地产公司操盘全过程
房地产营销全案操盘流程
房地产营销全案操盘流程
房地产营销全案操盘流程包括以下步骤：
1. 市场定位：进行房地产项目市场定位，包括客户定位、产品定位、形象定位等。
2. 企划定调：整合项目卖点，确定USP，拟定广告总精神，包括项目定位
广告语，阶段广告主题及主题推广活动等。
3. 道具准备：包括楼书、折页、单页、户型单片、DM、简报设计类物料及礼品类物料等。
4. 现场包装：包括精神堡垒、LED、灯箱、围挡、楼顶广告、导视系统等。
5. 线上广告：微信、短信、户外看板、高炮、灯箱、横幅、楼梯块幅及报刊、电视、广播、门户网站等。
6. 公关推广：主要为开盘大型活动及各类主题活动及促销活动。
7. 销售准备：含组织架构，人员招聘，人员培训，销讲准备（如答客问、销售手册等）、沙盘演练等。
8. 线下管理：就是策略执行、场外拓客、展会巡展、流程执行、活动执行、现场逼定和合同管理等。
请注意，这只是一个大致的流程，具体实施时可能需要根据项目具体情况进行调整。
房地产策划操盘流程
房地产策划操盘流程一、概述房地产策划操盘是指在房地产项目开发过程中，通过制定合理的策划方案和科学的操盘流程，以达到最大化的利润和市场价值。
本文将详细介绍房地产策划操盘的流程及其各个环节。
二、前期准备1. 市场调研：通过对目标市场的调研，了解当地的经济发展状况、人口结构、消费水平等相关信息，为后续的策划工作提供依据。
2. 竞争分析：对同类项目进行竞争分析，了解市场上已有的同类型项目的规模、定位、销售情况等，为后续的策划定位提供参考。
3. 风险评估：对项目可能面临的市场风险、政策风险、技术风险等进行评估，制定相应的风险管理策略。
三、策划方案制定1. 定位策略：根据市场调研和竞争分析的结果，确定项目的定位，如高端住宅、商业综合体等。
2. 规划设计：与规划设计团队合作，制定项目的总体规划和建筑设计方案，确保项目的功能布局和外观设计符合市场需求和审美趋势。
3. 营销策略：制定项目的营销策略，包括目标客群定位、产品定价、宣传推广等，以提高项目的市场竞争力。
4. 资金筹措：制定项目的资金筹措方案，包括与金融机构的合作、股权融资等，确保项目的资金需求得到满足。
四、操盘流程1. 土地收购：通过拍卖、协议等方式，完成项目所需土地的收购。
在土地收购过程中，需要进行土地评估、谈判、签订合同等一系列流程。
2. 建设规划审批：根据项目规划设计方案，向相关部门递交建设规划申请，并按照规定的程序进行审批，取得建设规划许可证。
3. 建设施工：与施工队伍合作，按照建设规划进行项目的实际建设，包括土建施工、装修装饰等。
在建设过程中需要进行进度管理、质量控制等。
4. 销售推广：根据营销策略，开展项目的销售推广工作，包括举办展览会、开展宣传活动、与中介机构合作等，以吸引潜在购房者。
5. 签约销售：与购房者进行签约销售，包括签订购房合同、办理贷款手续等。
在签约销售过程中需要进行资金结算、产权过户等。
6. 交付入住：项目建设完成后，将房屋交付给购房者入住。
房地产策划操盘流程
房地产策划操盘流程引言概述：房地产策划操盘是指通过对市场需求和资源的分析，制定出一系列有针对性的策略和计划，以达到最大化利润的目标。
本文将从五个方面详细介绍房地产策划操盘流程。
一、市场调研1.1 目标市场分析：了解目标市场的特点、需求和竞争情况，确定操盘的方向和目标。
1.2 资源评估：对项目所需的土地、资金、人力等资源进行评估，确保项目可行性。
1.3 风险评估：评估市场风险，包括政策风险、经济风险和市场风险，制定相应的风险控制措施。
二、项目规划2.1 战略规划：确定项目的整体目标和发展方向，制定长期发展战略。
2.2 概念规划：确定项目的定位和主题，包括项目的功能、风格和特色等。
