高星级酒店工程部运行操作手册(附全套管理操作表)

工程部操作手册

发放号：编制：

持有人：审核：

受控状态：批准：

发布日期：实施日期：

目录

操作手册

一、岗位职责

1、工程部组织结构图 (1)

2、工程部人员配置图 (2)

3、值班工程师岗位职责 (3)

4、电气主管岗位职责 (4)

5、设备维修主管岗位职责 (5)

6、锅炉领班岗位职责 (6)

7、空调领班岗位职责 (7)

8、机管三匠领班岗位职责 (8)

9、强弱电领班岗位职责 (9)

10、空调工岗位职责 (11)

11、维修电工岗位职责 (13)

12、弱电工岗位职责 (15)

13、电梯工岗位职责 (16)

14、值班电工岗位职责 (17)

15、锅炉工岗位职责 (18)

16、水工岗位职责 (19)

17、机管工岗位职责 (20)

18、焊工岗位职责 (22)

19、木工岗位职责 (23)

20、泥瓦工岗位职责 (24)

21、工程部责任人防火职责 (25)

二、规章制度

（一）、供电配系统

1、设备机房管理规定 (26)

目录

2、变配电室工作制度 (27)

3、变配电室、应急柴油发电机房防火安全制度 (29)

4、配电房管理规定 (30)

5、配电房交接班制度 (31)

6、发电机房管理定 (33)

（二）、电梯系统

1、电梯安全管理规定 (34)

2、电梯维修保养工作的规定 (35)

3、设备机房管理规定 (36)

（三）、给排水系统

1、水泵房管理制度 (37)

2、给排水设备设施运行管理制度 (38)

3、给排水设备设施维修保养制度 (39)

4、水泵房巡检制度 (40)

5、水池水质安全管理制度 (41)

（四）、空调系统

1、机房安全防火规定 (42)

2、空调设备的保养规定 (43)

（五）、供暖供汽系统

1、蒸汽锅炉安全运行管理规定 (47)

2、蒸汽锅炉及附属系统运行中紧急情况的处理规定 (48)

3、锅炉水质管理规定 (52)

4、除氧器的操作规定 (53)

5、锅炉水质测定方法 (56)

6、锅炉房安全防火规定 (57)

7、油库管理制度 (58)

（六）、弱电系统

目录

1、弱电机房管理规定 (59)

2、BP机、对讲机设备机房管理规定 (60)

3、“193”手机房管理规定 (61)

4、弱电工日常维修制度 (62)

5、消防设备（设施）维修保养规定 (63)

6、弱电巡检制度 (64)

（七）、综合

1、材料管理制度 (65)

2、二次装修管理制度 (66)

3、设备、设施维护保养工作规定 (69)

4、交接班管理制度 (70)

5、考勤管理制度 (71)

6、清洁卫生管理制度 (72)

7、新员工岗前培训制度 (73)

8、机电设备三级保养制度 (75)

9、机电设备操作规定 (77)

10、安全管理制度(电工、电梯工、水工、木工、泥工、焊工、高空作业、清洁

79工、办公室、车辆驾驶) ……………………………………………………………..

11、内部检查工作制度 (86)

12、周检工作规定 (87)

13、工程档案管理制度 (90)

14、机房安全及出入规定 (91)

三、工作流程（规程）

1、变配电间操作规程 (92)

2、配电房运行管理规程 (93)

3、配电房安全操作规程 (97)

4、供配电设备设施维修保养规程 (99)

目录

5、低压配电柜控制柜保养规程 (100)

6、干式变压器保养规程 (102)

7、柴油发电机运行管理规程 (104)

8、柴油发电机操作规程 (106)

9、柴油发电机维修保养规程 (108)

10、电气系统应急处理流程图(1-4) (110)

11、变电所值班电工操作流程 (111)

12、电工(领班)工作流程 (112)

13、维修电工操作流程 (113)

14、公共区域照明巡检流程 (114)

15、变压器切换流程 (115)

16、机房设备配电柜箱维护流程 (116)

17、值班电工倒闸操作流程 (117)

18、发电机试运行操作流程 (118)

