天津万科项目市场调查报告汇总
万科·万悦城项目目标客群问卷调查分析报告
万科·万悦城项目目标客群问卷调查分析报告目录前言........................................................一、单项分析...................................................1、基础调查部分..............................................1）受访者性别............................................2）受访者年龄............................................3）受访者居住区域........................................4）受访者工作区域........................................5）受访者主要交通工具....................................6）受访者上下班单程时间..................................7）受访者受教育程度......................................8）受访者群体类型........................................9）受访者家庭构成........................................2、主体调查部分..............................................1）受访者自有住房情况....................................2）受访者的购房计划情况..................................3）受访者的预计购房区域..................................4）受访者对现有住房的不满情况............................5）受访者对楼盘的概念性倾向..............................6）受访者对楼盘的倾向性购买因素..........................7）受访者购房考虑的总价..................................8）受访者购买房型的考虑..................................3、指向性调查部分............................................1）受访者对万科地产的了解程度............................2）受访者对白沙洲区域的了解程度..........................3）受访者对白沙州片区改善性建议..........................4）受访者本项目的关注程度................................4、小结......................................................二、交叉分析...................................................1、基础调查部分..............................................1）各类型受访者采用交通工具情况..........................2）各类型受访者对上下班单程时间控制情况..................3）小结..................................................2、主体调查部分..............................................1）不同自有住房受访者的指向性分析........................2）不同购房计划受访者的指向性分析........................3）不同购房区域受访者的指向性分析........................4）对现有住房不满的受访者的指向性分析....................5）楼盘不同概念性倾向的受访者的指向性分析................6）不同倾向性购买因素受访者的指向性分析..................7）小结..................................................3、指向性调查部分............................................1）不同受访者对万科地产的了解程度........................2）不同受访者对白沙洲地区的了解程度......................3）不同受访者对白沙洲区域的改善建议......................4）不同受访者对本项目的关注度............................5）小结..................................................