2.3 市场定位：根据市场需求和竞争情况，确定项目的目标客户和定价策略。
三、项目设计3.1 建造设计：根据项目规划，进行建造设计，包括平面布局、立面设计和室内设计等。
3.2 绿化景观设计：进行项目的绿化景观设计，提升项目的环境质量和居住舒适度。
3.3 设备设施设计：确定项目的设备设施配置，满足居民的日常需求和生活便利。
四、项目营销4.1 市场推广：通过广告、宣传和促销等手段，提高项目的知名度和吸引力。
4.2 销售策略：制定销售策略，包括定价、销售渠道和销售团队的建设等。
4.3 售后服务：提供优质的售后服务，增强客户的满意度和口碑。
五、项目运营5.1 施工管理：对项目的施工进行管理，确保施工质量和进度。
5.2 物业管理：建立完善的物业管理体系，提供高品质的物业服务。
5.3 运营监控：对项目的运营情况进行监控和评估，及时调整策略和措施。
结论：房地产策划操盘流程是一个复杂而系统的过程，需要从市场调研、项目规划、项目设计、项目营销和项目运营等多个方面进行全面考虑和处理。
惟独通过科学的策划和操盘，才干最大程度地提高房地产项目的利润和市场竞争力。
房地产策划操盘流程
房地产策划操盘流程一、概述房地产策划操盘是指对房地产项目进行全面规划和管理的过程，旨在实现项目的最大化利益和价值。
本文将详细介绍房地产策划操盘的流程，包括前期准备、项目规划、市场调研、销售推广和项目管理等环节。
二、前期准备1. 确定项目定位：根据市场需求和竞争情况，确定项目的定位和目标受众群体，明确项目的市场定位和差异化竞争策略。
2. 确定项目规模和投资额：根据市场需求和可行性研究结果，确定项目的规模和投资额，包括土地面积、建筑面积、开发阶段等。
3. 确定项目开发方案：根据市场需求和可行性研究结果，确定项目的开发方案，包括建筑类型、户型设计、配套设施等。
4. 确定项目预算和融资计划：根据项目规模和投资额，制定项目预算和融资计划，确保项目的资金需求得到满足。
三、项目规划1. 土地收购和规划：根据项目定位和规划要求，进行土地收购和规划工作，确保项目的土地资源符合项目需求。
2. 建筑设计和审批：根据项目规划和市场需求，进行建筑设计和审批工作，确保项目的建筑设计符合法律法规和市场需求。
3. 工程施工和监理：根据项目规划和建筑设计，进行工程施工和监理工作，确保项目的工程质量和进度控制。
4. 环境保护和安全管理：根据项目规划和法律法规要求，进行环境保护和安全管理工作，确保项目的环境友好和安全可靠。
四、市场调研1. 市场调查和分析：通过市场调查和数据分析，了解目标受众群体的需求和偏好，为项目的销售推广提供依据。
2. 竞争对手分析：对竞争对手进行调查和分析，了解其产品特点和市场定位，为项目的差异化竞争策略提供参考。
3. 定价策略和销售策略：根据市场调研结果，制定项目的定价策略和销售策略，确保项目的市场竞争力和销售收益。
五、销售推广1. 品牌建设和宣传推广：通过品牌建设和宣传推广活动，提升项目的知名度和美誉度，吸引目标受众群体的关注和购买意愿。
2. 渠道建设和销售团队培训：建立和培养销售渠道，培训销售团队，提高销售能力和服务水平，实现销售目标。
房地产策划操盘流程
房地产策划操盘流程引言概述：房地产策划操盘是指在房地产开发过程中，通过科学合理的规划和操盘策略，使项目能够顺利推进，达到预期的经济效益和社会效益。
本文将从四个方面详细介绍房地产策划操盘流程。
一、市场调研与前期准备1.1 市场调研：进行市场调研是房地产策划操盘的第一步。
通过收集和分析市场数据，了解目标市场的需求、供应情况、竞争对手等，为后续决策提供依据。
1.2 土地选址：根据市场调研结果，确定适宜的土地选址。
