曹湲钰、彭兴与东莞万豪物业管理有限公司肇庆分公司物业服务合同纠纷一案民事二审判决书
曹湲钰、彭兴与东莞万豪物业管理有限公司肇庆分公司物业服务合同纠纷一案民事二审判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省肇庆市中级人民法院【审理法院】广东省肇庆市中级人民法院【审结日期】2020.02.17【案件字号】(2019)粤12民终3009号【审理程序】二审【审理法官】张日红吴国红蔡红茂【审理法官】张日红吴国红蔡红茂【文书类型】判决书【当事人】彭兴;曹湲钰;东莞市万豪物业管理有限公司肇庆分公司【当事人】彭兴曹湲钰东莞市万豪物业管理有限公司肇庆分公司【当事人-个人】彭兴曹湲钰【当事人-公司】东莞市万豪物业管理有限公司肇庆分公司【代理律师/律所】萧仲贤广东朗星律师事务所【代理律师/律所】萧仲贤广东朗星律师事务所【代理律师】萧仲贤【代理律所】广东朗星律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】彭兴;曹湲钰【被告】东莞市万豪物业管理有限公司肇庆分公司【本院观点】本案是物业服务合同纠纷。
【权责关键词】无效恶意串通社会公共利益催告撤销代理违约金支付违约金合同约定自认合法性质证诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】另查明：《物业服务合同》附件六第三条明确：“……朗晴轩小区物业管理服务费按如下标准收取：1、住宅：……3、电梯电费：……。
" 案经本院主持调解，双方各持己见，无法达成调解协议。
本院二审裁判理由和结论【本院认为】本院认为，本案是物业服务合同纠纷。
本案二审的争议焦点包括： 1.《物业服务合同》是否有效； 2.彭兴、曹湲钰欠交物业管理服务费的理由是否成立；3.计算违约金时是否应该包含电梯电费。
《物业服务合同》是否有效的问题。
东莞万豪肇庆公司与朗晴轩业主委员会于2017年4月13日签订的《物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容没有损害国家利益、社会公共利益和恶意串通损害第三方利益，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同。
彭兴和曹湲钰认为合同效力存疑，但没有充分举证证实，故对其主张，本院不予采纳。
对《物业服务合同》的有效性，本院依法予以确认。
彭兴、曹湲钰拒绝交付物业管理费的理由是否成立的问题。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
"故彭兴、曹湲钰主张其不是《物业服务合同》的当事人该合同对其没有约束力，本院不予支持。
《物业服务合同》签订后，对全体业主及东莞万豪肇庆公司均具有法律约束力，彭兴、曹湲钰没有按照该合同的约定，按时向东莞万豪肇庆公司缴纳物业管理费，已构成违约，依法应承担违约责任。
彭兴、曹湲钰应在约定的限期内足额支付应缴的物业管理费，并按合同约定承担相应的违约责任。
彭兴、曹湲钰认为东莞万豪肇庆公司提供的物业服务没有按法律和合同约定进行，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持"的规定，彭兴、曹湲钰可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，依法主张权利，但不能以此作为拖欠物业管理费的理由，故对其缓减物业管理费的主张，本院不予支持。
计算违约金时是否应该包含电梯电费的问题。
根据《物业服务合同》附件六第三条：“……朗晴轩小区物业管理服务费按如下标准收取：1、住宅：……3、电梯电费：……"的约定，电梯电费属于物业管理服务费的范围之一，一审法院一并计算电梯电费的违约金并无不当，彭兴、曹湲钰请求免除电梯电费的违约责任，没有法律依据，本院不予支持。
对于本案涉及的其他方面问题，因上诉人彭兴、曹湲钰在一审判决后没有在上诉中提出，其他当事人也没有提出上诉，且经审查，没有违反法律法规禁止性规定、侵害社会公共利益以及他人利益的内容，视为当事人服从一审判决，本院依法不作审理。
综上所述，彭兴、曹湲钰的上诉请求理由不成立，依法应予驳回。
一审判决根据当事人提交的证据认定的事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由彭兴、曹湲钰负担。
本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-20 12:32:46【一审法院查明】一审法院经审理认定以下事实：彭兴、曹湲钰是肇庆市端州区某某某某某朗晴轩小区某某某某某某某某的共有业主。
