之间能够相互转换，即企业原自用投资房地产、具备存货性质的房地产能够进行投资性转换，租赁合同的生效日期即转换日期。
通常，投资性房地产主要根据公允价值开展计量工作，若是非投资性房地产转换为投资性房地产，企业应该采用公允价值方式基于历史成本法对自用房地产重新计量，相应公允价值即初始入账的价值。
转换时，在公允价值模式计量下非投资性房地产转为投资性房地产，若投资性房地产的公允价值大于非投资性房地产价值时，产生的差额计入其他综合收益，其他转换方式下产生的差额计入公允价值变动损益。
在成本模式下，投资性房地产与非投资性房地产之间的相互转换直接按照账面价值转换即可。
2.投资性房地产会计处理存在问题分析2.1第二次租出房地产的确认问题近年来，部分新兴企业通过租入房屋后再次以租出方式获取利润，即“二房东”。
专题二 CAS与IFRS的比较
CAS和IFRS的内容比较
CAS32：中期财务报告 IAS34:中期财务报告 CAS33：合并财务报表 IAS27：合并财务报表和单独财务报表 CAS34：每股收益 IAS33：每股收益 CAS35：分部报告 IFRS8：分部报告 CAS36：关联方披露 IAS24：关联方披露
~The End~
~Thank You For Your Attention!~
CAS和IFRS的内容比较
CAS5：生物资产 IAS41：农业 CAS6：无形资产 IAS38：无形资产 CAS7：非货币性资产交换 IAS16：不动产、厂房设备； IAS38：无形资产； IAS40：投资性房地产 CAS8：资产减值 IAS36：资产减值 CAS9：职工薪酬 IAS19：雇员福利
CAS和IFRS的内容比较
CAS10：企业年金 IAS26：退休福利计划的会计和报告 CAS11：股份支付 IFRS2：以股份为基础的支付 CAS12：债务重组 IAS39：金融工具:确认和计量 CAS13：或有事项 IAS37：准备、或有负债和或有资产
CAS和IFRS的内容比较
专题二
CAS与IFRS对应关系
郑州大学商学院
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郭红彩
电子邮箱：hongcaiguo@
CAS和IFRS的内容比较
CAS1：存货 IAS1：存货 CAS2：长期股权投资 IAS27：合并财务报表和单独 财务报表；IAS28：联营中的投资；IAS31：合营中的 权益 CAS3：投资性房地产 IAS40 ：投资性房地产 CAS4：固定资产 IAS16：不动产、厂房及设备 IFRS5：持有待售的非流动资产和终止经营。
IFRS的最新动态
投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析
投资价值分析论文旅游企业投资论文：投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析摘要：2006年2月，财政部发布了新的企业会计准则体系，对投资性房地产的核算引入了新的计量模式———公允价值。
从而使投资性房地产的后续计量可采用成本模式和公允价值模式。
本文通过对比这两种模式在后续计量、转换、处置时的会计处理，论述了采用成本计量模式和公允价值计量模式对投资性房地产企业利润的影响。
关键词：投资性房地产；公允价值计量模式；成本计量模式；会计处理投资性房地产是指企业为了赚取租金、资产增值，或者赚取租金和资本增值同时都持有的房地产。
财政部于2006年2月发布了《企业会计准则第3号—投资性房地产》（以下简称CAS3），专门对投资性房地产进行了会计规范，使投资性房地产的后续计量可采用成本和公允价值两种模式。
本文主要分析两种模式下相关的会计处理及其对企业利润的影响。
一、投资性房地产后续计量的会计处理及分析CAS3规定投资性房地产的后续计量有成本模式计量和公允价值模式计量。
采用成本模式的后续计量适用《企业会计准则第4号—固定资产》和《企业会计准则第6号—无形资产》。
采用公允价值模式进行后续计量的强调适度谨慎，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值模式计量。
否则，采用成本模式计量。
从会计处理可看出，在成本模式下，投资性房地产资产每期需要计提折旧，使其账面成本不断减小的同时也减少了企业当期利润，而出售时则相当于将以往已计提的折旧全部转化为出售期的利润，变相实现了利润在不同期间的调节。
在房地产持续不断升值的情况下，上市公司更愿意采用成本模式计量。
而采用公允价值模式计量的企业，将公允价值模式计量下的投资性房地产增值部分计入利润表，从而增加企业的应交所得税，纵然因交易行为尚未真正发生，只作为“递延税项”。
同时由于每个报告期末，都要根据当时的公允价值确认损益，到出售时，实际已将收益分摊于各个报告期，未来期望通过出售房地产资产实现利润大幅增长或扭亏当然是不可能的。
3号准则投资性房地产读后感
3号准则投资性房地产读后感《3号准则投资性房地产读后感》初读3号准则关于投资性房地产的时候，感觉像是打开了一扇通往一个全新金融和会计领域的大门，但同时又有些眼花缭乱。
