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房地产销售人员 专业知识培训
SsSs 2010年11月
第一讲 房地产基本概念
房地产的概念
房地产业的概念及内容 房地产所具有的特点 房地产的开发过程
土地的基本概念
土地的类型 开发用地的获取 土地的使用权及年限 土地的“三通一平” 土地的“七通一平”
第二讲
建筑基本知识
基本概念 建筑类型 建筑结构 建筑布置形式（特点） 建筑风格
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“七通一平”
“七通” ：
通路、通水、通电、通下污水、 通电讯、通煤气、通供热
“一平” ：土地平整
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建筑类型
多层建筑
八层以下，建筑高度不超过24米
高层建筑
八层以上，二十四层以下
超高层建筑
二十四层以上
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建筑结构
砖木结构 砖混结构 框架结构 框剪结构
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建筑布置形式
行列式 周边式 混合式 自由式
市场推广、销售
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什么是房地产 ?
房Leabharlann Baidu产
是指土地上的房屋等建筑 物和构筑物,是房产和地产两种 财产的总称.
房地产又称为 不动产
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房产和地产的定义
房产：
是房屋的社会形态，主要是指在法律上有 明确权属的房屋商品，它包括全部土地房屋建 筑物。
地产：
并非泛指全部的土地，而是法律上有明 确权属关系的，并能给所有者、经营者和使用 者带来相应的经济效益的建设用地。
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绿化率
总绿化面积
绿化率 = ————————（%）
建筑用地面积
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住宅规划设计的基本流程
A 总体规划 B 房型设计 C 细节处理 D 环境规划 E 景观设计
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户型设计的基本流程
A 进行市场调查 B 掌握户型需求 C 确定户型大小 D 进行功能分区 E 进行户型布局 F 确定户型构成 G 细部处理
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建筑风格
什么叫建筑风格？ 建筑风格的分类
住宅建筑风格的表达要
素
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建筑风格
A 是一个建筑物的个性或独特表征 B 是建筑的一种方式、类型或方法 C 是一代人文思想的重要组成部分，它作
为 凝固的社会思潮深刻地体现出人类的价
值 和美学观
D 是一种建筑个性和建筑特征 E 是民族的特征，也是时代的特征 返回
形、菱形等
C 图案：主要是人、神、动物、器
物
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基本概念
朝向 深
层数
长度 高
体型
栋距 墙
山墙
女儿墙 柱梁 花
层高
开间
进
净高
标高
楼
分户墙 户内墙 外
楼板
立面
天
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基本概念
A 规划用地 C 总建筑面积 E 居住密度 G 绿化率 I 总居住人口
B 建设用地 D 建筑密度 F 容积率 H 总户数
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总建筑面积
第五讲 看图知识
施工图 户型图
第六讲 面积及计算原则
面积的概念 面积的计算原则 面积的计算
第七讲 合同条款及签订
合同的类型 合同的条款解释 合同签订的注意事项
第八讲 银行按揭
银行按揭的概念 银行按揭的流程 办理按揭的费用 办理按揭的条件 按揭款项的计算 按揭的年龄要求
第九讲 类比楼盘分析
类比楼盘的信息收集 类比楼盘的案例分析
商品房的分类
A 按商品房的性质来分
居住商品房和非居住商品 房
B 按商品房价格来分
平价商品房和市场价商品 房
C 按销售对象来分
房屋预售的条件
A “五证”齐全 B 工程建设投资达到25%
“五证”是指
A 土地使用权证（简称：土地证） B 建设用地规划许可证 C 建设工程规划许可证 D 建设用地许可证 E 商品房预售许可证
第三讲 规划设计基础知识
基本概念 住宅规划设计基本流
程
户型设计的基本流程 设计阶段的划分 设计图纸的基本种类
第四讲 房地产综合知识
前期工作 市场推广 项目环境 项目产品 市场分析 项目优劣 其他方面
补充概念
A 房产的分类： 住宅类和非住宅类
B 住宅类分为： 商品房和非商品房
C 商品房的概念：
由房地产开发公司综合开发，建成 后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。
第十讲 销售基本流程
前期准备工作 销售基本流程 销售工作执行流程 前期宣传部署工作流程
第十一讲 客户问答
经典时代
A 电话问答 B 现场问答
第十二讲 市场调研与分析
市场调研的价值 市场调研的模式 市场调查的研究 市场调查的基本流程
房地产的开发过程
一、建设用地的确定 二、可行性研究 三、勘察、规划、设计 四、土地平整及拆迁 五、开工建设 六、竣工验收 七、维修与管理
建筑风格的分类
A 欧陆风格 B 古典与现代结合 C 现代风格 D 异域风格 E 普通风格
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建筑风格的表达要素
A 立面
B 重点和细部处 理
C 材质
D 色彩
E 空间及其组合
F 外部环境
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重点和细部处理
包括三个方面：
A 部件：如窗户、门、走廊、阳台、 拱廊、阁楼、屋顶窗、浮雕等
B 形状：如角形、V字形、圆形、半 圆
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房产的分类
房产分为：
住宅类和非住宅类
住宅类分为：
商品房和非商品房
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什么叫商品房？
由房地产开发公司综合开发， 建成后出售的住宅、商业用房以 及其他建筑物。
按性质来分：居住和非居住 按价格来分：平价和市场价 按销售对象分：内销和外销
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房地产业是指
从事房地产开发、经营、管理的
行业。
它包括土地的开发、经营、管理、
公用事业用地 地
住宅用地 地
绿化用地
其他用地
商业用地 交通运输用
行政机关用
军事用地
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土地的获取
A 土地使用权出让
三种出让方式：拍卖、招标、协议
B 土地的征用 C 土地的划拔
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土地的使用年限
✓ 纯居住用地 . . . . . . . . 70年 ✓ 工业用地 . . . . . . . . . 50年 ✓ 教、科、文、卫、体用地 . . 50年 ✓ 商业、旅游、娱乐用地 . . . 40年 ✓ 综合或其他用地 . . . . . . .50年
房屋的开发建设、买卖、租赁、 维
修等。
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房地产的特点
A 是价值大、集约化的商品 B 价格差别比较大 C 市场需求弹性大 D 安全性、保值性的商品 E 具有一般商品的流通过程
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开发用地方面的概念
开发用地的获取方式 土地的“三通一平” 土地的“七通一平” 土地使用权的年限范围
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土地的类型
工业用地
总建筑面积=
地上建筑面积
+
地下建筑面积
+
公共建筑面积
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建筑密度
又称为“建筑覆盖率”
居住建筑基底面积
建筑密度 = ——————————
（%） 居住建筑用地面积
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居住密度
居住面积
居住密度 = ————————（%）
居住建筑用地面积
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容积率
总建筑面积
容积率 = ————————（%）
建筑用地面积