2011年上半年成都市房地产市场分析
四川成都房地产整体市场分析报告
主城区
近郊区
远郊区
主城区
近郊区
远郊区
1600 1454 1453
2
1400 1200 1000
1244 836
1150
1.5
1.52
1.05
1.36
800 600
351 400 200
0
628
1
0.82
382
346
0.5
0.55
0.24 0
0.63
1.03
0.6
2009年
2010年
2011年
2009年
0.5
500
0
0
2009年
2010年
2011年
大成都近三年供求比
存量供求比新增供求Leabharlann 1.421.1 1.21
0.75
0.44 2009年
0.68 注：存量供求比=年末存量/年销量
2010年
2011年
• 近三年，成都住宅市场成交面积连续两年降低，2011年环比10年下降14%，整体住宅市场新增供求 比、存量供求比均连续上升，销售压力快速上升，住宅市场的冬天降临。2012年将进入“去库存化” 阶段。
• 在严峻的市场环境下，新增供应量大，成交持续低迷的情况下，2011年整个成都地区实现成交2124 万方，说明成都地区对住宅的需求空间还是比较大的。
1、成都市整体市场供需分析
主城区销售下降最快，远郊区销售压力最大，近郊区销售下降较慢， 销售压力相对较小。
单位：万㎡ 各区域近三年成交情况
各区域近三年存量供求比变化
0 2011年
• 11年年初由于“地票”制度暂缓，3、4两月成交为零。4月推出“持证准用”后，土地市场方恢复正 常，但由于受到“限购”、存准率上调收紧贷款额度等影响，销售市场疲软。开发商拿地意愿及资金 实力降低，因而导致土地供应量及成交量大幅降低。
成都房地产市场调研报告
成都房地产市场调研报告一、市场概况成都作为四川省的省会以及西南地区的经济中心城市，房地产市场一直以来都呈现出稳步增长的态势。
近年来，成都市房地产市场保持着较高的销售量和价格水平，一方面得益于政府的扶持政策和城市发展规划，另一方面也得益于外来人口的流入和经济发展的强劲势头。
成都房地产市场发展迅猛，同时也面临着一些潜在的风险和挑战。
二、市场特点1.供求关系紧张：随着经济的不断发展和人口的增加，成都房地产市场供应量逐渐不足以满足需求量，供求关系趋紧。
这也导致了房价的不断上涨。
2.高端产品需求增加：成都市场上，不仅存在刚性需求，更有一部分购房者寻求高品质的住宅，需求量不断增加。
这也给了开发商一个发展高端项目的机会。
3.外来人口需求旺盛：成都是一个机会和活力的城市，吸引了大量的外来人口前来生活和就业。
这一部分人口对住房需求的增加也推动了房地产市场的快速发展。
三、市场机遇1.政府扶持政策：成都市政府一直以来对房地产市场的发展给予了积极的支持和引导，通过土地供应、购房补贴等政策来促进市场稳定和发展。
开发商可结合政府政策来推出相应的优惠政策，有效吸引购房者。
2.土地储备充足：成都市目前土地储备量相对较大，很多开发商在区域布局上有更多的选择余地。
通过合理规划和开发，可以满足不同层次和需求的购房者。
3.高品质住宅需求增加：随着城市发展和人们对生活品质的追求，对高品质住宅的需求也在不断增加。
开发商可以结合地理位置、园林设计、室内装修等方面的特点，推出符合购房者需求的高品质住宅产品。
四、市场挑战1.融资成本上升：随着金融政策的收紧，房地产开发商融资成本不断增加，这将对开发商的资金压力造成一定的影响。
2.房地产调控政策的影响：政府的调控政策对房地产市场的发展有很大的影响，政策的变化将直接影响到购房者的购房意愿和资金压力。
3.供应链管理困难：由于房地产市场的火爆，开发商需要面对的供应链管理困难。
建筑材料的供应、人力资源的调配等问题都需要开发商有一定的管理能力和资源来解决。
成都房地产市场分析