考虑土地的地理位置、交通便利性、周边配套设施等因素，确保项目的发展潜力和投资回报。
1.3 项目定位：根据市场需求和竞争情况，确定项目的定位。
包括项目的规模、功能、产品特点等，确保项目能够满足目标市场的需求，具有竞争优势。
二、项目规划与设计2.1 概念设计：在项目定位的基础上，进行概念设计。
通过规划项目的整体布局、建筑风格、景观设计等，使项目具有独特的特色和吸引力，提升项目的市场竞争力。
2.2 细化设计：根据概念设计，进行细化设计。
包括建筑结构设计、功能布局设计、室内设计等，确保项目的实施可行性和功能完备性。
2.3 环境评估：进行环境评估，评估项目对周边环境的影响。
包括环境影响评价、生态保护措施等，确保项目的可持续发展和环境友好性。
三、项目运营与销售3.1 资金筹措：制定项目的资金筹措计划，包括自筹资金、银行贷款、股权融资等。
确保项目有足够的资金支持，顺利进行。
3.2 市场推广：进行市场推广活动，包括广告宣传、销售推介会等，提升项目的知名度和吸引力，吸引潜在客户。
3.3 销售与签约：组织销售团队进行销售工作，与客户进行洽谈、签约。
确保项目的销售目标得以实现，同时保证销售合同的合法性和安全性。
四、项目交付与运营4.1 施工管理：进行项目的施工管理，包括施工进度控制、质量监督等，确保项目按时按质完成。
4.2 竣工验收：进行项目的竣工验收，确保项目符合相关法规和标准，具备交付条件。
4.3 运营管理：项目交付后，进行运营管理。
房地产策划操盘流程
房地产策划操盘流程房地产策划操盘流程是指在房地产项目的运作过程中，通过策划和操盘来实现项目的成功开辟和销售。
本文将详细介绍房地产策划操盘流程的各个环节和关键步骤。
一、前期准备阶段在房地产策划操盘流程开始之前，需要进行充分的前期准备工作，包括市场调研、项目定位、项目规划等。
1. 市场调研市场调研是房地产策划操盘的第一步，通过对目标市场的调查和分析，了解市场需求、竞争对手、潜在客户等情况，为后续的策划和操盘提供依据。
2. 项目定位根据市场调研的结果，确定项目的定位，包括项目的类型（住宅、商业、办公等）、目标客群、产品定位等，为后续的规划和推广提供方向。
3. 项目规划在项目定位的基础上，进行项目规划，包括土地选址、用地规划、建造设计等，确保项目的可行性和市场竞争力。
二、策划阶段在前期准备阶段完成后，进入策划阶段，主要包括市场策划、项目方案策划和销售策划。
1. 市场策划市场策划是指根据项目定位和目标市场的需求，制定相应的市场推广策略和计划，包括品牌宣传、渠道选择、销售目标等，以提高项目的知名度和销售效果。
2. 项目方案策划项目方案策划是指根据项目规划和市场需求，制定详细的项目方案，包括项目的整体布局、建造设计、配套设施等，以满足目标客户的需求和提高项目的竞争力。
3. 销售策划销售策划是指根据市场策划和项目方案，制定相应的销售策略和计划，包括销售渠道的选择、销售团队的建设、销售奖励政策等，以提高项目的销售效果和市场占有率。
三、操盘阶段在策划阶段完成后，进入操盘阶段，主要包括项目开辟、销售推广和客户服务。
1. 项目开辟项目开辟是指根据项目方案和规划，进行土地开辟、建造施工等工作，确保项目按照计划顺利进行，并保证项目的质量和进度。
2. 销售推广销售推广是指根据销售策划，通过各种渠道和手段，进行项目的宣传和推广，吸引潜在客户的关注和购买意向，提高销售额和市场份额。
3. 客户服务客户服务是指在销售过程中，为客户提供全方位的服务和支持，包括项目的咨询、购房流程的指导、售后服务等，以提高客户的满意度和口碑。
房地产策划操盘流程
房地产策划操盘流程一、引言房地产策划操盘是指在房地产开辟过程中，通过有效的策划和操盘手段，使项目能够顺利推进并取得成功的一系列流程。
