冯仑滨海新区房地产形势与展望

滨海新区房地产形势与展望

2005-12-12

主讲嘉宾：冯伦

主持人：冯仑先生我们并不生疏，因为在开发区就有冯仑先生项目，现任万通集团董事局主席，冯仑先生还是原国家体改委成员、北京万通集团董事局主席、全国工商联住宅商会轮值主席，中国房地产协会城市住宅开发委员会副主任委员，在中国房地产界享有“地产思想家”美誉。他曾获得经济学博士、政治学硕士和法学博士学位，自1991年开始领导并参与了万通集团创建及发展工作。1993年，领导创立了北京万通实业股份有限公司，参与创建了中国民生银行并出任该行创业董事，策划并领导了多家企业收购及并轨，使万通集团在几年内实现总资产逾30亿人民币。

冯仑：大家上午好！非常高兴来到咱们泰达，也是开发区，现在也是万通娘家，一起来探讨一下房地产今年情况，和大家感兴趣明年和后年发展一些重要问题。

讲房地产事情，有很多种讲法。刚才唐总也已经介绍了一些情况，我想是不是这样，总来看房地产有三个层

面问题：第一房地产公司状况，一个是行业状况，再一个是市场和趋势。我从这三个方面，跟大家讲一下我们怎么思考这些问题。这样有助于除了关心眼下市场，还掌握背后规律。

从中国来看房地产企业，我们从小到大来说，企业是什么状况？现在将近4万家房地产公司，这些公司在北京、上海还有广东三个区域，也就是三极。长三角、珠三角和京津塘这三极，占到全国房地产公司2/3。北京有将近3000家，天津有将近2000家还多一点，上海有3000多家，将近4000家，这三个地区就占据房地产公司2/3，创造市场供给也占到2/3左右。从公司规模来说，全国前十大公司这几年北京占三个，上海一般是两家，广东会有三家，其余地区有两家。也就是说，前十大房地产公司也有80％大公司集中在这三个地区，从区域来看集中度非常高。

从公司投资者构成来看，70％现在是民营，这是在今年以前。在今年最后一个季度出现了一个变化，未来结构发生很大变化。公司数量有70％是民营，市场潮流、市场影响力是民营占据，但是今年上个月，国资委公布了国有房地产企业，特别是169家当中已经确定了11家

作为未来房地产主业，计划还有5家，一共是16家，也就是国有大型房地产公司在国资委有16家。这16家目前在今年已经开始陆续参与大规模土地拍卖。也就是说，在今后三年之内，在市场供应格局来看特别是普通住宅格局来看，国有有很大上升，在前十位排名上，大概一半以上是国有。现在只有两家是国有，就是前十位当中，其中有一家是万科，国有是相对大股东，其中有华润。另外一家就是金地，投资者成分在今后几年市场影响力，国有企业在普通住宅市场会有非常大比例，这也符合政府调控房价意图。

最后讲到今年形势，企业构成对今年形势发生很大变化。另外就是从企业经营模式来看，中国将近4万家房地产公司，经营模式基本上是趋同，都是讲香港模式——简单买一个地，然后规划、施工，最后把房子卖出去，每平米加一点钱，相当于制衣厂增加工费，全国公司80％都是这么做生意。在美国最发达市场，有20多万家房地产企业。这20万家房地产企业做我们所谓开发这种企业连1/10都不到，大部分是行业中服务性，包括金融服务、包括物品部件服务、包括物业管理、包括建筑施工等等各种项目。也就是说，行业成熟不光是企业数量，而是企业物业细分和经营模式不断改进。我们现在问题是跟行业发展不成熟有关系。企业全部是一种方

式跟银行打交道，然后一种思维，一种业务模式来经营，所以话会出现问题。

这是基本企业情况，从企业来看，目前在战略选择上，企业想什么问题？从全国来看，最大公司，今年大概有四个问题是所谓企业家、房地产企业领导人想最多、做最集中、议论也是最多。

第一个问题，资本规模如何扩大。以往在宏观调控以前，房地产公司大家知道对银行依赖非常大。宏观调控以后既收紧了银根，又收紧了地根，大房地产公司要发展就转向股本融资，包括上市，甚至通过信托来变成资本，所以今年以来，著名一些公司在股本融资上有很大变化。包括可转债，最近中国境内最大地产公司，资本规模最大是瑞安，也在做私募，加起来资本金超过10亿美金。现在包括顺驰也在做私募，包括富力，只有资本规模迅速扩大，才能减少银行在资本融资当中比例，这样才能形成财务安全性。另外跟国际上合作比较容易。目前上市房地产公司资本规模最大是万科，26亿，第十位最小是六到七亿。现在万通在泰达投资以后是13亿股本。

第二件事，思考最多是战略模式选择。现在全国大地产公司想问题是：我作为一个企业，到底今后作为什么样模式来推动公司发展？现在有三种选择，在战略

上。

第一种，住宅公司，我纯粹做住宅别什么都不做。这种以万科为代表，万科今年产量是将近1800套标准，全国最大公司也是12000套新房，和将近2000多万套普通住房。万科只做住宅，其它什么都不做这是一种选择。这个有富力、顺驰、绿地，很多公司都在做这条路。万科更简单，住宅房只做郊区，所以万科是以美国OT HOME 为标杆，但是实际上更接近于日本大和房屋，所以现在万科大量住宅是跟日本合资。这是纯粹住宅产业。

第二种，传统综合开发公司。大部分国企现在都在用这个方式，因为有政府土地资源优势、银行融资、政府工程，所以在一个地区有相对垄断，于是既做中档房，也做高档房，也做经济适用房，另外又做商业、也做办公楼，什么都做。北京首创、上海城头等等这些公司都属于综合开发模式。这些综合开发模式大部分都是国企，而且都是地方国企，这些公司根据过去经验，基本上资本规模非常大，但是经济效益和市场影响力非常小。这是第二种战略。

第三种，就是万通、富力现在做选择，就是所谓美国模式，完全美国化。也就是说，我们越来越像美国现代开发商，第三代开发商。这个公司在价值创造上，越来越下功夫，在高端市场上创造附加值，简单说万科

模式相当于一个工厂，美国模式像万通这样选择更多是厂长，更多像张艺谋，大导演。

如果举一个例子，做衬衫，我知道在中国加工衬衫卖给国外赚100块，万科就是工厂，制造加工费占12块。POLO订一个牌子，创造面料、市场营销，占到45块钱，其余是各个渠道。

未来三种模式比较是这样，如果赚100块钱，万科刚才讲到是在中低端靠规模成本挣加工费，规模巨大。另外一种像万通要做，POLO工作，是在大规模价值创造和上游来供应，来赚我们希望45块钱。传统模式，城建和我们讲综合开发模式，他们实际上是连10块钱都赚不到。我们说只能是政府和商业职能全部搅合在一起，投资分析师和领导一看都不赚钱，最后赚钱不赚钱都说不清楚。政府说你拿了我钱，我也没有跟你要利息，企业说了我一亩地给增值多少，最后都算不清楚。

第三个问题，想到公司如何持续稳定增长资源来源，更重要是内部治理结构，究竟你是选择私人公司，还是跨地区、或者海外合资。这是推动战略选择公司一个组织架构模式。这是今年讨论特别多话题。

第四问题讨论最多是社会责任。一方面，媒体和公众对房地产定位打分非常低，暴利、腐蚀干部、质次价高、不负责任、纳税矮人，差不多这样定位。但是行