法定解除购房合同的条件和注销合同备案异同
撤销购房合同备案_退契税
一、什么是购房合同备案？购房合同备案是指购房者在购房后，与开发商签订的购房合同在房管局进行登记备案的过程。
备案后的购房合同具有法律效力，对双方当事人具有约束力。
备案后，购房者可以放心购房，避免一房二卖等风险。
二、撤销购房合同备案的条件根据相关法律法规，以下情况下可以撤销购房合同备案：1. 购房者与开发商协商一致，解除购房合同；2. 因房屋质量问题、开发商违约等原因，购房者申请解除购房合同；3. 因购房者出国留学、定居等原因，需要撤销购房合同备案；4. 购房者工作调动迁出本地，需要撤销购房合同备案。
三、撤销购房合同备案退契税的条件1. 在未办理房屋权属变更登记前退房：根据《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税【2011】32号）规定，购房者在未办理房屋权属变更登记前退房，可以退还已缴纳的契税。
2. 因房屋质量问题、开发商违约等原因退房：购房者因房屋质量问题或开发商违约等原因退房，可以要求退还已缴纳的契税。
四、撤销购房合同备案退契税的流程1. 准备相关材料：包括购房合同、身份证、契税缴纳证明等。
2. 提交申请：持相关材料到地税局窗口申请退税。
3. 地税局审核：地税局审核购房者提交的材料，确认符合退契税条件。
4. 开具税收收入退还书：地税局审核通过后，开具税收收入退还书并加盖退库印鉴。
5. 退还契税：纳税人持税收收入退还书到银行办理退款手续。
五、注意事项1. 退契税申请应在购房合同备案撤销后30日内提出。
2. 如已办理房屋权属变更登记，则无法退还契税。
3. 在申请退契税时，应确保所提供材料的真实性和完整性。
总之，撤销购房合同备案后，在符合条件的情况下，购房者可以申请退还已缴纳的契税。
在办理退契税过程中，购房者应遵循相关法律法规，确保自身权益。
预登记购房合同能否解除
预登记购房合同能否解除随着城市化进程的不断推进，房地产市场日益繁荣，越来越多的市民选择通过购房来满足居住需求。
然而，在购房过程中，购房者与开发商之间往往会签订一份预登记购房合同，那么这份合同能否解除呢？本文将从法律角度分析预登记购房合同的解除问题。
一、预登记购房合同的性质预登记购房合同，又称商品房预售合同，是指购房者与开发商在商品房预售阶段签订的，约定在将来商品房竣工交付时购买该房屋的合同。
根据《中华人民共和国物权法》的规定，预售商品房必须进行预售登记，预售登记具有预告性质，对购房者和开发商具有法律约束力。
二、预登记购房合同解除的条件1. 双方协商一致购房者与开发商签订的预登记购房合同，是双方真实意思表示，具有法律效力。
在合同履行期限内，如果购房者与开发商协商一致，可以解除合同。
解除合同后，双方应当根据合同约定承担相应的违约责任。
2. 法律法规规定根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除的情形包括：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的等。
如果预登记购房合同出现上述法定解除情形，购房者可以单方面解除合同。
3. 政策因素购房合同签订后，如果因政府政策调整，导致购房者无法办理过户登记手续，例如住房限购政策，购房者可以请求解除合同并返还房款。
在这种情况下，购房者并非因为自身原因导致合同无法履行，而是由于政策因素，因此有权解除合同。
三、解除预登记购房合同的后果1. 购房者解除合同的，应当按照合同约定承担违约责任。
如果购房者已经支付购房款，开发商应当退还已付款项，并按照银行同期存款利率支付利息。
2. 开发商解除合同的，应当按照合同约定承担违约责任。
开发商退还购房者已付款项时，应当支付购房者的损失赔偿，包括购房者因房价上涨而遭受的损失。
注销购房合同登记备案
一、注销购房合同登记备案的流程1. 准备相关材料：购房者需准备以下材料：（1）购房合同原件；（2）身份证原件及复印件；（3）房屋所有权证原件及复印件；（4）开发商出具的解除合同证明；（5）其他可能需要的证明材料。
2. 向开发商提出申请：购房者需向开发商提出注销购房合同登记备案的申请，并提交上述准备好的材料。
3. 开发商审核：开发商收到申请后，将对购房者提交的材料进行审核。
若审核通过，开发商将在规定时间内出具解除合同证明。
4. 房管局办理注销手续：购房者携带开发商出具的解除合同证明、身份证原件及复印件等材料，前往当地房管局办理注销手续。