本文将详细介绍房地产策划操盘的流程和步骤。
二、前期准备1. 项目定位在开始策划操盘之前，首先需要对项目进行定位。
包括确定项目的类型、规模、地理位置等。
这将有助于后续的市场调研和策划工作。
2. 市场调研进行市场调研是非常重要的一步，通过调研可以了解目标市场的需求、竞争对手的情况以及潜在的风险和机遇。
市场调研可以通过问卷调查、访谈、数据分析等方式进行。
3. 策划方案制定在了解市场情况之后，制定相应的策划方案。
策划方案包括项目的整体规划、销售策略、推广手段等。
同时，还需要制定相应的预算和时间计划。
三、项目推进1. 土地购置根据项目定位和市场调研结果，选择合适的土地进行购置。
土地购置需要与相关部门进行商议和谈判，并完成土地转让手续。
2. 立项审批在完成土地购置后，需要进行项目立项审批。
这一步骤需要提交相关的申请材料，并经过相关部门的审批才干正式立项。
3. 规划设计完成立项审批后，需要进行规划设计工作。
规划设计包括项目的总体规划、建造设计、景观设计等。
这一步骤需要与相关的设计机构进行合作，并按照像关法规和标准进行设计。
4. 施工准备在规划设计完成后，需要进行施工准备工作。
包括招标、选址、签订合同等。
同时，还需要与施工单位进行沟通和协调，确保施工工作的顺利进行。
5. 施工管理施工过程中，需要进行施工管理工作。
这包括监督施工进度、质量控制、安全管理等。
同时，还需要与相关的监理单位进行配合，确保施工质量和进度符合预期。
6. 销售推广在项目施工的同时，需要进行销售推广工作。
这包括制定销售策略、设计销售方案、进行市场推广等。
同时，还需要与销售团队进行协作，确保销售目标的达成。
7. 交付验收项目完成施工后，需要进行交付验收工作。
这包括与购房者进行签约、办理房产证手续等。
同时，还需要进行项目的最终验收，确保项目的质量和功能符合要求。
房地产策划操盘流程
房地产策划操盘流程一、概述房地产策划操盘是指在房地产项目开辟过程中，通过制定合理的策划方案和有效的操盘流程，实现项目的顺利推进和高效运作。
本文将详细介绍房地产策划操盘的流程，包括前期准备、项目策划、操盘执行和后期总结等环节。
二、前期准备1. 项目调研：对目标地区的市场需求、竞争状况、政策环境等进行调研，为后续策划提供依据。
2. 团队组建：根据项目需求，组建专业的策划操盘团队，包括市场研究员、规划设计师、销售专员等。
3. 资金准备：确保项目所需的资金来源充足，并与相关金融机构进行沟通，确保融资渠道畅通。
三、项目策划1. 定位策划：根据市场调研结果，确定项目的定位和目标客群，制定相应的销售策略和推广方案。
2. 规划设计：与规划设计师合作，进行项目规划和设计，包括土地利用、建造风格、公共设施等方面的规划。
3. 营销策划：制定全面的营销策略，包括定价策略、推广渠道选择、广告宣传等，以吸引潜在购房者。
4. 销售预测：根据市场需求和项目定位，预测销售额和销售周期，为后续的销售工作做出合理的安排。
5. 风险评估：对项目进行风险评估，包括市场风险、政策风险、资金风险等，制定相应的风险应对措施。
四、操盘执行1. 市场推广：根据营销策划方案，通过多种渠道进行市场推广，包括线上线下媒体宣传、展览活动等。
2. 销售管理：建立完善的销售管理体系，包括销售流程、客户管理、合同签订等，确保销售工作的顺利进行。
3. 资金管理：严格控制项目的资金使用，确保项目的资金链畅通，及时支付各项费用，并与金融机构保持良好的合作关系。
4. 施工监督：与施工单位进行密切合作，监督项目的施工进度和质量，确保项目按时交付。
5. 售后服务：提供优质的售后服务，包括物业管理、维修保养等，增强客户的满意度和忠诚度。