成都房地产市场分析成都房地产市场分析⼀、宏观市场形势分析（⼀）成都房地产市场格局及发展形势1、整体形势综述从全国市场分析，全国销售规模及各个主要城市的销售规模在08年持续萎缩；在销售规模调整的同时，各地房价增幅明显放缓，甚⾄出现下降；房地产投资及新开⼯量仍惯性增长，但市场销售下降，未来势必出现下降；购房需求在购房意愿及预期上都已经趋于弱化；调整将持续深⼊并影响到市场发展的各个层⾯，单独依靠市场⾃⾝的⼒量短期内很难⾛出低⾕，唯有依靠强有⼒政策才有可能实现反周期性的复苏。
09年部分城市成交量有所恢复，但受到经济基本⾯不稳定的影响，市场未来⾛势不可过早盲⽬乐观。
从成都市场分析，2009年是房地产新⼗年的起点，成都房地产市场已经过⼗年的洗礼，特别是近三年，市场处于⾼度的动荡期。
09年成都房地产市场具有⾼度不确定性，近期市场表现虽有回暖迹象，但受到经济基本⾯、政策⾯、供需市场⾯等的影响，持续时间还有待观察。
从别墅市场分析，相较与其他发达城市，成都的别墅市场起步较晚，但发展势头迅猛，受到城市特性、价格因素以及购买⼈群特点等⽅⾯因素的影响，别墅市场⼀直呈现旺销的局⾯。
在成都市场中，别墅物业更多是以⾝份标定的⾓⾊出现。
2、成都城市发展⽅向城市发展⽅向：“⼀主多⼼，⼀带三轴”“⼀主”指主城区，是市域城镇体系的主体；“多⼼”指规划区外的四市、四县和重点镇；“⼀带”指南北向的城市发展地带；“三轴”指由主城区沿三条放射道路（成彭⾼速路、成灌⾼速路、成温⾼速路）形成的串珠状发展轴。
“多⼼”指规划区外的四市、四县（新津、双流、蒲江、⾦堂）和重点镇；“⼀带”指南北向的城市发展地带；本案所处的新津县正处于成都市未来发展规划的“多⼼”和“⼀带”之中，具有⼀定的区位优势，在相应的规划下，未来发展值得期待。
3、成都房地产市场各圈层发展态势（1）各圈层发展不均衡按照成都市各区县分布的特点，除去主城区的六区，我们将地域与主城区紧邻的六个区县划为第⼀圈层，将其他区县划为第⼆圈层，⽽本案所属的新津县属于第⼆圈层。
成都市高新西区---郫县住宅市场调查报告
4月 20 08 年 11 月 20 09 年 8月 20 10 年 10 月 20 10 年 12 月 20 11 年 5月 20 11 年 5月
20 07 年
20 07 年
20 07 年
20 07 年
50 0
6月
7月
6月
0%
2007年6月
2009年8月
2011年2月
2011年2月
2010年度郫县区域成 交的土地宗数位列五 大郊县第二；
楼面地 价 2370.0 2548.0 2543.0 1775.0 584.00 460.00 785.00 930.00 960.00 2005.2 2111.8 1680.0 3889.0 3584.0 830 390 3674 2000
当前 均价 6200
竞得人
开发项目
2007-7-3 2007-6-29 2007-6-29
央行三次提高存款 准备金率。受此影 响， 5年期以上的 基准利率达到 7.05%。房贷利率 已升至最近10年来 的最高水平。同时 市场预计今年3季 度会再有一次加息
成都市房管局 发 改委联合颁布《关 于进一步加强商品 住房价格监管的通 知》，进一步强化 对商品房备案、销 售价格的监督机制。
成都主城区市场表现 在国家加强对房地产市场的调控力度的情况下，地方政府、金融机构相关政策的出台对于稳 1.2011年主城区房市全面回冷，从春节开始，整体市场成交量出现显著下滑。 定当前房地产销售价格，抑制房地产投资增长过快 、扩大保障房建设等方面起到了一定的积 2.开发商对拟新投放市场房源进行控制，开始调整其经营目标从规模扩张向消化存量转变； 极作用。特别是对主城区住宅市场的影响较大，在一定程度上推动了二三线城市、城市郊区 3.土地出让市场疲软，开发商在土地获取上更加慎重，土地获得的溢价率出现下滑； 的房地产市场发展，抑制了部分消费者的改善型需求。 4.城市规模的不断扩大和与郊区地域交通的便利，有利于成都郊区的市场稳定和活跃度。
成都房地产11月月报
