汉正国际商务港概念性规划设计方案

汇报尊敬的各位领导及专家：汉正国际商务港概念性规划设计方案是按照“整体搬迁、彻底转型”的总体导向，建设“国家级现代服务业创新示范区”和“世界级滨水商贸旅游区”为目标，结合目前汉正街地区用地规划要求，就该项目重新调整规划设计方案。

我司现做如下汇报：一、项目背景1.1问题的引出武汉是华中地区最大都市，是全国七大中心城市之一，全市常住人口近1000万人。

汉正街是硚口的一面旗帜，是硚口人民也是武汉人民的骄傲。

但是近年来随着汉正街自身商业模式、经营环境、交通条件等原因，面临了严重的发展瓶颈，汉正街的更新改造已迫在眉睫。

1.2项目开发面临的矛盾●开发容量与环境城市核心区土地资源紧张，要求平衡拆迁容量，必然要采取高容量开发模式。

如何协调开发容量与环境关系，使之成为环境友好型、可持续发展型的开发项目。

●开发容量与交通城市核心区高容量开发易给现有交通条件造成压力。

如何有效组织用地范围的交通系统，协调利用周边区域交通条件，理顺城市核心区交通困扰，打造人性化的便捷交通网络。

●开发容量与市政公共空间利用在城市核心区大型城市综合体开发中需有效组织人车分流的步行系统。

必须打造跨越及穿越市政道路的天桥、平台、地下通道等。

建成立体、安全、舒适的空间步行系统。

●开发容量与地下空间利用城市核心区的集约开发为提高土地利用率，建构完善的步行系统，提高投资效益，增加地下商业空间利用。

二、项目区位及用地现状分析2.1区位分析汉正街地处龟山之北，坐落于汉水与长江交汇的北部地域。

中国自古有“山之南为阳，水之北为阳”的说法，汉正街处在中国两条赫赫有名的大江之北，这种得天独厚的位置在中国绝无仅有，从堪舆学上来说，可谓是占尽了天地灵气。

而更加稀有的是，两江汇聚处，又有一龟山，从地形上来看，形成“二龙抢珠”之势，也可说是“虎踞龙盘”，这样的位置居家则旺家，开铺则旺铺。

本案位于汉正街东南部，汉水北部，南望龟山，与黄鹤楼隔长江相望；城市三环线南北穿过基地西侧。

东临友谊南路，北接汉正街，西靠多福路，南至沿江大道，规划范围总面积约17.42公顷，是热闹繁华的汉正街中的一块宝地。

2.2用地现状分析汉正街地块主要为居住和商业混杂的综合用地，地块内有两所小学（先锋小学和板厂小学），一所中学（五十九中），二座工厂（水产冷冻厂和陶瓷公司）。

地块内商居混杂严重，商家扎堆，“三合一”场所尤多（吃住、作坊、储存销售混杂一起），物流站点小、散、乱，严重影响货物的流转速度。

市场管理不力，占地经营现象严重，经营环境脏、乱、差，缺乏统一管理，服务意识薄弱。

现状建筑多为混合结构、砖木结构，随意搭盖现象严重，且生活销售、储藏合一，存在着严重的消防安全隐患。

2.3现状交通分析地块北临汉正街，东靠友谊南路，南向为沿江路，西侧由小巷道通往多福路，除汉正街为10—12米宽道路外，其余各道路均为城市主次干道。

地块内道路为1—3米不等的不规则巷道，宽度窄，断头路多，联系不畅，不成体系，商户占道经营较多，交通经常受堵。

地块南侧沿汉江分布有水上交通。

三、控规及城市设计指导3.1控规土地使用规划图3.2《武汉市主城区绿地系统规划（2011-2020年）》3.3《xxxx地区用地规划》(1)规划区位：城市核心区位中轴线——xx火车站到南岸嘴汉正街位于该中轴的核心，沿线重要功能商圈云集，有王家墩商务圈、武商武广商圈、江汉路商圈、六渡桥商圈、月湖琴台文化中心、南岸嘴、龙王庙公园、沿江商务区等。

景观核心区位汉正街地区既要赋予传承城市中轴的历史使命，又要与周边道路、景观、交通相互融合，未来将是我市新业态、新经济、新形象、新生活的城市地标；同时也是武汉市地理、文化、形象和城市功能的重要制高点。

(2)规划目标按照“国家现代服务业创新示范区、长江流域新城市形象、世界级滨水商贸旅游区、世界上独有的岸线风景”的目标，坚定不移的推进综合整治与搬迁改造，复兴汉正街500年商业街的历史地位，重塑汉正街的辉煌。

(3)功能定位及商业业态传统商业向现代商务的转变及城市地标型+商贸中心型(4)规划理念(5)空间布局( 6)天际线(7)规划条件四、项目定位按照“国家现代服务业创新示范区、长江流域新城市形象、世界级滨水商贸旅游区、世界上独有的岸线风景”的目标，通过商业业态、经营格局、物流形式的脱胎换骨、更新升级；建筑形态、空间布局、环境景观精心设计；立体化协调发展，增强汉正街项目的竞争力和活力，并通过主题形象的全力打造，使其成为世界一流的滨水商贸、电子商务、文化会展、休闲旅游为一体的多元化城市综合体，重塑汉正街的辉煌。