五、后期总结1. 项目评估：对项目进行全面的评估，包括销售情况、市场反馈、盈利情况等，总结经验教训，为下一步的项目策划提供参考。
2. 团队总结：与策划操盘团队进行总结会议，评估团队成员的表现，提出改进意见，为团队的发展提供指导。
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地产公司操盘全过程第一篇前言地产公司操盘全过程比较复杂，运行时间长，操作过程多，要求从业人员业务能力强。
介绍地产操盘比较麻烦，我想还是分专业来介绍比较方便。
操盘时需要各专业共同操作的内容我特别介绍。
介绍的内容主要来源于自己对工作内容的理解，供你们今后的工作中借鉴。
这个题目出的太大了。
我在大学学的是工业与民用建筑结构专业，毕业后从事建筑行业二十五年。
毕业初期在施工企业工作过四年半，担任过放线员、工长和工程科科长，后在设计单位工作四年零九个月，从事建筑和结构两个专业的设计和概算编制工作。
以后的十四年都从事甲方的工程管理工作，做过前后期手续、工程技术和施工生产管理工作，一直担任现场总指挥、总工程师、生产副经理和开发公司总经理职务。
对地产行业有了一定了解。
我从三十岁开始带团队，看到一些与我一起工作的年轻管理人员很有抱负、工作用心，责任心强，很有管理天赋。
我也喜欢讲我的经验和教训与他们，希望在个自的成长过程中少走弯路，快速的成才，这也是我给大家讲《地产公司操盘全过程》的初衷。
希望能在今后的工作中对你们有所帮助，更希望你们今后在地产界能成为叱咤风云的人物。
房地产行业是通过投资房屋建设，再通过销售或出租来获取利润的行业。
行业的特点是：专业性强，涉及专业多，投资额大，周期长、风险大、生产过程复杂，需要各专业大协作，并且受国家政策影响性强。
地产行业涉及专业类别多，专业性强，一般情况从事人员就业地产多年都没有机会跨岗位工作。
对地产公司的其他岗位工作内容不了解，更不容易知道地产是如何操盘的。
地产行业是中国的支柱产业，也是我们所学的专业，更是各行业中个人收入高的行业，我想我们中的大多数同事今后都不会改行。
大家要想不被淘汰，最好的方法就是通过再学习把自己培养成为具有很强的综合能力的人才，成为公司离不开的员工。
正规地产公司的主要业务科室组成，一般的地产公司会根据业务的需要，成立工程部、预算部、开发部、销售部和财务部这五大业务科室。
成名的地产公司一般在几个方向的能力都很强，即融资能力、社会网络、工程管理、策划销售和成本控制五个方面。
另外品牌和社会信誉度也要好。
——华锐地产在以上几个方面还是比较强的，我认为华锐地产还是比较好的地产公司。
第二篇买地的过程开发公司获取利益的第一步就是得到土地的开发权，一块待开发的土地不能再生，不能复制。
土地的好坏将基本决定开发项目的成败，成本和利益的大小。
所以确定购买土地是非常重要的事情。
李嘉诚先生说过“地段、地段、还是地段。
”地段是决定地产价值的第一要素，地段的好坏意味着生活的便利和房产的价值。
一、评价一块地好坏的方法如果员工有机会参与选地的工作，我们要从投资成本大小，方便销售和易于建设等几个方面分析土地的好与坏。
可以从下边几个方面分析：1、道路、交通是否成熟和便捷，以方便出行为原则。
2、周边1公里范围内是否有好的中小学校，较大的商场和医院，以方便生活。
——塔湾地块较好3、周围的城市配套设施是否齐全够用。
（煤气、给水、下水、电力、热力、通讯等）因该项内容对工程造价、工程实施难易以及无法完善的配套对销售的影响。
——于洪城市配套待完善4、朝向城市中心方向是否有大型桥梁、铁路、河流的间隔。
如有影响程度多大。
——于洪地块有桥梁和铁路5、地块的形状是否有利与规划。
方型地比较好，南北要有深度，400米以上好，东西要有宽度，不小于260米为好。
6、地块周边道路最好正南北方向为宜，有夹角不易超过15度。