成都房地产11月月报背景介绍成都是中国西部的重要城市之一，近年来房地产行业呈现快速发展的趋势。
本文将对成都市11月份的房地产市场进行分析，总结房地产销售情况、房价走势以及政府相关政策的影响。
1. 房地产销售情况1.1 住宅销售情况根据数据统计，11月份成都市住宅销售情况如下： - 总销售额为xxx 亿元，较上个月增长 x% - 总销售面积为 xxx 万平方米，较上个月增长 x%1.2 商业地产销售情况11月份成都市商业地产销售情况如下： - 总销售额为 xxx 亿元，较上个月增长 x% - 总销售面积为 xxx 万平方米，较上个月增长 x%2. 房价走势分析2.1 住宅房价走势11月份成都市住宅房价呈现如下走势： - 新房均价为 xxx 元/平方米，较上个月上涨 x% - 二手房均价为 xxx 元/平方米，较上个月上涨 x%2.2 商业地产租金走势11月份成都市商业地产租金呈现如下走势： - 商业地产租金为 xxx元/平方米/月，较上个月上涨 x%3. 政府政策影响3.1 调控政策根据最新的政府发布的调控政策，对成都市房地产市场实施以下措施： - 加大楼市调控力度，限制投资性购房； - 提高购房门槛，加大对二套房的限购力度； - 加强房地产开发商的资金监管，遏制房价过快上涨。
3.2 影响分析这些政策的实施对成都市房地产市场产生了重要影响： - 成交量出现下降趋势，购房者观望情绪增加； - 住宅和商业地产的价格增速放缓，市场降温。
4. 下月市场预测根据当前市场情况及政府政策的影响，对成都市下月房地产市场给出如下预测： - 房地产市场供需关系继续调整，成交量可能持续下降；- 房价增速有望进一步放缓，市场或进入调整期。
结论通过对成都市11月份房地产市场的分析，可以看出政府的调控政策对市场产生了较大的影响。
未来市场的走向仍存在一定的不确定性，需要密切关注政策的进一步调整以及市场供求关系的变化。
以上为成都房地产11月月报，希望对您有所帮助。
2011年成都市国民经济和社会发展统计公报
2011年成都市国民经济和社会发展统计公报成都市统计局国家统计局成都调查队2012年4月2日2011年，面对各种复杂严峻的困难和挑战，全市人民在市委、市政府的坚强领导下，坚持以科学发展观为指导，认真贯彻中央和省的各项决策部署，坚持“高位求进、加快发展”的工作基调，国民经济保持平稳较快发展，各项社会事业取得新的进步，实现了“十二五”时期良好开局。
一、综合全市实现地区生产总值6854.6亿元（见图1），比上年增长15.2%。
其中：第一产业实现增加值327.3亿元，增长3.7%；第二产业实现增加值3143.9亿元，增长19.8%；第三产业实现增加值3383.4亿元，增长12.4%。
按常住人口计算人均生产总值48755元，增长10.3%。
一、二、三产业比例关系为4.8:45.8:49.4。
全年地方公共财政收入680.7亿元，比上年增长30.1%；其中税收收入487.2亿元，增长30.9%。
全年公共财政支出858.0亿元，增长12.6%。
- 1 -图1：2006-2011年成都市地区生产总值及其增长速度年末全市从业人员为768.9万人，比上年末增加16.1万人，其中城镇从业人员为462.1万人，增加28.4万人。
全年城镇新增就业15.3万人，其中，持《再就业优惠证》人员实现再就业8.6万人，“4050”等就业困难人员实现再就业3.0万人。
农村劳动力转移到非农产业就业新增12.3万人。
农村劳动力劳务输出人数为226.1万人。
年末城镇登记失业率为2.97%。
全年居民消费价格总水平比上年上涨5.4%（见图2）。
其中，食品类价格上涨12.6%，医疗保健和个人用品上涨2.8%，烟酒及用品上涨3.5%，衣着类下降1.1%，交通与通信上涨0.7%，居住类价格上涨6.5%，娱乐教育文化用品及服务下降2.7%，家庭设备用品及维修服务类价格上涨 4.0%。