彭兴、曹湲钰的房屋建筑面积是137.26平方米。
2017年4月6日，东莞万豪肇庆公司（乙方）与彭兴、曹湲钰所在的肇庆市端州区朗晴轩业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》、补充协议、《物业服务合同》补充协议2，约定由东莞万豪肇庆公司对朗晴轩小区提供物业管理服务，期限为2017年5月15日至2020年5月14日。
《物业服务合同》记载：第二章服务内容与质量第二条依法提供的物业管理服务内容：1、物业共用部分的维护和管理（明细见附件二）；2、物业共用设施、设备的运行、维护和管理（明细见附件三）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。
附件六第三条朗晴轩小区物管服务收费标准明细及管理一、标准1、住宅：业主按建筑面积每月每平方米1.5元的标准向乙方缴纳物业管理服务费用（包含公共照明、对讲机维修费）。
3、电梯电费：业主按1-3层15元/户/月，4-6层20元/户/月，7楼（含7楼）以上按25元/户/月的标准向乙方缴纳电梯电费。
4、二次供水加压费：业主（指小区每幢6层及6层以上的业主）暂按1元/吨的标准向乙方缴纳二次供水加压费。
二、收费时间：每月10日前完成物业服务费用、停车费、公共水电费及其他费用的缴纳。
四、对故意拖欠物业管理服务费及加压费，按每日万分之五的标准计算违约金。
对故意欠费期超过6个月的业主，可提起诉讼进行追讨，败诉方除补缴纳物业管理费外，还应承担胜诉方合理的律师费用。
东莞万豪肇庆公司与朗晴轩业主委员会签订的《物业服务合同》于2018年3月26日在肇庆市端州区住房和城乡建设局办理登记备案。
从2017年6月开始，彭兴、曹湲钰开始拖欠810房的物业管理服务费，截止2019年5月，彭兴、曹湲钰共拖欠物业管理服务费5520.24元（物业管理服务费4920.24元+电梯电费600元）。
东莞万豪肇庆公司催缴未果，遂于2019年6月24日诉至一审法院。
【一审法院认为】一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。
东莞万豪肇庆公司与彭兴、曹湲钰所在的业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，另东莞万豪肇庆公司与朗晴轩业主委员会签订的《物业服务合同》已于2018年3月26日依法向肇庆市端州区住房和城乡建设局进行备案，因此《物业服务合同》有效成立，一审法院确认东莞万豪肇庆公司与朗晴轩的小区业主形成物业服务关系，东莞万豪肇庆公司与朗晴轩的小区业主均应严格履行合同的约定。
彭兴、曹湲钰在朗晴轩小区居住，接受东莞万豪肇庆公司的物业服务，彭兴、曹湲钰应按《物业服务合同》的约定向东莞万豪肇庆公司支付物业管理服务费。
彭兴、曹湲钰没有依约支付物业管理服务费的行为已经构成违约，应承担违约责任。
根据《物业服务合同》的收费标准，东莞万豪肇庆公司主张2017年6月至2019年5月的物业管理服务费为5520.24元（24个月的物业管理服务费4920.24元+24个月的电梯电费600元），有事实依据，一审法院予以确认。
东莞万豪肇庆公司要求彭兴、曹湲钰交纳物业管理服务费，一审法院予以支持。
关于用水加压费，东莞万豪肇庆公司主张按照1元/吨水的标准收取，因东莞万豪肇庆公司没有向一审法院提交彭兴、曹湲钰在此期间用水数量的证据，东莞万豪肇庆公司应承担举证不能的法律后果，对东莞万豪肇庆公司主张的用水加压费，一审法院不予支持。
关于东莞万豪肇庆公司主张的违约金问题。
根据《物业服务合同》的约定，彭兴、曹湲钰未能依约交纳物业管理服务费，东莞万豪肇庆公司有权按合同约定要求彭兴、曹湲钰按逾期每天万分之五的标准交纳违约金。
该合同约定的违约金计算标准没有超出法律规定，一审法院予以支持。
具体本案的违约金，可以彭兴、曹湲钰拖欠的物业管理服务费5520.24元为基数，按照每日万分之五的标准，从起诉之日即2019年6月24日起计至彭兴、曹湲钰付清物业管理服务费之日止。
关于律师费，有东莞万豪肇庆公司提供的《物业服务合同》、物业管理综合服务费催缴函，《民事代理委托合同》、广东增值税普通发票为凭，根据合同意思自治原则，对东莞万豪肇庆公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持。
彭兴、曹湲钰提出东莞万豪肇庆公司作为朗晴轩的小区物业管理服务不具合法性，该主张不属本案的审理范围，本案对此不作审理。
