产业地产-产业地产项目操作思路及案例
产业地产打造及案例解析
商业 受宏观调控 影响较小, 是目前比较 活跃的地产 板块乊一；
…… ……
• 工业园
工业 物流
• 科技园 • 商务花园 • …… • 仓储物流 • 商贸物流 • ……
定义 产业地产， 目前尚未有明确的行业公认定义。从市场操作实务角度，指的是: 以产业为基础、由工业类用地或物流 /仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造，研发办公，仓 储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式；从表现形式上，主要包括了工 业园、科技园、商务花园（Business Park ）、仓储/商贸物流园及相关的生产配套设斲等产品。 是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途 通常包括: 工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。用地性质为50年。
园区综合模式 ……
地产商模式 ……
企业自用 ……
基金模式 ……
政府模式 ……
主导产业
主导产业结合地方特点确定
主导产业明确
就业岗位
5000-10000人
500—2000人
携眷系数
1.3---1.6
1.1
配套建设
住宅区、公寓、酒店、购物、休闲、娱乐等
无（社会配套）
投资额度
3个亿以上
2000万左右（单个）
建设周期
2年
1年
效益情况
较好
较好
3·如何打造成功的产业园区
19
1.明确思路：宏观大气的开发思路
产业定位
物业需求 经济效应
土地需求 资金投入量 经济效应
融资条件 资金计划 投资收益 资产战略
基础建设 道路要求
产业地产全流程操作实务与案例解析
产业地产（城市综合开发）全流程操作实务与案例解读课程背景：年随着国家提出转型升级、去产能、降低地方政府债务、楼市趋紧调控的政策两年后，国内房地产企业纷纷出现业务转型的需求。
虽然年中国房地产在政策错综复杂的形势下依旧创造了成交销售规模最大、地价房价屡创新高的业绩，但受国内宏观调控政策趋紧以及地方政府发展模式转型的影响，房企转型诉求强烈。
国内最大的房企万科率先转型，并定位为城市配套服务商，坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。
与此同时国内最大的新城开发运营商华夏幸福基业年历史性的创造了亿元的营收和亿元的利润，剑指国内前五大房地开发企业。
中国建筑、中国中铁、中交集团、中国电建、碧桂园、融创、保利、恒大等大型房企蓄势发力城市综合运营（年月日，受中模式的推进和模式中“轨道物业”取地模式的影响，中国铁建股份有限公司召集内部各地产开发条线在北京开会，要求相关单位各自对接当地的铁路局集团，推进铁路土地综合开发协同经营。
），但是大部分企业目前对于城市综合开发运营、片区开发、产业地产的认识程度不足，大家对于城市综合开发的理论、战略选择、产业规划与定位、产业导入以及产业运营与城市开发结合的理论、模式、方法、工具、测算、模型都处于模糊状态。
鉴于城市综合开发投资大、周期长、获利高、风险大的特点，企业急需城市综合开发的发展模式与手段建议。
年末，国内进入城市综合开发（大都是以特色小镇、片区开发、城市综合项目开发为载体）的相关企业规模、数量、类型逐步增加，类似关于城市综合开发战略选择、流程操作、政策解读与应用、开发模式选择与制定、操作工具解读与使用、协议保障体系解读的诉求逐步强烈。
年受助于年国家层面特色小镇政策的密集出台与推广（特别是年月发布的国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要和同年月住建部、国家发改委、财政部联合出台的《关于开展特色小城镇培育工作的通知》中提出的年培育个特具特色富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇的政策刺激），特色小镇在全国范围内蓬勃发展。
产业地产活动运营方案
产业地产活动运营方案一、前言产业地产是指以产业为导向，将文化创意产业、科技产业、金融产业和创新产业等产业聚集在一起的地产项目。
产业地产的特点是集业态丰富、产业密集、规模庞大等特点。
产业地产活动的运营，是一项重要的工作，需要细致的规划和丰富的经验。
本文将结合产业地产的特点，提出一套科学合理的产业地产活动运营方案。
二、产业地产活动运营的特点1.多元化的业态产业地产项目聚集了多种产业，包括文化创意、科技创新、金融服务、健康医疗等多个领域的产业。
这些不同的业态需要精心设计活动，以适应不同领域的需求。