（二）、电梯系统

1、电梯操作规程 (119)

2、电梯运行管理规程 (121)

3、电梯负荷试验规程 (122)

4、电梯故障维修规程 (123)

5、电梯运行出现险情后的安全措施 (124)

6、电梯困人解困操作步骤 (125)

7、电梯困人解救操作流程 (126)

（三）、给排水系统

1、水泵房管理规定 (127)

2、水泵定期保养规程 (128)

3、给排水设备设施运行管理规程 (133)

4、给排水设备设施维修保养规程 (135)

目录

5、容积式热水器操作规范 (137)

6、容积换热器运行维护规程 (138)

7、集水坑潜水泵操作规范 (140)

8、污水间安全操作规范 (141)

9、抄表工作流程 (142)

10、水泵维修作业后试车启动流程 (143)

11、活热交换器(启用、停用)流程 (144)

12、事故应急处理方案 (145)

（四）、空调系统…………………………………………………………………….

1、空调系统应急处理规程 (155)

2、冷水机组的维修保养工作程序 (157)

3、风机盘管操作流程(清洗) (160)

4、风机房巡检开、停机流程 (161)

5、空调（供水）值班巡检流程 (162)

6、空调日班作业流程 (163)

7、冷却水排污操作流程 (164)

8、变风量机组操作流程 (165)

9、排风(排烟)风机操作流程 (166)

10、冷水机组空气排放操作流程 (167)

11、商务楼测温工作流程 (168)

12、暖通热交系统操作流程 (169)

13、冷水机组开、停机流程 (170)

14、风机的保养规程 (171)

15、空调设备的保养规定 (172)

(五)供暖供汽系统……………………………………………………………………..

1、锅炉操作规程 (176)

2、软水器的操作规程 (179)

目录

3、锅炉房值班工作流程 (181)

4、锅炉系统日常工作（操作）流程 (182)

（六）弱电系统………………………………………………………………………..

1、内部寻呼系统应急措施及流程 (185)

2、电话寻呼系统突发事故应急及流程 (186)

（七）综合

1、自检工作程序 (187)

2、月检工作规定 (189)

3、工程部突发事件、应急方案处理流程 (191)

4、设备设施维修保养作业流程 (192)

5、毒性化学物质管理规程 (193)

6、机械过滤器反冲工作流程 (195)

7、消防喷淋泵试车操作流程 (196)

8、喷淋头泄漏调换工作流程 (197)

9、水箱清洗设备调换操作流程 (198)

10、机管三匠组日常工作流程（部分） (199)

四、工作标准

1、电工工作标准 (203)

2、机管三匠组工作标准 (206)

3、空调工工作标准 (207)

4、锅炉工工作标准 (212)

5、商务楼维保服务工作标准 (215)

6、明火作业操作标准 (216)

7、柴油接卸油作业标准 (218)

8、电梯安全运行标准 (220)

目录

附件：质量记录

1、电所高低压运行日报表

2、电所电气设备巡检记录表

3、电工日巡检记录表

4、柴油发电机运行记录

5、设备缺陷记录表

6、设备事故报告单

7、电气设备修试记录

8、事故记录

9、施工临时停送电联系单

10、托停电申请单

11、内部停电联系单

12、电气设备临时线安装申请单

13、用户变电所第一种工作票

14、用户变电所第二种工作票

15、变电所倒闸操作票

16、值班、交接班记录

17、机房出入登记表

18、对讲机系统和无线寻呼系统表

19、变频供水设备及运行记录表

20、消防、喷淋水泵测试表

21、锅炉房运行日报表

22、设备机房巡检记录表

23、锅炉房油、汽、水统计表

24、外单位维保作业单

25、电梯工日巡检记录表

目录

26、水工日巡检记录表

27、容积式热水器日巡检表

28、停供通知单

29、新风机消毒记录表(设备机房)

