营改增后的房地产企业收到地方政府土地返还款的财税处理【会计实务操作教程】
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理1
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理期刊首页 > 注册税务师 > 2012年2期 > 开发商取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理(上)经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。
一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因。
对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。
由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。
税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。
下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关的税务处理进行分析，以期企业可以认清纳税事项、规避涉税风险。
第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。
协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
相关税务处理：(一)营业税：本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。
对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。
鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。
1. 返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。
根据＜营业税暂行条例实施细则＞第二十条规定：“ 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万计算缴纳营业税。
房地产企业取得土地返还款后如何做账
房地产企业取得土地返还款后如何做账在房地产开发过程中，土地使用权是开发商必须拥有的核心资源之一。
而土地使用权的取得不仅需要缴纳土地出让金等一系列费用，同时还需要进行土地出让返还款的支付业务。
作为企业的财务人员，正确的处理土地出让返还款将对公司的财务状况和业务整体运营产生重要影响。
本文将讨论房地产企业取得土地返还款后如何进行会计账务处理。
什么是土地出让返还款？在土地出让合同签订之后，开发商需要向政府部门缴纳一定的土地出让金。
而如果开发商在土地使用权期限届满或被收回时没有违反相关法律规定，政府部门将会按照合同约定返还部分出让金。
这部分返还款就是土地出让返还款。
进行土地出让返还款的会计处理在进行土地出让返还款会计处理之前，需要先明确一些重要的概念：•返还款账户：用来接收政府部门返还的资金的银行账户。
•土地出让金相关账户：用来纪录缴纳土地出让金及相应利息等款项的银行账户。
•土地出让返还款纪录账户：用来纪录土地出让返还款流水账的账户。
•土地使用权期限：开发商可以使用土地的时间期限。
掌握了上述概念之后，我们就可以开始进行会计处理了。
首先，开发商在取得土地返还款之后，应当将这笔款项转入到返还款账户中。
此时，返还款账户应当进行增加。
这笔款项的详细信息应当在应收账款中进行登记。
接下来，开发商需要作出下列账务处理：1. 记录土地出让金相关账户在开发商缴纳土地出让金的时候，需要建立土地出让金相关账户。
这些账户应该用于记录开发商缴纳的所有的土地出让金及相关利息等费用的流入和流出情况。
开发商应当将返还款转入土地出让金相关账户中，用于抵消土地出让金支出的费用。
在这应该做如下账务处理：科目借方贷方应收账款——土地出让返还款100,000返还款账户100,000土地出让金相关账户100,000注：此处以返还款为100,000元，且不考虑税收及其他费用。
2.将利息和收入核算在该账户中当政府部门按照约定返还土地出让金时，政府部门通常会按照整体收益率计算利息，并将其返还给开发商。
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的差不多要求。
一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等缘故。
对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。
由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，依旧认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。
税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，要紧依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。
今年以来，相关稽查案例不断显现，返还款用途不同，稽查处理差异迥异。
下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关的税务处理进行分析，以期企业能够认清纳税事项、规避涉税风险。
第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。
协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
相关税务处理：(一)营业税：本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。
对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。
鉴于拆迁房屋行为的专门性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。
1.返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。
依照《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定：“ 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”假如返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万运算缴纳营业税。
土地出让金返还款会计税务处理差异大【会计实务操作教程】
〔2008〕151号文件)的规定：对企业取得的由国务院财政、税务主管部
门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入， 在计算应纳税所得额时从收 入总额中减除。由于政府土地返还款，不符 合此规定，因此，不能作为不征税收入在计算应纳税所得额时从收入总
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认相关费用的期间，计入当期损益。(二)用于补偿企业已发生的相关费
用或损失的，直接计入当期损益。 因此，房地产开发企业收到的土地出让金返还款或政府给予的奖励 款，是计入当期损益还是确认为递延收益，应看此项返还款与资产还是
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收益相关。按上述规定，最终计入当期损益(营业外收入)，而不是冲减 “开发成本。 从房地产公司支付土地出让金取得土地使用权这个特征看，土地出让 金返还款具备与资产相关的政府补助特征，应确认为递延收益。但是该 土地使用权的使用寿命如何界定呢?由于房地产企业的土地使用权的使用 寿命随着房屋的销售转移而终止，因此土地出让金返还款或奖励款应在 相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益。 会计科目和主要账务处理规定：确认的政府补助利得，借记“银行存 款”等科目，贷记递延收益、营业外收入等科目。 税法规定应直接冲减土地成本 对土地出让金返还款或奖励款，税务机关的认定与财政部的有关规定 相冲突，税务部门认为是返还业务，应直接冲减土地成本，而不适用 《企业会计准则第 16号—— —政府补助(2006)》(财会〔2006〕3 号)的 规定，作为营业外收入进行处理。比如在 2010年度以来的土地增值税清 算过程中，根据发放的《土地增值税清算手册》的规定：纳税人取得的 返还土地出让金或与土地出让相关的奖励款应冲减取得土地使用权支付 的金额。 对应纳税所得额来说，根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金 行政事业性收费政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》(财税
土地税费返还会计处理怎么做
土地税费返还会计处理怎么做
会计学堂林老师 2019-04-23 19:43:46
导读：在企业缴纳土地税费后，享受了税局享有的优惠正常，税局又将一部分的土地税费返还回来。
在收到了这笔返还的土地税费后，很多人也不懂得具体土地税费返还的账务处理内容。
土地税费返还会计处理怎么做?
