房地产开发经营与管理第五章金流量与资金时间价值章节练习(2015-7-10)
《房地产开发经营与管理》教案第五章.doc
第五章现金流量与资金时间价值【考情分析】近四年考试各章分值分析【本章的特点】■ 理论性非常强，技术含量高，是投资的基础■ 本章独立题目所占的分值不大，但第五章是第六章的基础，而第六章是分值所占最大的一章，想学好第六章，必须先学好第五章■ 计算题多，难度大【学习方法】■ 对本章可以利用形象理想记忆法■ 必须听懂讲解，而且要多次反复听课■ 必须把典例案题与历年真题搞懂，并独立完成■ 必须听课－练习－再听课－再练习，光听不练没有用■ 必须保证这部分的学习时间【关于计算器】【内容框架】第一节现金流量第二节资金时间价值第三节资金等效值与复利计算第四节资金时间价值计算公式的假定条件（补充）第五节解题思路与例题讲解第一节现金流量1.现金流量的概念2.现金流量图3.房地产投资活动中的现金流量1.现金流的概念2.现金注量图2.1 现金流量图的含义2.2 现金流量图的画法2.3 现金流量的三要素2.4 有关规则说明2.1 现金流量图的含义■ 现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对关系2.2 现金流量图的画法■ 以横轴为时间轴，向右延伸表示时间延续■ 轴上每一刻度表示一个时间单位（时间点）■ 两个刻度之间的时间长度为计息周期■ 相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量■ 箭线向上表示正现金流量（现金流入）■ 箭线向下表示负现金流量（现金流出）■ 箭线的长短一般与现金流大小成正比2.3 现金流量的三要素■ 大小（现金数额）■ 方向（现金流入或流出）■ 作用点（发生的时间点）2.4 有关规则说明【0点是何意】（三个含义）■ 可表示当前时点、资金运动的时间始点、某一基准时刻■ 一个项目的初始投资要视为发生在0的位置【除0以外的其它时刻点】■ 表示该计息周期的期末，1为第一期期末，2为第二期末【期末惯例法】■ 现金流量一般在计息周期内随意发生，不一定正好发生在计算周期的期初或期末，但为了简化计算，都要假设将本计息周期内发生的现金流量的代数和都发生在期末【2011年真题】用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期内的所有收支均发生在该计息周期的期末。
2020年房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试科目的考点手册(第五章 现金流量与资金时间价值)【
第五章现金流量与资金时间价值考点一：现金流量★★★
1．现金流量概述（见表5-1）
表5-1 现金流量概述
2．房地产投资活动中的现金流量（见表5-2）
表5-2 房地产投资活动中的现金流量
图5-1 开发﹣销售模式下的现金流量图
图5-2 开发﹣持有出租﹣出售模式下的现金流量图
图5-3 购买﹣持有出租﹣出售模式下的现金流量图
图5-4 购买﹣更新改造﹣出售模式下的现金流量图
图5-5 购买﹣更新改造﹣出租﹣出售模式下的现金流量图
考点二：资金时间价值（见表5-3）★★★★
表5-3 资金时间价值
考点三：资金等效值与复利计算（见表5-4）★★★★★
表5-4 资金等效值与复利计算。
财务管理(2017)章节练习-第5章-投资项目资本预算
章节练习_第五章投资项目资本预算一、单项选择题（）1、在各类投资项目中，通常需要添置新的固定资产，并增加企业的营业现金流入的是（）A、新产品开发或现有产品的规模扩张B、设备或厂房的更新C、研究与开发D、勘探2、某企业的资本成本为10%，有三项投资项目，其中A项目净现值为1669万元，B项目净现值为1557万元，C项目净现值为-560万元，则下列说法中，正确的是（）A、A、B项目的投资报酬率等于10%B、A、B项目的投资报酬率小于10%C、A、B项目的投资报酬率大于10%D、C项目的投资报酬率小于10%，应予采纳3、有A和B两个互斥的投资项目，A项目的年限为6年，资本成本为8%，净现值12441万元，内含报酬率19.73%；B项目的年限为3年，资本成本为10%，净现值为8324万元，内含报酬率32.67%，下列说法正确的是（）A、A的净现值大于B的净现值，所以A项目比B项目好B、B的内含报酬率大于A的内含报酬率，所以B项目比A项目好C、二者年限不同，应当采用净现值的等额年金法来判断D、二者的年限、资本成本均不同，应当采用永续净现值法来判断4、某投资方案，当折现率为10%时，其净现值为160元；当折现率为12%时，其净现值为-40元。