30、供热设备运行记录表

31、冷水机辅助设备运行记录表

32、冷水机组辅助设备运行记录表

33、冷水机组运转记录表

34、热水系统分、集水器运行巡检记录表

35、消防设备月保养记录表

36、手机房检查表

37、机物料耗用清单

38、排烟风机月巡检记录表

39、正压风机月巡检记录表

40、BA控制空调新风月检查记录表

41、BA控制新风、排风月检查记录表

42、商务楼区域测温记录表

43、设施年度检修计划

44、设施日常保养记录表

45、设备设施检修单

46、设施报废单

47、能源消耗动态分析、监测表

48、安装工程收费通知书

49、物品申领、耗用盘点表

50、特约维修、安装作业单

51、监测装置履历卡

目录

52、监测装置一览表

53、年度计量校准计划

54、内部校记录表

55、城市建设档案卷内目录

56、设备、设施更新改造大修理计划执行反馈表

57、班组工作考评表

58、集水坑清理记录表

59、热交换器（生活）保养记录表

60、水泵维修记录表

61、设施（设备）状态巡检记录表躁声测试记录表

62、水箱清洗（机电设备、设施）操作检查记录

63、水泵运行状态记录表

64、管道测厚记录表

65、外来人员进入设备机房审批表

66、外来施工人员进入机房施工许可证

67、值班工程师月检工作记录表（维修保养）

68、变配电机房维修保养记录

69、设备清单

编号：ZTC-NZ-GC-100

版本/修改：1/0

页次：1/1

工程部组织结构图

编号： ZTB-NZ-GC-101

页次：

1/1

工程部人员配置图

共计35人

编号：ZTB-NZ-GC-102

页次：

1/1

值班工程师岗位职责

1、切实执行工程部经理的工作指令,认真贯彻落实岗位责任制和运行规程,确保所管辖的冷暖、空调、给排水、强弱电、监控系统、BA系统、电梯设备各系统的正常运行。

2、熟悉所管各类设备的电气原理、运行特性,参与排除设备的疑难故障,负责解决有关的技术问题.保障安全用电,防止用电事故发生。

3、熟悉空调系统、喷淋系统、给排水系统、设备、管道走向及各类阀门技术性能。并对大、中小修组织人员实施与配合,保证工作质量和进度。

4、编制设备维护规范和设备安全操作规程。

5、掌握公司年度供能（水、电、气）计划，做好能源消耗统计，发现异常或者超标准应及时分析原因，提出处理意见，采取节能措施。

6、组织人力以最有效、最经济的方式实现机电设备的正常运转。

7、执行岗位监督检查,按时检查所管辖范围内的设备运行状况、环境卫生、安全保障措施,杜绝非公务人员进入机房,保证设备安全。

8、对下属进行业务技术和服务意识培训,并负责检查、考核。

9、当设备发生故障,应及时组织检修,发现隐患要及时处理把好技术关,保证所管辖系统设备经常处于优良的技术状态。

10、当重要设备发生故障时,要迅速组织处理,并及时向部门经理汇报。

11、经常深入现场,了解设备的运行情况,对所管设备的现状做到心中有数。

12、发挥工作主动性,完成上级交办的其它任务。

编号：ZTB-NZ-GC-103

页次：

1/1

电气主管岗位职责

1、对工程部经理负责，并完成部门经理交办的各项任务。

2、熟悉和遵守国家有关电气设备管理、运行等方面的法规、规范及安全规程。

3、负责协助公司工程部对本项目新增项目的接管及验收工作。

4、负责大厦所有强、弱电设备、系统的正常运行、管理、维户、维修、保养，全面掌握小

区强弱电系统及其设备的性能和使用方法。

5、负责向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同

工程部经理共同向公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。

6、向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结。负

责每周向工程部经理汇报本周完成和进行的主要工作，每年1月和7日向工程部经理提交

工作总结。

7、负责每周一次对所管辖的包括高压变电、低压配电室、强电机房、弱电机房、发电机房、BA系统、通信系统、消防监控系统、的设备、设施进行检查。

8、负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作。

9、负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任。

10、负责每月20日前提交所有电气专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关

表格。

11、负责编制所辖系统每台电气设备台帐，绘制电气系统图。

12、负责制定电气设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表；

13、负责施工用电的现场安全管理、计量工作。

14、负责维修电气的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训及技术管理管理和指导。

15、积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本。

16、负责向供电局按照上报电量交纳电费和按照财务科目进行电量和费用分摊。

17、积极配合部门内其他专业、其他部门的工作。

编号：ZTB-NZ-GC-104

页次：

1/1

设备维修主管岗位职责

1、对工程部经理负责，并完成部门经理交办的各项任务。

2、熟悉和遵守国家有关房屋及楼内公共设施管理等方面的法规、规范及安全规程。

3、熟悉和遵守有关给排水及暖通专业国家标准、技术规范，熟悉掌握所管辖范围设备、设施运行、维修的有关专业知识及本小区供热水、给排水、消防、制冷通风系统。

负责水泵房、空调系统、锅炉房、给排水设备的正常运行，及其设备、设施的管理、维护、维修、保养。

4、负责协助项目其他部门处理工程维修投诉的解释和处理工作。

5、负责向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同

6、工程部经理共同向公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结。

负责每月定期向工程部经理汇报当月完成和进行的主要工作，每年1月和7月向工程部经理提交工作总结。

7、负责每周一次对所管辖的设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作。负责完成日常使用的资料的搜集、管理工作。

8、负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任。

9、负责每月20日前提交所有维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格。负责制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表。