彭兴、曹湲钰提供病历、诊断证明、费用单据，证明东莞万豪肇庆公司进驻小区后，东莞万豪肇庆公司违反了物业服务合同的相关义务，将小区内多处大门封锁导致彭兴、曹湲钰的孩子就医时间延长，加重孩子的病情，该主张与本案属于不同的法律关系，本案对此不作审理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、彭兴、曹湲钰在一审判决发生法律效力之日起七日内支付2017年6月至2019年5月的物业管理服务费5520.24元给东莞万豪肇庆公司。
二、彭兴、曹湲钰在一审判决发生法律效力之日起七日内支付违约金（以物业管理服务费5520.24元为基数，按照每日万分之五的标准，从起诉之日即2019年6月24日起计付至彭兴、曹湲钰付清上述物业管理服务费之日止）给东莞万豪肇庆公司。
三、彭兴、曹湲钰在一审判决发生法律效力之日起七日内支付律师费2000元给东莞万豪肇庆公司。
四、驳回东莞万豪肇庆公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取25元（东莞万豪肇庆公司已预交），由东莞万豪肇庆公司承担5元，由彭兴、曹湲钰负担20元（彭兴、曹湲钰在一审判决发生法律效力之日起七日内迳行支付给东莞万豪肇庆公司）。
与物业服务合同纠纷一案民事二审判决书
与物业服务合同纠纷一案民事二审判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省惠州市中级人民法院【审理法院】广东省惠州市中级人民法院【审结日期】2021.03.16【案件字号】(2021)粤13民终1066号【审理程序】二审【审理法官】沈巍邹戈张佳誉【审理法官】沈巍邹戈张佳誉【文书类型】判决书【当事人】深圳市彩生活物业管理有限公司;苗荔薇;魏雅杰【当事人】深圳市彩生活物业管理有限公司苗荔薇魏雅杰【当事人-个人】苗荔薇魏雅杰【当事人-公司】深圳市彩生活物业管理有限公司【代理律师/律所】汤少华广东博敦律师事务所;郭燕广东博敦律师事务所;张德惠广东标远律师事务所;刘冠杰广东标远律师事务所【代理律师/律所】汤少华广东博敦律师事务所郭燕广东博敦律师事务所张德惠广东标远律师事务所刘冠杰广东标远律师事务所【代理律师】汤少华郭燕张德惠刘冠杰【代理律所】广东博敦律师事务所广东标远律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】深圳市彩生活物业管理有限公司;苗荔薇;魏雅杰【本院观点】本案系物业服务合同纠纷案件。
【权责关键词】代理不当得利实际履行违约金过错无过错支付违约金合同约定直接证据合法性诉讼请求维持原判冻结【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉意见，本案二审争议焦点是：1.苗荔薇、魏雅杰是否应向彩生活物业公司交纳物业费用；2.彩生活物业公司请求违约金是否应予支持。
依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕8号)第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。
唐明明、高明等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
唐明明、高明等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审结日期】2022.03.11【案件字号】(2022)辽01民终897号【审理程序】二审【审理法官】杨帆吕长辉谢宏【审理法官】杨帆吕长辉谢宏【文书类型】判决书【当事人】唐明明;高明;碧桂园生活服务集团股份有限公司沈阳于洪分公司【当事人】唐明明高明碧桂园生活服务集团股份有限公司沈阳于洪分公司【当事人-个人】唐明明高明【当事人-公司】碧桂园生活服务集团股份有限公司沈阳于洪分公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【原告】唐明明;高明【被告】碧桂园生活服务集团股份有限公司沈阳于洪分公司【本院观点】《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
【权责关键词】社会公共利益撤销合同证明诉讼请求缺席判决维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。
”关于上诉人主张的衣物和被褥损失问题，二审期间被上诉人碧桂园公司就此自愿赔偿1500元，上诉人也同意接受，本院对此予以认定。
关于上诉人主张的榻榻米及人工费损失问题，因该损失尚未实际发生，上诉人可待该损失实际发生后另行主张权利；关于上诉人主张的烘干电费问题，因其并未提供电费缴纳凭证以证明电费的实际发生数额，故上诉人可待完善相关证据后再行主张权利。
关于诉讼费负担问题，因上诉人在二审期间并未提出精神抚慰金24000元的问题，对于该部分对应多收取的诉讼费应予退还，其余部分应由被上诉人碧桂园公司负担。