2. 创新性和前瞻性产业地产活动需要更具创新性和前瞻性，结合产业的发展趋势和市场需求，积极开展创新活动，引领未来产业发展方向。
3. 丰富的资源产业地产项目通常拥有丰富的资源，包括人才资源、资金资源、技术资源等。
运营活动时要善加利用这些资源，提高活动的品质和影响力。
4. 大规模的项目规模产业地产项目通常规模庞大，活动运营需要对整体规划，并且要有计划地组织各项活动，确保整体运营的协调性和一致性。
三、产业地产活动运营的目标1. 提升产业地产的品牌形象通过丰富多彩的活动，提升产业地产项目的品牌形象，树立良好的企业形象和口碑，吸引更多的人才和企业入驻。
2.推动产业发展通过活动的举办和组织，促进产业发展，推动项目内各个产业的合作和协同，增加产业地产项目的活力和竞争力。
3.增强项目的吸引力举办各种各样的活动，增强产业地产项目的吸引力，吸引更多的目标客户，提高客户满意度和忠诚度。
四、产业地产活动运营的策略1.活动策划在产业地产活动运营的初期，需要进行详细的活动策划，包括活动的主题、目标、内容、形式、时间、地点、参与人员、预算等方面。
活动策划需要有系统的思路，并且要紧密结合项目的定位和发展需求。
2. 活动组织产业地产活动运营需要进行详细的活动组织，包括活动的安排、协调、监督、执行等方面。
活动组织需要做好各种准备工作，确保活动的顺利进行。
产业地产全流程盈利模式分析
开发时序研究，是园区策划中比较重要，又很容易被忽视的一环。
对园区项目而言，科学合理的开发时序，有利于项目决策并实现产业园区价值的最大化。
但在实践中，操盘者往往会根据项目的变化临时调整开发时序，从而导致项目断层，因开发思绪混乱造成的决策不科学、不合理造成项目失败的案例比比皆是。
首先分析园区开发最常见的三种模式：地产导向运作模式、产业导向运作模式、地产与产业均衡模式。
1、地产导向运作模式开发商把自己包装一番，以产业概念获取政府支持，运用地产开发模式实施项目开发、销售，尽最大可能减少自持物业，产业服务交给政府或第三方运营商管理。
这种模式，在写字楼行情好的时候确实有一定可行性，但现在的情况是，整体大环境与监管力度今非昔比，一般的企业，不拿出点真材实料，非但唬不住政府，反而可能被政府的「不可分割」、「分批供地」、「先租后让」反将一军；拿到一块郊区的地，在周边配套没起来之前，新区写字楼根本卖不动，一个项目在销售环节拖个3-5年是家常便饭，银行利息根本吃不消；更何况现在政府越来越挑剔，即便是最专业的产业运营商，也一定受过政府的「训斥」，更何况披着产业外衣的地产商呢。
2、产业导向运作模式以产业集聚作为项目的基本追求，持有大量物业，并实施整体运营，为入驻企业提供一站式服务。
自持与销售一样，都是园区操盘中的「极端」行为，从态度上看，全部自持无疑是园区行业的「真爱粉」，是政府最喜欢的类型。
但做园区不是做慈善，再怎么有情怀，最终还要绕回到盈利上。
纯做物业租赁，面临的挑战同样很大：最直接的就是一次性投入成本巨大，且回款周期漫长。
在不考虑资产证券化的情况下，至少需要10年时间才能回本，极其考验开发商的募资能力与资金链的稳定性；而且目前园区租赁市场大都是供大于求，其中还充斥着大量的工业用地、科研用地上的「关系户」，他们租金价格低、政策力度大，一般园区根本无法与其公平竞争。
当然这种模式并非一无是处，随着资产证券化模式的成熟，一些园区开始尝试把园区未来租金收益作为资产包，通过金融工具实现快速变现，如果顺利的话，将极大缓解园区的资金压力；同时，随着时间的推移，物业的增值部分，也是开发商肉眼可见的重大收益。
产业地产的运营商业模式简析
产业地产的运营商业模式简析近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。
首先，传统房企开始往产业地产转型。
房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（XXX、绿地、富力、XXX、XXX、招商局、XXX、首创、远洋、XXX等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。
以XXX为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
其次，产业地产商开始大肆布局。
华夏幸福、XXX、XXX等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。
近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。
XXX在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。
联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。