读到关于投资性房地产的定义部分时，我感觉界定看起来简单，可实际操作起来想必存在不少挑战。
例如，一个企业拥有的部分房产既用于自身办公又对外出租，那要如何精准地划分出哪部分属于投资性房地产呢？这让我想起我之前工作的那家小公司，有一间办公室在一个商业写字楼里，偶尔会把多余的空间短租给一些创业团队做临时办公点。
当时公司的会计处理对于那间办公室的相关折旧、收益等就有点混乱不清，现在想想很可能就是缺乏对准则清晰的把握。
特别触动我的是投资性房地产后续计量模式的选择这部分。
成本模式和公允价值模式各自有着鲜明的特点。
成本模式相对比较稳健，按照固定资产或者无形资产的方式进行后续计量。
而公允价值模式下，能让企业的财务报表更及时地反映房地产市场价值的波动。
可公允价值的获取并不容易，而且对企业的管理、市场环境的要求比较高。
记得有个房地产投资公司的案例，它因为所处的城市房地产市场波动较大，在考虑使用公允价值模式时，就面临着评估公司难找、评估成本高的问题。
而且这种模式下，虽然财务报表看起来更“与时俱进”，但利润表可能会因为房地产市场的大幅波动而出现较大幅度的变动，这对于投资者理解企业财务状况和经营成果需要更高的要求。
在了解转换这一板块时，我起初非常困惑。
比如从成本模式转换为公允价值模式，为什么要有那么多看似复杂的追溯调整等内容。
后来我明白了这种规定是为了保证财务信息的连贯性和可比性。
就像我们看一个人跑步比赛，如果在半路上突然改变了计算他距离的规则，那最后的结果肯定是缺乏说服力的。
企业的财务信息也是如此，前后规则的转换需要谨慎对待，以让投资者能够进行合理的比较和决策。
此外，关于处置投资性房地产这一环节，感觉准则像是为这个交易过程画上了严谨的句号。
企业在处置时，利得或者损失的计算，涉及到很多前面计量、转换过程中积攒的信息。
3号准则投资性房地产读后感
3号准则投资性房地产读后感《3号准则投资性房地产读后感》当我开始研读3号准则投资性房地产的时候，最初感觉像是进入了一个充满专业术语和复杂逻辑的迷宫。
读到有关投资性房地产的定义部分，我感觉它非常严谨。
投资性房地产被界定为为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
这让我想起之前在一些城市看到的现象，比如那些专门被开发商建造用来出租的公寓楼。
对于持有这些公寓楼的公司来说，如何按照3号准则进行准确的计量和核算就显得至关重要。
在涉及投资性房地产的后续计量方面，有成本模式和公允价值模式这两种。
特别触动我的是公允价值模式。
我理解作者想表达采用公允价值模式是更符合现代经济实际价值反映的一种理念。
因为它能够及时地根据市场的变化来调整房地产的价值。
例如，在一些繁华的商业地段，土地和房产的价值可能会随着周边商业设施的增加、交通的改善而不断上升。
如果采用成本模式，就可能无法很好地反映出这种价值的增值。
可是，我也有疑惑的地方。
公允价值模式虽然能够更好地反映市场价值，但在实际确定公允价值时，却可能面临很大的困难。
市场上的房地产交易并不总是活跃和透明的，如何找到一个准确的公允价值就让我感到十分困惑。
后来我明白了，这就需要专业的评估机构和完善的评估体系来支持。
对于企业来说，选择哪种后续计量模式也有很大的影响。
这不仅关系到财务报表上资产的价值体现，还关系到企业的利润等众多事项。
我觉得企业需要根据自己的实际情况去权衡利弊。
如果企业的房地产市场相对稳定，并且对成本的把控比较关注，可能成本模式更适合。
而如果企业更希望展示房地产的潜在市场价值，并且所在市场的公允价值容易确定，公允价值模式会是更好的选择。
对了还想说，这种准则的制定对于房地产相关的投资者也有着很大的意义。
投资者通过准确的财务报表，可以更好地了解企业投资性房地产的真实价值，从而做出更理性的投资决策。
在整个阅读过程中，我认识到3号准则投资性房地产就像是一个指引企业和投资者在房地产投资这片复杂海洋里的灯塔。
新准则讲义(PPT)-CAS 03 投资性房地产
▪ 被处置或永久退出使用且无处置经济利益，应当终止确认。
投资性房地产
- 示例…
1. 企业自行建造一栋写字楼，准备对外出租。写字楼于 20X0年9月1日建造完毕，建造成本为4800万元。
2. 为获取高额租金，企业对写字楼部分楼层进行了高档装 修，工程于20XX年11月30日完工，共支出600万元。
每天只看目标，别老想障碍
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3、
。20.1 0.1913: 14:261 3:14Oct-2019-Oct-20
宁愿辛苦一阵子，不要辛苦一辈子
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4、
。13:1 4:2613: 14:261 3:14Monday, October 19, 2020
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积极向上的心态，是成功者的最基本要素 5、
。20.1 0.1920. 10.191 3:14:26 13:14:2 6Octobe r 19, 2020
