年西安巴厘公馆项目定位报告
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项目简介资料5-大唐不夜城定位分析
6
商户研究
国内一线城市流行品牌 尚未进入西安市场
品牌重复出现频率高
零售类商户处于强势地位
商户对新项目的看法趋于保守 进入新项目期望门坎越低越好
引进流行才能引领时尚 引进品牌顺序上要合理
兑现规划承诺改变被动局面
7
认识西安 – 小结
西北中心城市地位
历史文化名城 传统文化影响深远
消费者求新、求异特征
市场范围未来有扩大到地区的条件 项目切忌与传统文化针锋相对 项目可大胆创新，引入新兴事物
未开：同方服饰广场、唐人街、庙街
小寨商圈
（区域级商业中 心）
以小寨十字为核心，向四面延伸， 以长安路为主线贯穿南北，南至电 视塔，北至长安立交
金鹰百货、小寨百盛、飞旋广场、NO.1 大街、潮流街区、雁塔文化新天地、华 东服饰广场、军区服务社、家乐福
西安城市商业从零售角度来看，仍然处于单一中心模式的后过渡期，小寨在年轻人群
预婚家庭
新婚家庭
家庭总动员
年轻父母家庭
合家欢式家庭
17
项目战略发展方向
零售
餐饮
家庭化 娱乐化
居住
教育
……
18
项目战略发展方向
Food-tainment
Shopping-tainment Living-tainment
Edu-tainment
Entertainment
19
项目概念性畅想
气势恢宏的品牌街区 风情万种的主题餐厅 动感缤纷的娱乐天地 绿色清新的家居生活
业态布局建议
业态 快餐/咖啡
药妆店 旗舰专卖店 甜品/面包
目标商家举例
28
业态布局建议
业态 儿童职场体验馆
房地产枫林华府项目发展及产品定位终期报告
经过spss交叉分析 26—30岁的年龄段主要是组建家庭阶段，36—40岁的年龄段主要是改
善居住条件，46—50岁年龄段主要是为了帮助小孩置业。
目标客户年龄分析
35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00%
5.00% 0.00%
25.30%
4.20%
13.30%
目标客户与高新区主流中高端客户的职业特征基本相符，也是对前面客 户定位的细化；同时由于高新区近年来企业数量大幅增加（2004年为2771 家，其中绝大多数是小企业，是周边省会城市高新区企业数的3-4倍），这 些私营业主是需要重点关注的客层 。
25.00% 22.00%
20.00%
17.00%
15.00%
爱西
华庭 本案
碧泽园
中海 华庭
唐南 香榭
城市 风景
医院
核心居住区域
紫薇 臻品
米罗 梧桐 蓝山 朗座
医院
中华 世纪城
枫叶 新都市
新西蓝
世纪 颐园
易初 莲花
西部 国际
世纪 金花 高科
国际
高新 一小
高新 二中
高新 一中
电信 广场 人民
银行
四季 风景
枫林 绿洲
核心商务配 套区域
紫薇 馨苑
绿地 世纪城
注：蓝色代表商业、公建配套；粉红色代表在售住宅楼盘
目标客户对住房面积的需求分析
40.0
30.0
20.0Biblioteka 10.00.080平米以下 80-100平米 100-120平米 120-140平米 140平米以上
现实 3.1 潜在 2.4
17.0 18.1
32.1 32.8
20140429_西安_金地大寨路项目_整体定位报告_吴斐、赵晨、刘盈盈
外事学院 北校区
华润万家
天朗 蓝湖树
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周边环境：人口数量——区域内项目2015年大多数将交房完毕， 因基本为刚需项目，按70%入住率，区域内将有常住人口12万人
已入住项目 恒大城 旭景碧泽园 枫林华府 群贤汇 紫薇臻品 总户数 5200 1606 2134 1251 1845 6000（当前 2000户） 432 550 19018 已入住项目 中华世纪城 爱西华庭 昆明花园 华府新桃园 枫韵蓝湾 总户数 4000 832 1200 1848 2000 在售项目 莱安逸珲 宏府麒麟山 铭城国际社区 天朗蓝湖树 金辉悦府 入住时间 2014.10 2015.6 2014.4（一期） 2015.4（三期） 2015.3 总户数 2000 3556 8911 4000 2900