李涛、东莞市万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
李涛、东莞市万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省东莞市中级人民法院【审理法院】广东省东莞市中级人民法院【审结日期】2021.07.12【案件字号】(2021)粤19民终4806号【审理程序】二审【审理法官】朱海晖王相东杨诚【文书类型】判决书【当事人】李涛;东莞市万科物业服务有限公司【当事人】李涛东莞市万科物业服务有限公司【当事人-个人】李涛【当事人-公司】东莞市万科物业服务有限公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【原告】李涛【被告】东莞市万科物业服务有限公司【本院观点】本案为物业服务合同纠纷。
【权责关键词】撤销违约金合同约定质证证明责任（举证责任）诉讼请求缺席判决维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-12-18 02:26:12李涛、东莞市万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书广东省东莞市中级人民法院民事判决书(2021)粤19民终4806号当事人上诉人(原审被告)：李涛。
委托诉讼代理人：张思祥。
被上诉人(原审原告)：东莞市万科物业服务有限公司，住所地：广东省东莞市莞城区东城南路东升大厦11楼，统一社会信用代码：91441900773075506K。
法定代表人：帅瑜，总经理。
委托诉讼代理人：黄湛杰，该公司员工。
审理经过上诉人李涛因与被上诉人东莞市万科物业服务有限公司(以下简称万科物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2020)粤1971民初12189号民事判决，向本院提起上诉。
本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
二审上诉人诉称李涛上诉请求：1.撤销一审判决，判令驳回万科物业公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由万科物业公司负担。
事实与理由：李涛完全按照万科物业公司的规定如期交纳了车位管理费，不存在任何欠费行为。
遵义市播州区万豪城业主委员会、贵州互豪彩生活物业管理有限公司等物业服务合同纠纷民事二审民事裁定书
遵义市播州区万豪城业主委员会、贵州互豪彩生活物业管理有限公司等物业服务合同纠纷民事二审民事裁定书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】贵州省遵义市中级人民法院【审理法院】贵州省遵义市中级人民法院【审结日期】2022.01.05【案件字号】(2021)黔03民终11142号【审理程序】二审【审理法官】张启飞贺灿灿施正高【审理法官】张启飞贺灿灿施正高【文书类型】裁定书【当事人】遵义市播州区万豪城业主委员会;贵州互豪彩生活物业管理有限公司;贵州金景豪房地产开发有限公司【当事人】遵义市播州区万豪城业主委员会贵州互豪彩生活物业管理有限公司贵州金景豪房地产开发有限公司【当事人-公司】遵义市播州区万豪城业主委员会贵州互豪彩生活物业管理有限公司贵州金景豪房地产开发有限公司【法院级别】中级人民法院【原告】遵义市播州区万豪城业主委员会;贵州金景豪房地产开发有限公司【被告】贵州互豪彩生活物业管理有限公司【本院观点】上诉人系涉案小区第一届业主委员会，任期在本案起诉前就已届满，且在本案审理过程中，涉案小区第二届业主委员会已成立，故本案上诉人作为原告主体不适格。
【权责关键词】撤销合同第三人驳回起诉发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为上诉人系涉案小区第一届业主委员会，任期在本案起诉前就已届满，且在本案审理过程中，涉案小区第二届业主委员会已成立，故本案上诉人作为原告主体不适格。
一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零八第三款之规定驳回上诉人的起诉并无不当，本院予以确认。
综上，遵义市播州区万豪城业主委员会的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十一条规定，裁定如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