土地税费返还会计处理怎么做
(1)与资产相关的补助，在取得时计入递延收益，按照资产达到预定可使用状态的时间开始在其使用寿命期内分摊转入营业外收入。
寿命期内被出售、转让、报废或发生毁损的，应该将剩余递延收益一次转入营业外收入。
(2)与收益相关的补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的,在取得时计入递延收益,在确认相关费用的期间计入营业外收入;用于补偿企业已发生的相关费用或损失的,取得时直接计入营业外收入。
账务处理是指从审核原始凭证、编制记账凭证开始，通过记账、对账、结账等一系列会计处理，到编制出会计报表的过程。
账务核对是防止账务差错，保证账务记载正确，保护资金安全的必要措施。
从核对的时间和内容上分有每日核对和定期核对两种。
银行账务处理程序包括明细核算和综合核算两个系统的全部处理过程。
增值税返还的账务处理应怎么做
根据返还税款的用途等具体情形进行相应的账务处理：
①用于购建长期资产的
借：银行存款
贷：递延收益
资产使用寿命期间内
借：递延收益
贷：营业外收入
②与收益相关的返还税款。
用于补偿以后期间发生的费用的：借：银行存款
贷：递延收益。
用于补偿已经发生的费用的
借：银行存款
贷：营业外收入。
房地产公司税收返还的会计处理【会计实务操作教程】
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房地产公司税收返还的会计处理【会计实务操作教程】 房产地开发公司有时因政府招商需要或城中村改造等原因会享受相关税 收优惠或税务返还，如土地出让金、营业税及附加、土地增值税、所得 税等相关税种的返还。税收返还的会计核算如何处理，也是仁者见仁， 智者见智。 根据《财政部关于减免和返还流转税的会计处理规定》财会字[1995]6 号第一条规定： 一、企业实际收到即征即退、先征先退、先征税后返还 的营业税、消费税，借记“银行存款”科目，贷记“产品销售税金及附 加”“商品销售税金附加”“营业税金及附加”等科目。 对于直接减免 的营业税、消费税，不作帐处理。 所以部分同行以该文件作为理论依据，认为收到的即征即退、先征先 退、先征税后返还的营业税，应冲减“营业税金及附加” 。当然从最后对 利润的影响来看，是冲减“营业税金及附加”还是直接做为“营业外收 入” ，对利润的影响是一致的。 但根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金 行政事业性收费 政府 性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）第一条 “一、财政性资金： （一）企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要 求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。
关于房地产拆迁补偿、财政返还税务处理（本站推荐）
关于房地产拆迁补偿、财政返还税务处理（本站推荐）第一篇：关于房地产拆迁补偿、财政返还税务处理（本站推荐）关于房地产拆迁补偿、财政返还税务处理一、前言：1、返款主体及返款形式：2、房地产拆迁补偿，财政返还涉及的主要税种：3、税务处理依据：《营业税暂行条例》，《土地增值税暂行条例》，《企业所得税法》等等。
4、房地产拆迁补偿，财政返还税务处理及相关账务处理。
二、具体房地产拆迁补偿，财政返还税务处理及相关账务处理：1、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房。
2、政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）。
3、政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设。
4、土地出让金返还用于建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园等）。
5、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人。
6、政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助。
第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10,000 万元，企业已缴纳10,000 万元。
协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3,000万元，用于该项目回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
一、相关税务处理：营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。
在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。
根据＜营业税暂行条例实施细则＞第二十条规定，按下列顺序确定其营业额：（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（3）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。
1、如果返还款3,000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3,000收入万计算缴纳营业税。
房地产企业营改增后收到地方政府土地返还款的财税处理
房地产企业营改增后收到地方政府土地返还款的财税处理来源：中翰裕众作者：宋朝晖发布时间：2018-04-12经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。
一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因，对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。
由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其财务和税务处理也不尽相同。
本文依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行相关财务和税务分析。
一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买回迁房案例1：2017年1月房地产公司通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10 000万元，房地产公司已缴纳10000万元。
协议约定，土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产公司补助3000万元，在该项目土地上建设回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
其中受让建回迁房土地支付土地出让金900万元。
解答：土地出让金返还用于建设购买安置回迁房的实质是房地产企业开发的回迁房销售给政府，政府通过土地出让金返还的形式支付给房地产企业销售回迁房的销售款，然后政府无偿把回迁房移交给拆迁户。
1.增值税的处理房地产公司收到政府返还的土地出让金，应作为销售回迁房的预收款，按规定应预缴3%的增值税。
应预缴的增值税=3000÷（1+11%）×3%=81（万元）房地产公司项目完工后房产移交给拆迁户时，应确认增值税的纳税义务，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，按11%的税率计征增值税。
已预缴的增值税可以抵减。