CAS 03 – 投资性房地产
投资性房地产
- 定义及初始计量
➢ 定义：赚取租金或/和资本增值的房地产，且能够单独计 量和出售
➢ 范围：已出租的建筑物/土地使用权、持有待售的土地使 用权 ✓ 某电子集团：已出租的建筑物
➢ 初始计量：按照实际发生的成本进行初始计量
投资性房地产
- 后续计量
➢ 后续计量：成本模式 ✓ 适用固定资产准则或无形资产准则
成本模式：折旧或摊销
公允价值模式：定期调整账 面价值，不进行折旧或摊销
在会计报表上单独列示为投 固定资产/无形资产/其他长
资性房地产
期资产/存货 - 出租开发产品
投资性房地产
- 与国际财务报告准则的主要差异
新企业会计准则
计量模式
企业应当对投资性房地产 采用成本模式计量，有确 凿证据表明公允价值可以 持续可靠取得的，可以对 相关投资性房地产采用公 允价值模式计量。
投资性房地产成本计量模式下对分析企业财务状况的利弊研究——以万科地产为例
Synthesis 综合【摘要】企业在选择投资性房地产计量模式时，受到会计准则、市场成熟度、投资者理性程度、监管机构对公允价值会计的态度、盈余管理、管理层对收益不确定性风险的态度、公司所有权结构、资本市场成熟度等多种因素的影响。
本文针对房地产的标杆企业万科，在对投资性房地产采用成本计量模式，对分析企业财务状况的利弊研究，探索可行性的解决方案。
【关键词】投资性房地产；成本计量模式；公允价值 计量模式【中图分类号】F235.91一、引言我国在1998年财政部发布的《债务重组》准则中首次引入公允价值，但在其后的执行中，被变相操纵，财政部在2001年1月发布和修订八项准则时，被迫取消了公允价值。
2006年我国财政部发布《企业会计准则》，再一次引入公允价值会计，另外新增投资性房地产CAS3准则。
CAS3准则允许企业在满足一定条件时采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
二、投资性房地产的定义所谓投资性房地产就是指为了资本增值或者是赚取租金，或者是这两种目的兼而有之所持有的房地产。
和自用的房地产以及作为存货的房地产进行比较，投资性房地产要么是让渡房地产使用权以赚取使用费收入，要么是持有并准备增值赚取增值收益，这使得投资性房地产在一定程度上具备了金融资产的属性，所以需要作为一项单独的资产予以确认、计量和列报。
正因为如此，投资性房地产的计量模式和固定资产以及存货的计量模投资性房地产成本计量模式下对分析企业财务状况的利弊研究——以万科地产为例薛金燕（恒大健康集团华中公司）式存在区别，企业可以选择采用成本模式或者是公允价值模式这两种方式来对投资性房地产进行后续的计量。
需要注意的是投资性房地产后续计量虽然可以选择成本模式或者是公允价值模式，但是对于同一企业来讲只可以采取其中的一种模式来进行后续计量，不能够同时采取两种计量模式。
三、万科投资性房地产成本计量模式万科股份有限公司成立于1988年，1991年在深圳证券交易所上市，2014年在H 股上市。
《企业会计准则第3号——投资性房地产》讲解
《企业会计准则第3号——投资性房地产》讲解
首先，投资性房地产被定义为用于出租、增值或者作为长期投资的房地产，包括土地使用权、房屋以及其他附属设施。
该准则要求企业对投资性房地产进行准确的计量和报告。
在计量方面，企业应当根据公允价值模式或成本模式进行计量。
如果选择公允价值模式，企业应当将房地产的公允价值作为初始计量，并将公允价值之间的变动计入当期损益。
如果选择成本模式，企业应当将房地产的成本作为初始计量，并按照成本减值原则对其进行减值测试。
此外，准则还要求企业对投资性房地产进行披露。
企业应当披露投资性房地产的类别、计量模式、所持有的数量和金额、重要的计量假设和参数、成本减值损失以及其他与投资性房地产相关的信息。
在报告方面，企业应当将投资性房地产列示为非流动资产，并在财务报表中将其单独呈现。
如果企业将投资性房地产用于营业活动，相关收入和支出应当在财务报表中单独列示。
此外，企业还应当披露有关租赁、投资性房地产的持有及处置、金融风险和主要的合同条款等信息。
需要注意的是，准则还对企业在转换使用权房地产、租入的投资性房地产等情况下的计量和披露进行了规定。
企业在进行转换时，应当按照转换成本进行计量，并披露转换成本和转换后的净值。
总结来说，投资性房地产在企业会计中起到重要的作用，企业需要按照《企业会计准则第3号，投资性房地产》的规定对其进行准确的计量、报告和披露。
这样可以确保企业财务报表的准确性和可靠性，提高投资者对企业的信任度和决策的准确性。
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法规标题：企业会计准则第3号——投资性房地产
文号：财会[2006]3号
发文单位：财政部
发文日期：2006年2月15日
实施日期：2007年1月1日
企业会计准则第3号——投资性房地产
第一章总则
第一条为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。
第二条投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
第三条本准则规范下列投资性房地产：
（一）已出租的土地使用权。
（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。
（三）已出租的建筑物。
第四条下列各项不属于投资性房地产：
（一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
（二）作为存货的房地产。
第五条下列各项适用其他相关会计准则：
（一）企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15 号—建造合同》。
（二）投资性房地产的租金收入和售后租回，适用《企业会计准则第21 号—租赁》。
第二章确认和初始计量
第六条投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：
（一）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；
（二）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
第七条投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
（一）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
（二）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
（三）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
第八条与投资性房地产有关的后续支出，满足本准则第六条规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足本准则第六条规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。
第三章后续计量
第九条企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但本准则第十条规定的除外。
采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第 4 号——固定资产》。
采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第 6 号——无形资产》。
第十条有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：
（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
第十一条采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
第十二条企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28 号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
第四章转换
第十三条企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：
（一）投资性房地产开始自用。
（二）作为存货的房地产，改为出租。
（三）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。
（四）自用建筑物停止自用，改为出租。
第十四条在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
第十五条采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
第十六条自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
第五章处置
第十七条当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
第十八条企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
第六章披露
第十九条企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：
（一）投资性房地产的种类、金额和计量模式。
（二）采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况。
（三）采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。
（四）房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。
（五）当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。