五、规划设计规划用地被道路及绿地划分为大小不等的八个地块，设计通过多元化、垂直化、园林化、人性化和可持续性五个方面打造，使之成为国内一流的多元化城市综合体和独有的滨水商贸旅游区。

5.1总平面规划●总平面图、总体经济技术指标规划用地面积：17.42公顷规划净用地：14.41公顷道路控制用地：3.01公顷容积率：5.27（6.38）地上总建筑面积：91.73万平米（1）住宅建筑：14.78万平方米（2）商业建筑：24.80万平方米（3）SOHO：34.29万平方米（4）办公：11.86万平方米（5）酒店: 6万平方米绿化率（含屋面绿化）：44%建筑占地面积：5.93万平方米建筑密度：34%（41%）5.2规划特色根据项目定位和现代滨水商贸旅游理念，规划设计从商业业态、建筑风貌、空间构成上将项目打造为六大特色板块。

5.3规划结构一轴、两带、三中心、六片区“一轴”：地块中间纵向规划路“两带”：连接地块东西建筑的空中商业大道、滨水景观带“三中心”：财富广场、汉正文化广场、滨江文化公园“六片区”：双子星财富中心、汉正文化走廊、汉江摩尔（Mall）、空中商业大道、现代批发展示中心、沿江亲水平台5.4规划交通组织5.5日照分析本分析是根据《城市居住区规划设计规范》和《武汉市规划管理技术规定（草案）有关建筑日照标准进行计算》。

经计算分析结果：本项目住宅满足大寒日从8点至16点有效日照时间内有不少于1个小时日照要求。

5.6规划构思(1)多元化汉正街原是以小商品批发、仓储、居住为一体的综合物流用地。

此次更新开发，就是要注入现代商业理念，全面提升商业业态、转变物流形式、改善居住环境、引入文化旅游内容，形成批发展示、商业零售、品牌主力店、餐饮咖啡、文化娱乐、办公、酒店、居住、旅游等多功能为一体的多元化城市综合体，打造极具活力的城中之城。

(2)垂直性随着城市的高速发展，城市空间结构呈现集聚、长高的趋势。

在汉正街这一城市核心区，项目的更新升级、多功能的综合开发，实现了核心区的复苏，催动了项目价值的提升，建筑高度的提高有益于增加绿化面积、扩大开敞空间，改善环境品质。

同时，高层建筑作为衡量一流城市发展的地标，是城市建设的重要驱动力，彰显地域性特征。

因此规划设计以高低错落的高层及超高层建筑塑造建筑群体形象，与城市空间景观形成互动，表现挺拔、现代、时尚的滨水建筑形象。

(3)人性化作为高层高密度的商业综合体为步行者创造安全、舒适、便捷的交通系统和人性化的公共性空间。

设计以人车分流、通达性、立体化、趣味性为原则。

结合商业布局和商业动线，用跨路架空连廊、步行平台连接各个商业空间，并用电梯、自动扶梯联通各楼层的地下空间，打造舒适、便捷的购物环境。

(4)园林式本项目地处江滨，开发规模庞大，为融入城市环境、突出项目特色，规划设计以自然为主题，平面布局和建筑造型采用流畅的曲线，结合景观绿化带与屋面花园，打造集商贸、文化旅游、休闲娱乐为一体的自然生态式体验购物环境。

(5)标志性按照“国家现代服务业创新示范区、长江流域新城市形象、世界级滨水商贸旅游区、世界上独有的岸线风景”的目标，打造独有的滨水商贸文化旅游区，设计以零售商业、批发展示、休闲旅游、商务办公、酒店、会展等多元化的城市综合体功能组合，塑造了现代时尚、流畅洒脱、高耸挺拔的滨水建筑形态和城市标志性空间。

(6)可持续性节能环保可持续性发展是当代城市建设必须要面对的重要课题，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材），保护环境，为人们提供健康、适用、高效的商业空间，创造和谐共生的建筑。

5.7六大特色板块意向①、xx财富中心双子星财富中心由两栋高度为248m的五星级酒店、写字楼和商务公寓塔楼及十层大型商业裙房组成。

②、空中商业大道空中商业大道是一条连接东西两个地块商业的高架步行带，位于商业的二、三层之间，结合自动扶梯、电梯等垂直交通系统，既创造了良好的商业氛围，又提升了整体的商业价值。

③、xx摩尔（Mall）汉江Mall是由沿江的六层大商场和北面六层室内精品商业步行街组成的大型购物中心。

④、汉正文化走廊汉正文化走廊是在地块北面靠近汉正街入口一侧的具有武汉地方建筑传统元素和现代手法设计而成的商业步行街。

⑤、现代批发展示中心是将现代电子商务和商业模式引入传统批发业态的现代批发展示中心。

⑥、沿江亲水平台由跨越沿江大道天桥伸至江边构成曲线型、跌落式的休闲、观景亲水平台。

5.8商业布置意向●西片区商业布置意向●xx片区（汉正文化走廊）商业布置意向●xx片区（xx摩尔）商业布置意向各位与会领导及专家，目前就该方案基本体现了将汉正国际商务港项目建设成为世界一流的滨水商贸文化旅游区，设计以零售商业、批发展示、休闲旅游、商务办公、酒店、会展等多元化的城市综合体功能理念，但还存在一些不足，需要进一步优化、细化。

请各位领导及专家对上述概念性规划设计提出宝贵的意见、建议。

汇报完毕，谢谢大家！。