谨呈：金地集团
金地大寨路项目公寓部分 整体定位报告
2
本体。
对本项目自身的审视——
1
项目本体解析
2
项目背景分析
区位分析：项目临近高新一期成熟区，属于商务核心区边缘位置
鱼化 工业园
约3公里 西安主城区
软件新城
项目区位：项目位于高新二期边缘， 距离高新一期成熟区唐延路约3公里，属 于高新一期核心区边缘区 区域现状：版块内部有大量住宅开发 项目，项目周边入驻人群逐渐增加，区 域逐渐区域成熟
软件新城
西安软件园
西安软件园：目前已吸引23家世界500强企业，11家
中国软件百强企业。目前行业企业达到1380家，从业人 员13.1万人 预计2015年西安软件园将逐渐搬迁至软件新城，同时 带动园区外大量中小企业搬迁。
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融创优秀项目---西安揽月府示范区报告
二层平面
2.1样板间建筑方案
➢ 206㎡户型 （南入）
206户型： 206 ㎡(实得393 ㎡） 地上赠送：48 ㎡ 地下赠送：139 ㎡ 庭院面积：86.5㎡
套 型：5室2厅4卫
地下室平面
一层平面
二层平面
2.1样板间建筑方案
➢ 245㎡户型（南入）
245户型： 246 ㎡(实得466 ㎡）
地上赠送：50 ㎡ 地下赠送：170 ㎡ 庭院面积：99.3㎡ 套 型：5室2厅5卫
短（仅南侧院墙小将军门与大将军门间设置三种石材），影响整体效果；
2、原设计院门两侧为不同抛方，对于院门与抛方整体情况的对比产生影响；
3、抛方及形式与原设计不符，相对应的墙裙也不符；
样板墙营造
样板墙A抛方高度图纸设计为340mm，现场砖细及砖砌抛方高度470mm，围墙高 度结构完成面2.8m，最终完成面大约3.35-3.4m，抛方过大，头重脚轻，影响效果
地下室平面
一层平面
二层平面
2.1样板间建筑方案
展示区庭院透视图2
2.1样板间建筑方案
展示区庭院透视图2
2.1样板间建筑方案
展示区庭院透视图2
3.营造.呈现
样板墙营造
现 场 此 处 EP S 抛 方
此处采用砖 砌粉刷抛方
现
场
此
处
采
用
此处采用安 山岩、芝麻 灰、凯撒灰 石材抛方
砖 细 抛 方
样板墙A抛方位置与图纸不符，产生影响： 1、原方案石材考虑南侧院墙中间为界，两侧分别布置砖细及三种石材，现石材抛方长度过
示范区缺陷案例分享
（样板墙）小将军门院内增加石材勒脚，接至门套，线条同安山岩石材，抛 光度比封样略灰
房地产项目区位分析与定位思路分析
西园商业步行街分析报告一、区域概况西园商业步行街项目地处汉口核心商圈—武广商圈内，区域内为城市发展成熟商圈，人流、车流量巨大，商业氛围浓厚，配套齐全。
该区域内零售密集度高，竞争较为激烈，特别是在百货业态上，发展饱和。
区域内休闲娱乐业态及餐饮业态体量偏小，且分布零散，存在一定发展空间。
图一：武广商圈区域图二、项目概况项目名称：西园商业步行街开发/投资商：武汉荣泽利华置业公司项目地址：武汉市江汉区万松园路100号占地面积：2.1万方建筑面积：5万方项目规划：主力店三层，局部四层定位：以时尚购物、休闲娱乐为主的体验式商业街区目标客群：25-40岁的白领阶层停车位：240个开业时间：2011年9月19日图二：西园商业步行街区位图图三：西园商业步行街实景图图四：西园商业步行街效果图三、项目区位分析1.位置分析项目位于汉口万松园路精品一条街中段东侧，项目北邻建设大道，南邻解放大道，西靠万松园路，东达中山公园，项目仅西面临街，但万松园路较为狭窄，且规划为单行道，不利于车辆进出，区位并无优势。
2.区域内竞争状况分析图五：区域内竞争商业体位置关系图区域内汇聚了以新世界百货、武汉广场、武汉国际广场，世贸广场、SOGO 百货为代表的众多高品质商业广场，是武汉目前最大、最繁华的商业区之一。
武广商圈主要由一些大型商业单体构成，已日趋成熟，武汉商业标杆地位无可取带，5年内区域中购物、休闲、餐饮、娱乐等商业体量可达百万方。