商品零售价格总水平上涨4.3%。
固定资产投资价格上涨5.4%。
工业品出厂价格上涨5.9%。
2011成都房产政策回顾
意见的部分主要内容
严格执行相关税收政策和差别化住房信贷政策。严 格执行个人转让住房营业税政策，个人将购买不足 5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将 购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的， 按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收 营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房 对外销售的，免征营业税。
诚信
服务
专业
创新
四、成都市房管局：关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控 工作要求的实施意见 2011-02-15
主要内容：1、明确了全年保障房、 廉租房的建设目标；2、公布了新建住 房价格控制目标；3、暂时限定居民家 庭购房套数；4、严格住房用地供应管 理。
影响：该政策对于限购的时间、范围、对象等作出了明确 的规定，极大的抑制了市场需求，对平抑商品住宅价格以 及推进保障房建设均有较大的影响。
严格执行差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套 住房的居民家庭，首付款比例不低于60％，贷款利 率不低于基准利率的1.1倍。
房地产开发企业必须严格按照报送价格， 按套明码标价、“一房一价”、公开销售。报 送价格3个月内不得调整，3个月后需要调 整价格的必须重新报送并按规定重新公示。
诚信 服务 专业 创新
主要内容：1、进一步落实地方政府责 任；2、加大保障性安居工程建设力度； 3、加强税收征管；4、强化差别化住房 信贷政策；5、严格住房用地供应管理； 6、合理引导住房需求；7、落实住房保 障和稳定房价工作的约谈问责机制
影响：该政策表明了国家对房地产市场调控的决心，对促进房地产市场 平稳健康发展有较大作用，对解决城镇居民住房问题有积极的意义。
四、建立住房价格监管信息共享机制。房产管理部门定期将商品住房销售异动监测中的相关信息抄送价格主管部门，由价格主 管部门依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。价格主管部门应依法 对商品房经营者执行明码标价和收费公示规定的情况进行监督检查。
成都市房地产市场分析及趋势预测
成都市房地产市场分析及趋势预测引言随着经济的发展和人口的增长，成都市的房地产市场在过去几年中保持了稳定的增长。
本文将对成都市房地产市场进行全面的分析，并对未来的趋势进行预测。
1. 市场概况成都市的房地产市场规模逐年扩大，吸引了大量的投资者。
市场供应和需求的平衡关系对房地产市场的发展起着关键作用。
根据最新数据显示，成都市的房地产市场仍处于稳定增长的阶段。
售价以及租金水平保持了平稳的增长趋势。
2. 市场分析2.1 市场供应成都市房地产市场的供应主要来源于开发商的新房项目。
近年来，成都市的房地产开发商加大了供应量的投入，以满足市场的需求。
同时，政府部门也积极推动土地供应，以提供更多的土地资源给开发商。
这些供应的增加对市场的平衡起到了积极的作用。
2.2 市场需求成都市的房地产市场需求受到多个因素的影响，如经济发展、人口增长、个人收入水平等。
随着城市化进程的加速，越来越多的人口涌入成都市，这对房地产市场需求造成了积极的影响。
另外，城市发展的区域不均衡也会导致不同地区的房地产需求有所不同。
2.3 市场价格成都市的房地产市场价格受到供需关系的影响。
随着市场供应的增加和需求的相对平稳，房价尚未出现明显上涨或下跌的趋势。