5. 房管局审核：房管局收到申请后，将对购房者提交的材料进行审核。
若审核通过，房管局将在规定时间内出具注销证明。
6. 注销登记备案：房管局审核通过后，将注销购房合同登记备案，并将相关手续退还给购房者。
二、注意事项1. 注销购房合同登记备案需双方同意：若购房合同中未约定解除条款，或开发商不同意解除合同，购房者无法单方面注销购房合同登记备案。
2. 注销登记备案前，购房者需了解开发商是否已支付相关费用：如税费、违约金等。
若开发商未支付，购房者需先行垫付，待注销登记备案后再向开发商追讨。
3. 注销购房合同登记备案后，购房者需办理房屋过户手续：若购房者需将房屋过户给他人，需在注销登记备案后办理相关手续。
4. 注销购房合同登记备案期间，购房者需关注房屋市场动态，以免错过最佳交易时机。
5. 注销购房合同登记备案过程中，购房者需保持与开发商、房管局等相关部门的沟通，确保注销手续顺利进行。
总之，注销购房合同登记备案是一项较为复杂的过程，购房者需提前了解相关政策、流程及注意事项，以确保自身权益。
在办理过程中，购房者还需保持耐心，与相关部门保持良好沟通，确保注销手续顺利完成。
购房合同备案的撤消条件
一、购房合同无效1. 开发建设单位销售行为违反法律、行政法规的强制性规定，导致购房合同无效。
例如，开发商未取得商品房预售许可证，购房者有权要求解除合同并撤消备案。
2. 开发建设单位未按合同约定提供房屋，购房者有权要求解除合同并撤消备案。
二、面积误差超过规定比例1. 根据《商品房销售管理办法》，实际测量与合同约定面积或套内面积的误差比超出3%的，购房者有权要求解除合同并撤消备案。
2. 开发建设单位未按合同约定提供房屋面积，购房者有权要求解除合同并撤消备案。
三、开发建设单位擅自变更规划、设计1. 开发建设单位擅自变更规划、设计，且未在变更确立之日起10日内书面通知购房者的，购房者有权要求解除合同并撤消备案。
2. 变更后的房屋不符合合同约定，购房者有权要求解除合同并撤消备案。
四、房屋主体结构质量不合格1. 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的，购房者有权要求解除合同并撤消备案。
2. 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者有权要求解除合同并撤消备案。
五、出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款1. 出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，购房者有权要求解除合同并撤消备案。
2. 买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，开发商有权要求解除合同并撤消备案。
六、双方协商一致1. 购房者与开发商在协商一致的基础上，自愿解除合同并撤消备案。
2. 双方签订补充协议，明确解除合同并撤消备案的具体事宜。
七、其他法定或约定情形1. 法律、行政法规规定的其他可以解除合同的情形。
2. 合同约定的其他可以解除合同的情形。
需要注意的是，在购房合同备案撤消过程中，购房者需按照相关规定提供相关证明材料，如合同、鉴定报告、判决书等。
同时，购房者还需承担相应的税费和违约金等费用。
总之，购房合同备案的撤消条件较为复杂，涉及多个方面。
在购房过程中，购房者应充分了解相关法律法规，确保自身权益。
购房合同备案撤销原因
一、重大误解在签订购房合同的过程中，如果一方当事人因对合同条款、房屋信息等存在重大误解，导致在违背真实意思的情况下签订合同，则该合同可被撤销。
根据《中华人民共和国民法典》第一百四十七条的规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
二、欺诈如果一方当事人利用欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下签订购房合同，则该合同可被撤销。
根据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条的规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