该方案的内含报酬率为（）A、10.2%B、10.8%C、11.4%D、11.6%5、已知某投资项目一次原始投资2800万元，没有建设期，营业期前4年每年的现金净流量为800万元，营业期第5年和第6年的现金净流量分别为850万元和870万元，则该项目的静态投资回收期为（）年A、3.5B、5.3C、56、下列表述中，正确的是（）A、净现值法可以用于比较项目寿命不相同的两个互斥项目的优劣B、使用净现值法评估项目的可行性与使用内含报酬率法的结果是一致的C、使用净现值法进行投资决策可能会计算出多个净现值D、内含报酬率不受设定折现率的影响7、在全部投资均于建设起点一次投入，筹建期为零，投产后每年现金净流量相等的情况下，为计算内含报酬率所求得的普通年金现值系数应等于该项目的（）A、现值指数指标的值B、预计使用年限C、静态投资回收期指标的值D、会计报酬率指标的值8、对于互斥项目的决策，如果投资额不同，项目寿命期相同的情况下，应当优先选择的决策方法是（）A、内含报酬率法B、净现值法C、共同年限法D、等额年金法9、甲公司可以投资的资本总量为10000万元，资本成本10%，现有三个独立的投资项目：A项目的投资额是10000万元，B项目的投资额是6000万元，C项目的投资额是4000万元。
房地产开发经营与管理-现金流量与资金时间价值(二)_真题-无答案
房地产开发经营与管理-现金流量与资金时间价值(二)(总分92,考试时间90分钟)一、单项选择题1. 下图表示的是房地产开发企业______经营模式下的典型现金流量图。
A.开发—销售B.开发—持有出租—出售C.购买—持有出租—出售D.购买—更新改造—出租—出售2. 某笔贷款的年名义利率为6.60%，年实际利率为6.77%，该笔贷款的计息周期是______。
A.月B.季度C.半年D.年3. 甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同，贷款期限为1年，甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金，乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。
甲实际支付的利息额，I甲和乙实际支付的利息额I乙之间的关系为______。
A.I甲＞I乙 B.I甲＜I乙 C.I甲=I乙 D.I甲≥I乙4. 关于资金等效值的说法，错误的是______。
A.在资金等效值计算中，终值、时值都可以与现值相等 B.在资金等效值计算中，年值是序列值 C.资金运动起点时的资金额称为时值 D.绝对数额不等的资金额，在一定的时间和利率条件下，价值可以相等5. 某物业未来10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付。
若年利率为6%，则第5年末的租金是______元。
A.14945.16B.15841.87C.26764.51D.28370.386. 某人用1000万元购买了一商铺用于出租经营，如果投资收益率为10%，经营期为20年，每年净经营收益相等，其投资回报是______万元。
A.17.46 B.100.00 C.117.46 D.672.757. 与房地产投资“开发—销售”经营模式相比，“开发—持有出租—出售”模式的现金流出项中增加了______。
A.运营成本 B.装修费用 C.土地费用 D.开发成本8. 认为利率是由货币的供给与需求决定的理论是______。
A.可贷资金利率理论 B.储蓄投资决定理论 C.流动性偏好利率理论 D.马克思利率决定理论9. 某房地产投资项目的实际收益率为8.0%，若银行的存、贷款年利率分别为3.5%和6.5%，通货膨胀率为 4.0%，则该项目投资的名义收益率是______。
房地产《经营与管理》测试题及答案
房地产《经营与管理》测试题及答案房地产《经营与管理》测试题及答案1、经济活动的类型和特点不同，对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常不包括( )。
A.销售收入B.出租收入C.货币收入D.其他经营收入【正确答案】：C【答案解析】：对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等。
参见教材P147。
2、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按( )征收。
A.占用面积B.土地出让金C.经营收入D.销售收入【正确答案】：A3、房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是( )。
A.《规划意见通知书(选址)》，《规划设计条件通知书》，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》B.《规划设计条件通知书》，《规划意见通知书(选址)》，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》C.《规划意见通知书(选址)》，《建设用地规划许可证》，《规划设计条件通知书》，《建设工程规划许可证》D.《规划设计条件通知书》，《建设用地规划许可证》，《规划意见通知书(选址)》，《建设工程规划许可证》【正确答案】：C【答案解析】：房地产开发前期的规划管理，，具体包括下发《规划意见通知书(选址)》，核发《建设用地规划许可证》，设计方案审批，核发《建设工程规划许可证》。