三、结论汇总.....................................................前言以市场为导向，以数据说明问题。
万科发展现状及未来趋势分析
万科发展现状及未来趋势分析
万科是中国领先的房地产开发企业，成立于1984年，总部位于广东省深圳市。
多年来，万科一直致力于打造高品质、可持续发展的房地产项目，为人们提供优质的住宅、商业及综合服务，成为中国房地产行业的领军企业之一
截至2024年，万科已经在国内多个城市开展了房地产项目，涵盖住宅、商业、写字楼、酒店等多个领域。
万科一直坚持“以人为本，服务社会”的发展理念，不断提升产品品质和服务水平，赢得了广大客户的信赖和好评。
未来趋势分析：
1.创新科技驱动发展：随着科技的不断进步和应用，房地产行业也将迎来新的发展机遇。
万科将加大对科技创新的投入，引入智能化技术和数字化系统，提升项目开发效率和运营管理水平。
2.绿色可持续发展：环境保护和可持续发展已经成为全球关注的热点话题，万科将积极响应国家政策，推动绿色建筑和可再生能源的应用，减少对环境的影响，打造更加环保的生态社区。
3.品质服务提升：随着市场竞争的加剧，产品品质和服务水平将成为企业竞争的核心要素。
万科将不断提升产品的质量和设计水平，提供更加个性化和细致的服务，赢得客户的好评和口碑。
5.国际化战略布局：随着中国经济的不断发展和国际影响力的增强，万科也将加大国际化战略布局，积极拓展海外市场，开拓国际化业务，提升企业的全球竞争力。
综上所述，万科作为中国房地产行业的领军企业，将在未来继续秉承“以人为本，服务社会”的核心价值观，不断创新、提升品质，实现可持续发展，成为中国乃至全球房地产行业的领军者。
天津万科项目市场调查报告汇总
天津万科项目市场调查报告调查日期：2014年5月８日星期四调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑参调人数：４人考察模式:实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描考察重点:目标项目的价格市场、营销方式及区域对比考察意图:以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源,为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。
一、万科仕林苑万科仕林苑项目,位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口(地铁一号线双林站西行30０米）,属津南双港区域内,地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置,是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。
项目所处区域位于天津中心城区东南部,周边交通路网发达、配套完善、生活便利．基础信息：产品状态：目前在售,开盘：20１4.2 交房：２0１4。
6开工时间：2010年12月０1日产品均价:30000元/平米产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅,装修情况为：毛坯;建筑面积1４万、占地面积6万3、容积率1。
8、绿化率４0％；规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套,高层８76套,多层４6套,共计开发楼数3５栋，车位数892个,包括:联排别墅2７栋，(别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）；高层８栋：１栋24层、3栋2８层、３栋32层,洋房：1栋6层; 户型面积:高层８8平米,联排别墅２16—2３３平米；开发信息：产品定位：城市豪宅，低密居所；客群定位:企业主、高薪层、富人区物业费:高层2。
9元/月/平米别墅6。