三、胁迫在签订购房合同的过程中，如果一方当事人利用胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下签订合同，则该合同可被撤销。
根据《中华人民共和国民法典》第一百五十一条的规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
四、显失公平在签订购房合同的过程中，如果一方当事人利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使合同内容对一方明显不利，则该合同可被撤销。
根据《中华人民共和国民法典》第一百五十一条的规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
五、合同无效在签订购房合同的过程中，如果合同存在违法、违反公序良俗等情形，导致合同无效，则该合同可被撤销。
根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条的规定，因违法、违反公序良俗等原因，合同无效的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
六、房屋质量问题在房屋交付使用后，如果发现房屋存在严重质量问题，导致无法居住或者居住安全受到威胁，购房人可以要求解除合同，并撤销备案。
根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条的规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同，并要求返还已付购房款。
按揭买房中途解除购房合同
随着我国房地产市场的蓬勃发展，越来越多的家庭选择通过按揭贷款的方式购买房产。
然而，在购房过程中，由于种种原因，有些购房者可能会在签订合同后中途解除购房合同。
本文将围绕按揭买房中途解除购房合同这一话题，从法律和实际生活两个方面进行探讨。
一、法律角度1. 合同解除的条件根据《中华人民共和国合同法》规定，合同解除分为约定解除和法定解除两种情况。
在按揭买房中途解除购房合同的情况下，以下条件可视为法定解除：（1）购房者有充分理由证明房屋存在严重质量问题，严重影响居住使用；（2）开发商存在欺诈行为，导致购房者遭受重大损失；（3）购房者在签订合同时，未充分了解房屋情况，开发商未履行告知义务；（4）购房者因个人原因无法继续履行合同，如经济状况恶化、家庭变故等。
2. 合同解除的程序（1）购房者向开发商提出解除合同申请，并说明解除原因；（2）开发商在收到申请后，应在合理期限内予以答复；（3）双方就解除合同达成一致意见，签署解除合同协议；（4）购房者将按揭贷款剩余款项退还给银行。
3. 合同解除的法律后果（1）购房者应退还已支付的购房款；（2）开发商应退还购房者已支付的首付款及利息；（3）若购房者已办理贷款，应承担相应的违约责任。
二、生活角度1. 购房者应谨慎选择开发商和房产项目，充分了解房屋情况，避免因信息不对称而造成损失。
2. 在签订购房合同前，购房者应仔细阅读合同条款，明确双方的权利和义务，避免因合同漏洞而陷入纠纷。
3. 如购房者确因个人原因需要解除合同，应提前与开发商沟通，争取双方达成和解。
4. 解除合同后，购房者应按照合同约定办理相关手续，确保合法权益不受侵害。
总之，按揭买房中途解除购房合同在法律和生活中都存在一定的风险。
购房者应在充分了解相关法律法规和实际情况的基础上，谨慎处理这一问题。
同时，开发商也应严格遵守合同约定，维护购房者合法权益，共同营造良好的房地产市场环境。
房屋买卖合同解除的七种情形
房屋买卖合同解除的七种情形
房屋买卖合同解除的七种情形
1. 无法履行合同义务
当一方无法履行合同中的责任和义务时，另一方有权解除房屋买卖合同。
例如，卖方
无法交付合同规定的房屋，或买方无法支付合同规定的购房款。
2. 签订前合同缺陷
如果在签订合同前，双方发现合同存在重大缺陷或误导性陈述，导致合同无法正常执行，任何一方都有权解除合同。
3. 卖方严重违约
卖方在合同履行期间严重违约，如恶意拖延交房、转让房屋或者有其他违约行为，买
方有权解除合同，并要求赔偿相应的损失。
4. 买方严重违约
买方在合同履行期间严重违约，如拒绝支付购房款、违反合同约定的使用目的等行为，卖方有权解除合同，并要求赔偿相应的损失。
5. 依法解除合同
根据相关法律法规的规定，房屋买卖合同可能因为特定的法定情形而被解除。
例如，
政府征收、强制拆迁等情况下，合同可以解除。
6. 双方协商解除合同
