我国房地产市场的根本出路在于深化市场化改革_徐诺金

部门联合出台《关于加快发展公共租赁住房的指导 意见》，在全国范围内启动公共租赁住房建设计划， 着力解决中等偏下收入居民以及新就业人员、外来 务工人员 等“夹 心 层 ”群 体 的 住 房 问 题。 经 过 多 年 的探索和实践，我国已经初步形成了以廉租住房制 度、经济适用住房制度、公共租赁住房制度等为主要 内容的住房保障体系，住房保障体系的建设力度也 在不断加大。根据住建部 统 计，2008—2012 年，全 国共开工建设城镇保障性住房超过 3 000 万套，基 本建成 1 700 万套以上，大批城镇中低收入家庭的 住房困难得到解决。同时，农村危房改造也已经实 现了全国农村地区全覆盖，累计支持了 1 033． 4 万 贫困户实施危房改造。
直接拉动由 1998 年的 0． 43 个百分点升至 2011 年 的 0． 65 个百分点，1998—2011 年平均拉动经济增长 0． 64 百分点； 房地产业对 GDP 的间接拉动作用也逐 步上升，由 1998 年的 0． 81 个百分点升至 2011 年的 1． 21 个百分点，1998—2011 年平均拉动 GDP 增长 1． 19 百分点。二者合计，房地产业（ 含建筑开发） 年 均拉动 GDP 增 长 达 1． 84 百 分 点。相 对 于 1998— 2011 年 9． 86% 的平均经济增速，房地产业对经济增 长的贡献率在 19． 7% 以上，近 3 年平均贡献率更是 高达 26% （ 见图 2） 。
表 1 住宅投资对资本形成的影响
项目
分类
年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
资本形成 总额（ 亿元）
A 34843 39769 45565 55963 69168 77857 92954 110943 138325 164463 193604 228344 253524
自 1998 年我国住房制度改革启动到现在，时间 只有短短的 15 年，但这 15 年我国房地产领域所发 生的变化却是革命性的。它的革命性在于突破了传 统的住房没有产权、房地产不能买卖的政府建房实 物分配制度，确立了个人的房屋所有权制度和房地 产开发的市场化制度，使土地和房屋有了明确的所 有者主体，其产权可以当作商品，可以成为买卖的对 象在不同主体之间进行流通和转让。它极大地丰富 了居民的选择空间，改善了居民的住房条件。分析 总结我国房地产领域里的这些变化，关键的一条就 是坚持了市场化改革的基本取向，通过明确房地产 产权，把房地产当作市场可以交易的商品，放开各种 不利于这一市场发展的各种束缚，调动供求双方的 积极性，使房地产市场出现了供需两旺的大好局面。 应该说，没有市场化的改革取向、没有各种措施鼓励 各市场主体参与房地产开发，单靠政府的力量，我国 的住房建设不可能发展得那么快，我国居民的住房 条件不可能改善得那么好，我国居民对住房的选择 自由度也就没有那么大。我国房地产制度改革所取 得的这些成绩和巨大成功告诉我们，要继续改善居 民的住房条件，增加居民的选择空间，只有继续坚定 不移地坚持住房制度改革的市场化方向，继续大力 推进我国房地产市场化改革的深化。
资本形 成率（ % ）
B 35． 3 36． 5 37． 8 41． 0 43． 0 41． 5 41． 7 41． 6 43． 8 47． 2 48． 1 48． 3 48． 1
住宅投资 （ 亿元）
C 3312 4217 5228 6777 8837 10861 13638 18005 22441 25614 34026 44320 49374
（ 二） 房地产开发投资快速增长，在固定资产投 资中的占比明显上升
1998—2012 年，房地产开发投资额从 1998 年的 3 614． 2 亿元增加到 2012 年的 71 803． 8 亿元，15 年
间增长了 19． 9 倍，年均增速达 23． 1% ，高于同期全 社会固定资产投资 20． 1% 的平均增速。同时，房地 产开发投资在全社会固定资产投资中的比重不断上 升，2012 年房地产开发投资占全社会固定资产投资 的比重为 19． 2% ，比 1998 年提高了 6． 5 个百分点。 住宅投资对资本形成的影响从 2000 年的 3． 4 个百 分点提高到 9． 4 个百分点（ 见表 1） ，上升了近 3 倍。
二、当前我国房地产市场所面临的新情况和新 问题的根源不在市场化过度，而在市场化不足
在我国房地产制度改革取得巨大成功、房地产 市场得到较快发展的同时，我国的房地产领域也出
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（ 五） 基本住房保障体系基本形成 2007 年国务院出台《关于解决城市低收入家庭 住房困难的若干意见》强调，各级政府要把解决城市 低收入居民的住房难题作为一项重要职责，并提出 加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决 城市低收入家庭住房困难的政策体系。随后，我国 相继启动了中央下放煤矿、国有林区、国有工矿、城 市等棚户区和危房改造工程。2010 年住建部等七