清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。
XXX、XXX发展、XXX 中国、XXX等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。
第3、制造企业、电商向产业地产延伸。
从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。
但现如今，产业资本开始觉悟，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。
产业地产运营方案
（3）引入智能化管理系统，提高园区运营效率，降低企业运营成本。
4.产业培育与升级
（1）搭建产业创新平台，促进企业技术创新和产业协同；
（2）举办产业交流活动，提升园区企业知名度和影响力；
（3）加强与高校、科研院所的合作，推动产业研究成果转化。
（1）搭建产业创新平台，推动企业技术创新，促进产业协同发展；
（2）定期举办产业交流活动，提升园区企业知名度和影响力；
（3）与高校、科研院所建立合作关系，推动产业研究成果转化。
5.品牌建设与宣传
（1）塑造园区品牌形象，提升园区知名度和美誉度；
（2）利用线上线下渠道，开展园区宣传推广活动；
（3）组织园区企业参加各类展会，扩大园区影响力。
1.项目筹备
开展项目前期调研，明确项目定位和目标，制定详细的项目实施方案。
2.园区建设
按照规划要求，推进园区基础设施建设，确保园区满足企业入驻条件。
3.招商与运营
启动招商工作，引入优质企业入驻，同时开展园区运营管理，提升园区服务水平。
4.产业培育与升级
深入推进产业培育，促进产业升级，提高园区整体竞争力。
4.推动区域经济发展，实现社会、经济、环境效益的统一。
三、运营策略
1.产业定位与规划
结合区域经济发展需求，明确产业地产的主导产业和发展方向。规划具有前瞻性的产业布局，为产业链上下游企业提供协同发展的空间。
2.招商策略
（1）以产业链为导向，精准招商，引进具有核心竞争力的优质企业；
（2）创新招商模式，运用线上线下相结合的方式，拓宽招商渠道；
2.打造具有特色和竞争力的产业园区，促进区域经济发展；
产业地产打造及案例分析42页PPT
1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根
产业地产打造及案例分析
16、自己选择的路、跪着也要把它走 完。 17、一般情况下)不想三年以Байду номын сангаас的事， 只想现 在的事 。现在 有成就 ，以后 才能更 辉煌。
18、敢于向黑暗宣战的人，心里必须 充满光 明。 19、学习的关键--重复。
20、懦弱的人只会裹足不前，莽撞的 人只能 引为烧 身，只 有真正 勇敢的 人才能 所向披 靡。
产业地产城综合开发全流程操作实务与案例解析
产业地产（城市综合开发）全流程操作实务与案例解析课程背景：2016年随着国家提出转型升级、去产能、降低地方政府债务、楼市趋紧调控的政策两年后，国内房地产企业纷纷出现业务转型的需求。
虽然2016年中国房地产在政策错综复杂的形势下依旧创造了成交销售规模最大、地价房价屡创新高的业绩，但受国内宏观调控政策趋紧以及地方政府发展模式转型的影响，房企转型诉求强烈。
国内最大的房企万科率先转型，并定位为城市配套服务商，坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。
与此同时国内最大的新城开发运营商华夏幸福基业2016年历史性的创造了538.21亿元的营收和89.76亿元的利润，剑指国内前五大房地开发企业。
中国建筑、中国中铁、中交集团、中国电建、碧桂园、融创、保利、恒大等大型房企蓄势发力城市综合运营（2017年12月22日，受PPP中TOD 模式的推进和PPP模式中“轨道+物业”取地模式的影响，中国铁建股份有限公司召集内部各地产开发条线在北京开会，要求相关单位各自对接当地的铁路局集团，推进铁路土地综合开发协同经营。
），但是大部分企业目前对于城市综合开发运营、片区开发、产业地产的认识程度不足，大家对于城市综合开发的理论、战略选择、产业规划与定位、产业导入以及产业运营与城市开发结合的理论、模式、方法、工具、测算、模型都处于模糊状态。
鉴于城市综合开发投资大、周期长、获利高、风险大的特点，企业急需城市综合开发的发展模式与手段建议。
2016年末，国内进入城市综合开发（大都是以特色小镇、片区开发、城市综合项目开发为载体）的相关企业规模、数量、类型逐步增加，类似关于城市综合开发战略选择、流程操作、政策解读与应用、开发模式选择与制定、操作工具解析与使用、协议保障体系解析的诉求逐步强烈。