８元/月/平米；投资商:天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产有限公司、天津市物资集团;开发商：天津市迪万投资有限公司,物业公司：万科物业集团有限公司；区域信息:地区四至：东邻地界(先锋河);南邻浯水道；西接艺林路(格瑞高尔夫练习场)；北邻泗水道规划路;主要交通动线：大沽南路、天津大道、洞庭路、浯水道；公共交通状况:6７6、84６、859、665、6５６、93、6８6以及地铁一号线周边配套:医疗:天津市第四医院、柳林社区医院、陈塘庄社区医院教育:幼儿园:河西区第十、十一、二十一、二十二、二十四、二十八、二十九幼和基督教幼光幼儿园。
万科管理现状调研报告模板
万科管理现状调研报告模板万科管理现状调研报告一、引言随着中国房地产市场的飞速发展，房地产企业的管理体系成为其核心竞争力之一。
作为中国领先的房地产开发商之一，万科公司一直以来以其卓越的管理水平著称。
本报告旨在对万科公司的管理现状进行深入调研，并对其管理体系进行评估和分析。
二、万科的管理体系概述万科公司成立于1984年，以房地产开发为主要业务。
该公司实行集团化经营，拥有全面覆盖整个房地产产业链的子公司，并且具备完善的管理层级。
万科的管理体系主要由总部管理团队、分公司管理团队和项目团队组成。
总部管理团队负责制定公司战略和管理政策，分公司管理团队负责具体实施和落地，项目团队则负责具体项目的规划、开发和销售。
三、调研结果1. 管理层级清晰万科公司的管理层级明确，职责分工明确，各级管理团队之间的协作配合良好。
通过总部与分公司之间的战略协同和项目团队的专业化运作，实现了决策的快速落地。
2. 信息沟通高效万科公司注重信息的共享和沟通，通过各级管理团队之间的定期例会、电子邮件和内部在线平台，实现了信息的快速传递和及时反馈。
此外，该公司还定期举办培训和交流活动，以提高员工的沟通技巧和团队合作能力。
3. 强调创新和不断学习万科公司重视管理创新和员工学习，鼓励员工提出创新理念和解决方案，并为员工提供培训和发展机会。
通过与高校和研究机构的合作，万科不断学习行业最新的管理理念和技术，以保持竞争优势。
4. 注重企业文化建设万科公司注重企业文化的建设，倡导诚信、合作和创新的价值观。
该公司通过举办文化活动、颁发奖励和茶话会等方式，加强员工之间的凝聚力和团队精神，形成了积极向上的企业文化。
四、问题和建议调研中发现，尽管万科公司的管理体系已经取得了较好的成绩，但仍存在一些问题和改进的空间。
主要问题包括管理层级过多，决策反应不够迅速，以及部分项目团队之间的信息共享不够顺畅。
为了进一步完善管理体系，推进管理创新，我们提出以下建议：1. 简化管理层级，增加部分决策权限的下放，以提高决策的灵活性和效率。
万科背景调查
竭诚为您提供优质文档/双击可除万科背景调查篇一：万科新公司人员配置标准(区域总必看)万科新公司人员配置标准（区域总必看）一、关于组织架构根据新公司发展的阶段，设定相应的组织架构。
1.初始阶段（1）第一阶段的组织结构相对简单：第一责任人下，设置总经办、财务管理部、设计部、工程管理部、销售部5个部门。
总经办囊括行政、人事、信息、公关的工作；财务除了日常的会计核算、资债管理，还包括工程预算、成本控制方面的工作；设计、工程工作主要在总部设计工程部指导下进行准备工作，工程的报批报建工作由工程部负责；销售部在总部企划部的指导下进行品牌形象的推广工作。
（2）第二阶段的组织结构为：第一责任人下，设置总经办、财务管理部、设计部、工程管理部、销售部、成本管理部、物业管理公司7大模块。
进入此阶段，新公司必须已经开始实际运作，并已经与总部各部门完成工作的移交，总部各部门从具体执行者过渡到指导、监督者。
工程预决算、成本管理工作从财务部中脱离出来，归口到成本管理部负责，物业管理公司开始介入项目。
设计部、工程部、销售部开始全面承担相关职责。
（3）第三阶段的组织结构为：第一责任人下，设置总经办、财务管理部、设计部、工程管理部、销售部、成本管理部、物业管理公司、项目部8个模块。
销售部基本开始分为两大块工作，一是营销、二是现场销售；项目部一般在这个阶段成立，但是也可以根据实际情况提前设立，其主要负责内容为政府关系的维持，新地块的调研、竞投标，工程报批报建工作也从工程部划归改部门负责；工程部专注于工程建设管理工作。
2.进入发展阶段，其组织结构为：第一责任人下，设置总经办、财务管理部、设计部、工程管理部、销售部、成本管理部、物业管理公司、项目发展部、营销部、项目经理1、项目经理2共11个模块。
关键的变化在于项目经理部的建立，每个项目经理部成为项目制造中心和成本控制中心。