10、在部门经理的指导下具体负责改建、扩建项目的施工及现场监督管理工作并全面负责施工现场安全管理工作。

11、负责维修员工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训，并对培训效果进行考核，

12、以促进维修人员业务素质的不断提高。

13、积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本。

14负责向经理提出工程管理方面的合理化建议

15、积极配合部门内其他专业、其他部门的工作。

编号：ZTB-NZ-GC-105

页次：

1/1

锅炉领班岗位职责

1、在主管业务督导下,组织锅炉工开展工作。

2、根据主管下达的工作任务指令，将每项工作落实到具体员工，调配人员分工和检查设备

负荷，保证锅炉系统设备供暖供水工作的顺利进行。

3、带领班组员工按有关的操作规程,做好锅炉设备及管道的维修。

4、负责制订本班组所管设备的维护保养计划，并按计划检查维保，工作质量，组织好全班

的技术业务学习和培训。

5、检查监督全班人员执行各项制度和安全操作规程的情况，及时发现并消除各种不安全因素，杜绝设备和人身安全事故的发生。

6、提供本班组所需零件、备件清单，做好备件领用和废件回收工作，妥善保管好工具。做

到节能降耗，修旧利废，变废为宝。

7、每天检查、巡视锅炉的运行情况,遇突发事件,马上安排修理。

8、检查维修、保养的质量,做好维修工作所需设备、物品的申购、领用及保管及记录统计上

报工作。

9、搞好班组建设和班组员工的班次编排、员日常考勤考核及业务考评工作。

10、组织员工做好机房，设备的清洁卫生工作创建文明班组。

11、协助部门经理搞好部门间的协作,关心维护工的生活,教青班组员工做好相互团结与合作。

12、发挥工作主动性,完成上级交办的其它任务。

编号：ZTB-NZ-GC-106

页次：

1/1

空调领班岗位职责

1、在主管工程师业务督导下,组织维护工开展工作。

2、认真做好班组员工的班次编排、考勤及业务考评工作。

3、带领班组员工按有关的操作规程,做好空调设备维修。

4、每天检查、巡视空调的运行情况,遇突发事件,马上安排修理。

5、定期组织维护工参加专业技术培训。

6、对本专业范围内出现的技术问题及设备状况，向部门经理提供准确的报告，发现事故征

兆及时进行处理，并向上级汇报。

7、全面落实岗位质量职能，带动班组员工树立牢固的质量意识，以良好的工作保证维修质量。

8、做好本班组设备的技术档案。巡检记录、运行记录、设备维修、故障排除、更换零部件

等情况应清楚地填入班组档案后定期交部门经理审阅。

9、管理使用好本班组负责范围内的设备，使设备经常处于良好的技术状态；优质高效、低耗、安全运行。

10、管理好本班组使用的工具及仪表，使其经常处于良好及准确状态。

11、做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量；设备发生故障时，有效地组织力量

抢修。

12、负责起草本班组设备的年、月、周检修保养计划和备品备件计划物品的申购、领用及保管，报部门经理审核，并负责检修保养计划的实施。同时做好各种运行记录。

13、协助部门经理搞好部门间的协作，搞好与其他班组的工作关系,关心维护工的生活,教青

班组员工做好相互团结与合作。

14、不断提出本班组的合理化建议，发挥工作主动性,完成上级交办的其它任务。

编号：ZTB-NZ-GC-107

页次：

1/1

房修领班岗位职责

1、规范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，及时完成主管、部门经理下达的各项工作任务。

2、管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态。

