房地产开发项目承包经营的操作思路浅析
浅谈房地产开发项目管理实施方案
浅谈房地产开发项目管理实施方案房地产开发项目管理实施方案是一个很重要的计划，它致力于保证开发项目按时按质地完成。
在房地产项目管理中，传统的方案通常采用传统的工程建设管理方法，强调时间、成本和质量的控制。
但在实际开发中，房地产项目管理的复杂性远远超出了传统管理方法所能解决的范围。
因此，开发商需要采用新的方法和策略来管理房地产开发项目。
1. 构建管理团队：房地产开发项目管理中的管理团队是基础。
开发商必须建立一支专业的管理团队，这个团队应包括项目负责人、设计团队、执行团队和其他必要的部门。
2. 一对一解决问题：开发商和开发项目管理团队需要做到实时沟通，了解工程进度和问题，以便及时解决。
3. 制定详细的开发计划：开发商和管理团队必须制定详细的开发计划，确保开发项目在时间、成本和质量上达到预期目标。
这个计划必须针对不同的开发阶段，制定不同的措施。
4. 严格监控项目成本：开发商和管理团队必须进行精细化成本控制，确保所有环节的成本在预算范围内。
该计划必须包括成本估算、成本跟踪、成本分析和成本控制。
5. 建立质量管理机制：开发商和管理团队必须建立严格的质量管理机制，确保开发项目的质量高于客户的期望值。
质量保证机制包括：实施检查、监控变化、发现问题、及时纠正错误并预防重复发生。
6. 采用协同方案：开发商和管理团队必须采用共同的协同软件工具，以确保开发项目进度、问题和问题解决方案的实时共享。
7. 保护环境和可持续发展：房地产开发项目管理必须将环保和可持续发展放在首位，建立一套绿色开发机制，确保在开发过程中不破坏自然生态和可持续的发展。
8. 提高品牌价值：在开发项目管理中，开发商和管理团队必须定位好项目的品牌价值，并在工程设计和管理中充分利用这个价值。
9. 维护社会公信力：在开发过程中，开发商和管理团队必须保持对社会公众的透明度和公信力，及时向社会公众提供开发项目情况，与广大客户建立良好的沟通渠道。
总之，房地产开发项目管理实施方案是一个综合性的计划，与开发项目的决策密不可分。
浅谈房地产开发项目管理实施方案
浅谈房地产开发项目管理实施方案房地产开发项目管理是一个复杂而又具有挑战性的任务。
在过去的几十年中，中国的房地产市场蓬勃发展，各种类型的房地产项目如雨后春笋般涌现，因此对于项目管理的需求也越来越迫切。
本文将从房地产开发项目管理的概念、实施方案以及关键要素等方面进行浅谈，希望能够为相关从业者提供一些借鉴和参考。
一、房地产开发项目管理的定义房地产开发项目管理是指对房地产项目进行规划、组织、指导和控制的全过程管理活动，以确保项目能够按时、按质、按量地完成，实现投资者和相关利益相关者的利益最大化。
在这一过程中需要协调各个方面的资源，包括资金、人力、物力等，同时要考虑到政策法规、市场需求、环境保护等多个方面的因素，因此房地产开发项目管理是一项非常复杂的任务。
二、房地产开发项目管理的实施方案1. 项目立项阶段在项目立项阶段，主要是确定项目的可行性，包括市场需求、政策法规、投资回报等方面的考量。
同时也需要对项目的目标、范围、时间、成本等方面进行规划，制定项目管理计划和项目章程，明确项目的管理组织结构和各个职责。
2. 项目策划阶段在项目策划阶段，需要对项目的需求进行详细分析，确定项目的具体目标和功能，编制项目进度计划、质量计划和成本预算，确定项目所需要的各项资源，同时也要进行风险评估和管理，制定风险应对策略，确保项目能够顺利实施。
3. 项目实施阶段项目实施阶段是整个项目管理过程中的核心阶段，需要组织各项资源，实施项目活动，监督和控制项目进度、成本、质量等方面的情况，及时发现和解决问题，确保项目能够按照计划进行，最终顺利完成。
4. 项目收尾阶段项目收尾阶段是对整个项目进行总结和评估的阶段，对项目的成果进行验收，获得相关的证书和许可，对项目的经验进行积累和总结，为今后类似项目提供参考，同时也要进行相关的文件归档和信息传递，确保项目的长期运行和维护。