同时营销部从销售部中脱离出来，专注于营销方面的工作；而销售部则专注于现场销售工作。
万科清林径—市调报告
B户型分析
• B户型 约90平米
优点： 1. 2. 3. 4. 5. 两卧朝南设计，采光舒适度强 户型设计方正，南北通透 各功能区划分明确，动线布局合理 进门玄关设计，功能性强的同时更具私 密性 客厅开间约3.8米，带有大阳台，舒适度 强。 缺点： 1. 2. 卫生间处于房屋西北角，采光差 次卧距卫生间较远，不方便
综合评价与总结
万科清林径是一个具备“目前劣势涵盖未来潜质”特性 的项目。 具体表现在轨道交通还在规划与建设中，因此目前到达 该项目需花费一定时间，一定程度上给意向客户带来不便 但也由于轨道交通将于未来几年之内持续完善，小区周边
的交通环境会随之成熟。
同时受到迪士尼主题乐园的进驻影响，新的商圈将会与 交通环境互为需求并实现共同发展的利好局面。 综上所述，我们认为万科清林径是一个非常具备发展前 景与升值空间的潜力楼盘。
万科清林径楼盘市场调查报告
目 录
项目属性分析 项目属性分析
产品分析
营销推广分析
04 项目团队介绍
05
项目总结
项目属性分析
（1）项目四至
（2）交通环境
自驾：楼盘旁边就是沪芦高速，开车到张江或龙阳路基本不 到30分钟，而且路况良好。
轨道交通：地铁16号线（在建中）新场站，上中路隧道 龙耀璐隧道、西藏南路隧道，近傍中环线匝口
劣势3
混合物业类型，相同的容积率对别墅不合适
• 万科清林径拥有公寓、别墅等混合物业类型，容积率为1.5， 对于公寓而言，这一容积率尚可接受。 • 但是对于别墅来说，楼盘间隔距离就会显得较小，可能会 对室内的采光及通风效果产生些许影响，对于住户的居室 私密性也难以保障。
（3）机会1
迪士尼辐射版块，潜力无限
机会2
万科物业调研报告
万科物业调研报告万科物业调研报告一、调研背景万科物业作为中国房地产综合服务提供商，一直以来致力于为广大业主提供高效、专业的物业管理服务。
本次调研旨在了解业主对万科物业管理服务的满意度以及其对未来发展的期望。
二、调研方法本次调研采用问卷调查的方式，共发放500份问卷，有效回收400份，回收率为80%。
三、调研结果分析1. 业主对物业管理服务的满意度调研结果显示，超过80%的业主对万科物业管理服务表示满意或非常满意。
业主普遍认为万科物业管理服务专业、高效，并且能够及时响应业主需求。
与上一次调研结果相比，物业管理服务的满意度有所提高，这充分体现了万科物业不断提升服务质量的努力。
2. 业主对物业管理服务的改进建议在调研中，许多业主提出了对物业管理服务的改进建议，主要包括以下几个方面：（1）提高物业管理人员的服务态度和素质，增加服务专业性。
（2）加强物业设施的设备维护和保养，并及时解决设施故障问题。
（3）加强与业主的沟通与交流，定期组织业主大会和业主代表会议。
（4）增加公共区域的清洁频率，改善周边环境。
四、调研结论根据调研结果可得出以下结论：1. 万科物业管理服务在业主心目中的评价较高，大部分业主对其服务表示满意。
2. 业主对物业管理服务的期望主要集中在提高服务质量和效率，以及加强与业主的沟通与交流。
3. 针对业主的建议和期望，万科物业可以进一步加强人员培训，提高服务质量和专业水平；加强设施维护和保养工作，提高物业设施的使用寿命；加强与业主的沟通和交流，及时解决业主的问题和困扰。
五、建议基于以上调研结果，本报告提出以下建议：1. 进一步关注业主的需求，加强服务质量与服务意识，提高物业管理水平。
2. 加强人员培训，提高服务人员的素质和专业知识水平。
3. 加强与业主的沟通与交流，建立起良好的双向沟通机制，及时了解业主需求和意见。
4. 加强设施维护和保养工作，提高物业设施的使用寿命，确保其正常运行。
六、总结本次调研结果显示，万科物业管理服务在业主中的声誉较好，大部分业主对其服务表示满意。
万科物业调研报告
万科物业调研报告2012年06月目录关于万科1服务模式2品质管控及客户关系管理34重大变革地产与物业关系5万科人才建设6社区经营管理7第2页关于万科BRIEF万科物业作为中国物业管理行业品牌创新的领跑者，多年来始终坚持“服务至诚，精益求精，管理规范，进取创新"的质量方针，运用超前的管理理念和创造性的思维，不断探索物业管理新模式，在推动物业管理行业发展、引领行业进步方面做出了积极贡献。
发展引领行业进步方面做出了积极贡献万科有司●企业名称：万科物业服务有限公司●成立时间：1992年1月●上属机构：万科企业股份有限公司●分支机构：北京、天津、上海、苏州、无锡、沈阳、大连、成都分支机构：北京天津上海苏州无锡沈阳大连成都、武汉、长春、南昌、东莞、珠海、中山、广州、佛山、厦门、杭州、西安、重庆等全国42个大中城市管理面积近5000万平方米●管理面积：近5000万平方米●服务客户：30余万户●项目类型：高层、多层住宅、别墅、写字楼、社区商业、政府公共物业等多种类型万科物业涉及领域万科物业自创建以来历经四个发展阶段。
