天津万科张贵庄项目

新 区
1、本次调研数据表明*：交通 改善前，潜在目标人群认为本 项目有吸引力的比例仅为3%， 交通改善后，有35%的认为本 项目非常有吸引力。 2、特别是轻轨的建成通车对 交通环境改善的贡献率最大（ 54%）。
图 轻轨建成对目标人群的 吸引力最大（n=201;%）
轻轨建成
张贵庄路 是机场形象路
东南半 环全线贯通
天津万科张贵庄项目
2020/8/11
目录
第一部分 项目区域市场发展潜力 第二部分 需求市场分析 第三部分 区域供给市场分析 第四部分 竞争对手分析 第五部分 项目自身分析 第六部分 项目定位（产品建议） 第七部分 营销推广建议
第一部分 项目区域市场发展潜力
项
一、区位特点
目
区
二、区域市场住宅供应特点
一、区位特点---交通环境改善后，地块潜力将大幅上升
图 交通环境的改善是本社区市场前景的关键因素， 尤其是轻轨的建成通车，是有力的卖点
张贵庄路： 03年7月建成通车
张贵庄项目
外中
环 线
环线环内线
天津滨海国际机场
东丽湖
津滨高速公路 京津塘高速
滨
海
东南半环：03年10月 全线贯通
津滨轻轨： 03年下半 年全线修通
开发举措之三：市政府在张贵庄沿线将规划兴建 9000亩的新市镇，在这里，不但会建有大规模居 住区，而且会有完善的市政配套设施，设有办公 区，商业物流区（如兴建大型汽车城，会展中心 ），在您了解到这方面情况后，您估计三年之后 ，张贵庄沿线的房产价格的增长幅度会有多大 ？
超过90%的人认为涨幅在5% 以上，平均增幅为19%。
3/4的认为涨幅在5%以上， 平均增幅为14%。
开发举措之二：目前张贵庄路正在建设，预计今 年7月建成通车，届时张贵庄路将成为天津市道 路状况最好，连接市区与机场最便利的一条道路 ，也会成为市区与滨海的物流走廊，按照您的估 计，三年之后，张贵庄沿线的房产价格的增长幅 度会有多大？
超过80%的人认为涨幅在5% 以上，平均增幅为16%。
域
市
场
三、区域商品房销售现状与趋势
发
展
四、区域市场社区普查结果
潜
力
五、区域市场发展潜力预测
滨海城区
茶 金路
一、区位特点---宗地占天津未来战略东移之利，项目区位优越
京
中
津
心
城
区
张贵庄 项目
金钟 公路
万科东丽 湖
塘 高
津汉 公路
速
津滨 高速
滨海国 际机场
天津空港 物流加工 区
东丽湖旅 游度假区
1、张贵庄路项目选址位于天津东部地区，随着天津工业战略东移的逐步实施，该地 区是今后天津的重点发展方向； 2、是通往天津机场、北京以及其他地区的高速路网主要通道； 3、天津与北京、天津市区与滨海新区的最佳结合点。
一、区位特点---本项目市场特性更偏向河东区区域市场
红桥区 南开区
中环 内环
河北区
和平区
河东区
东丽区
外环
宗地
河西区
1、张贵庄路项目行政隶属于东丽区，宗地位于外环和中环之间。 2、但从市场发展态势看，本案区域市场的表现更偏向于河东区区域市场；因此本案 的市场需求、供给、竞争对手分析将主要以河东区域市场为参照。
跃进路：3年10月部分建成通车
津塘公路
本项目和东 丽区政府的跃进路
注：潜在目标人群定义：居住在万新村、中山门、王串场、小海地、东丽区政府、一号桥二号桥、津塘路、土城等地 ，未来3年内有购房意愿，且承受能力在3000元以上房子的人群。
一、区位特点---东部市场是未来城市发展方向
1、02年以前，东部市场一 直不是城市的重点开发区 域，房地产市场投资较少 ，开发水平较低，曾经是 实力开发商很少介入的市 场区域。
2、由于以往开发滞后，东 部市场存留较大量的可开 发土地资源，张贵庄新市 镇的启动将对东部区域住 宅市场起到拉动和示范效 应。
图 潜在目标人群对区位判断（n=201;%）
在您看来 ，哪个地 区的房产 最具增值 潜力 ？
河西区 河东区 南开区 河北区 和平区 东丽区 郊区
红桥区
问题：未来 3年内，您 最可能在哪 个区域购买 房子？
注：潜在目标人群定义：居住在万新村、中山门、王串场、小海地、东丽 区政府、一号桥二号桥、津塘路、土城等地，未来3年内有购房意愿，且 承受能力在3000元以上房子的人群。 （下同）
3、02年市政府投巨资用于河东市区的城市景观建设和公共事业建设，兴建东南半环 、张贵庄路、津滨轻轨三条重要干道，规划空港加工区、扩建机场。拉动了东部市场 的全面启动。
型的产品
合同额
表 2002各档次产品的销售比例 面积
平均单价
货值区间 万元
<=12
销售比例 ％
6％
面积区间 m2
<=60
所占比例 ％
5％
单价区间 元/ m2
<=2000
所占比例 ％
20％
12－20
30％
60－80
18％
2000－2500
31％
20－30
38％
80－100
38％
2500－3000
29％
二、区域市场住宅供应特点---本区域商品房销量跃居全
市首位
图 近3年天津各区商品房的销售量（套）
二、区域市场住宅供应特点---单户面积、均价逐年上升
，但仍低于全市水平
图 本区域市场户均销售面积逐年上升，仍低于 全市平均水平（平方米）
图 单价承受力逐步上升，仍低于全市平中小户
一、区位特点---潜在消费人群对东部市场信心增长度
开发举措之一：从02年开始，市政府投资了近百 亿元用于河东市区的城市景观建设和公共事业建 设，兴建东南半环、张贵庄路、津滨轻轨三条重 要干道，规划空港加工区、扩建机场，今后1-2 年，这些投资将拉东区域市场的启动，在这样的 背景下，按照您的估计，三年之后，河东区的房 产价格的增长幅度会有多大？
以上的中、大户型，单套货值30万元以上的产品需求量逐年增多
图 本区域单套100平方米的产品需求增加（套 ）
图 本区域单套价格在30万元以上的 产品需求增加（%）
四、区域市场社区普查结果---本区居民约20万户，居民
30－40
16％
100－120
22％
3000－3500
15％
>40
10％
>120
18％
3500－4000
2％
……
……
……
……
>4000
2％
1、2002年 主力需求是合同额在20－30万，面积在80－100平米的产品。 2、均价在2000-3000元/平方米的比例为60%。
三、区域商品房销售现状与趋势---单套面积100平方米