销项税额=3000÷（1+11%）×11%=297.3（万元）土地成本可抵减销项税额=900÷(1+11%)×11%=89.2（万元）依据：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
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营改增后的房地产企业收到地方政府土地返还款的财税处理【会计实务 操作教程】 导语 实践中,不少工业企业、房地产企业与地方土地储备中心签订土地出让 合同时,往往会出现地方政府给予工业企业、房地产企业一定的土地返还 款现象.这种土地返还款表面上看来是企业支付给土地储备中心购买土地 款的一部分,实质上是财政资金的一部分.这些土地返还款往往在土地出 让合同中,政府会与购买土地的工业企业或房地产公司约定特别的用途. 例如,约定土地返还款用于奖励给企业;用于房地产企业进行拆迁补助; 用于房地产企业就地建安置房;用于房地产企业项目外城市道路、供水、 排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设.针对这些土地返还款不同 用途的约定,如何进行账务和税务处理? 在法律上是有一定依据的,企业财务人员在进行账务和税务处理时,必
完工结转收入时: 借:预收账款: 贷:主营业务收入 3000 2702.7
应交税费——应交增值税(销项税)297.3[3000÷(1+11%)×11%) 同时,房地产企业因扣除土地成本减少销售额的会计处理如下: 根据《关于增值税会计处理的规定(征求意见稿)》(财办会[2016]27) 中”差额征税的账务处理”具体规定如下:按现行增值税制度规定企业发 生相关成本费用允许扣减销售额的,应当按减少的销项税额,借记”应交
(1)合同约定第一种情况:土地返还款就地建安置房的账务和税务处理 土地出让金返还用于建设购买安置回迁房的法律实质是房地产企业开 发的回迁房销售给政府,政府通过土地出让金返还的形式支付给房地产企 业销售回迁房的销售款,然后政府无偿把回迁房移交给拆迁户. 为此,土地返还款就地建安置房的账务处理如下: 收到返还款时: 借:银行存款 贷:预收账款 下简称一般纳税人)销售自行开发的房地
产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当 期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额. 销售额的计算公式如下:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除
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(1)土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助 3000万元,在该项目土地上建设回迁房建设,回迁房建成后无偿移交给动 迁户.
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受让建安置房土地支付土地出让金 900万元. (2)在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助 3000万元,用于该项目 10000平方米土地及地上建筑物的拆迁费用支出. 国土部门委托房地产开发公司进行建筑物拆除、平整土地并代委托方国 土部门向原土地使用权人支付拆迁补偿费.约定返还的 3000万中,用于拆 迁费用 1000万元,用于动迁户补偿 2000万元.企业实际向动迁户支付补 偿款 1500万元. (3)在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙方补 助 3000万元,用于该项目的拆迁补偿支出. (4)在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙方补 助 3000万元,用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪 等基础设施工程建设. (5)在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助 3000万元,用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力 站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施. (6)在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助 3000万元,用于乙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴. 请分析这 3000万元的财务和税务处理. 2、账务处理和税务处理
本案例中的房地产企业与国土部门签订的土地出让合同中,对政府给予
的土地返还款的用途进行了不同的约定,根据”不同的合同约定决定不同 的账务处理”的原理,房地产企业必须根据合同中的不同约定条款进行不 同的账务处理,否则会有税收风险.有鉴于此,本案例中的账务处理如下:
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须依据相关法律依据进行账务处理和税务处理,否则会有税收风险.
案例分析 某房地产企业土地出让合同中有关土地返还款不同用途约定条款的账 税处理分析 1、案情介绍 房地产开发企业乙通过招拍挂购入土地 100亩,与国土部门签订的出让
合同价格为 10000 万元,企业已缴纳 10000 万元.协议约定如下几种情况:
的土地价款)÷(1+11%)”.同时国家税务总局公告 2016年第 18号第十条 和第十一条规定, 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项 目,应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税.应预缴税款按照以下 公式计算: 应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%.适用一般计税方法 计税的,按照 11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照 5%的征 收率计算. 基于以上税收政策规定,房地产企业在安置房所在地国家税务局预缴增 值税时的账务处理如下: 借:应交税费——预缴增值税 81[3000÷(1+11%)×3%) 贷:银行存款 81
另外,土地出让金返还用于建设购买安置回迁房的实质是政府出资购买 回迁房,用于安置动迁户,对房地产开发企业来说,属于销售回迁房行为. 土地返还款 3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入,房地产开发 企业应按取得售房 3000收入万元(含增值税)计 值税、企业所得税和契税. 财税[2016]36号附件 1:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》) 第一条第(三)项之第 10款规定,”房地产开发企业中的一般纳税人销售 其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的 全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余 额为销售额.”《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收 管理暂行办法》(国家税务总局公告 2016年第 18号)第四条规定:”房地 算缴纳增值税、土地增