参见教材P72。
4、对于( )的.企业，可能会在某方面反应强烈，但对其他方面不予理会。
A.随机型竞争者B.选择型竞争者C.凶猛型竞争者D.从容不迫型竞争者【正确答案】：B【答案解析】：对于选择型竞争者的企业，可能会在某方面反应强烈，但对其他方面不予理会。
参见教材P126。
5、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括( )分析。
A.最高项目费用B.最高租售数量C.最高购买价格D.最高土地取得价格【正确答案】：B6、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。
《房地产开发经营与管理》教案第五章
第五章现金流量与资金时间价值【本章的特点】■理论性非常强，技术含量高，是投资的基础■本章独立题目所占的分值不大，但第五章是第六章的基础，而第六章是分值所占最大的一章, 想学好第六章，必须先学好第五章■计算题多，难度大【学习方法】■对本章可以利用形象理想记忆法■必须听懂讲解，而且要多次反复听课■必须把典例案题与历年真题搞懂，并独立完成■必须听课-练习-再听课-再练习，光听不练没有用■必须保证这部分的学习时间【关于计算器】【内容框架】第一节现金流量第二节资金时间价值第三节资金等效值与复利计算第四节资金时间价值计算公式的假定条件（补充）第五节解题思路与例题讲解第一节现金流量1. 现金流量的概念2. 现金流量图3. 房地产投资活动中的现金流量1. 现金流的概念2. 现金注量图2.1 现金流量图的含义2.2 现金流量图的画法2.3 现金流量的三要素2.4 有关规则说明2.1 现金流量图的含义即把经济系统的现金流■ 现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对关系2.2 现金流量图的画法■ 以横轴为时间轴，向右延伸表示时间延续■ 轴上每一刻度表示一个时间单位（时间点）■ 两个刻度之间的时间长度为计息周期■ 相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量■ 箭线向上表示正现金流量（现金流入）■ 箭线向下表示负现金流量（现金流出）■ 箭线的长短一般与现金流大小成正比2.3 现金流量的三要素■ 大小（现金数额）■ 方向（现金流入或流出）■ 作用点（发生的时间点）2.4 有关规则说明【0 点是何意】（三个含义）■ 可表示当前时点、资金运动的时间始点、某一基准时刻■ 一个项目的初始投资要视为发生在0 的位置【除0 以外的其它时刻点】■ 表示该计息周期的期末，1为第一期期末，2 为第二期末【期末惯例法】■ 现金流量一般在计息周期内随意发生，不一定正好发生在计算周期的期初或期末，但为了简化计算，都要假设将本计息周期内发生的现金流量的代数和都发生在期末【2011 年真题】用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期内的所有收支均发生在该计息周期的期末。
房地产开发与经营第5章
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普通高等教育“十一五”国家级规划教材
复习思考题
• • • • • • • • • 1．业主在项目管理中的主要任务有哪些？ 2．勘察和设计招标工作程序如何？ 3．招标有哪些方式？一般工程项目招标的程序如何？ 4．试述工程项目中的合同管理的要点？ 5．何谓工程质量？质量控制的要点有哪些？ 6．工程进度、投资控制的内容有哪些？ 7．房地产开发项目对环境保护的基本要求有哪些？ 8．工程竣工验收的条件是什么？验收程序为何？ 9．试述工程最低保修期有哪些规定？
5.1.1 业主项目管理概述 • 1．涵义 • 2．业主对工程项目管理的目的 • 3．业主对项目管理的特点和作用
5.1.2 业主项目管理的主要任务 • • • • 1．项目决策阶段的主要任务 2．项目准备阶段的主要任务 3．项目实施阶段的主要任务 4．竣工验收阶段的主要任务
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5.2 房地产开发项目的招标管理 • • • • • 5.2.1 招标投标法律制度概述 1．必须招标的范围 2．招标备案要求 3．招标方式 4．招标程序主要步骤
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5.5.2 现场环境管理的程序和要求 • 1．环境管理应遵循下列程序 • 2．项目经理部职责与项目经理职责 • 3．项目现场管理