3、协助主管做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。熟悉所有喷淋系统、给排水系统、设备、管道走向及各类阀门技术性能。

4、对大、中、小修组织人员实施与配合,保证工作质量和进度。

5、执行岗位监督检查,按时检查所管辖范围内的设备运行状况、环境卫生、安全保障措施,

杜绝非公务人员进入机房,保证设备安全。

6、对下属进行业务技术和服务意识培训,并负责检查、考核。

7、当设备发生故障,应及时组织检修,发现隐患要及时处理把好技术关,保证所管辖系统设备

8、经常处于优良的技术状态。当重要设备发生故障时,要迅速组织处理,并及时向总值班和经

理汇报。

9、做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；设备发生故障时，有效

地组织力量抢修。

10、做好本班设备的年月检修保养计划和备品备件申购计划，报部门经理审核。

11、负责检修保养计划实施, 做好本班设备的技术档案，每月定期交主管、部门经理审阅。

12、做好班组人员考勤制度和维修台账，每月报主管、部门经理汇总。

13、发挥工作主动性,完成上级交办的其它任务。

编号：ZTB-NZ-GC-108

页次：1/2

强弱电领班岗位职责

1、对电气主管负责，按期并完成主管交办的各项任务。

2、严格遵守酒店制定的劳动纪律及其他各项规章制度。

3、负责组织本组员工对酒店内/外、地下车库、广场的正常照明灯具、消防安全出口灯及其

各种控制开关的更换工作。各种开关箱、计量电表箱的维修、巡检工作。

4、组织本组员工每年雨季前完成对所有防雷、避雷装置的检修和检测并做好检测记录工作。

5、负责在对项目所有办公动力设备、工程部电动工具的检修和定期检测工作。

6、按酒店有关规定监督本组员工及时为客户提供服务，并采取有效措施改进服务。

7、负责、临时施工等用电接、拆、巡检及用电的抄录工作。

8、负责管设备设施日检查、月检查工作，对检查的结果汇总上报主管。

9、在电气主管的安排下带领本组员工对各种电力管网、管井维修、巡检工作。

10、负责新增项目接管验收、外委验收的现场实施、记录工作。

11、负责弱电设备设施保修工作的监督管理工作。

12、负责，监控系统、对讲系统，消防报警系统维护、有线电视和通信接收传送系统外来维修/维护工作的监督和具体实施，并对结果汇总上报主管。

13、负责协助主管向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造方案，并在主管的安排下负责具体实施项目整改。向主管提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结。

14、负责每周一次对所管辖的设备、设施进行检查。遇特殊天气需加强巡检次数，并负责各种抢险工作。

15、负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、巡检记录和本专业钥匙管理工作。

16、负责所有涉及本组工作及本专业的技术服务工作质量的达标并承担相应责任。

17、负责每月20日前向管理处提交电气设备/设施维修所需机物料、工具、材料采购计划和配合填写相关表格。

18、负责配合运行及设备维护主管制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度。

页次：

2/2

强弱电领班岗位职责

19、负责本组员工的日常管理、考核，并在每月20前向工程部文员上交本组员工每月考勤。

20、积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本。

21、负责向维修主管提出工程管理方面的合理化建议。

22、负责在防汛负责人的指挥下领导本组员工进行雨季防汛工作的实施。

23、负责突发性事件如停水、停电、跑水、火警情况的处理。

24、积极配合部门内其他组的工作。