战略调整——第四阶段（2008—）持续发展——第三阶段（2000-2007）市场化运作稳步成长持续发展规范化进程第二阶段（1993-1999）第一阶段（1990-1992）稳步成长——规范化探索建立初期——渐进型尝试万科物业第一阶段：1990—1992万科物业第二阶段：1993—1999万科物业第三阶段：2000—2007万科物业第三阶段：2000—2007万科物业第四阶段：2008—物业事业本部万科物业组织构架：规划发展部财务及运营管理部各专业委员会业务管理部综各人企品合体设备区域财经品质客户安全设备绿化前介力资源划质管理商业设施管业务务管理营管理专委专家专家专家专家专委管理理督导会组组组组会各地区一线物业公司一线物业公司架构：项目经理第一副经理管理处架构：第副经理（品质主管）第二副经理（训练主管）客工保秩…综合园服主管程主管洁主管序主管……务事主管艺主管秩行财勤服客专员技工保洁员园艺工维序护员……政助理务助理务助理万科物业管控模式变迁：1、2002至2004年，万科物业开始进行区域化管理探索；22006年秉承万科地产区域化运作模式万科物业开始“3+X”2、2006年，秉承万科地产区域化运作模式，万科物业开始3+X区域管理模式；形成深圳、上海、北京三大区域，武汉、成都两个城市公司管理模式；3、2008年7月，万科地产与万科物业完成行政隶属关系的分离（建管分离）；4、2009年1月18日，集团进行物业系统组织变革，万科物业调整”3+X“区域管理模式，取消三大区域物业部和集团物业管理部设置，设立由物业事业本部及一线物业公司组成的物业事业部, 成为集团独立事业单元。
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天津万科项目市场调查报告调查日期：2014年5月8日星期四调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑参调人数：4人考察模式：实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描考察重点：目标项目的价格市场、营销方式及区域对比考察意图：以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源，为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。
一、万科仕林苑万科仕林苑项目，位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口（地铁一号线双林站西行300米），属津南双港区域内，地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置，是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。
项目所处区域位于天津中心城区东南部，周边交通路网发达、配套完善、生活便利。
基础信息：产品状态：目前在售，开盘：2014.2 交房：2014.6开工时间：2010年12月01日产品均价：30000元/平米产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅，装修情况为：毛坯；建筑面积14万、占地面积6万3、容积率1.8、绿化率40%；规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套，高层876套，多层46套，共计开发楼数35栋，车位数892个，包括：联排别墅27栋，（别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）；高层8栋：1栋24层、3栋28层、3栋32层，洋房：1栋6层；户型面积：高层 88平米，联排别墅 216-233平米；开发信息：产品定位：城市豪宅,低密居所；客群定位：企业主、高薪层、富人区物业费：高层2.9元/月/平米别墅6.8元/月/平米；投资商：天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产有限公司、天津市物资集团；开发商：天津市迪万投资有限公司，物业公司：万科物业集团有限公司；区域信息：地区四至：东邻地界（先锋河）；南邻浯水道；西接艺林路（格瑞高尔夫练习场）；北邻泗水道规划路；主要交通动线：大沽南路、天津大道、洞庭路、浯水道；公共交通状况：676、846、859、665、656、93、686以及地铁一号线周边配套：医疗：天津市第四医院、柳林社区医院、陈塘庄社区医院教育：幼儿园：河西区第十、十一、二十一、二十二、二十四、二十八、二十九幼和基督教幼光幼儿园。