【更新时间】2022-09-20 19:01:04【一审法院认为】一审法院经审查认为，本案原告系第一届业主委员会，因第二届业主委员会已经依法成立，故本案原告不符合诉讼主体资格，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十九条关于“起诉必须符合下列条件，(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零八第三款“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉”之规定，裁定：驳回遵义市播州区万豪城业主委员会的起诉。
邝伟鹏、广东华立物业管理有限公司开平分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
邝伟鹏、广东华立物业管理有限公司开平分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省江门市中级人民法院【审理法院】广东省江门市中级人民法院【审结日期】2021.10.14【案件字号】(2021)粤07民终4057号【审理程序】二审【审理法官】吴春梅李炎途梁智坚【文书类型】判决书【当事人】邝伟鹏;广东华立物业管理有限公司开平分公司【当事人】邝伟鹏广东华立物业管理有限公司开平分公司【当事人-个人】邝伟鹏【当事人-公司】广东华立物业管理有限公司开平分公司【代理律师/律所】李静广东中汉律师事务所【代理律师/律所】李静广东中汉律师事务所【代理律师】李静【代理律所】广东中汉律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】邝伟鹏【被告】广东华立物业管理有限公司开平分公司【本院观点】本案为物业服务合同纠纷。
华立公司作为领美花园小区物业服务人，其物业服务内容涉及多个方面，包括维修、养护和管理等等，邝伟鹏提交的证据虽可反映华立公司在履行物业服务合同中存在瑕疵，但并不能证明华立公司未完全履行合同义务或履行义务存在重大过错。
邝伟鹏与华立公司签订的物业服务协议中虽未明确约定按照楼层高度不同按不同比例收取公摊电费。
【权责关键词】无效撤销实际履行过错合同约定证明力证据不足质证诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-11-11 09:28:05邝伟鹏、广东华立物业管理有限公司开平分公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书广东省江门市中级人民法院民事判决书(2021)粤07民终4057号当事人上诉人(原审被告)：邝伟鹏。
被上诉人(原审原告)：广东华立物业管理有限公司开平分公司(原广州华立物业管理有限公司开平分公司)。
住所地：广东省开平市三埠街道办事处祥龙中路50号领美花园23幢首层123号铺位。
邹志平、广东中奥物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
邹志平、广东中奥物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省清远市中级人民法院【审理法院】广东省清远市中级人民法院【审结日期】2021.11.30【案件字号】(2021)粤18民终4920号【审理程序】二审【审理法官】李慧玲禹莉杨玲【审理法官】李慧玲禹莉杨玲【文书类型】判决书【当事人】邹志平;广东中奥物业管理有限公司【当事人】邹志平广东中奥物业管理有限公司【当事人-个人】邹志平【当事人-公司】广东中奥物业管理有限公司【法院级别】中级人民法院【原告】邹志平【被告】广东中奥物业管理有限公司【本院观点】本案系物业服务合同纠纷，双方在二审中的争议焦点为：上诉人应否向被上诉人支付物业服务费、水电费以及违约金。
【权责关键词】违约金合同约定证明维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院经审理认为，本案系物业服务合同纠纷，双方在二审中的争议焦点为：上诉人应否向被上诉人支付物业服务费、水电费以及违约金。
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25元，由上诉人邹志平负担。
本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-24 17:42:35【一审法院查明】一审法院认定事实及判决理由详见一审判决书。
本院二审期间，上诉人提交证据：1、关于清远雅居蓝湾未能如期交付质量合格的商品房索赔告知书；2、快递查询记录；3、微信聊天记录。
经本院审理查明，一审法院查明基本事实正确，本院对一审法院查明的事实予以确认。