四、公共交通概况1、公交路线图六：公交站点地理位置平面图公路系统：城市主干道——建设大道、解放大道、青年路。
但万松园路较窄，仅10米宽，且规划为单行道，加上附近有两所学校，放学高峰期，交通极其拥堵，导致项目周边交通环境较差。
万松园站公交车站： 519、575中山公园公交站：1、2、64、69、508、522、524、548、549、571、575、592、703、705、706、716、7262、地铁地铁二号线：马池路站、常青花园站、金色雅园站、汉口火车站站、范湖站、建设大道站、航空路站、中山公园站、循礼门站、中山大道站、和平大道站、武昌区政府站、小龟山站、洪山广场站、中南路站、亚贸广场站、街道口站、广埠屯站、卓刀泉站、虎泉站、名都花园、鲁巷。
西安曲江商业项目定位报告
西安市房地产市场概况
2008年之后，随着西安投资环境的不断改善，高新区、经开区、曲江商务区等形成了多个区域的相对区域中心，吸引大量国际国内知名公司落户，办公市场的售价与租金“节节攀升”，“供不应求”成为西安市办公市场的最好写照。
西安市房地产市场概况
西安市办公成交情况
随着“国际化”大都市建设，大量企业总部、中小公司纷纷落户西安，西安市办公市场摆脱之前的成交低迷，成交量价近两年呈现出“跨越式”增长，售价与租金“节节攀升”。
东大街
开元百货
100,000
百货
民生百货
22,000
百货
西大街
世纪金花（钟楼店）
31,000
百货
唐人街
20,000
散售店铺
上海城
30,000
散售店铺
世纪金花美居生活家
27,000
百货
中环银泰
70,000
百货
百盛
30,000
百货
民生百货
24,000
百货
喜庆商品城
不详
专业市场（散售）
南大街
世纪金花
8,000
从第一产业占主导到重工业占主导，产业排序从一二三到三二一，现代城市产业结构的调整背后，西安正从传统一步步走向现代。 1995年西安服务业比重超过50%，标志着西安从全国重要的工业基地逐步发展成为以第三产业为主的服务经济城市。 西安市发改委有关负责人表示，服务型主导的经济不仅提高了城市承载力，提升了服务功能，也熨平了经济波动，特别是在应对国际金融危机和世界经济减速中发挥了稳定器的作用。
飞旋购物广场
4,400
小商品市场
百盛百货
31,000
百货
金鹰百货
26,000
2008年之后，随着西安投资环境的不断改善，高新区、经开区、曲江商务区等形成了多个区域的相对区域中心，吸引大量国际国内知名公司落户，办公市场的售价与租金“节节攀升”，“供不应求”成为西安市办公市场的最好写照。
西安市房地产市场概况
西安市办公成交情况
随着“国际化”大都市建设，大量企业总部、中小公司纷纷落户西安，西安市办公市场摆脱之前的成交低迷，成交量价近两年呈现出“跨越式”增长，售价与租金“节节攀升”。
东大街
开元百货
100,000
百货
民生百货
22,000
百货
西大街
世纪金花（钟楼店）
31,000
百货
唐人街
20,000
散售店铺
上海城
30,000
散售店铺
世纪金花美居生活家
27,000
百货
中环银泰
70,000
百货
百盛
30,000
百货
民生百货
24,000
百货
喜庆商品城
不详
专业市场（散售）
南大街
世纪金花
8,000
从第一产业占主导到重工业占主导，产业排序从一二三到三二一，现代城市产业结构的调整背后，西安正从传统一步步走向现代。 1995年西安服务业比重超过50%，标志着西安从全国重要的工业基地逐步发展成为以第三产业为主的服务经济城市。 西安市发改委有关负责人表示，服务型主导的经济不仅提高了城市承载力，提升了服务功能，也熨平了经济波动，特别是在应对国际金融危机和世界经济减速中发挥了稳定器的作用。
飞旋购物广场
4,400
小商品市场
百盛百货
31,000
百货
金鹰百货
26,000
西安高新区写字楼、公寓、酒店市场调研报告
开间面积
绿地中心
超5A
高新区 锦业路1号
25.5
17
2 (270m)
7.39
57
4.2
2000 300-2000 1600
12
24