当双方在履行合同过程中遇到问题或变故，无法达成一致，双方可以协商解除房屋买
卖合同。
在协商解除时，双方需要明确解除的具体事项，并达成一致意见。
7. 法院判决解除合同
在一些特殊情况下，如果出现合同争议导致无法履行，法院可以根据实际情况判决解
除房屋买卖合同。
这时，法院会根据合同条款、相关证据以及双方陈述来作出判断。
总之，房屋买卖合同解除的七种情形包括无法履行合同义务、签订前合同缺陷、卖方
严重违约、买方严重违约、依法解除合同、双方协商解除合同以及法院判决解除合同。
同时，在解除合同时，双方应当注意保护自身合法权益，并遵循相关法律法规进行操作。
合同协议中的合同解除与合同废止
合同协议中的合同解除与合同废止在商业和法律交易中，合同的解除和废止是常见的情况。
合同解除是指当事人经过协商或者根据合同条款的规定，双方一致同意终止合同关系。
而合同废止则是指因为某种特殊原因导致合同无效，合同自始无效，双方无须履行合同义务。
本文将重点介绍合同协议中的合同解除和合同废止，并对其区别和应注意的事项进行探讨。
一、合同解除合同解除是指当事人通过一致协商或者根据合同条款中的规定，终止合同关系的一种方式。
合同解除可以是双方自愿协商达成的决定，也可以是根据合同条款中的约定自动生效的解除。
无论何种情况，解除合同必须符合法律和合同规定的条件，并按照一定的程序进行。
在合同解除时，双方需要注意以下几个方面：1. 符合合同解除条件：合同解除必须依法依约，双方当事人必须符合合同约定的解除条件。
解除合同前应仔细查看合同条款，确保解除的依据合法有效。
2. 书面通知解除：合同解除应当通过书面形式进行通知，双方应当在解除通知中明确表达解除意愿，并约定解除的具体生效时间和解除后的处理方式。
3. 解除后的权益保障：在合同解除后，双方应当妥善处理解除后的权益问题。
解除合同的一方可能需要退还支付的款项或提供相应的赔偿，解除后的义务或责任也应予以解除。
二、合同废止合同废止是指因为特殊原因导致合同自始无效，双方当事人无须继续履行合同义务的情况。
合同废止与合同解除不同，合同解除是双方当事人通过协商解除关系，而合同废止则是因为特殊原因导致合同自始无效。
合同废止的情况包括但不限于以下几种：1. 无效合同：如果合同存在违法行为、合同标的违反法律、违背公序良俗等情况，合同被认定为无效合同，即合同自始无效。
2. 违约行为：如果一方或双方当事人存在重大违约行为，比如严重违背合同约定、拒绝履行合同义务等，根据法律规定，另一方可以要求合同废止。
3. 特殊原因：如合同标的物或目的因不可抗力等特殊原因导致无法实现，合同可能出现废止情况。
合同废止的效力和程序需要根据法律的规定进行判断和处理。
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法定解除购房合同的条件和注销合同备案
异同
2008年6月26日，武汉市房产管理部门发布《关于商品房合同备案注销、更名审核工作的操作细则》(以下简称《细则》)，《细则》规定了九种特殊的情况可以办理商品房合同备案注销、更名的手续，该规定出台的目的的规范房地产市场，防止采取合同更名等方式恶意炒房的行为，进
2008年6月26日，武汉市房产管理部门发布《关于商品房合同备案注销、更名审核工作的操作细则》(以下简称《细则》)，《细则》规定了九种特殊的情况可以办理商品房合同备案注销、更名的手续，该规定出台的目的的规范房地产市场，防止采取合同更名等方式恶意炒房的行为，进一步明确商品房合同备案注销更名的收件要件，具体为：
1、交付公告或公布之日起90日内，购房者所购房屋因质量存在问题(出现严重漏水、房屋安全隐患等)，要求退房需注销合同备案的，除按审核流程相关资料外，需提交市、区建筑工程质量监督站或房屋安全鉴定部门的认定书或鉴定书，方可办理。
2、屋交付公告或公布之日起90日内，开发商与购房者之间因其中一方违约而发生纠纷，经法院、仲裁机构判决或裁定后退房需注销合同备案的，除按审核流程相关资料外，需提交已生效的判决书、协
助执行通知书和裁决书等相关司法文书，方可办理。
3.、公安、检查部门要求协助办理相关案件，需注销合同备案的，应出具纪检、公安、检查部门的正式函件，方可办理。
4、交付公告或公布之日起90日内，购房者在所购项目中另换购商品房，需注销原所购房屋合同备案的，应先提出申请，经房产管理部门同意，将新换购的商品房合同备案后，方可办理注销原所购的房屋合同备案手续。
5、贷款办不妥能退房。