【二审上诉人诉称】上诉人邹志平上诉请求：请求法院撤销一审判决，依照法律法规及实际情况，要求被上诉人承担一切给上诉人造成的经济损失，被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。
事实和理由：一、上诉人主动履约和开发商主动通知上诉人是两种不同的性质，法院认为上诉人主动就是开发商按照合同约定完成了通知义务有违公平诚信。
上诉人只认可由开发商按照合同约定通过邮政快递邮寄的书面收楼通知书，合同中明确收楼时间和开发商要按照合同约定向上诉人发出收楼通知书是不同的事件；二、根据合同中约定，买受人查验的商品房存在除地基基础和主体机构外的其他质量问题的，出卖人按照相关标准自查验次日起90日内负责修复并承担修复费用，修复后再行交付。
张珍辉、广东客天下物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
张珍辉、广东客天下物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省梅州市中级人民法院【审理法院】广东省梅州市中级人民法院【审结日期】2021.08.20【案件字号】(2021)粤14民终1044号【审理程序】二审【审理法官】陆宝华张孟棋陈国华【审理法官】陆宝华张孟棋陈国华【文书类型】判决书【当事人】张珍辉;广东客天下物业管理有限公司【当事人】张珍辉广东客天下物业管理有限公司【当事人-个人】张珍辉【当事人-公司】广东客天下物业管理有限公司【法院级别】中级人民法院【原告】张珍辉【被告】广东客天下物业管理有限公司【本院观点】本案系物业服务合同纠纷。
【权责关键词】催告违约金合同约定证明诉讼请求另行起诉反诉维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，本案系物业服务合同纠纷。
根据张珍辉的上诉主张，本案二审主要争议焦点：能否支持张珍辉拒交物业费。
首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。
本案中，客天下物业公司主张张珍辉拖欠2019年1月至2020年11月的物业费，适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。
其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。
物业公司提供的服务面向全体小区业主，关系到全体业主的共同利益。
物业公司起诉物业费败诉的案例
物业公司起诉物业费败诉案例分析1. 案例背景在中国的城市化进程中，物业公司承担着管理和维护小区的重要职责，收取物业费用是物业公司运营的重要来源之一。
然而，由于物业费用的收取存在一定的争议，有些业主对物业费用的合理性和透明度提出质疑，并选择起诉物业公司。
本文将以一起物业公司起诉物业费败诉的案例为例，分析案件的背景、过程和结果，以期对类似案件有所启发。
2. 案例过程2.1 案件背景该案发生在某城市的一家高档小区，物业公司负责小区的日常管理和维护工作，并收取业主每月固定的物业费用。
然而，该小区的一部分业主对物业费用的合理性提出质疑，并认为物业公司的管理水平不尽如人意。
2.2 业主起诉物业公司一部分业主组成了一个维权小组，代表其他业主起诉物业公司，要求退还部分物业费用并提高物业服务质量。
他们认为物业公司在小区管理中存在以下问题：•物业费用不合理高昂，超出了小区实际管理成本；•物业服务质量不过关，存在保洁不到位、设备维修延误等问题；•物业公司收取的费用缺乏透明度，难以让业主监督。
2.3 法院审理业主维权小组将物业公司起诉到法院，要求退还部分物业费用并提高服务质量。
法院收到起诉状后，依法受理了该案件，并进行了详细调查和审理。
在审理过程中，业主维权小组提供了大量证据来支持他们的主张，包括物业费用的收据、物业服务质量的反馈记录等。
同时，他们也邀请了专业的物业评估师对物业公司的管理情况进行了评估，并提供了评估报告作为证据。
物业公司则辩称其收费合理，并表示小区的管理情况良好，不存在业主所指的问题。
他们提供了小区维修记录、业主满意度调查结果等证据来支持自己的观点。
2.4 法院判决经过审理，法院认为：•物业费用的收取应当合理，并且需要向业主提供详细的费用明细，以便业主监督；•物业服务质量确实存在一些问题，例如保洁不到位和设备维修延误等；•物业公司应当加强管理，提高服务质量。
基于以上判断，法院作出了如下判决：•物业公司需要退还部分物业费用给业主，具体数额由法院根据实际情况确定；•物业公司需要改进服务质量，并在一定期限内向法院提交改进计划和实施情况报告。