2017年受助于2016年国家层面特色小镇政策的密集出台与推广（特别是2016年3月发布的国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要和同年7月住建部、国家发改委、财政部联合出台的《关于开展特色小城镇培育工作的通知》中提出的2020年培育1000个特具特色富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇的政策刺激），特色小镇在全国范围内蓬勃发展。
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园区特点
总部楼设计 交通条件
规模多样化，适合不同类型企业总部需求 交通动线设计提高交通便捷度，停车位充足
配套设施
楼宇配套设施体现科技化、商业和生活配套设施注重人性化
产业定位 经营模式
定位为企业总部聚集区，但无明确产业主题 总部楼产权销售
营销推广
广告、会议、论坛、异地招商等
优惠政策 园区总规模
财税优惠、人才引进优惠、其他优惠 140万平方米
民营银行总部、全国和外资银行企业总部服务中心、投资银行、证券公司 、基金公司、保险公司、担保公司、财务公司
科研机构总部
国家与社会科研机构、社会经济研究中心
机关机构总部
行业协会、商会、社会基金
其它类型总部
学历教育、认证机构
本案发展总部经济的方向（示例）
项目类型
运营总部 制
造 采购中心
业 企
营销中心
业 信息中心
金石湾（曾操盘项目）
一业特强——金山---化工
基本情况
•定位：上海国际性化工服务业中心
•规模：占地约850亩，总体量60余万平方米
•产业主题：化工产业
•物业组成： ➢产业类物业：独栋总部办公楼、标准办公楼、定 制式办公楼 ➢配套类物业：星级酒店、精品公寓、商业休闲中 心等
启发
以金山区“上海国际化工城”为依托，发展 工产业的现代服务业
空降（产业） 看资源、看规划
OUR REFERENCE---上海松江工业设计产业园
（曾操盘项目）
产品情况 •定位：以工业设计为主题，整合政府资源、行业协 会资源、大专院校、各国各地区工业设计组织等资 源，打造代表上海、代表中国工业设计能力的工业 设计之都。 •占地面积：12万平方米 •总建筑面积：20余万平方米 •物业组成： 花园式独栋总部办公、高层标准办公楼等 说明：本案不是从产业类型，而是从产业链环节入 手打造产业主题
OUR REFERENCE---上海三林国际科研创新服务基地
（曾操盘项目）
产品情况 •定位：以新材料新能源为切入点，集科研、设计、 中试、虚拟制造、科技成果转化、展贸、营销等多 功能为一体的新兴制造业和生产性服务业园区 •占地面积：1000亩 •总建筑面积：110余万㎡ •物业组成： 花园式独栋总部办公、高层标准办公楼等 产业定位支撑 开发商富春集团在新材料产业有一定的产业基础和 号召力，新材料也是浦东重点发展产业
OUR REFERENCE---金石湾
（曾操盘项目）
产品情况 •定位：上海国际化工服务业中心 •占地面积：850亩 •总建筑面积：60余万㎡ •物业组成： •一期：8.2万平方米，包含： 花园式独栋总部办公，面积2156～5739㎡ 高层标准办公楼单层，面积为1247-1333㎡
空降（产业） 看资源、看规划
OUR REFERENCE---关于项目容积率
项目名称
形象概念
依托产业
功能定位
容积率
占地面 积(万㎡)
星月·大业领地
企业总部花园
无明显产业主题
展示、贸易、研发、财务 结算
1.3
钢领
钢铁物流总部基地
钢铁流通业及其 集钢铁贸易物流、商流、
相关产业
信息流育一体的基地
1.4
上海总部湾
产学研基地+总部基 地
一:低密度，以环境取胜，独栋建筑为主，吸引大型总部企业入驻，建议容积率在0.6-0.8左右 二:中高密度,以小高层建筑或大独栋建筑为主，获得更大的销售面积，建议容积率在1.5-1.8左右
关于建筑风格：根据项目定位主题并结合城市文化元素进行嫁接和融合
渠道推广：脉络和直达
1
看产业
看产业
产业表象 泛产业→弱产业→一业特强
星月·大业领地
基本情况 •定位：总部基地 •规模：建筑面积60万平方米
A型：4~5层 1250~1550㎡
物业类型
B型：6~7层 1500~2000㎡
•产业主题：无明确产业主题
•物业组成：总部办公楼+会展酒店+商业配C型：8~9层
套
2000~2200 ㎡
•功能组成：总部办公为主,贸易、财务结算 、会展为辅
产业地产-产业地产项目 操作思路及案例
2020年5月26日星期二
构思导读
看市场 看产业 看功能 看产品 看推广
未来竞争激烈：……
明确产业主题： ①源发（产业）：家用电器及电气器材制造、五金机械、纺织服装及化纤制造 ②空降（产业）：？