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5.6 房地产开发项目的竣工验收 • • • • 5.6.1竣工验收概述 1．竣工验收概念 2．工程验收的分类 3．验收应满足的条件
5.6.2竣工验收程序
• 1．验收程序 • 2．验收步骤 • 3．验收后的管理
5.6.3工程保修
• • • • • 承包人应当在工程竣工验收之前，应与发包人签订质 量保修书，作为合同附件。按照工程质量管理条例规定， 工程质量的最低保修期规定如下： 1）基础设施工程，房屋建筑的地基基础工程和主体工程， 为设计文件规定的该工程的合理使用年限。 2）屋面防水工程，有防水要求的卫生和外墙面的防渗漏 为5年。 3）供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期。 4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年；
贵州房地产估价师《经营与管理》：现金流量及资金时间价值考试试卷
贵州房地产估价师《经营与管理》：现金流量及资金时间价值考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。
A．乙＜丙＜甲B．甲＜乙＜丙C．丙＜甲＜乙D．乙＜甲＜丙2、B房地产开发公司在A市市区内，取得了一块商业建设用地的使用权，按照规定，该土地使用权出让最高年限为年。
A：40B：50C：60D：70E：房地产估价机构必须加盖公章3、某临街深度30.48m（即100ft）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。
按时四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50ft），临街宽度25m的矩形土地的总价为（）万元。
A．53.34B．85.34C．106.68D．213.364、经济增长通常用一定时期内实际__的平均增长率来衡量。
A．国内生产总值B．国民生产总值C．国民收入D．国民消费水平5、某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000㎡。
共有100套住房，有100户居民。
经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元／㎡，平均每套住房的市场租金为1500元／月，在受损情况下的市场价格为4500元／㎡；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5％，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是。
A：该损害在经济上是可修复的B：修复所能带来的价值增加额为500万元C：该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D：在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6．5万元E：工业用地的监测点评估价格6、普通股票持有者之间的平等原则是指。
房地产估价师《房地产开发经营与管理》章节习题及详解(现金流量与资金时间价值)【圣才出品】
第五章现金流量与资金时间价值第一节现金流量一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．在房地产投资的“购买-持有出租-出售”模式中，现金流出不包括（）。
[2017年真题]A．购买成本B．土地取得费用C．装修费用D．运营成本【答案】B【解析】房地产投资业务划分模式主要有以下几种模式：①开发-销售模式；②开发-持有出租-出售模式；③购买-持有出租-出售模式；④购买-更新改造-出售模式；⑤购买-更新改造-出租-出售模式。
其中，在购买-持有出租-出售模式下，现金流出包括购买成本和购买税费、装修费用、运营成本和转售税费，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。
2．房地产投资信托基金投资房地产的常用经营模式是（）。
[2016年真题]A．购买-出售B．购买-更新改造-出售C．购买-持有出租-出售D．开发-出售【答案】C【解析】根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，可以将房地产投资业务划分为“开发-销售”“开发-持有出租-出售”“购买-持有出租-出售”“购买-更新改造-出售”“购买-更新改造-出租-出售”等基本模式。
“购买-持有出租-出售”模式，是指房地产企业购买新建成的收益性房地产，然后持有并出租经营，并在未来的某个时点将物业转售出去。
这种模式通常为大型房地产企业采用，房地产投资信托基金也常采用这种模式。