肇庆市端州区澳斯托管中心、东莞市万豪物业管理有限公司肇庆分公司等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
肇庆市端州区澳斯托管中心、东莞市万豪物业管理有限公司肇庆分公司等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省肇庆市中级人民法院【审理法院】广东省肇庆市中级人民法院【审结日期】2022.06.02【案件字号】(2022)粤12民终1496号【审理程序】二审【审理法官】罗静芳苏振业吕翠华【审理法官】罗静芳苏振业吕翠华【文书类型】判决书【当事人】肇庆市端州区澳斯托管中心;东莞市万豪物业管理有限公司肇庆分公司;肇庆市城市建设开发有限公司【当事人】肇庆市端州区澳斯托管中心东莞市万豪物业管理有限公司肇庆分公司肇庆市城市建设开发有限公司【当事人-公司】肇庆市端州区澳斯托管中心东莞市万豪物业管理有限公司肇庆分公司肇庆市城市建设开发有限公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】肇庆市端州区澳斯托管中心【被告】东莞市万豪物业管理有限公司肇庆分公司;肇庆市城市建设开发有限公司【本院观点】本案为物业服务合同纠纷。
【权责关键词】违约金合同约定当事人的陈述新证据关联性合法性诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审查，一审查明事实基本属实，本院予以确认。
另查明，1.一审期间，城建公司提交的《租赁合同书》记载涉案物业由城建公司(甲方)出租给张文添(乙方)使用经营培训、教学，第七条“乙方的权利和义务”第4点约定：“应按期支付租金并承担租赁期间所发生的各项税费、物业管理费(按小区物业管理标准价格缴交)。
”各方当事人对该《租赁合同书》的真实性、合法性、关联性无异议。
2.城东花苑业委会与万豪物业公司签订的《物业服务合同》附件五《补充协议》第二条约定：“业主约定由承租人交纳物业服务费用(物业服务资金)的，从其约定，业主负连带交纳责任。
业主与承租儿呢之间的缴费约定，业主应及时书面告知乙方(即万豪物业公司)。
物业发生产权或者租赁权转移时，业主或承租人应当结清物业服务费用(物业服务资金)。
碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司、黄艾仙物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司、黄艾仙物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省肇庆市中级人民法院【审理法院】广东省肇庆市中级人民法院【审结日期】2021.12.03【案件字号】(2021)粤12民终3055号【审理程序】二审【审理法官】张日红李小冬梁达明【审理法官】张日红李小冬梁达明【文书类型】判决书【当事人】碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司;黄艾仙【当事人】碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司黄艾仙【当事人-个人】黄艾仙【当事人-公司】碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司【代理律师/律所】梁远行广西文威律师事务所【代理律师/律所】梁远行广西文威律师事务所【代理律师】梁远行【代理律所】广西文威律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司【被告】黄艾仙【本院观点】本案为物业服务合同纠纷。
【权责关键词】代理违约金过错支付违约金合同约定诚实信用原则关联性合法性质证诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】另查明，2019年10月6日，黄艾仙办理了案涉房屋的收楼手续，根据其与肇庆市高要区必扬置业有限公司签订的《物业及资料移交书》显示，在黄艾仙收楼当日，肇庆市高要区必扬置业有限公司并未将案涉房屋的大门钥匙移交给黄艾仙，仅移交了案涉房屋的IC卡一张给黄艾仙。
同日，碧桂园物业肇庆公司为黄艾仙办理了业主卡，编号00XXX，作为黄艾仙出入碧桂园龙熹山花园小区的凭证。
此外，黄艾仙在收楼当日向碧桂园物业肇庆公司预交了2019年10月份至2019年12月份共三个月的物业费合计1919.92元。
之后，黄艾仙于2020年12月委托其朋友到碧桂园物业肇庆公司签领了案涉房屋的大门钥匙。
由于案涉房屋并未办理不动产权证，碧桂园物业肇庆公司根据其委托相关测绘机构测绘的案涉房屋建筑面积210.98平方米计算物业服务费，对此，黄艾仙无异议。