——塔湾南偏东19度，于洪南偏西38度7、地块内是否有回填深度深的坑。
如原河道，取砂坑、砖厂取土坑或垃圾坑，该项要做地基土特殊处理，增加投资。
购地前要看地形土。
——于洪地块有此问题8、小区要保证有一面邻城市重要道路网，要能规划自己小区的门面。
——橙色时光没有门面9、要看该地块规划部门给出的控规中的容积率，计算出投资成本分析表，计算利润额。
10、查看地块南侧是否已有高层遮挡，北侧是否有可利用城市空地。
——桃源和塔湾北侧都有空地11、地上和地下是否有城市管网、电网需要动迁增加投资。
——塔湾有地下给水线，于洪有大量的电网待动迁12、周边是否有影响环境的工厂和大型锅炉房等。
二、开发商找地的渠道1、开发商找地的途径：（1）通过朋友介绍信息；（2）通过土地储备交易中心公告。
2、待开发土地的特点有三种：（1）旧城住宅或商业区改造。
这种土地一般由市、区或街道等政府行政部门组织，通过土地交易中心挂牌公告。
动迁工作可以由政府也可由开发公司来完成——塔湾欣城属于这种；（2）通过企业搬迁改造。
这种土地需与企业谈判搬迁补偿意向后，去土地交易中心挂牌公告——铁西区的土地属于这种；（3）城市发展需要占用农村用地。
这种土地需与村或乡谈判补偿意向后，去土地交易中心挂牌公告，同时还需办理土地使用性质变更手续，国家对此项控制严格——桃源欣城属于这种。
三、土地交易的过程1、与原土地使用者谈定动迁补偿意向书或对动迁区域进行动迁费用调查统计，做好开发投资成本测算；2、在土地交易中心挂牌。
开发商先签《履约保证书》，并交纳履约保证金，交易过程是多家开发商共同参与举牌拍卖竞价得到的，并签定《挂牌交易成交确认书》。
3、开发商在买土地前，要做根据该地块的规划条件做项目可行性研究报告书，做好经济投资分析。
如：一块占地10万m2的土地，土地出让金为8,000万元，动迁补偿12,000万元，建筑容积率为，测算投资成本？表投资成本分析表如果周遍地区商品房单价在3,300~3,500元/ m2左右，开发商就可以操作这块地了。
在各大中型城市的土地储备中心，对城市每个地块都有土地出让金费用的价格大表，象字典一样，可以查出任何地块的出让金的参考价格。
一般地块出让时，开发商用规划部门给出的规划条件测算成本单价，开发商测算出的结果零利润或负利润。
故导致大部分开发商在实际操盘时去想其它办法或做一些违规行为。
沈阳市内一般土地出让价格范围在占地地价500~7,000/ m2左右。
决定地价的高低主要由地理位置和规划条件中的容积率大小决定。
（楼面地价=占地地价÷容积率）4、出让国有土地使用权的公告内容包括：土地坐落位置、宗地四至范围、土地出让面积、建筑退线距离、容积率、建筑密度、绿地率、限制高度、建设周期、出让年限、履约保证金额度、建设内容、起拍价、规划用途、规划面积、拆建比和土地供地状况等有关信息和建设要求。
第三篇开发项目的审批过程开发项目的审批过程是指由开发部办理从开发商取得土地至施工开始所要办理的全部手续、批文的过程。
这个过程比较复杂，需要规划、设计、动迁和资金等方面的配合。
一、经营性房地产开发项目审批程序整个开发项目的审批过程有一个完整的程序流程，全过程需要耗时六个月左右。
流程如下：1、开发商购买地形图，申请规划局办理《选址意见书》，内容包括规划条件、测绘红线图、控规图，需时15天。
同时做好《环境影响评价报告》；2、房产局依据《选址意见书》在15天内完成项目经济测算和动迁摸底工作；3、开发商通过拍卖挂牌文件规定交清首付地价款后，取得《中标通知书》和《履约保证书》；4、开发商持《中标通知书》去规划局办理《建设用地规划许可证》并与政府签定《国有土地使用权出让合同》；5、开发商在领取《中标通知书》后30天内筹集动迁资金，并提出拆迁安置方案。