智能新风 置系统、 2016年 1.8- 地上2 精装 玻璃幕墙 感应式恒 年底 2.3 层 湿系统 LOW-E 玻璃幕墙 —— 2016年 地上 1.8-2 底 施工
中铁 西安中心
高 新 区 写 字 楼 ︑ 公 寓 及 酒 店 市 场 调 研 分 析
一、高新区写字楼市场调研分析 二、高新区公寓市场调研分析 三、高新区酒店市场调研分析 四、各物业类型对比及综述
1
写 字 楼 公 寓 酒 店
分 布 总 览 及 ︑
高 新 区
2 3 5 4 6 7
本案 写字楼 （在售/待售）
8 科技六路
10.8
（约100m）
2
9.5
1440 100-1440
880
13.5
6
蒂森克虏 伯原装进 桩基 毛坯 玻璃幕墙 口高速电 2015年 1-1.1 工程 梯 地上 2014年 1.2- 施工 年底 1.4 13-15 层
5A
67
45
（约95m）
3
6
27
3.4
890
140-890
3000
9
4
毛坯 玻璃幕墙
办公氛围浓厚，沿线两侧已开发成型；
锦业路板块 — 高新区新的行政、金融商务
中心，办公物业发展起步晚，氛围尚未形成；
11 锦业路板块
Part 2 写字楼具体分布情况
在开发项目
高新一 1、财富中心 期核心 板块 2、昆城国际 3、都市之窗 4、启迪清扬时代 唐延路 5、CROSS万象汇 板块 6、泰华·金茂国际 7、领汇·秦唐国际 8、摩尔中心 9、高科尚都 10、东海世纪中心 11、锦业时代 锦业路 板块 12、中投融城国际 13、中铁西安中心 14、逸翠尚府 15、国宾中央区 9
西安芙蓉新天地项目分析报告
2015 72,136 13,666 6,833 6,833 49,971 24,985 20,000 8,500 567 15 62,012 17,066 9,566 7,500 44,947 39,977 3,216 1,754 10,124 -3,400 13,524 2,531 7,593 2016 72,136 13,666 6,833 6,833 49,971 24,985 20,000 8,500 567 15 62,012 17,066 9,566 7,500 44,947 39,977 3,216 1,754 10,124 -3,400 13,524 2,531 7,593 2017 72,136 13,666 6,833 6,833 49,971 24,985 20,000 8,500 567 15 62,012 17,066 9,566 7,500 44,947 39,977 3,216 1,754 10,124 -3,400 13,524 2,531 7,593 2018 13,666 13,666 6,833 6,833 2019 13,666 13,666 6,833 6,833 2020 13,666 13,666 6,833 6,833 2021 13,666 13,666 6,833 6,833
赛瑞喜来登大酒店、 禹龙国际酒店
赛高国际、 世纪金花、 崇尚百货
8
二、西安酒店与商业地产市场基本情况
（二）酒店市场情况
西安高星级酒店经营情况
数据A——国家旅游局统计公报口径 平均房价： 2011-2013年间，西安9家纳入统计的五星级酒店三年间房价持续走低，平均房价 约为655元； 入住率：2011-2013年间，西安五星级酒店各季度平均出租率约为59%，其中第一、四季度 较淡，第二、三季度较旺； 间房收益（RevPAR）：655元*59%= 386元。 西安五星级酒店平均房价和入住率
赛瑞喜来登大酒店、 禹龙国际酒店
赛高国际、 世纪金花、 崇尚百货
8
二、西安酒店与商业地产市场基本情况
（二）酒店市场情况
西安高星级酒店经营情况
数据A——国家旅游局统计公报口径 平均房价： 2011-2013年间，西安9家纳入统计的五星级酒店三年间房价持续走低，平均房价 约为655元； 入住率：2011-2013年间，西安五星级酒店各季度平均出租率约为59%，其中第一、四季度 较淡，第二、三季度较旺； 间房收益（RevPAR）：655元*59%= 386元。 西安五星级酒店平均房价和入住率