3．下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是（）。
[2015年真题] A．购买-更新改造-出售B．购买-持有出租-出售C．开发-持有出租-出售D．购买-更新改造-出租-出售【答案】A【解析】根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，可以将房地产投资业务划分为“开发-销售”“开发-持有出租-出售”“购买-持有出租-出售”“购买-更新改造-出售”“购买-更新改造-出租-出售”等基本模式。
对于某一具体房地产开发投资项目而言，其经营模式或为上述模式的一种，或为上述两种或两种以上模式的组合。
《房地产开发经营与管理》 章节题库(收益性物业的运营费用与财务报告)【圣才出品】
第五节收益性物业的运营费用与财务报告一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．在收益性物业管理中，资金来自物业收益的大修基金通常由（）直接管理。
[2016年真题]A．业主B．租户C．物业服务企业D．物业管理协会【答案】C【解析】在收益性物业管理中，大修基金通常由物业服务企业直接管理，应缴纳的所得税通常由业主负责支付。
如果物业没有抵押贷款安排，也无大修基金项目扣除，业主应纳税所得额等于物业的净经营收入。
2．某商铺2014年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%，所得税税率为25%，则2014年该商铺的净经营收入为（）万元。
[2015年真题]A．29.70B．34.65C．39.60D．59.40【答案】C【解析】物业的净经营收入是指从有效毛收入中扣除运营费用后得到的收入，即：净经营收入＝有效毛收入－运营费用＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用。
则本题中2014年该商铺的净经营收入＝66×（1－10%－30%）＝39.60（万元）。
净经营收入也指营业利润，不考虑税收的影响。
3．某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。
[2011年真题]A．33.00B．33.10C．36.00D．36.10【答案】C【解析】由题意，月净经营收入＝有效毛收入－运营费用＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝100－100×（5%＋2%）＋100×3%－60＝36（万元）。
4．下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。
[2010年真题]A．净经营收入＝有效毛收入－运营费用B．净经营收入＝有效毛收入－运营费用－抵押贷款还本付息C．净经营收入＝有效毛收入－运营费用－抵押贷款还本付息－准备金D．净经营收入＝有效毛收入－运营费用－抵押贷款还本付息－准备金－所得税【答案】A【解析】净经营收入是指从有效毛收入中扣除运营费用后得到的收入，即：净经营收入＝有效毛收入－运营费用。
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计算题：王某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款。
该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。
若第5年末王某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为多少元?
A.开发-销售模式
B.开发-持有出租-出售模式
C.购买-持有出租-出售模式
D.购买-更新改造-出售模式
E.购买-更新改造-出租模式
<p> 计算题：<br /> 某家庭估计在今后10年内的月收入为20000元，如果其月收入的35%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为6%的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?</p>
A.销售收入
B.出租收入
C.其他经营收入
D.财务费用
E.土地成本
名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。
()
A.17.46
B.100.00
C.117.46
D.672.75
资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从投资者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。
()
A.开发—销售
B.开发—持有出租—出售
C.购买—持有出租—出售
D.购买—更新改造—出售。