以上就是房地产开发项目管理的实施方案的简要介绍，下面将具体从项目立项、项目策划、项目实施、项目收尾这四个方面细细探讨。
浅谈房地产开发项目管理实施方案
浅谈房地产开发项目管理实施方案一、项目背景及意义房地产开发项目是一个复杂的系统工程，需要各种资源、技术和管理手段的综合应用。
良好的项目管理实施方案可以有效地提高项目的效率、降低成本，保证项目的质量和安全，实现项目的预期目标。
制定一份科学、合理的项目管理实施方案对于房地产开发项目的成功实施至关重要。
二、项目管理实施方案的内容1. 项目范围的明确定义在项目管理实施方案中，首先需要明确定义项目的范围。
项目的范围定义包括项目的目标、任务、交付物、工作内容、以及相关的约束和假设条件等。
只有明确定义了项目的范围，才能清楚地知道项目的具体工作内容和目标，才能有效地进行项目的管理和控制。
2. 项目组织架构的建立在项目管理实施方案中，需要建立项目的组织架构。
这包括项目的组织机构、责任分工、沟通机制等。
通过建立完善的项目组织架构，可以明确各个成员的职责和权限，保证项目的各项工作能够有序进行，提高项目管理的效率和质量。
3. 项目进度计划的制定在项目管理实施方案中，需要制定详细的项目进度计划。
项目进度计划包括项目的起止时间、工作阶段、关键节点、工作内容和工期等。
通过制定项目进度计划，可以清晰地了解项目的工作进展情况，及时发现和解决项目进度偏差，保证项目按时按质完成。
4. 项目成本预算的编制在项目管理实施方案中，需要编制项目的成本预算。
项目成本预算包括项目的投资计划、成本估算、费用开支等。
通过编制项目成本预算，可以有效地控制项目的成本，避免出现资金不足或过度投入的情况，保证项目的经济效益。
5. 项目质量控制的实施在项目管理实施方案中，需要实施项目的质量控制。
项目质量控制包括项目的质量目标、质量标准、质检方法、质量管理流程等。
通过实施项目质量控制，可以及时发现和纠正项目中存在的质量问题，保证项目的质量达到预期标准。
6. 项目风险管理的开展在项目管理实施方案中，需要开展项目的风险管理。
项目风险管理包括风险识别、风险评估、风险应对等。
房地产项目公司运营管理思路
房地产项目公司运营管理思路同时，制定明确的岗位职责和工作流程，确保每个员工都清楚自己的职责和任务，从而提高工作效率和质量。
4)挑战现状。
项目公司要不断创新和提升，挑战现有的局面。
要鼓励员工提出创新想法，同时建立创新奖励机制，激励员工积极参与创新活动。
此外，要不断研究和引进先进的管理理念和技术，提高自身管理水平。
5)以身作则。
二、项目公司的管理模式在项目公司的管理模式方面，我认为应该采取“三统一、三分离”的管理模式。
三统一，即统一战略、统一标准、统一管理。
要明确项目公司的战略目标和标准，确保各部门、各员工在工作中都能够按照统一的标准和管理方式进行工作，从而提高整个项目公司的效率和质量。
三、项目公司的人才管理在项目公司的人才管理方面，我认为应该注重以下几点：1)建立完善的人才梯队体系，制定明确的晋升和培训计划，为员工提供良好的晋升和发展机会。
2)注重员工的职业规划和发展，为员工提供良好的发展平台和机会，提高员工的工作积极性和满意度。
3)建立有效的绩效考核和激励机制，激励员工积极工作，提高工作效率和质量。
4)注重员工的培训和研究，提高员工的专业素质和管理能力，为企业的发展提供人才支持。
5)关注员工的福利待遇和生活质量，提高员工的生活水平和幸福感，增强员工的归属感和忠诚度。
：渠道管控是指对销售渠道进行管理和控制，确保销售渠道畅通无阻，提高销售效率和销售额。
在房地产行业中，销售渠道主要包括自有销售、中介代理、网络销售等。
要管控以下三个方面：1)销售渠道的选择和管理；2)销售渠道的培训和管理；3)销售渠道的激励和管理。
质量管控：质量是企业的生命线，是企业长期发展的基础。
要实现质量管控，需要从以下三个方面入手：1)建立质量管理体系，明确质量标准和流程；2)加强对施工过程的监控和检查；3)提高员工的质量意识和责任心。
组织管控：组织管控是指对企业内部组织结构、管理流程、人员配置等进行管理和控制，确保企业内部的协调和高效。