购房者在商品房买卖合同签定之日起30日内，因贷款购房手续未获相关金融机构批准，需注销合同备案的，除按审核流程相关资料外，需提交金融机构支行、市级分行(总行)的两级审核未经批准的证明材料及开发商收取购房人违约金的发票，方可办理。
但如果退房人拥有两套(含所购商品房)及以上房产需注销合同备案的，必须按二手房交易转移登记规定的，先行缴纳相关税费(契税、营业税、个人所得税、印花税)，提交缴税票据后，方可办理退房手续。
6、交付公告或公布之日起90日内，因出国留学或定居原因导致退房需注销合同备案的，除按审核流程相关资料外，需提交国外入学通知书或定居许可证明、护照、户口和身份证、公安出入境管理部门
和大使馆签证等相关资料，方可办理。
7、交付公告或公布之日起90日内，购房者因工作调出本地原因导致退房需注销合同的，除按审核流程相关资料外，需提交公安部门全家户籍转出、双方单位转出和接受人事关系，工资关系等相关资料，方可办理。
8、患重病允许“毁约”。
房者在签定商品房买卖合同后，发现自身或其直系亲属患重大疾病急需医疗资金导致退房需注销合同备案的，除按审核流程相关资料外，需提交市级以上医院的重症诊断证明、病例及治疗费用明细单，并经调查核实后，方可办理。
9、适用房的合同备案注销、更名，因申请人特殊情况和项目建设原因，除审核流程相关资料外，另需市住房保障管理中心出具相关意见后方可办理。
该《细则》一经出台，媒体相关报道均以“九种情形可以退房”为名做了大量相关报道，正好目前房地产市场房价下跌，很多购房人以符合上述规定中的九种情形为由向开发商要求退房，遭开发商拒绝后还有许多到法院起诉，其实这陷入了一个理解的误区，上述《细则》主要是针对房地产内部管理的，其名称显示很清楚是关于合同备案注销更名审核工作的操作细则，而合同备案注销更名审核是一种行政行
为，是为了规范房产局行政管理的需要，并不代表符合上述条件购房人可以单方面提出解除合同，也就是说，是在购房人和开发商双方都同意解除合同的情况下，房产局通过审核认为符合上述九种情形，就可以办理合同备案的注销或更名工作，否则即使买卖双方都同意退房，房产局也不办理合同备案的注销或更名。
以下简单分析一下两者的区别
退房(单方解除合同)：法律概念，一种单方撕毁合同的权利。
注销合同备案：非法律概念，是从行政管理角度，非平等民事主体，不涉及是否有权单方解除合同，只是涉及能否办理注销或更名合同备案。
一、哪些情况购房者可以单方解除合同?
只有具备法定或合同约定退房的情形，业主才可以依法或依合同约定解除或撤销合同。
法定退房
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律
的若干问题的解释》以下简称《解释》
1、合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
2、合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;
《解释》第8条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
”
3、因房屋主体结构质量不合格
《解释》第12条：“ 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
”
4、因房屋质量问题严重影响正常居住使用，
《解释》第13条：“ 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
”
5、因开发商延迟交付房产，(一般为延期交付60日)
《解释》第15条：“ 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
”
6、迟延办证(超过一年未办初始登记)
《解释》第19条：“ 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
”
7、非因双方责任导致贷款不能。
《解释》第23条：“ 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款
方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
”8、解除定金合同，条款未能达成一致在本页浏览全文>>(共计2页) 上一页 1 2 下一页引用法条该文中引用法条，自2021年1月1日《民法典》生效后，更改为：[1] 《民法典》第五百六十三条。