根据产业主题建立功能模型：包括平台功能、优惠政策、配套服务等
关于容积率：根据产业主题及功能定位的不同,存在两个定位方向:
总部经济主要的理论精髓是：企业总部与加工制造基地在空间上逐渐实现分 离，总部向中心城市聚集，而产业制造基地向制造成本较低的区域集中的规律， 并出现专业化和集群化的趋势。总部经济属于“一手‘托’着欠发达地区，一手‘托’着 发达地区”的梯级发展理论。
总部经济理解
下游客户
总部
研发
专业中介服务
设计
中试
虚拟制造
双拼型 独立单元：650平方米 组团：1300平方米
•物业组成：研发办公楼+会展酒店+商业配套+物流仓储
+公寓 •功能组成：研发+总部办公+产品展示等
弧线型 单栋：600平方米 组团：3600~6500平方米
财富兴园定位为面向成长型中小企业的商务花园，具有 一定差异化；但项目无确定明确产业主题，因此园区独内栋型 提供服务平台亦不具有针对性，项目价值难以有较大独程立单元：1300平方米 度提升
总
部 研发中心
要求条件 商务条件要求较高 物流条件要求较高 物流条件要求较高 商务条件要求较高
本案适应度 低 高 高 中
研发条件要求较高
高
我司在后期解决核心问题 的思路和考虑方向
土地性质
本案发展“总部经济”
适宜 不适宜 不适宜 适宜
适宜
我们认为： 随着虹桥综合交通枢纽的建 存度较高采购中心、营销中 可能.,但本项目的土地性质是 适宜建设商铺产品,因此采购 中心的建设具有局限。 区域周边具有多所国际学校 术氛围良好，同时周边环境 发展产业链高端的研发功能
电子产业研发功能模型
3
看产品
看产品
市场需求指导产品规划 对目标产业内的企业、研究机构进行 客
户需求调研
建筑风格 产业特征左右风格/地域文化左右风格
关于项目容积率
思路和考虑方向
本案指导容积率≤2
用足容积率并非能获得利益最大化 容积率规划原则
①产业+功能决定标准 ②参考同类项目
（备注：在未明确产业主题及功能的情况下，当前同类项目的容积率指标可作为参考）
楼
一业特强 依托城市或地区主导产业
钢领
金石湾
爱尔兰PW 商务花园
钢领---上海钢铁服务业中心（曾操盘项目）
一业特强——宝山---钢铁
基本情况
启发
•定位：钢铁服务业企业集聚区 •规模：占地23万平方米，建筑面积32万平方米 •产业主题：钢铁贸易、物流及钢铁相关服务业 •物业组成：总部办公楼+高层办公楼+商业+酒店
爱尔兰PW商务花园
一业特强——哥本哈根机场---物流
特征 •大学城的商务花园（剑桥）：创业型高科技企业 •城市更新形成的商务花园（Oakdale）：政府扶 持、高绿化率 •面向物流业的商务花园（哥本哈根机场）：产业 主题明确 •规模和个性并重的商务花园（沃灵顿）:物业类 型多样、注重细部处理、谨慎控制开发进度 启发
以当地政府大力发展的“文化信息产业”为核心
人才公寓、商务别墅
浦江智谷商务园
基本情况 •定位：研发型总部商务园区 •规模：占地88万平方米，建筑面积106万平方米 •产业主题：IT、航空航天、生物医药等 •物业组成：大平面研发楼+独栋商务楼 •功能组成：研发+总部办公+产品展示等 是以研发为主要功能定位的产业地产项目；项目主体物业类型以研发楼为主，这些研发 楼具有大平面的特研征发，楼单层面积在6000平方米以上，商适务合大型企业的研发中心进驻。
产业打造 “空降型”和“源发性”
产业表象
3个方向
泛产业 无明显产业主题
弱产业 整合资源，塑造，发展某一产业
一业特强 依托城市或地区主导产业
泛产业 无明显产业主题
财富兴园（ 上海）
大业领地（ 上海）
ABP北京丰 台总部基地
财富兴园 ·国际企业花园
基本情况
物业类型
•定位：成长型中小企业商务园
•规模：占地18.7万平方米，建筑面积28万平方米 •产业主题：无明确产业主题
空降型 看资源、看规划
OUR REFERENCE---钢领
（曾操盘项目）
源发（产业） 看现状、看基础
产品情况
•定位：钢铁服务业中心（钢铁企业集群，集信息中心、 交易中心、研发中心、物流中心)
•占地面积：347亩
•总建筑面积：32万㎡
•物业组成：独栋总部楼（2200-4000㎡） 、综合商务楼 （80-160，1000-1200、交易市场（9700）
经营和运营
总部楼规模 酒店规模 商业配套规模
1200-6000平方米 60000平方米 125000平方米
食堂
几十个200-500平方米的食堂
商务会所
每个庭院中心设置一个200-500平方米的商务会所
入住企业
迄今共吸引了包括中华通信、中国铁通、中国诚通、中国质量认证中心、中成进出口、中国航天 、长征火箭、三星电子、中金科技等大型国有企业以及知名跨国企业在内的200余家企业入住
产业主题明晰 政府扶持 因地制宜 有序开发
产业表象
我司在后期解决核心问题 的思路和考虑方向