浅谈房地产开发项目管理实施方案
浅谈房地产开发项目管理实施方案房地产开发项目管理是指在房地产开发过程中，为了实现项目目标，对项目进行全面计划、组织、协调和控制的一系列管理活动。
下面我们来浅谈一下房地产开发项目管理实施方案。
项目管理实施方案的制定应该遵循项目管理的基本原则，即明确项目目标、明确项目范围、明确项目时间、明确项目成本，并确保项目质量。
在制定实施方案时，应该充分考虑项目的特点和需求，制定相应的管理措施。
实施方案中需要明确项目组织的架构和职责。
项目组织结构应该合理，权责清晰，各部门、团队之间的协作和配合也需要明确。
每个成员都应该明确自己的职责和任务，并且在项目管理的过程中需要积极参与和配合。
实施方案中需要制定详细的项目计划。
项目计划包括项目工期计划、项目资源计划、项目质量计划等。
项目计划应该详细到每个具体的工作任务，并且需要制定相应的时间表和里程碑。
同时还需要制定风险管理计划，确保项目在发生风险时能够及时应对和处理。
第四，实施方案中需要建立良好的沟通机制。
项目管理是一个复杂的过程，需要各方之间的沟通和协作才能够取得良好的效果。
在实施方案中需要明确沟通的方式和频率，建立沟通渠道，确保信息的及时传递和共享。
第五，实施方案中需要制定合理的监控和评估措施。
项目管理是一个动态的过程，需要不断的监控和评估项目的进展情况。
实施方案中需要明确监控的指标和频率，并建立相应的评估机制。
在评估的过程中，可以及时发现问题并采取相应的措施进行调整和改进。
实施方案中需要建立学习和总结机制。
项目管理是一个不断学习和改进的过程，需要不断总结经验教训并进行知识分享。
实施方案中需要明确学习和总结的方式和频率，并建立相应的知识库和培训机制，以提高项目管理的水平和效果。
房地产开发项目管理实施方案的制定需要充分考虑项目的特点和需求，并遵循项目管理的基本原则。
需要明确项目组织的架构和职责，制定详细的项目计划，建立良好的沟通机制，制定监控和评估措施，以及建立学习和总结机制。
房地产开发建设项目实施阶段的管理思路和方法
房地产开发建设项目实施阶段的管理思路和方法房地产开发建设项目的实施阶段是建设项目全寿命过程中时间周期最长、管理工作涉及面最广、资金消耗最大的一个阶段，实施阶段的成功与否直接关系到整个开发建设项目的成败，所以抓好开发建设项目实施阶段的各项管理工作是项目管理的重中之重.一、优选施工单位承担开发建设项目的施工任务施工单位是开发建设项目参建主体中最重要的主体，优选与施工任务相匹配的、自身管理素质较好的施工企业承担工程建设的施工任务是项目管理成功的前提条件.施工企业的项目管理机构必须配备能适应工程建设需要的管理人员（项目经理、技术负责人、施工员、质检员、安全员、材料员、资料员等）且应具备相应职能岗位的专业素质。
施工项目部能够按照甲方的要求确定严谨的各项管理目标，建立完善的各项施工管理目标控制管理体系,并保证其有效运行。
施工项目经理是施工管理的组织者和指挥着，他的管理意识和态度直接决定施工管理体系正常运行的成败，所以在选择施工单位的同时，要考察其施工项目经理的各项管理素质和他的信誉和声誉.二、业主方项目管理机构人员的配备及要求业主方不仅是建设工程项目生产过程的总集成者，而且也是建设项目生产过程的总组织者，所以业主方的项目管理在整个项目管理中处于核心地位。
作为建设工程项目管理的核心，业主方必须配备综合能力强的项目经理（项目负责人）和专业素质好的项目管理团队.项目管理团队应根据项目建设规模合理配备，一般应配备项目经理（项目负责人）、土建工程师、电气工程师、水暖空调工程师、造价控制工程师、资料员、以及可由公司相关部门配合的材料员和财务人员等。
项目经理（项目负责人)在公司授权的范围内，对项目建设过程进行全面的领导、统一指挥并全面负责建设项目目标的实现。
项目经理(项目负责人）在建设项目管理中处于核心地位,起着决定性作用。
其最主要的作用是科学地组织项目、编制项目计划并进行优化，以及有效地控制项目的实施。