尽管如此，随着城市的发展和人口的增长，未来的房价上涨的潜力仍然存在。
3. 趋势预测3.1 市场规模未来几年，成都市房地产市场的规模预计将继续扩大。
随着城市化的进程和人口的增长，房地产市场将会持续吸引更多的投资者和开发商。
政府将会继续推动土地供应，以促进市场的发展。
3.2 市场供需关系未来，成都市房地产市场的供需关系将保持相对平衡。
政府将会继续推动城市的发展，并加大对住房保障的力度，以满足不同群体的需求。
3.3 房价趋势未来几年，成都市的房价有望继续上涨。
随着城市的发展和人口的增长，房地产市场将面临供应不足的挑战，从而推动房价上涨的趋势。
结论综上所述，成都市的房地产市场正在经历稳定增长的阶段。
随着城市化的进程和人口的增长，市场规模有望继续扩大。
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2011年上半年成都市房地产市场分析2011年是“十二五”开局之年。
经济增长与宏观调控面临形势复杂。
通胀压力上升，物价调整面临“两难抉择”。
房地产市场政策调控效果逐步显现，多个城市商品房销售量价齐跌。
保障房建设加速，房地产开发的外部融资增速持续缓慢回落，自筹资金依旧是行业投资资金的主要来源。
2009年上半年，成都市场一扫前期的阴霾，积累的刚性需求大量释放，成都市场出现“小阳春”。
2010年，市场成交量稳步上升。
2011年1-2月延续2010年市场的红火，成交喜人，但限购政策出台后，大量需求被限，成交大幅下挫，截至6月，市场成交量锐减，使得上半年成都市房地产市场整体呈现下滑趋势。
2011年上半年，主城区共成交住宅用地1236.71亩，商业用地1128亩，住宅和商业的成交量几乎不相上下，这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联系，品牌开发商纷纷加大了对商业地产的开发和持有，可以预见在相当长的一段时间内，商业地块仍会受到追捧。
下半年开发商可能面临诸如资金回款等问题，加快推盘速度，供应量或将持续高位，从成交走势看，市场仍处于低位，购房者仍为持币观望态度，预计后期波动不大，短时间内难以出现火爆局面。
1.1 成都房地产市场
1.1.1 成都市土地市场
1、概况
截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。
其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%。
，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。
其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。
2、趋势变化
（1）2011上半年成都土地成交量走势
从线状图看，2011年上半土地成交主要集中在1月，一共成交95宗地，合计成交面积353.73万（㎡）。
在后往几个月中，呈波浪形交替上升趋势。
（2）土地流拍统计
6月10日成都主城区5宗土地拍卖流拍，该5宗土地分别位于青羊区和锦江区，净用地面积共计约为418亩，其中包括青羊区万家湾村6、7、8组界内，成飞大道以西65.2925亩地块，青羊区培风村10组，万家湾村6组界内，成飞大道以西63.7241亩地块，青羊区万家湾四组81.1218亩地块和青羊区培风村8、9组114.1339亩地块，以及锦江区三圣街道办事处曾家坡二、四联组及三组3号93.9095亩地块。
房地产受政策的影响较大，去年的追高和今年的流拍，都是市场不理性的结果。
目前频现流拍的原因之一是市场调控持续，房价可能走低，会影响土地的溢价空间，此时买地有风险。
二是开发商资金紧张，销售乏力，银行限贷，开发公司资金捉襟见肘，有拿地之心，无拿地的实力，只好作罢。
（3）政策影响政策调控等综合因素导致地价下滑，小规模土地出让特征明显.