小学：北马集小学、天津市海天小学中学：北师大附中、微山路中学高等院校：工程师范学院、天津财经大学、天津科技大学商业环境：项目西侧紧邻格瑞商务会馆，格瑞高尔夫练习场占地10万余平方米，拥有双层68个打位，球道纵深长达300余码，设有目标果岭、练习果岭及沙坑；邻近天邦购物乐园，有必胜客、肯德基、土大力等知名餐饮以及左岸影城。
具体类目：综合分析：万科集团经过26年的发展，已进驻中国40个城市；天津万科18年发展历程，共开发过霞光道5号、朗润园、东丽湖、水晶城、金奥国际、金色雅筑、金域蓝湾、魅力之城等不同区域的二十余个项目，凭借着专业的经验和先进理念，引领了市场的潮流，为天津房地产市场的成熟和繁荣做出了贡献。
仕林苑西侧紧邻格瑞高尔夫球场，是目前环内极为稀缺的低密度住宅区，项目整体规划则充分借助高尔夫球场的优美环境，呈西低东高的趋势，西侧别墅区隐入树林之中，东侧高层疏密有致，富有张力，别墅区与高层区由绿化和景观大道自然分隔成完全独立的空间。
但是项目本案的周边配套设施，相距较远且内容匮乏，和项目内涵和谐、错落有致的空间格局没有相得益彰，这就给业主生活、出行甚至医疗都带来一定困扰；另一方面，过于稀疏的配套人文环境，也对产品宣传提出更大挑战。
平行对比：我龙胤溪园、龙泽馨园项目，建筑风格独特、材料品质上乘，洋房、高层和别墅产品价值上同样具有与仕林苑水平相匹敌的实力，而且具备相应规格的高覆盖率园林、水体景观；同时，以龙胤为例，相对微缩的园林水体景观，更显城市之中的温馨和静谧。
另一方面，龙泽、龙胤项目周边配套设施相距不超过300米，且商业设施属于成熟业态（项目本体拥有商业道延长线终端商业体系区），经过一期洋房区及还迁房区两年的入住培养，项目整体早以融入了当地业主及百姓生活的方方面面，这就为我们项目的别墅及高层产品的营销推广和宣传造势营造了庞大的利好根本，因此，通过此次市调，也可印证“成熟的商业业态和近在咫尺的完善配套设施”都将是我们以至于未来各个项目开发中，超越同等建造水平产品的有力基础。
二、万科金域华府金域华府项目位于宜家商圈中心位置，津塘公路北侧，驯海路东侧。
紧邻轻轨9号线，距外环线约2公里，轨道交通实现市区滨海位置转换和城市间转移，出行便利。
金域华府作为万科在区域内的新品，总建筑面积约36万平米，占地面积约22万平米，现阶段推出一期产品，由8栋楼组成，是万科继魅力之城后，再次打造的低密度宜居生活社区。
项目周边生活配套成熟、完善。
项目南侧与轻轨东丽开发区站临近，项目紧邻830、856、806三条公交线路开往市区各个方向，另外所有往返于市区、滨海新区的公交线路均在项目附近设有站点，交通优势明显，为出行提供极大的便捷性。
基础信息：均价：12000元/平米竣工时间：2014年07月开盘时间： 2013年3月开盘入住时间：预计2014年7月31日入住售楼地址： 9号线东丽开发区站北侧（宜家家居西约500米）预售证：津国土房售许字[2012]第0581-001号销售状况：在售销售信息：建筑类型：多层,小高层,高层产权年限： 70年物业类别：普通住宅产权类型：大产权房建筑面积： 360000平方米容积率： 1.39占地面积： 220000平方米绿化率： 40%方位：东外环外使用率： 80%总户数：350户型面积：三居室 90-95平米四居室 140平米装修标准：毛坯 /精装道路交通：驯海路、津塘公路、轻轨轨道沿线：9号线周边公共交通：津滨轻轨9号线、830路、856路、806路开发信息：投资商：天津万科房地产有限公司天津滨海建泰投资有限公司开发商：天津君恒投资有限公司物业公司：天津万科物业服务有限公司物业费：3.2元/月/平方米楼盘特色：教育社区,品牌地产,轨道沿线,投资地产商业配套：教育配套：东丽100中、鉴开中学、东丽小学、东丽实验小学医疗配套：新立医院、东丽医院商业环境：宜家家居、红星美凯龙、华润万家、麦当劳金融服务：农业银行、中国银行、建设银行内部配套：华润万家、新立医院、东丽医院、东丽小学、东丽实验小学车位配比： 1:0.77主力户型：三室：四室：综合分析：十年来，万科房地产在这一地区的精耕开发，是项目本案在地理位置上占足优势，周边的配套设施也趋于完善，教育条件在同类项目中比较优越，商圈经济环境较好；项目自身容积率低，绿化率高；户型格局、楼宇及景观的空间布局更是秉承了万科“以形象代言生活品质”的一贯优风，加之周边成熟的业态，此项目在所在区域内，可称其为优质高端。