项目经理(项目负责人)应具备的素质要求：1、品格素质：包括性格品质和道德品质性格品质:性格开朗，心胸开阔豁达；易与人相处，善于沟通，易于容人缺点和错误；工作勤奋,意志坚强,能接受挫折和失败，做事锲而不舍；性格、情绪稳定，不会因冲击和挫折失去应有的冷静和理智，也不会因获得些许成就而忘乎所以，以致失去自我行为的把握；处理问题果断冷静，既不优柔寡断，又不盲目冲动，有自己独到的见解，做事灵活善于变通,又不失原则。
浅谈当今房地产开发和经营思路
浅谈当今房地产开发和经营思路
浅谈当今房地产开发和经营思路
【摘要】房地产开发与经营是房地产业经济活动的重要组成部分，是使房地产产品从开发建设到生产竣工，并能够顺利进入市场，实现房地产产品价值，满足社会对房地产产品需求的重要经济活动。
房地产的开发与经营与其他商品的开发、经营相比，具有涉及范围广、经手环节多、形式多样等特点，因而在开发与经营过程中会表现出难度大、风险高以及受政策等因素影响更强等特点。
因此在房地产开发与经营活动中，进行大胆的改革与创新，具有十分重要的意义。
【关键词】房地产；开发；经营
前言
房地产开发与经营是房地产业经济活动的重要组成部分，是使房地产产品从开发建设到生产竣工，并能够顺利进入市场，实现房地产产品价值，满足社会对房地产产品需求的重要经济活动。
房地产的开发与经营与其他商品的开发、经营相比，具有涉及范围广、经手环节多、形式多样等特点，因而在开发与经营过程中会表现出难度大、风险高以及受政策等因素影响更强等特点。
因此在房地产开发与经营活动中，进行大胆的改革与创新，具有十分重要的意义。
一、进行房地产开发与经营创新的必要性
（1）重视环境不够，绿化不够。
用户购买房地产产品重视的不再只是住宅及商业房产品的单体质量，小区周边的人文环境及文化设施数量、品位等，已经成为用户购买产品时考虑的重要因素。
房地产承包详解合作更加从容
房地产承包详解合作更加从容房地产行业是一个充满竞争和机遇并存的行业，合作成为了房地产开发项目成功的关键之一。
在房地产开发过程中，承包合作方式的应用越来越受到开发商的重视和青睐。
本文将详细探讨房地产承包合作的定义、流程和重要性，帮助读者更加全面地了解并从容应对房地产承包合作。
一、房地产承包合作的定义房地产承包合作是指开发商将特定的房地产项目委托给承包商进行开发、建设和销售的合作形式。
在这种合作中，开发商作为委托方，将项目的所有权和控制权交由承包商，后者负责承担项目的全部开发和运营责任，并与开发商按照约定的方式分享利润。
二、房地产承包合作的流程1. 签订合作协议：双方在充分了解项目情况和达成共识后，将签订承包合作协议。
该协议将明确项目范围、工作内容、开发周期、利润分配方式等重要条款，确保双方在合作过程中权益得到有效保障。
2. 筛选承包商：开发商会通过招标、竞争性谈判等方式筛选出具备丰富经验和良好信誉的承包商。
筛选过程中，开发商需要充分考察承包商的实力和资质，以确保项目的顺利进行。
3. 开发和施工：承包商将按照合同约定的要求进行项目的开发和施工工作。
他们需要合理安排工期，合理配置资源，确保项目按时交付，并保证工程质量和安全。
4. 销售和营销：一旦开发商将项目交付给承包商，承包商将负责项目的销售和营销工作。
他们需要制定详细的销售计划和策略，开展广告宣传活动，吸引潜在买家，并及时与开发商沟通项目销售进展。
三、房地产承包合作的重要性房地产承包合作对于双方都具有重要意义，以下是一些主要的原因：1. 分散风险：承包合作使得开发商可以将部分风险和压力转移给承包商，减轻了他们自身的开发和经营压力。
2. 资金优化：承包商通常具备更强的资金实力和运作能力，能够更好地管理项目的资金流动，保证项目的顺利进行。
开发商也能够通过与承包商的利益分享，获得更多的资金回报。
3. 专业化能力：承包商通常具备丰富的项目运作经验和技术专长，能够更好地控制项目的质量和进度，提高整体的开发效率和竞争力。
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房地产开发项目承包经营的操作思路浅析