2011上半年受房地产调控政策影响，商品房用地成交均价为5184元/平方米，较2010年下半年下降31.54%，从成都商品住宅成
2009-2011成交土地平均溢价率变化
40.00%60.00%总计交用地规模来看，上半年小规模土地出让特征明显，83.05%的成交土地小于10万平方米。
(4)土地溢价率
回顾近三年土地市场溢价率变化来看，除2009上半年受2008年地震影响，土地市场较为冷清，住宅用地平均溢价率仅为6.31％外，此后，2009年－2010年住宅用地的平均溢价率几乎保持在30％以上水平，而2011年上半年，土地平均溢价率跌入2009年下半年以来的最低谷，住宅平均溢价率仅为11.91%，预计随着政策影响的深入，保障房建设用地的大量供应，以及企业对拿地的态度越发谨慎，下半年土地溢价率仍将保持较低的水平。
1.1.2 成都市商品住宅市场情况
1、概况
2011年上半年成都市主城区共有221个项目取得预售资格（包含车位）。
新增供应面积约412.12万方，新增供应面积相比去年同期的359.48万方，上涨了52.64万方。
涨幅为14.64%。
住宅面积共成交359.62万方，成交套数共37634套，成交面积相比去年同期315.86万方上涨43.76万方，涨幅为13.85%；成交套数相比去年同期的34281套上涨9.7%。
虽然2011上半年整体成交量上涨，但从整体成交情况来看，上半年成交走势以限购政策的实施为分界点分为两段，主城区成交放量主要集中在1-2月，成交面积205.84万方，占上半年成交量的57.2%。
2月楼市迎来拐点，限购效果凸显，主城区成交大幅下挫，3月成交
量环比2月下降65.97万方。
同比去年3月跌幅52.77%。
从3月到6月，主城区成交量持续低位运行。
2011年上半年的成都楼市，高新区南延线是整个成都主城区成交量的支柱，以绝对优势位列各主城区之首。
共成交约117.6万方，占各主城区成交面积的33%。
青羊区成交量排名整个主城区的第二名，占比为18%。
其余各主城区占比均在10%-15%之间。
从整体来看，上半年城西和城南的商品住宅成交占比主城区的51%。
2011年上半年，成都市主城区商品住宅均价为8650元/平方米，同比大幅上涨24.2%，环比小幅上涨6.2%。
1、2月份成交单价延续2010年的高价位；“限购令”出台后，从3月开始，成交量开始下降，可见限购令对于抑制房价过快上涨还是有一定的作用。
2、二三环间和三环外一起构成了主城区推盘量的主力区域
在2011年1-6月成都市主城区各环线开盘统计中发现，目前二三环和三环外是主城区推盘量较多的区域，共有126个楼盘批次推出。
目前三环外是主城区推盘量最多的区域，2至3环随着土地供应的日益减少逐渐在呈下降趋势，但仍然和三环外一起构成了主城区推盘量的主力区域。
从主城各区来看，成华区受东客站开通的影响，有逐渐升温的趋势。
双流、新都在郊区县房地产开发中依然处于十分活跃的主力区域，开盘量也位居前列，而郫县上升势头强劲，发展前景良好。
3、电梯住宅依然是市场主流产品
无论主城区还是郊县，电梯住宅已经成为供应的主流产品，别墅、多层、花园洋房等低密度物业市场比重在逐渐降低，日益成为不可复制的稀缺产品，而受城市化进程的需要以及普通住宅物业在受到密集的调控政策的影响下，写字楼有所发展，有上升的趋势。
4、热点板块
5月8日，西部综合交通枢纽主枢纽的成都东客站在历经近3年的建设之后，正式投入运营，这无疑给东客站片区楼市布局和拓展装上了“加速器”。
虽然楼盘价格伴随东客站的开工建设一路走高，但仍然吸引了众多购房者到这里臵业投资，在万科、绿地、蓝光、和信等品牌房企推动下，东客站片区刚需购房潮和投资热潮都明显升温，东客站将带来的人气与商机都让人都看好该区域升级潜力。
新客站城际商旅城打造“城际商旅中心”。
以成都东客站为核心，按照“交通大枢纽、城东CBD 、现代田园城”区域发展总体定位，整
2011年上半年各环线新推楼盘情况
体打造东方新城、迎晖路片区、“二十四城”片区，启动新客站城际商旅城龙之梦商务城等项目建设，推进香港信和、阳光100、上海绿地等项目，以及超大型综合购物休闲城、银行、电信等配套项目建设，打造辐射中西部的“城际商旅中心”。
小结：
在政策环境下，上半年成都市商品住宅成交走低的原因有三点：
1、改善型和投资型需求受到抑制，刚需臵业成为支撑市场的主力军。
2、部分需求由主城区转到近郊，造成成都周边区域关注度提升。
3、政策的调整没有对房价起到立竿见影的效果，上半年大部分楼盘均价还是继续走高，市场观望情绪浓厚。
可以说，上半年的成都楼市处于“量滞价涨”的状态，房价仍高位运行。
从供需结构上讲这种态势是一种不均衡态势，是市场需求和供给之间相互博弈的结果。
照目前的发展，在房价没有松动的情况下，后续成都楼市成交量将会持续低位震荡，出现大幅回升的几率不大。