2014 年第 1 期
征信
No． 1 2014
总第 180 期
CＲEDIT ＲEFEＲENCE
Serial NO． 180
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我国房地产市场的根本出路 在于深化市场化改革
徐诺金
（ 中国人民银行广州分行，广东 广州 510000）
摘 要： 我国房地产制度改革取得巨大成功的关键在于坚持了市场化的改革取向。目前所存在的诸多问题是该领
域里的市场化改革不彻底，市场化进程受到非市场力量的阻碍和扭曲。要解决这些问题，最关键的是要继续推进
房地产领域的市场化改革，充分利用市场机制的功能和作用，用市场的办法去引导预期、引导理性、引导房地产业
长期稳定健康发展。
一、我国房地产制度改革取得巨大成功的关键 在于坚持了市场化的改革取向
住房问题是与吃饭、穿衣一样重要的民生问题。 尽管住在我们的衣、食、住、行四大基本需求中排位 第三，但在吃、穿等基本问题解决后，住的问题变得 更为重要，它在我们的生活支出中占比最大，解决的 难度最大。因此，与提供“吃”的农业、提供“穿”的 工业一样，提 供“住 ”的 房 地 产 业 也 应 享 有 与 工 业、 农业同等重要的地位，应给予长期重视和支持，需要 我们花更多的精力、增加更大的投入、出台更好的政 策去加以解决。
房地产业是一个直接和间接关联到钢铁、水泥、 建材、家具及建筑等第二产业的特殊产业。测算房 地产业对国民经济的影响要计算这种直接和间接效 应。根据中国人民银行调统司的专题研究，房地产 业（ 含 建 筑 开 发） 自 身 增 加 值 占 GDP 的 比 重，自 2009 年 起 已 经 超 过 9% ，2009—2011 年 平 均 占 比 9． 6% ，再加上房地产业的间接带动部分，房地产业 对 GDP 的 直 接 与 间 接 影 响 自 2010 年 起 已 超 过 30% ，2009—2011 年 平 均 占 比 30． 1% （ 见 图 1 ） 。 1998—2011 年，房地产业（ 含建筑开发） 对 GDP 的
扣除住宅投资的资本 扣除住宅投资
形成总额（ 亿元） 的资本形成率（ % ）
A－C
D
31531
31． 9
35553
32． 6
40337
33． 5
49186
36． 0
60331
37． 5
66996
35． 7
79316
35． 6
92938
34． 9
115884
36． 7
138850
39． 8
159578
39． 6
（ 四） 房地产金融体系初步建立 1998 年国务院在《关于进一步深化城镇住房制 度改革，加快住房建设的通知》中明确提出“发展房 地产金融，培育和规范住房交易市场”，标志着我国 以住房商品化为服务对象的房地产金融体系建设开 始启动。之后，《个 人 住 房 抵 押 贷 款 管 理 办 法》《住 房置业担保管理试行办法》《住房公积金条例》等相 继出台，以建设银行住房抵押贷款支持证券发行为
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徐诺金 我国房地产市场的根本出路在于深化市场化改革
标志的住房抵押贷款二级市场诞生，我国房地产金 融体系建设和房地产金融交易有了快速发展。截至 目前，我国已初步建立了以银行类金融机构为主体、 信托投资公司等为辅的房地产金融组织体系，形成 了以银行贷款为主，信托贷款、股票债券融资为辅的 房地产金融产品体系。数据显示，2012 年末全国房 地产贷 款 余 额 由 2006 年 的 3． 68 万 亿 元 增 加 到 13． 75万亿元，增长了 3． 7 倍。其中，房地产开发贷 款余额由 2006 年的 1． 41 万亿元增加到 4． 29 万亿 元，增长了 3 倍； 个人住房贷款余额由 2． 25 万亿元 增加到 8． 45 万亿元，增长了 3． 8 倍。
改革开放以来，我国的住房制度改革和其他经
济体制改革一样，已经取得了巨大的成功。计划经 济年代的住房实物分配制度，已经被商品化、社会化 程度较高的房地产市场买卖制度所取代。一个以市 场供求为基础，政府保障体系为支撑的新的房地产 制度体系已基本形成。房地产业已经成为我国国民 经济中的支柱产业，它在推动我国经济快速发展，改 善人民居住条件中发挥了非常重要的作用。
收稿日期： 2013 － 11 － 24 作者简介： 徐诺金（ 1964 － ） ，男，湖南平江人，研究员，博士，中国人民银行广州分行副行长，主要研究方向为金融理论与 实务。
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人均住 宅 建 筑 面 积 为 32． 9 平 方 米，比 1998 年 的 18． 7平 方 米 增 长 了 76． 3% ； 农 村 居 民 人 均 住 房 面 积为37． 1 平 方 米，比 1998 年 的 23． 3 平 方 米 增 长 59． 2% 。