优势：项目位于东丽开发区板块，宜家商圈中心位置，商业配套全面，区域配套成熟。
交通动线灵活便利；所在区域教育配套体系全面、覆盖面广，尤其是几所临近大学的相继成熟，都为项目在商圈内的价值位置充足分数；外加所处地块连接滨海和市区，居住、出行都很方便。
不足：项目体量大、开发周期长、开盘日期靠后，这对于中产阶层或部分改善型刚需购买者而言，都不能现实解决燃眉之急；因此，虽然此项目的“硬件条件、配套设施以及品牌实力”都可以为价格加分，但诸如开盘档期、销售节奏以及相对市区的路途问题等细节因素，又将影响产品的对外推广和长期运营；这里还要提出的就是，对于周边百姓刚需而言，实体宣传的方式方法，都将是项目面临的两难问题。
平行对比：我龙胤项目在区位上同属于滨海规划版图之一，同样在区域内拥有成熟的多边业态，而且龙胤一期商品房不俗的销售业绩，加之拥有城建集团长城地产二十年开发经验后援，我们在当地百姓和潜在业主心目中，也是成熟的高端“应景”产品。
优势：项目位于宁河县芦台镇商业、教育、行政三重中心位置，首领商业道顶端，面朝政府行政大街，临靠芦台镇最好的学校、医院，对于本地购房者而言，区位不可复制、地块绝对稀缺；交通方面，芦汉路近在咫尺，火车站、公交车及各类生活设施一应俱全，是名符其实的“成熟社区”，这对于我们的品牌推广工作，无疑是没有瑕疵的宣传重点。
不足：受到地理条件的限制，我们的开发体量并不占优势，所以项目内的景观布局比较紧密；我们的龙泽、龙胤项目同属一个区域，同样与金域华府存在距离市区较远的天然不足，这也对我们向京津两地市区购买者进行营销推广提出了难题。
三、万科新梅江柏翠园项目介绍：新梅江万科柏翠园位于河西区新梅江板块，新梅江规划作为河西区城市发展三大战役之一，东起微山路，西至解放南路，北起海河，南至外环线，整体规划为两区、三轴、四带。
两区为北部商务区和南部生态居住区；三轴分别指解放南路迎宾大道、媲美纽约中央公园的长约3.7公里的中央景观绿轴、高效生态的洞庭路TOD水廊；四带为四大主题公园，即海河风情公园、设计创意公园、家居生活公园、汽车文化公园。
新梅江规划总用地面积约17平方公里，规划新建建筑面积约1600万㎡，是市政府重点打造的生态宜居区域，她的开发将催生天津又一高端居住板块强势崛起。
与天津以往的高端居住板块自发形成不同，新梅江高端居住板块由政府主导，统一规划和开发，区域价值不可限量。
随着天津城市中心整体南移，河西区已成为天津城市发展的方向标，已经被定位为天津市的政治文化中心，集行政、文化、商务金融、生态宜居功能为一体，成为天津真正的核心。
基础信息：价格：均价23000元/平米置业状态：在售开盘时间： 2014年5月11日入住时间： 2016年建筑类型：小高层产权年限：70年产权类型：大产权房建筑面积： 120000平方米占地面积： 60000平方米容积率： 2 绿化率： 40%总户数：793楼盘总套数：793套车位比：1:1.4户型面积：150-200平米物业类别：高端住宅地块方位：中外环项目地址：天津市河西区解放南路新梅江太湖路公园与卫津河公园旁道路交通：浯水道、解放南路、微山路轨道沿线：6号线公共交通：96、659、682、628、705、186、地铁1号、6号、7号、10号线、11号线开发信息：投资商：天津万科房地产有限公司开发商：天津万城置业有限公司物业公司：万科物业物业费：3.95元/月/平米楼盘特色：公园地产,品牌地产商业配套：餐饮配套：涵盖10万平方米的高端餐饮、娱乐、健身、休闲的综合城市配套。
就医条件：二附属医院、梅江体检中心、大寺医院、赛达医院、坤如玛丽医院、和睦家医院、河西区梅江医院、天津市中医药大学一附院、区域内三级大型综合性医院教育配套：幼儿园：华夏未来幼儿园、河西一幼；小学：南开翔宇小学、水晶小学、河西中心小学、瑞金国际学校小学中学：第二实验中学、瑞金国际学校中学部、梅江中学、南开翔宇中学梅江校区商业环境：易买得商圈、环渤海汽配城商圈、珠江装饰城、友谊路商圈、大沽南路商圈、卫津南路商圈周边自然景观：梅江生态湿地、中央景观绿轴Central Park、卫津河公园、太湖路公园邻近银行：中国工商银行、中国农业银行、邮政储蓄、中国建设银行其他设施：文体中心、邻里中心(生活配套服务)、梅江会展中心、高尔夫球场内部配套：约2750㎡商业配套车位配比： 1:1.4配套设施具体类目：类目项目配套说明距离服务餐9米综合分析：万科柏翠园是万科高端产品品牌，项目已在天津滨海新区、沈阳、长春等城市核心位置问世，受到高端市场亲睐，品牌具有成熟的价值内涵和产品经验。