(原创)
房地产项目承包经营有别于经营目标考核，各公司可能在设计方案上会有不同，但在进行房地产项目承包经营是应注意一下几个方面的问题。
1、承包方案的设计：
a)承包的方式：在一定的资金投入量及确定的运营时限内保证实现利润（资
产）的多少作为目标，超额全留（或分成）。
b)承包范围的约定：只是公司的特定项目，并非整个公司的经营，因此，
承包人只对本项目（即本合同约定的特定项目）的经营成果（考核目标）
负责，而不对公司的其他业务负责，而且公司的其他业务也不得干扰本
项目的正常经营。
该款的约定很重要。
c)具体经营指标目标：成本与利润目标、销售额、回款进度、股东投资款
的返还等；
d)具体实施方案与计划安排：包括项目整个的工作计划、施工许可证、开
盘、封顶、竣工、交付使用、双证的办理、财务决算等，可作附件。
e)资金使用计划与资金流量预测。
这个内容对公司监管很重要。
在公司保
证按合同约定投入项目前期启动资金后，项目后期开发建设资金的筹措
及项目赢盈亏及风险的承担等需明确由承包人承担。
f)市场风险的鉴别与处理：根据在约定的工期内的市场情况对成本进行预
测，并考虑风险系数和幅度。
但如果由于政策和情势的变化以及项目情
况有变化导致成本与利润的变化，应予以明确的处理原则和方法。
比如
承包人在向股东会或股东会指定的监督人的同意后公司增加（或减少）
项目预算（或利润目标）。
g)关于股东投资回收的约定：项目销售回款（或融资）首先用于项目的正
常施工，如有余额可按照现金流量预测那样交回公司，由公司进行安排
（股东预分配等）；公司不得以任何理由任意抽回销售回收的资金。
2、承包人风险监控：首先承包人应有一定量的风险保证金，以及风险保证金的
处理条款的约定。
承包目标达成与否的检查与处置办法、保障措施与惩罚措
施，如何执行等。
3、承包期间该项目运营的人、财、事权的界定：是否由董事会（或股东大会）
决议全部转移到承包人，股东会委派代表进行监督，以及相关规则界定内容。
a)人事权：承包人以总经理的名义组建项目的运作经营团队，并依公司章
程及本合同的约定向董事会（股东会）负责；
b)财务签字权：在预算的资金范围内的项目各项支出，由承包人签字后，
经公司财务负责人核定（是否在预算范围内、是否超出了预算），予以支
付；日常的项目管理费及团队的工资及福利等的开支，由承包人签字后
财务部按此支付；
c)事权：凡项目正常运营的所有事项的决定均由承包人决定，其他任何人
不得干扰；如股东或监督人发现有可疑问题可在股东会平台向承包人提
出质询，由承包人进行答辩。
4、特别明确财务、税务方面的处理规则（包括合理的避税处理等）。
5、风险的界定：
a)股东会决议并授权承包人对该项目进行全权运营项目，如果股东会违反
决议的后果及责任；
b)股东的其他投资及纠纷不得影响本项目的正常经营；
c)股东会同意授权承包人在有需要时可以自主决定用土地使用权或在建工
程（未售房屋）向金融机构进行抵押贷款；
d)承包人在运营项目的过程中的风险不能转移给公司股东，由承包人全部
承担。
6、各种印章印鉴（公司印章、合同专用章、财务印鉴、工程管理专用章等）等
的使用原则、工程资料与各种档案的管理方面的规定等。
对于承包人（操盘手）由于个人没有房地产开发资质，以个人名义承包经营房地产开发项目可能存在法律上的风险。
而且如果运作很成功，超额的部分以后要从公司提出来，财务税务的手续等也是个问题。
公司如何配合，这些资金是否能在工程建设和运营的过程中通过别的合适的渠道将资金转出来，专帐保管，以后按约定权限处理，这样对公司对承包者均较稳妥。
但这需要股东会的同意以及
财务的配合。
鉴于市场的多变，在资金筹措与运作方案上应留有适当的余地，如考虑银行在发放按揭款的时间是否能按期到位等，这些因素可能对建设过程中的资金供应造成影响。
另外项目在未来开工建设等方面还有什么障碍及解决起来对项目进度与运营的影响，应系统的清理一下。
项目的实施条件如果不完全具备，可能会对开发计划产生影响，这会导致股东们的指谪甚至影响合同的继续执行。