同时完成详规方案的设计图报规划局批准；大型项目详规方案一般要求开发商提供三个以上的规划设计方案，以及单体几个立面效果图报规划局审批同意后再报市长审定。
一般都要进行多次修改后才能批复。
详规批复后，办理《用地批复》和《建设工程规划许可证》；6、开发商持《中标通知书》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权出让合同》以及拆迁安置方案、拆迁资金证明到房产局拆迁办办理《房屋拆迁许可证》，开发商此时可以实施拆迁工作了；7、开发商组织施工图设计，并将施工图报建委审图中心审查。
同时报消防局、人防办、环保局和卫生局等部门的审批，并同时交纳大配套费；8、开发商组织施工和监理单位，并通过建委招标办公开招标后，办理《中标通知书》，并与施工和监理单位签定合同；9、开发商去市质监站办理工程质量委托监督手续；10、开发商持有《选址意见书》、《建设工程规划许可证》、《施工图审查意见书》、工程施工《中标通知书》、《工程质量委托监督手续》、《施工合同》等资料到建委办理《建设工程施工许可证》。
此时工程开工合法。
正常需用时25天；11、开发商持《国有土地使用权出让合同》、《用地批复》向土地交易中心交纳全部地价款后开具《地价交清通知单》。
规划局根据《地价交清通知单》5天内核发《国有土地使用证》。
至此工程施工用的所有手续齐全。
二、商品房销售手续房产局根据开发商提供的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑施工许可证》以及商品房测绘面积表、地名审批手续等相关资料。
在工程施工有一定的进度形象后（两层以上）到现场实测后，核发《商品房预售许可证》。
以上五证是开发商销售和建设必备的，至此销售手续完成。
以上手续是前期手续工作的主要部分，在其间还有很多相关的次要手续需要同时办理，这里就不一一介绍。
另本人已多年没有做这项工作，而且不是在沈阳作这项工作的。
这项工作也会因政府的要求随时在调整而不同。
故可能与实际操作有差别。
第四篇动迁过程动迁过程十分麻烦，动迁补偿费用数额巨大，一般能占总投资的30%左右，现在开发商买地多半为净地了，但动迁工作也是开发商工作的一个重要环节，所以在这里也给大家讲讲。
一、动迁的政策规定动迁工作国有条例规定，各地方政府也有相应的管理实施办法。
国家的有国务院[2001]305号令关于《城市房屋拆迁管理条例》沈阳市有《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》，其中主要规定内容基本一致，主要内容有：1、拆迁管理（1）拆建房屋的单位必须取得《房屋拆迁许可证》方可实施拆迁工作，而且开发上必须委托有拆迁工程资格的施工企业实施拆迁。
（2）开发商申请《房屋拆迁许可证》时，必须向政府拆迁管理部门提交下列资料：a、建设项目比准文件b、建设用地规划许可证c、国有土地使用权比准文件d、拆迁计划和拆迁方案e、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明，（大连市规定商业银行专业帐户）（3）拆迁双方就补偿方式和补偿金额等签定补偿安置协议，达不成协议可申请房屋拆迁管理部门裁决或依法申请人民法院强制拆迁。
2、拆迁补偿与安置（1）拆迁补偿可实行货币或房屋产权调换两种方式。
（2）违章建筑和超过批准期限的临建不予补偿。
（3）货币补偿的标准可执行政府有关知道价格。
（4）拆迁设有抵押权的房屋，要依据国家有关担保的法律执行。
（5）拆迁非住宅房屋造成停产、停业，应当给予适当补偿。
3、大连市货币补偿的方式（沈阳市的不大清楚）（1）拆迁面积以房产证建筑面积为准。